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土地の個人売買で絶対に気をつけるべき4つのポイント
土地の個人売買は、仲介手数料がかからないため、手元に残るお金が多くなります。しかし、土地売買には複雑な手続きや専門知識が必要なことから、トラブルに発展するリスクも少なくありません。
トラブルを避け、土地の個人売買を円滑に進めるには、適切な手順を踏み、事前に十分な準備と確認を行うことが重要です。ここでは、土地の個人売買で注意すべき4つの重要ポイントと、売買手続きの流れを解説します。
土地は個人で売買ができる
土地の売買は、不動産会社を通して行うのが一般的ですが、個人で売買をしても法的に問題ありません。
土地の個人売買には、以下のような特徴があります。
- 仲介手数料がかからない
- 土地の価格を自由に決められる
土地の個人売買では、不動産会社や仲介会社を通す方法とは違った利点があります。そのため、個人売買をうまく活用することで、手続きや費用の面で有利に進められることもあるでしょう。
仲介手数料がかからない
土地の個人売買は不動産会社に仲介を依頼をしないため、仲介手数料がかかりません。仲介手数料とは、不動産売買の際に、売主と買主をつなぐ仲介会社に支払う報酬のことです。
仲介会社は、依頼主から土地の売却の依頼を受けると、物件情報の宣伝、売買契約の調整、重要事項の説明など、取引が円滑に進むようサポートします。仲介手数料はそのための手数料です。
仲介手数料の金額は、売主と買主の間で取り決めた不動産の売買価格に応じて、法律で定められた上限の範囲内で決定します。
| 範囲 | 計算式 |
|---|---|
| 売買価格が200万円以下 | 売買価格の5％+消費税 |
| 売買価格が200万円超～400万円以下 | 売買価格の4％+2万円+消費税 |
| 売買価格が400万円超 | 売買価格の3％+6万円+消費税 |
たとえば、土地の売却価格が1,000万円だった場合の仲介手数料は、最大で39万6,000円です。個人で売買すれば仲介手数料がかからないため、その分コストを削減できます。
土地の価格を自由に決められる
土地の個人売買では、売主と買主が合意すれば、売却価格を自由に決められます。この際、相場よりも高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。
一方で市場価格から大きく外れた高すぎる価格で売却すると、後になってから買主とのトラブルに発展するリスクがあります。売主と買主が納得できる適正な売却価格を設定するためには、市場価格を参考にすることが重要です。
日本における土地の市場価格を知るには、以下の方法があります。
- 不動産情報ライブラリ
- 公示地価・基準地価
- 不動産会社の査定
- 地価マップサービス
土地の価格は時間とともに変動するため、最新の情報を確認することが重要です。また、土地の売却価格は、最終的に買主との交渉で決まります。上記の方法は参考価格として考えておきましょう。
①不動産情報ライブラリ、②公示地価・基準地価
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する地価公示や都道府県地価調査など、不動産取引価格情報を確認できるサービスです。
このサービスでは、全国の地価動向や土地取引の実態を把握することができ、土地の価格形成に関する情報を得られます。また、過去の地価の推移や、周辺地域との比較もできるため、土地の相場を把握するのに適しています。
土地の個人売買で参考になるのが公示地価と基準地価です。
公示地価は、国土交通省が毎年選定する全国約2万6千地点の標準地における1月1日時点の価格を公表したものです。また、基準地価は、都道府県が選定する地点の7月1日時点の価格を公表したものです。
2種類の地価は、不動産鑑定士が実際の取引事例を参考に、地域の特性や土地の利用状況などを考慮して評価します。
③不動産会社の査定
不動産会社に依頼して、その土地の査定を行ってもらうことも一つの方法です。専門家の意見を参考にすることで、より正確な市場価格を把握できます。
不動産会社の査定では、土地の立地や周辺環境、面積、形状、接道状況、法的規制などを考慮し、総合的に評価されます。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの意見を比較検討することで、土地の適正な市場価格をより正確に把握できます。
④地価マップサービス
インターネット上で提供されている地価マップサービスを利用することで、全国の土地価格情報を視覚的に確認できます。
