リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
離婚するときにマンションは売却すべき？最善の選択肢とは
夫婦が離婚をするとき、扱いに困るのがマンションです。
マンションは財産のなかでも価値が高いため「売却したほうがいいのか」それとも「どちらかが住み続けたほうがいいのか」判断に悩むところだと思います。
所有しているマンションは、離婚するときにどのような選択をするのが最善なのでしょうか。離婚に伴い、マンションは売却すべきかどうかや売却のタイミングなどを紹介します。
離婚のとき、マンションは売却すべき?
離婚したからといって必ずしもマンションを売却する必要はありません。夫婦のどちらかが住み続けることもできます。
ただし、夫婦が離婚をするときは「財産分与」を行い、共有財産を分け合う必要があるため、離婚後もマンションに住み続けることが難しい場合があるのです。
財産分与を行うとマンションに住み続けることが難しい理由を確認しておきましょう。
マンションを財産分与する方法
財産分与とは、夫婦が離婚するときに、所有している財産を分け合う手続きです。対象になる財産は、結婚期間中に夫婦が協力して形成したものです。現金や預貯金だけでなく、自動車や家具家電、不動産も含まれます。財産分与の割合は夫婦で原則2分の1ずつとなり、夫婦のどちらか一方の収入で形成した財産だったとしても、割合は基本的に変わりません。
マンションの財産分与は、売却して現金化してから分ける方法や、住み続けるほうが出ていくほうに、財産分与の相当額を渡す方法で行います。
売却しないと財産分与ができないこともある
マンションを財産分与するときは、夫婦のどちらか一方が取得して、住み続けることもできます。この場合、マンションを取得した人が相手に財産分与の相当額を渡す必要があるため、多額の資金が必要です。
たとえば、マンションの価値が2,000万円で、財産分与の割合が2分の1だった場合、夫婦はそれぞれ1,000万円を受け取る権利があります。
しかし、妻がマンションを取得して住み続ける場合、夫はマンション分の財産を受け取れません。そこで、平等に分け合うために妻が夫に財産分与の相当額1,000万円を、自己資金や他の財産から渡す必要があるため、妻は資金がなければ取得することができないのです。
住宅ローンの名義変更が必要になる
離婚したあとに住宅ローンの名義人でないほうがマンションに住み続ける場合、「住宅ローンの名義変更」が必要です。住宅ローンは「居住用物件」に対してのローンであり、名義人が住むことが条件となっているためです。
たとえば、株式会社三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの商品説明書には、下記の記載があります。
ご自身がお住まいになる住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用
つまり、住宅ローンを返済している状態で「他人」である元配偶者だけが住むことは契約違反となることがあります。
ただし、住宅ローンの名義変更には金融機関の審査が必要になるため手続きをすれば確実に変更できるわけではありません。返済能力がないと判断されると、落とされるおそれがあります。このように、マンションを売却せずに財産分与をするには、多くの問題があるため、円滑にいかないケースも多いのです。
連帯保証人の変更は忘れずに行う
離婚したあと、マンションに配偶者が住み続けることになり、ご自身が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、必ず変更手続きを行っておきましょう。連帯保証人は、債務を保証する人のことを指します。連帯保証人になったまま離婚をすると、住宅ローンの名義人が返済を滞納した場合、連帯保証人に返済義務が移ってしまいます。
連帯保証人は離婚したからといって自動で外れるわけではありません。高額な債務を負ってしまうと、離婚後の生活に大きな影響を与えるおそれがあるため、配偶者の親族などに変更してもらうように交渉してみましょう。
マンションの財産分与は売却がおすすめ
マンションを売却せずに財産分与を行うと、さまざまなトラブルに発展するおそれがあります。そのため、離婚するときは、マンションを売却して売却益を分与する方法がおすすめです。
離婚をするときは、財産や親権など、多くの取り決めをする必要があります。中でもマンションは資産価値が高いため、トラブルになりやすい財産です。子どもの学区関係でどうしても引っ越せない、などの理由がない限りは売却してしまうのがよいでしょう。
住宅ローンを返済中のマンションは売却できる？
マンションの財産分与は、売却をしたほうが住み続けるよりもトラブルが少なくなります。ただし、住宅ローンが残っているマンションの売却は注意が必要です。住宅ローンの残債がある状態でのマンション売却について解説します。
住宅ローンを残したままだと売れない
住宅ローンを返済中のマンションは、抵当権が設定されているため、そのままの状態では原則売却ができません。
抵当権は、住宅ローンの融資を受けた場合、金融機関が購入したマンションに設定する権利です。抵当権が設定されると、住宅ローンの返済が滞った際、マンションを差し押さえる権利が債権者（金融機関）に発生します。
抵当権が残ったままのマンションを購入すると、住宅ローンの名義人が返済をしなかった場合に抵当権が実行され、強制的に売却されるリスクがあります。そのため、抵当権付きのマンションは買主が見つかる可能性はほとんどないため、売却するには抵当権を抹消する必要があるのです。
売却代金で住宅ローンを完済できるなら売却できる
