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【不動産投資の仕組み】その実態とは？営業が教えたがらないリスクも解説
不動産投資に興味はあるものの、その仕組みがよくわからずに二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。確かに不動産投資は初期投資が高額になるうえ、物件の選定や管理などの手間もかかるため、ハイリスクと感じる方もいるでしょう。
しかし、正しい知識とリスク管理さえできれば、不動産投資は個人でも十分に挑戦できる投資方法です。本記事では、不動産投資の実態とメリット・デメリットを解説するとともに、営業担当者が教えたがらないリスク要因についても詳しく掘り下げていきます。
不動産投資の第一歩を踏み出すかどうかの判断材料として、ぜひ参考にしてください。
不動産投資とは？その仕組み
不動産投資で収入を得る仕組みは、主に2種類あります。
- キャピタルゲイン（売って一気にお金を得る）
- インカムゲイン（貸し出して毎月一定額を得る）
キャピタルゲイン（売って一気にお金を得る）
キャピタルゲインとは、不動産を売却して得られる収入のことです。購入時の価格よりも高く売却することで一気に利益を出せますが、購入後に価値が下がれば損をしてしまいます。
キャピタルゲインを増やすためにも、購入後に価値が上がる不動産は慎重に見極めましょう。
インカムゲイン（貸し出して毎月一定額を得る）
インカムゲインとは、株式の配当金や不動産から得られる家賃収入のように、資産を活用して得られる利益のことです。
家賃は居住者が住み続ける限り定期的に入ってくるうえ、毎月得られる収入額が変動することもありません。
そのため、ほかの投資方法やキャピタルゲインと比べて景気の影響を受けにくいといえます。家賃収入から管理費・修繕費などの経費やローン返済額を差し引いた金額が、その月の収益です。
双方を狙う方法もある
キャピタルゲインとインカムゲインのどちらか片方ではなく、両方を狙って収益を得る方法もあります。
不動産を貸し出して毎月の安定した収入を得つつ、まとまったお金が必要になったときや不動産の売値が高くなったときに売却する方法です。
優良物件を購入し家賃収入を得つつ、高値で売却できるタイミングを見定める流れを繰り返すことが、賢い投資方法といえるでしょう。
どの不動産を購入する？代表的な不動産投資の種類
不動産投資の種類
不動産投資においては、どのような不動産を購入するかが重要です。
ここからは、不動産投資における代表的な4種類について、それぞれが抱えるメリットやリスクを解説します。
アパート・マンション一棟
アパートやマンションを一棟丸ごと所有して、運用をする方法です。
中規模のアパートから高額なマンションまで、さまざまなものがあるため、必要となる資金に幅がある投資方法だといえます。
複数の部屋を所有するため、借主の退居で収入が減ることはあっても、ゼロになることは少ないです。
ただし、利回りのよさを見極める手間と時間が必要です。管理や老朽化対策にも費用がかかるため、ハイリスク・ハイリターンの投資方法ともいえるでしょう。
マンションの一室のみ
マンションを部屋単位で購入し、賃貸料や売却益を得る方法です。一棟丸ごと購入する方法と比べると、比較的低額の自己資金から取り組めます。
ただし、一部屋単位での投資になるため、借主が退居してしまうと収入がなくなってしまいます。
また、修繕積立金を払い続ける必要があったり、マンション全体を管理しにくかったりといった点もデメリットです。
一戸建て
一戸建ての住宅を所有して入居者に貸し出し、家賃収入を得る方法です。土地を所有しているものの、マンションやアパートを建てられる土地ではないときに向いています。
一戸建ての賃貸は、物件数の少なさから競合相手が少ないことや、土地と建物を同時に所有することから資産価値を維持しやすいことがメリットです。
所有までにかかる手間や時間が大きいこと、アパートやマンションに比べて貸し出しの需要が少なく、空室になりやすい点はデメリットといえます。
土地のみの購入
土地のみを購入し、コインランドリーや駐車場を経営する方法もあります。
コインランドリー投資は空室という概念がないため、部屋を貸し出す方法に比べ、安定した収入を望めますが、初期投資や店舗の維持には費用がかかります。
駐車場投資は必要な費用が安く、狭い土地や駅から遠い場所でも運営できます。一方で、需要の予測や市場調査が難しいこと、税金の軽減措置を受けられないことなどがデメリットです。
営業が教えたがらない不動産投資のリスク
ここからは不動産投資を始めるうえで、気をつけておきたいリスクについて紹介します。不動産投資を始める前に、以下の注意点について把握しておきましょう。
節税効果が高い＝収益性が低い物件であるおそれ
不動産投資を行うと、所得税や住民税の金額を軽減できる可能性があります。しかし、節税効果をうたって営業担当者に物件をすすめられた場合は、要注意です
節税効果が高いということは裏を返せば、投資による利益より出費が多いともいえるためです。投資により多くの利益を出せばそれだけ税金がかかりますが、マイナスなら税金はかかりません。
たとえば、減価償却を行うことによって物件の購入費用を経費として申告可能ですが、償却できるのは建物だけです。土地を償却対象にはできません。
耐用年数47年の事業用マンションを5,000万円で購入したから、約106万円を節税できるわけではないのです。土地価格が1,500万円だとしたら、単純計算すると3,500÷47=約74万円と約32万円節税できる金額が減ります。
また、借入金の返済も全額を経費計上できるわけではありません。返済額のうち利息部分のみが経費として認められます。