地価マップサービスでは、地図上に地価情報が示されており、直感的に土地の価格相場を把握できます。また、過去の地価推移や周辺の取引事例なども確認できるため、土地の価格動向を総合的に分析することが可能です。
地価マップサービスは、さまざまな事業者が提供しており、多くは無料で利用できます。誰でも手軽に土地の価格情報にアクセスできるのが大きな利点といえるでしょう。
土地の個人売買で絶対に気をつけるべき4つのポイント
土地の個人売買を成功させるには、以下4つのポイントに注意しましょう。
- 市場相場を踏まえて売却価格を適正に設定する
- 必要な書類を漏れなく準備する
- 買主の資金調達力を見極める
- 信頼できる相手と取引する
土地の個人売買では、売却価格の設定、必要書類の準備、買主の資金調達力を自分自身で判断する必要があります。これらの点を軽視すると、後々トラブルに発展するリスクがあるため、慎重な対応が求められます。
もし土地の個人売買問題が発生した場合、自分自身で解決しなければなりません。トラブルを未然に防ぐためにも、事前の確認を怠らないようにすることが大切です。
ポイント1.市場相場を踏まえて売却価格を適正に設定する
土地の個人売買で売却価格が市場価格から大きく外れると、トラブルの原因になることがあります。たとえば、買主が適正価格よりも高い金額で購入した場合、後になって損をしたと感じ、売主に対して責任を追及するようなトラブルに発展するかもしれません。
また、相場よりも極端に安い価格で売買する低廉譲渡・低廉売買をすると、税務署から贈与とみなされ、贈与税が課せられるおそれがあります。結果、将来的に買主が転売した際に、多額の譲渡所得税を支払うことになるかもしれません。
このようなリスクを避けるためにも、市場価格を参考にした適正価格での売買が重要です。
ポイント2.必要な書類を漏れなく準備する
売買契約書、登記簿謄本、固定資産税評価証明書など、売買に必要な書類をしっかり準備しましょう。書類に不備があると、後でトラブルに発展する可能性があります。
土地を個人で売買する際に必要な書類は以下の通りです。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 登記済権利証、登記識別情報
- 固定資産税納税通知書、課税明細書
- 本人確認書類
- 実印、印鑑登録証明書
- 付帯設備および物件状況確認書
土地の個人売買には、多くの書類を準備する必要があります。これらの書類のいずれか一つでも不備があると、取引の中断やトラブルに発展するおそれがあるため注意が必要です。
ポイント3.買主の資金調達力を見極める
土地の個人売買では、金融機関のローン審査が通りにくいことがあります。そのため、住宅ローンでの購入が前提の場合、審査に通過せず売買ができないことがあります。
売買をする前には、買主が現金で購入可能であることを確認しておくと安心です。土地を個人で売買する場合、買主がローンを組むことが難しい理由はいくつかあります。
①重要事項説明書がない
住宅ローンを借り入れる際には、重要事項説明書が必要です。この書類は宅地建物取引士の資格を持った人しか作成できず、不動産会社を介さない個人売買ではこの書類を用意できません。そのため、住宅ローンを組むことが難しくなります。
②個人売買はトラブルが発生するリスクが高い
不動産のプロが売買に携わらないため、トラブルが発生するリスクが高くなります。銀行はトラブルに巻き込まれることをおそれて、不動産個人売買に融資することに消極的になります。
ポイント4.信頼できる相手と取引する
土地を個人で売買する際に、素性を知らない相手に売ると、さまざまなトラブルにつながるおそれがあります。親族や知人など、信頼できる相手に売買することをお勧めします。
素性を知らない相手に売る際に考えられるリスクは以下の通りです。
- 契約内容に関するトラブル
- 売買価格での争い
- 住宅ローンが組めないおそれ
- 贈与税がかかる取引になるおそれ
- 書類の不備
これらのリスクは、取引が正式に完了した後も発生するおそれがあり、とくに法的な問題が生じた場合には、専門家でなければ対処が困難になることがあります。
上記のようなトラブルを避けるために、個人売買は親族や知人との取引に向いているとされています。なお、親族や知人間であってもトラブルが起きないとは限りません。必要な書類の準備や契約内容を明確にしておくことが重要です。
土地を個人売買するときの手続き
土地を個人売買する場合、以下の手順で進めていきます。
- 資料・図面の準備
- 価格のすり合わせ
- 売買契約の締結
- 代金の準備
