「長期譲渡所得・短期譲渡所得」についての解説

更新日：2024年6月21日

不動産に関する重要キーワードを、日本AMサービス堂下代表が分かりやすく解説！

キーワード「長期譲渡所得・短期譲渡所得」とは・・・

不動産を売却する際、保有期間により売却益（譲渡所得）に課税される税率が大きく変わります。その点をいくつかのポイントに分けて説明致します。

譲渡所得の計算: 譲渡所得＝譲渡収入額－(取得簿価－減価償却累計額－売却期の減価償却費)－譲渡費用
保有する物件が古く取得簿価が不明なケースがあります。本来であれば、土地、建物を購入した購入代金に基づき算定されます。取得簿価が不明な場合、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
課税額の計算: 土地や建物を売ったときの譲渡税は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され税金の計算が行われます。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

税額＝譲渡所得×税率（短期譲渡所得40％、長期譲渡所得20％）
※法人・個人の保有形態により税率がかわります。また他の事業用不動産の収益、売却損益等にも影響を受けます。

堂下代表の一言

個人の方にはこうした税金は身近にないと思いがちですが、この不動産投資を行う上でこの税金は非常に重要です。投資用物件の場合、転売益を目的としていない場合でも現在の市場の様に不動産価値が大幅に上昇している場合、売却を考えます。

この際に長期・短期により売却益に対する金額が2倍違うので手残りが大幅に変わるため、次の投資にも大きな影響をうけます。プロの投資家はこうした税金部分も考慮しながら投資を行っているため、大きな利益を残すことができるのです。

リビンマッチ編集部より

堂下代表の解説にもあるように、所有期間が5年以上の物件は、長期譲渡所得で通常の税率は譲渡所得の20％と決まっています。この内訳は所得税15％、住民税5％です。また、所有期間が10年を超え、諸要件を満たしている場合、それよりも低い税率で計算することができる特例があります。

この特例は、投資物件ではなく実際に住んでいる不動産に対しての特例であるため、より一般の方にも有用なのではないでしょうか。その諸要件は以下の通りです。

日本国内にある自分が住んでいる家屋、また家屋とともにその敷地を売る場合。
※以前住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること。
売った年の1月1日時点で、家屋・敷地の所有期間が10年を超えていること。
売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
売却した家屋や敷地についてマイホーム買替え・交換の特例などを受けていないこと。
※ただし、マイホーム売却時の「3,000万円の特別控除」の特例は重ねて受けることが可能です。
売り手と買い手の関係が、親子夫婦といった特別な間柄ではないこと。

これらの要件満たした場合、譲渡所得の金額が6,000万円までの部分については、所得税10％、住民税が4％（計14％）に軽減されます。