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不動産売却の確定申告を基本から解説！どんなときに必要になる？
不動産を売却した際、確定申告が必要なケースとそうでないケースがあります。どのようなケースで確定申告が必要になり、そのときはどのような書類を用意すればよいのでしょうか。この記事では、確定申告をする場合に必要な書類や手続き、提出するタイミング、節税につながる特例の情報などを紹介します。
もくじ
不動産売却の確定申告は利益が出たら必要
不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得」が生じます。譲渡所得は所得税の対象になるため、法定申告期限内（売却した翌年2月16日から3月15日まで）に確定申告を行う必要があります。ただし、すべての不動産売却で確定申告が必要になるわけではありません。
確定申告が必要なケースや、節税につながる特例などについて解説します。
不動産売却で確定申告が必要になるケース
土地などの不動産が購入時より高く売却できて利益が出た場合や、購入した額が不明な場合は確定申告を行う必要があります。また、利益が出なかったとしても、特例を使うことで納税額を減らせることもあります。そういったときは、確定申告を行ったほうがよいでしょう。ここでは、それぞれのケースについて詳しく説明します。
不動産の売却で利益が出た
譲渡所得が発生したときは譲渡所得税が課されるため、確定申告が必要です。譲渡所得は、次の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格 －（不動産取得費＋譲渡費用）
不動産取得費は不動産の購入価格や、購入にかかった費用を合計したものです。譲渡費用は不動産を売却するためにかかった費用を指します。不動産を売却するときは、譲渡所得が生じるかどうかを計算して、確定申告が必要かどうかを確認しましょう。
購入したときの価格が不明な場合
購入時の価格が不明な場合も、確定申告が必要です。不動産を売却する際に、事情によっては購入時の価格が分からないことがあります。たとえば、売買契約書を紛失したり、不動産や土地のもとの所有者が死亡していたりするケースです。先祖代々引き継いできた土地も、取得時の価格を特定するのは難しいでしょう。こういった場合、取得費は売却価格の5％として計算します。
特例を利用して納税額を減らした場合
不動産を売却する際、納税額を減らせる特例制度があります。たとえば、マイホームを売却する際には「3,000万円の特別控除」を利用できるかもしれません。
「3,000万円の特別控除」とは居住用財産（マイホーム）を売却する際、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例を指します。この特例を受けるには、確定申告が必要です。
不動産を売却しても確定申告が必要ないケース
不動産を売却しても、損失が出た場合は確定申告の必要がありません。一方、損失が出ても確定申告したほうがよいケースもあります。ここでは、それぞれのケースについて詳しく解説します。
不動産の売却で損失が出た
不動産売却で損失（譲渡損失）が出たら、基本的に確定申告をしなくてもかまいません。売却価格が購入価格を上回ったとしても、次の経費を加えると損失が出るのなら確定申告は不要です。
- 登記費用
- 印紙税
- 測量費
- 仲介手数料
不動産売却をし たものの確定申告をしなかった場合、国税庁から電話や書面で問い合わせが来ることがあります。この問い合わせを、俗に「お尋ね」と呼びます。国税庁からの問い合わせには、正直に答えましょう。
損失が出ても確定申告にメリットがあるケース
不動産売却で損失が発生したとき、確定申告をすることで譲渡損失を給与所得や事業所得から控除できます。これを、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、次のいずれかのケースに当てはまると適用できます。
- 不動産売却後に住宅ローンで新たなマイホームを購入した
- 売却した代金で住宅ローンを完済できない
譲渡損失が出た場合は適用可能な特例を確認し、確定申告をするかどうか判断しましょう。
不動産売却の確定申告で必要な書類
ここでは、不動産を売却して確定申告するときに、必要な書類を紹介します。必須の書類もあれば、条件によっては必要のない書類もあるため確認しておきましょう。
必ず必要になる書類
確定申告を行うときに、必ず提出しなければならない書類があります。確定申告書に加えて、売買契約書のコピーや税金関係の領収書、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書も必要です。また、税金関係の確定申告書は、第三表まである点に注意してください。
売買契約書のコピー
売買契約書は、不動産購入時と売却時の両方を用意します。これは譲渡所得額を明確にするためです。収入印紙が付いている場合は、併せてコピーしておきます。購入した際の売買契約書は必須ではありませんが、税金の計算時に必要になることがあります。そのため、なるべく用意しておきましょう。
手数料・税金の領収書コピー
土地の売却にかかった手数料と税金の領収書を、コピーしておきましょう。手数料には、仲介手数料や印紙代、建物の取り壊し費用を含みます。不動産売却の経費にはさまざまな費用が含まれるため、確定申告前になって急いで領収書を集めようとすると見落としが出るおそれがあります。売却費用に関する書類は、期間に余裕を持って揃えておきましょう。
確定申告書（第一表）
確定申告書は管轄の税務署で窓口から直接入手するか、国税庁のWebサイトからダウンロードしてください。確定申告書の第一表にはA面とB面があり、建物や土地を売却したときの譲渡所得はB面を使用します。
確定申告書（第二表）
第一表の詳細や住民税の情報について記入するのが、確定申告書の第二表です。第二表の記入事項は第一表へ転記するものもあるため、先に第二表から作成すると時間を短縮できます。加入している保険に関する書類や勤務先から発行された源泉徴収票などを用意し、書き進めてください。ふるさと納税をしている場合は、その証明書も用意しましょう。
ちなみに、ふるさと納税先の自治体が5つ以内であれば、ワンストップ特例制度を利用して確定申告に関する手続きを省くことが可能です。
確定申告書（第三表・分離課税用）
確定申告書の第三表（分離課税用）とは、その名称のとおりほかの所得と分離して課税される分離課税用の書類です。譲渡所得があった場合、ほかの所得と分けて税額を計算する必要があります。