- 決済・引渡し
- 所有権移転登記
土地の個人売買では、これらの手順を一つ一つ確実に進めていくことが重要です。各手順を丁寧に行うことで、リスクを最小限に抑え、円滑な取引を実現できるでしょう。
手順1.資料の準備
土地を売却するために売主がまずすべきなのが資料や図面の準備です。
書類の取得には、法務局や市町村役場などの公的機関への訪問が必要ですが、一部の書類はオンラインでも取得できます。ただし、資料や図面の準備には時間がかかる場合があるため、売却を検討中の方は早めに手続きを始めましょう。
もしわからないことがあれば、不動産取引に詳しい専門家に相談するのもよいでしょう。専門家の助言を得ることで、スムーズに土地売買を進められる可能性があります。
手順2.価格のすり合わせ
土地の個人売買では、売主と買主が直接話し合って売却価格を決定します。
売主は、市場価格を参考にしつつ、希望する売却価格を提示します。一方、買主は、その価格に対して、自身の予算や相場を踏まえて交渉を行います。
双方が合意できる価格を見つけるためには、建設的な話し合いが重要です。円滑な取引にするには、売主と買主がお互いの立場を理解し、譲歩しながら、折り合いをつけていくことが求められます。
手順3.売買契約の締結
価格のすり合わせがまとまったら、次は売買契約の締結です。売買契約書には、売買する土地の詳細情報、売買価格、手付金や残金の支払い方法、引渡し時期など、取引に関する重要な事項を記載します。
売買契約書は、売主と買主双方の権利と義務を明確にする重要な書類です。契約内容に漏れや誤りがないか、十分に確認することが大切です。
契約書の作成後、売主と買主は内容を確認し、署名・捺印します。捺印は実印を使用し、印鑑登録証明書を添付します。
売買契約の締結により、土地の売買は法的に有効な取引となります。契約内容を十分に理解し、双方が納得した上で契約を締結することが、トラブル防止につながります。
手順4.代金の準備
売買契約の締結後、買主は決済日までに土地の購入代金を準備します。
支払いは、売買契約書に明記されている通りに行います。買主が自己資金で支払う場合は、決済日までに現金を用意します。銀行融資を利用する場合は、事前に金融機関と相談し、必要な手続きを進めておく必要があります。
決済日までに代金の準備ができないと、売買契約が履行できなくなるリスクがあります。買主が期日までに代金の準備をできるかどうか確認しておきましょう。
代金の準備が整ったら、いよいよ決済と土地の引渡しです。
手順5.決済・引渡し
代金の準備が整ったら決済と土地の引渡しです。
決済は、売買契約書に定められた日時と場所で行われます。通常は、売主と買主、それぞれの立会人や司法書士などが立ち会います。買主は、売買契約書に記載されている方法で売買代金を売主に支払います。
売主は、代金の受領を確認した後、土地の引渡しを行います。引渡しは、土地の現状を確認した上で、土地の関連書類などを買主に手渡すことで完了します。
手順6.所有権移転登記
売買契約が成立した後、法務局で所有権の移転登記を行います。この手順をすることで土地の所有者であることが法的に認められます。
登記手続きには専門家である司法書士の協力が必要になることが多いです。仲介の場合は、仲介会社が指名した司法書士が立ち会うことがほとんどですが、個人売買ではそれがありません。そのため、事前に依頼をしておく必要があります。
土地を高く売るならリビンマッチの利用も検討してみる
土地の個人売買は、仲介手数料がかからないため、売主にとっては高く売れる可能性がある一方で、手続きを間違えると大きな問題に発展するおそれがあります。
このようなリスクを避けるには、個人売買ではなく、不動産会社・仲介会社を通して土地を売却することも検討してみましょう。仲介会社に売却を依頼することで、適切な売却価格の設定や書類の準備、買主の審査などを行ってくれます。
仲介会社を選ぶ際は、複数社に査定を依頼して比較してから決めることが大切です。その際に便利なのが不動産一括査定サイト「リビンマッチ」です。
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土地の個人売買にはリスクがつきものですが、仲介会社を上手に活用することで、安心して高く売却できる可能性があります。リビンマッチを使って、まずは複数の仲介会社から査定を受けてみましょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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