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【不動産運用】失敗しない？一般人を成功に導く5の事前準備と注意点
不動産運用は、成功すれば高いリターンを期待できます。しかし、失敗すれば大損失を被るおそれがあるため、リスクを十分に理解し対策を取ることが大切です。
不動産運用の失敗リスクや対策を紹介し、初めての方でも間違いを避けられるよう、成功に向けた5つの事前準備と注意点をお伝えします。資金計画、リスク管理など、プロの視点から具体的なアドバイスをしていますので、不動産運用に関心がある方はぜひ参考にしてください。
不動産運用とは？その稼ぎ方
不動産運用は、土地や建物を活用あるいは売買して収益を得る方法です。
類似する言葉に不動産投資があります。なかには同じ意味で使うケースもありますが、不動産投資は主に土地や建物に資金を投じること、つまり購入から売却、利益を得るまでの過程を指します。
一方で不動産運用は、すでに保有している土地や建物の活用、購入後の賃貸経営・メンテナンスも含めます。購入時のみならず、より期間の長い観点から見た不動産活用を意味します。
所有している土地で稼ぐ
土地は、ただ所有していても収益を生み出せません。しかし、有効活用することで、収益を生み出す資産へと変えられます。
たとえば、土地にアパートやマンションを建設して賃貸経営をおこなうことは、安定的な収益を得られる可能性が高い方法のひとつです。
また、駐車場として貸し出す方法は、アパートやマンションのように高額な建設費を必要とせず、費用を抑えて収益化できます。
一定程度の広さがある土地であれば、コンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗を建てるために、土地のまま貸し出すことも可能です。
土地には、特性や立地を活かした多種多様な活用方法があります。効果的な運用ができれば、安定した収益を得られるでしょう。
所有している建物で稼ぐ
不動産運用には、すでに所有している建物で収益を得る方法もあります。
所有している建物に空き部屋があれば、居住用として貸し出すことで、安定的な収益を得られます。入居者の募集や契約手続き、家賃の管理などは、自分でおこなうことも可能です。
また、店舗の運営者が、お客さんが入りやすい、道路に面した建物の1階部分を探していることもあります。店舗として貸し出すことで、居住用よりも高い賃料で貸し出せるでしょう。
ただし、店舗として貸し出す場合、居住用とは異なる法規制や設備が必要になるため注意が必要です。入れ替わりも居住用に比べて頻繁に発生しやすいため、空室期間のリスクについても考慮しておきましょう。
不動産を購入して稼ぐ
これから不動産運用を始める場合、新規で物件を購入して運用する方法があります。
新規購入のメリットは立地、間取り、設備など、自分の条件に合った物件を選べることです。たとえば、交通アクセスのよい立地に、ゆとりある間取りと高品質な設備が整った物件が予算内で見つかる可能性があります。
新築物件は入居者が見つかりやすく、高値で売却できる可能性がありますが、購入価格は割高になる傾向があるため注意が必要です。
一方、中古物件は新築物件に比べて価格が低い傾向にありますが、高額な修繕費がかかる場合があります。物件によっては、購入費と修繕費を合わせると、新築と同じくらいの費用がかかることもあるため、物件の状態を適切に判断し、必要な修繕費を見積もることが重要です。
物件選びにおいては、価格と収益性のバランスを慎重に見極めることが大切です。インターネットの投資用不動産サイトでは、多くの物件が紹介されています。立地や建物の状態、賃料設定などを総合的に判断し、長期的に安定した収益が見込めるかどうかを比較・検討しましょう。
不動産運用の失敗リスク
続いて不動産運用をする際に知っておきたい、失敗リスクについて説明します。
不動産運用には、主に以下のリスクがあります。
- 自然災害による被害
- 流動性が低く現金化しにくい
- 老朽化による価値の低下
不動産運用を成功させるにはリスクを理解し、適切な対策を取ることが大切です。
地震などの自然災害で収支がマイナスに