こちらの用紙では、譲渡所得が「長期譲渡」と「短期譲渡」のどちらにあたるかを記載してください。 売却した土地の所有期間がその年の1月1日の時点で5年を超える場合は長期譲渡、5年以下の場合は短期譲渡になります。また、前述した 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用する場合は、譲渡所得を一般分とは別に特定分・権限に分けて記載する必要があります。
譲渡所得の内訳書
確定申告には、譲渡所得の内訳書も必要です。譲渡所得の内訳書は、正式には「確定申告書付表兼計算明細書」といいます。こちらも管轄の税務署で窓口から直接入手するか、国税庁のWebサイトからダウンロードしてください。不動産や土地を売却した際は、【土地・建物用】の用紙を使用しましょう。
譲渡所得の内訳は、売買契約書や手数料・税金の領収書コピーをもとに正確に記載する必要があります。
建物・土地の登記事項証明書
建物・土地の登記事項証明書も必要です。法務局の窓口で直接入手できるほか、郵送での交付請求もできます。また、法務局のWebサイトから請求することも可能です。
登記事項証明書の代わりに「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」を提出すれば、登記事項証明書を添付する必要はありません。この明細書は譲渡所得の特例の適用を受ける際に必要で、国税庁のホームページからダウンロード可能です。
特例を利用する場合に必要になるもの
不動産を売却するときは、税金に関するさまざまな特例が適用可能です。「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」などが例として挙げられます。特例の適用で納税額を0円にできるケースもあるため、積極的に利用しましょう。
ここでは、各特例を利用する際に必要となる書類について紹介します。
3,000万円控除の特例を受ける場合
居住用財産の3,000万円特別控除の特例を受ける場合、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 戸籍の附票の写し
「譲渡所得の内訳書」とは、前述した確定申告書付表兼計算明細書です。「戸籍の附票の写し」は、譲渡契約締結の前日に不動産の所在地が住民票と異なる場合に用意してください。本籍地である市区町村の役所や、出張所の窓口などで請求できます。
軽減税率の特例を受ける場合
軽減税率の特例を受ける場合は、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 売却した不動産についての登記事項証明書
- 戸籍の附票の写し
この場合も「戸籍の附票の写し」は、譲渡契約締結の前日に不動産の所在地が住民票とは異なる場合にのみ用意しましょう。
買い換えの特例を受ける場合
居住用財産の買い換えに関する特例は、「特定の居住用財産の買換え特例」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 」の2種類があります。「特定の居住用財産の買換え特例」を受ける場合は、確定申告書や売買契約書のコピー以外に以下の書類が必要です。
- 売却した居住用財産の登記事項証明書
- 買い換えで購入した居住用財産の登記事項証明書や売買契約書のコピー
- 耐震基準適合証明書（中古物件の場合）など
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける場合は、確定申告書や売買契約書のコピー以外に以下の書類が必要です。
- 居住用財産における譲渡損失金額の明細書
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（譲渡契約締結日の前日のもの）
- 買い換えで購入した居住用財産の登記事項証明書や売買契約書のコピー
- 戸籍の附票の写しなど
譲渡損失の損益通算の特例を受ける場合（特定住居用財産の譲渡）
譲渡損失の損益通算の特例を受ける場合は、確定申告書や売買契約書のコピー以外に以下の書類が必要です。
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 登記事項証明書の写し
- 譲渡資産にかかる残高証明書
- 戸籍の附票の写し
「戸籍の附票の写し」は譲渡契約締結の前日において、不動産の所在地が住民票と異なる場合にのみ必要です。
被相続人の居住用財産を売却した場合
「被相続人の住居用財産を売却した場合」の確定申告には、前述した必要書類以外に以下の書類が必要です。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し
たとえば両親から相続した自宅を売却した際は、上記の書類を用意しましょう。
不動産売却で確定申告をするタイミング
不動産売却によって得た譲渡所得の申告は、基本的に資産を譲渡した日の翌年の2月16日から3月15日までに行います。「資産を譲渡した日」とは多くの場合、不動産を引き渡した日のことを指しますが、契約締結日を資産の譲渡を行った日として申告することも可能です。
契約日と引き渡し日が同じ年であれば、申告年も同じ年である必要があります。一方で、契約日と引き渡し日が異なる年であれば、どちらが税法上有利かを検討して申告するとよいでしょう。
譲渡所得に関しても同様に、税法上有利となるほうの年で申告可能です。
まとめ
本記事では不動産の売却後に確定申告が不要または必要となる条件や、確定申告が必要な場合の手順と必要書類、その提出方法などについて解説しました。確定申告の書類を提出する際は、記入漏れや計算ミスのないよう注意して準備する必要があります。本記事の内容を参考にしながら、スムーズな不動産売却を実現しましょう。
不動産を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼することで相場に近い価格を知ることが可能です。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すると、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、大幅に手間を省けます。不動産売却を検討しているときは、リビンマッチをご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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