抵当権は住宅ローンを完済することで抹消できます。自己資金がない場合は、マンションの売却代金を住宅ローンの返済に充てることもできます。
マンションの売買契約が締結されたあと、売買代金を得たタイミングで住宅ローン残債を完済します。完済することで抵当権を抹消でき、買主はトラブルなく所有権を得られます。
このように、住宅ローンの残債を売却益で支払えるため、問題なく売却ができるのです。
なお、売却代金から住宅ローンの残債を差し引いたあとに残った金額は、財産分与の対象になります。
オーバーローンとなる場合は注意が必要
マンションの価値よりも住宅ローン残債のほうが高くなる場合は売却時に注意が必要です。売却益よりも住宅ローン残債が上回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンのマンションを売却するには、完済するための不足分を手持ち資金で補う必要があります。資金が不足している場合は、返済を続けるか、不足分の資金を借りて完済します。
早い段階で査定を依頼することが重要
離婚に伴いマンションを売却するときは、売却価格が住宅ローン残債よりも低いのか、それとも高いのか、という点は非常に重要です。
そのため、マンションの価値を早い段階で把握しておく必要があります。売却価格は不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
なお査定価格は不動産会社ごとに異なるため、査定依頼は複数社にしましょう。
複数社に依頼するのは面倒ですが、一括査定サイトを利用すれば同時に複数社へ査定依頼ができます。無料で利用できるため、活用すべきでしょう。
| 項目 | 連帯債務 | 連帯保証 |
|---|---|---|
| 返済義務 | 主債務者と同等の返済義務を負う | 債務を保証する（主債務者の返済が滞った場合に返済義務が発生する） |
| 備考 |
|
|
住宅ローンが残っているマンションは売却できる？
離婚するときはマンションを売却するのが最適だとして、そもそも住宅ローンが残っている物件を売却することは可能なのでしょうか。住宅ローンの残債がある状態でのマンション売却について解説します。
住宅ローンが残っていても売却は可能
住宅ローンの融資を受けた場合、購入したマンションに「抵当権」が設定されます。これにより、返済を滞納した場合に、マンションを差し押さえる権利が債権者（金融機関）に発生します。
抵当権が設定されているマンションの購入は、非常にリスクがあるように思えますが、実際は問題なく売却できます。住宅ローンが残っているマンションを売却する際、その旨を融資を受けている金融機関に伝えることで売却ができます。売買契約が締結されたあと、売買代金を得たタイミングで住宅ローン残債を完済します。完済することで抵当権を抹消でき、買主はトラブルなく所有権を得られます。
このように、住宅ローンの残債を売却益で支払えるため、問題なく売却ができるのです。
オーバーローンとなる場合は注意が必要
マンションを売却して得る売却益で住宅ローン残債を完済できれば問題ありませんが、売却益よりも住宅ローン残債のほうが高くなる場合は注意が必要です。売却益よりも住宅ローン残債が上回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンだと、完済するための不足分は手持ち資金で賄う必要があります。つまり、オーバーローンの場合は売却益が手元に残らず、財産分与にも大きく影響するため注意が必要です。
早い段階で査定を依頼することが重要
離婚に伴ってマンションを売却するときは、売却価格が住宅ローン残債よりも低いのか、それとも高いのか、という点は非常に重要です。
そのため、どのくらいの価格で売却できるのかを早い段階で把握しておく必要があります。売却価格は不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
売却を検討したなら、早い段階で不動産会社に査定を依頼しましょう。なお査定価格は不動産会社ごとに異なるため、査定依頼は複数社にしましょう。複数社に依頼するのは面倒ですが、一括査定サイトを利用すれば同時に複数社へ査定依頼ができます。無料で利用できるため、活用すべきでしょう。
離婚に伴うマンション売却のタイミング
離婚をすることが決まったとして、マンションはどのタイミングで売却すべきでしょうか。
マンションの売却は離婚前がベスト
財産分与は貯金とマンションだけでなく、株や保険、将来の年金と非常に複雑です。そのため、少しでも離婚協議をスムーズに進められるよう離婚協議中にマンションを売却し、売却益の確定している状態が望ましいでしょう。
また、離婚直後にマンションの財産分与ができると、資金に余裕ができるため、生活の基盤を整えやすくなります。
マンションを売却する際は、少しでも高い金額で売ることが大切です。財産分与で受け取る金額が増えるだけでなく、オーバーローンの場合に補填する自己資金の額を抑えられます。マンションを高く売るなら、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチを利用すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、査定内容を比較することで高く売れる可能性が高くなります。
なお、査定価格がわかったからといって、今すぐ売る必要はありません。査定結果によっては、住み続けるという選択をすることも可能です。いずれにしても、マンションの現在の価値を把握しておく必要があるため、リビンマッチを使って「今、売ったらいくらか？」を常に把握しておきましょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