近年、日本国内では大地震が頻発しており、不動産運用においても起こりうるリスクとして常に意識する必要があります。
自然災害による被害は、地震以外にも台風による建物の倒壊や損壊、豪雨や高潮による浸水や水没などさまざまです。
建物が受けた被害は地震保険などの保険に加入していないと、オーナーが全額自費で補修する必要があります。修復費は高額になることが多く、場合によっては収益を大きく減少させる要因となります。また、入居者が被災した場合には、家賃収入の減少や空室リスクも発生します。
需要がなくなれば売れにくい。赤字状態が続く
不動産運用で注意したい点として、流動性の低さが挙げられます。
不動産は別の運用資産である株式や投資信託と異なり、流動性が低い資産です。そのため、好きなときにすぐ売却できるわけではありません。
とくに、需要が低い地域にある不動産や修繕費がかさむ築年数が古い不動産、広さや間取りの悪い不動産などは、買い手を見つけにくくなります。
需要のない不動産を保有し続けると、家賃収入が得られず、固定資産税や修繕費などの費用がかさむため、赤字状態になることも考えられます。
老朽化による修繕費が予想より高く支払えない
建物の老朽化は、時間とともに必ず進行します。 築年数が経過するにつれて外壁や屋根の塗装、設備の更新、修繕などが必要となり、その費用も使用年数の経過とともに高額になります。
将来の修繕費を綿密かつ保守的に見積もり、準備しておかないと、実際の修繕費が予想以上に高額になり後悔するかもしれません。
老朽化による修繕費が予想より高く支払えない場合、入居者が離れ収支が悪化し、赤字状態になるおそれもあります。
自分にもできる！運用リスクを避けて成功させるための5つの準備
不動産運用は正しい知識を持ちおこなえば、収益を得られる可能性が高まる運用方法です。
ここからはリスクを避けて不動産運用を成功させるための、5つの準備を紹介します。
判断基準を養う
不動産運用には、専門的な知識や判断力が求められます。成功のためには、不動産運用の勉強と実際の運用による経験を積み上げて、自分なりの判断基準を養うことが重要です。
判断基準がないと、不動産の専門家に助言をもらっても正しく理解して実行に移せません。
また、自分なりの判断基準を養うことで、悪徳業者が詐欺案件を持ってきても、おかしいと気づけます。だまされずに自分の身を守ることにつながるのです。
判断基準を養う方法には、次のものがあります。
- 書籍やインターネットで不動産に関する知識を学ぶ
- セミナーや研修に参加する
- 経験豊富な投資家や専門家に相談する
- 実際に不動産を購入して運用してみる
不動産市況を把握する
不動産運用において、不動産市況の把握は重要です。不動産には市況があり、時期により価格や需要が大きく変動します。
市況がよいときには、「売却時の価格を高めに設定できる」、「空室リスクが低くなる」、さらに「金融機関からの融資を受けやすい」といった、よい環境が生まれやすくなります。一方で、市況が悪いときには逆のことが起こります。
不動産市況は常に変化しているため、定期的に情報収集をおこない、最新動向を把握する必要があります。 市況の把握により、タイミングのよい売買や空室リスクの低減、有利な融資条件の獲得などにつながり、不動産運用の成功確率を高められるでしょう。
収支計画を作成する
不動産運用を成功させるには、収支計画の作成が必須です。収支計画とは、不動産運用において必要な費用と見込める収益を予測するものです。
収支計画は、あくまで予測ですので、実際の運用状況は計画通りとはならない場合もあります。しかし、作成することで、想定外の事態が発生した際にも迅速に対応しやすくなるでしょう。
収支計画通りに収益が得られないときは、計画と異なる要素を洗い出して調べられるため、対策が立てやすくなるのです。
孤独死保険や地震保険などに加入し、万が一に備える
不動産運用には、さまざまなリスクが伴います。そのなかでも、入居者の孤独死や地震は大きな損失につながるおそれがあります。
孤独死が発生した場合、家賃収入が途絶えるのみならず、原状回復費用や遺品整理費用などの負担が発生するリスクがあります。