一般的な元利均等返済の場合、当初は利息部分が大きく節税効果が高いかもしれませんが、返済が進むにつれて利息部分は減少していきます。そのため、年々節税効果は薄くなるでしょう。
空室により赤字になってもローン返済は続く
金融機関からの融資を受けて不動産投資をする場合、ローンの返済義務が生じます。
ローンの返済は収入が得られないときでも続くため、空室が続くと結果的に収入よりも出ていくお金の方が多くなるリスクがあります。
そのため、どの程度の収入があればローンの返済が負担にならないのかをシミュレーションしておきましょう。
また、空室が出たときにも短期間で空室を埋められるような施策をしておくことが重要です。
設備に不具合がないかを定期的に確認したり、必要であればリフォームをしたりして、入居者に選んでもらえる物件にしておきましょう。
事故物件扱いになると入居者が見つかりにくい
貸し出した物件で殺人や自殺のような心理的瑕疵がある場合、事故発生前と同じ賃料だと入居希望者が見つかりにくくなるため、賃料の値下げを行わなくてはなりません。
値下げ幅は物件によってさまざまですが、一般的に2～3割程度の値下げを行う物件が多く見られます。
事故によるイメージダウンによって次の入居者が入らなくなると、収益が減ってしまいます。
また、事件や事故で物件に汚れや臭いが付いてしまった場合は特殊清掃を行わなくてはなりません。被害の大きさによっては、高額な修繕費が必要になる場合もあります。
不動産投資で得られるメリット
不動産投資は、うまく運用できればさまざまなメリットがあります。ここからは、不動産投資によって得られるメリットのうち代表的なものを3つ紹介します。
投資を始める前に、どのようなメリットが得られるのか再確認しておきましょう。
インカムゲインにより、安定した収益を得られる
不動産の貸し出しにより、毎月一定の家賃収入が得られます。
管理を管理会社に委託すれば、管理やトラブルに対する負担を背負わずに、本業と並行して収入を増やせるため、副業として始めやすいといえるでしょう。
しかし、長期間空室の状態が続いたり、利回りの低い物件を購入してしまったりすると、思うように収入が得られない場合もあります。
投資用物件を選ぶときは、立地や入居者のニーズを考えて購入しましょう。
相続税を抑えられる可能性がある
不動産投資では、相続税の節税効果に期待できる可能性があります。不動産は相続時に時価ではなく、相続税評価額で評価される特徴があるためです。
たとえば、現金5,000万を相続する場合、相続税評価額は5,000万円です。対して、5,000万円で不動産を購入すれば、相続時の評価額は5,000万円よりも低い金額になり、節税が可能です。
また、購入した物件を貸し出している場合は、賃貸部分の割合によって、さらに不動産の相続税評価額が控除されます。
資産としての価値が下がりづらい
不動産は、それ自体に価値があることから、有価証券や現金よりも価値が下がりにくいという特徴があります。
また、物価が上がると現金や有価証券は相対的な価値が下がる傾向にありますが、不動産の価格は上がる傾向があります。
このような特徴から、不動産投資は所有財産の価値が変動しにくい方法だといえるでしょう。収入を予測しやすく、確実性が高い資金計画を立てやすいという利点もあります。
不動産投資に向いている人
不動産投資に関心はあるが、向いているかどうか分からず踏み出せないという方もいるでしょう。
ここでは、不動産投資に向いている人はどのような人なのか解説します。
新しいことを積極的に学べる人
不動産投資によるリスクを減らし安定した収入を得るには、不動産に関する専門知識や運営のノウハウなど、さまざまなことを学ぶ必要があります。
また、良質な物件を購入するには、見立ての能力や人脈も必要です。そのため、不動産投資に向いている人は、積極的に新しい知識を学べる人だといえるでしょう。
常に最新の情報をキャッチし、投資方法だけでなく周辺の状況や税金に関する知識などを積極的に収集できれば、安定した経営につながります。
物事を長い目で見られる人
不動産投資にはまとまったお金を得るキャピタルゲインと、長期にわたって安定した収入を得るインカムゲインがあります。
インカムゲインを狙うにせよ、キャピタルゲインを狙うにせよ、不動産投資は長期的な視点から利益を狙う投資方法です。そのため、物事を長い目で見る視点は不動産投資に不可欠だといえます。
また、不動産投資は初期費用が高く、長期的に見てその費用をカバーできるかを見極める冷静な判断力も必要です。
目先の利益を優先してしまったり、直観に頼って判断してしまったりする人は向いていないといえるでしょう。
行動力があって真面目な人
インカムゲインで安定した収入を得るには、物件に空室をつくらないことが重要です。そのためには物件の状態を保ち、必要であればリフォームを行わなくてはなりません。
また、入居者からクレームがあったときに、オーナーとして真摯に対応するなどの対応力も求められます。
入居者のニーズを満たすための真面目な行動ができる人は、不動産投資に向いているといえるでしょう。
まとめ
不動産投資には売却してまとまったお金を得るキャピタルゲインと、貸し出して長期間安定した収益を得るインカムゲインがあります。どちらかに絞って計画を立てる以外に、これらの双方を狙って収益を得ることも可能です。
不動産投資は本業と並行して家賃収入を得られることや、税金を抑えられることが代表的なメリットだといえます。
一方で、初期投資にそれなりの費用が必要だったり、入居者が見つからなくてもローンの返済をしなくてはならなかったりといったリスクもあります。
適切なリスクマネジメントを行い、不動産投資を成功に導きましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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