また、地震は避けようがありません。地震による被害が大きければ、多額の修繕費用や建て替え費用が必要になるでしょう。
対策として保険に加入すれば、万が一のリスクが発生した場合の経済的な負担を軽減できます。
ローンの頭金を多く用意する
リスクを避けて不動産運用を成功させるには、頭金を多く用意して無理なローンを組まないことも重要です。
会社の転勤や学校の卒業など、入居者が一定の理由で引っ越すことは避けられず、賃貸物件には空室リスクが必ずつきまといます。
とくに、1棟アパートやマンションで複数件の空室が発生すると、収入が大幅に減少しローンの返済を自分の資金でまかなう必要が出てきます。
頭金を多く用意し借入金額を少なくすれば、ローンの返済額は少なくなるため、空室が発生しても返済を続けられ、余裕を持って次の入居者を待てます。
ただし、手持ちの資金をすべて頭金に充ててしまうと、不測の事態が起こった際に対応できないおそれがあります。そのため、緊急時の資金も確保しておきましょう。
なお、投資目的で不動産を購入する場合、フラット35の利用はできません。騙されて利用してしまうとローンの一括返済を求められるので、くれぐれもご注意ください。
これまで、不動産投資セミナー、不動産投資専門会社からの勧誘を通じて、【フラット３５】を投資用物件の取得に不適正に利用した事例が確認されています。
また、居住用の住宅ローンを利用して投資用物件の取得を勧誘するウェブサイトも確認されています。
引用：フラット35「【フラット３５】を不適正に利用し、投資用物件を取得させようとする悪質な勧誘にご注意ください。」
運用の成功率を上げるための注意点
続いて、運用の成功率を上げるための注意点について説明します。
運用の成功率を上げるには費用や税金の理解や信頼できるパートナー探し、不動産価値の正しい把握が重要です。
費用や税金について理解する
不動産運用の成功率を上げるには、発生する費用や税金をよく理解しておく必要があります。
初期費用には土地や建物の購入費用、仲介手数料あるいはリフォーム費用などがあります。購入後にはランニングコストとして管理費や修繕費用、ローンの支払いなどが必要です。
また、不動産運用には所得税や住民税、不動産取得税・固定資産税などの税金がかかります。
これらの費用を把握し、収支計画に織り込むことで、無理のない現実的な計画を立てやすくなるでしょう。また、税金について理解すれば適切な節税が可能となり、納税額の増加を防ぐことにつながります。
信頼できるパートナーを探す
不動産運用をすべて1人でおこなう人は少なく、通常は外部業者や専門家との関係が発生します。信頼できる外部業者や専門家との取引は、不動産運用を成功に導く重要な要素です。
とくに不動産会社は、取引時の相手方への説明や交渉、管理など、さまざまな重要業務を担います。信頼できる不動産会社を選択すれば、不動産運用が成功する可能性は高まります。
信頼できるパートナーを見つけるには、まず複数の不動産会社に相談してみることです。複数の不動産会社に相談すれば、それぞれの特徴やサービス内容を比較できます。
ほかにも、担当者の専門性や誠実さ、あるいは取引実績やインターネット上の口コミや評判などをチェックポイントとして、信頼できる会社を探しましょう。
不動産の価値を正確に把握しておく
不動産運用において、不動産価値の正確な把握は成功につながる重要な要素です。
不動産の価値を把握できれば、売買時に適切な価格設定が可能になります。高すぎて売れないことや、安く売りすぎることによる損失を防ぎ、購入時には物件が割安か判断しやすくなります。
不動産の価値を把握する方法には、インターネットの不動産ポータルサイトで、自分が売りたい不動産の類似物件の売り出し価格を調べて参考にする方法があります。
また国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で類似物件の成約価格を調べて参考にする方法もあります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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