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不動産収入で税金はいくらに？手取りが多くなる金額と家賃収入との違い
せっかく不動産収入を得ても税金で多く持っていかれたら、損した気持ちになってしまいます。できるだけ手元に残るお金を増やすには、どうすればよいでしょうか。
本記事では不動産収入に関する基礎知識をはじめ、支払うべき税金の内訳や収入のシミュレーション結果、家賃収入の手取りを多くする方法5選まで、詳細に解説します。
不動産収入とは？家賃収入との違い
不動産収入とは何かについて解説するとともに、家賃収入との違いを解説します。
不動産収入とは？
不動産収入とは、土地や建物などの不動産を貸し付けることにより得られる収入のことです。不動産収入には、家賃収入だけでなくそれ以外の収入も含まれており、具体的には次の計算式が成り立ちます。
不動産収入＝家賃収入＋それ以外の収入（名義書換料・承諾料、更新料、礼金（権利金）、保証金、共益費など）
このように不動産収入とは家賃収入のことではないのですが、不動産収入と家賃収入はほとんど同じ意味で使われることが多くなっています。
そのため、この記事では「不動産収入＝家賃収入」として解説します。
家賃収入
家賃収入（不動産収入）は、不動産所得に分類されます。なぜなら、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を貸し付けることによって得られる収入だからです。
家賃収入には、以下のように家賃以外の収入も含まれます。
- 名義書換料
- 承諾料
- 更新料
- 返済を要しない敷金や保証金
- 共益費（電気代や水道代、掃除代など）
- 礼金
- 駐車場代
不動産収入＝不動産所得ではない
不動産収入＝不動産所得ではありません。つまり、家賃収入＝不動産所得ではないということです。
不動産収入（家賃収入）は、家賃収入とそれ以外の収入の合計額であるのに対し、不動産所得は、不動産収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
不動産所得の計算式は、次のとおりです。
不動産所得＝不動産収入（家賃収入）－必要経費
ここでいう必要経費とは、不動産収入を得るためにかかった費用のことで、以下のようなものが挙げられます。
- 固定資産税、都市計画税
- 不動産取得税、登録免許税
- 損害保険料（火災保険料、地震保険料など）
- 減価償却費
- 修繕費
- ローン金利
- 広告費
- 管理委託費など
ここで挙げた必要経費は、貸付資産にかかるものであり、家事上の経費とは明確に区別されます。家事上の経費とは、自分の家庭内の費用、つまりプライベートな費用のことです。
不動産所得は、不動産収入における手取りといえます。不動産収入にかかる税金を算出するには、不動産所得を算出することが必要不可欠です。
不動産所得をもとに、不動産収入にかかる税金を算出するためです。
不動産収入と家賃収入にかかる税金の種類
不動産収入（家賃収入）にかかる主な税金の種類をまとめると、次の表のとおりです。
| 種類 | 課税対象 | 申告・納付 |
|---|---|---|
| 所得税 | 不動産所得 | 確定申告 |
| 住民税 | 不動産所得 | 確定申告 |
| 消費税 | 不動産所得 | 確定申告 |
| 固定資産税 | 不動産の所有者 | 4分割して納付 |
| 都市計画税 | 不動産の所有者 | 固定資産税とともに一括納付 |
| 登録免許税 | 不動産登記 | 銀行または印紙税納付 |
| 不動産取得税 | 不動産の購入など | 取得後60日以内 |
| 印紙税 | 売買・金消契約書 | 印紙貼付、消印による納付 |
不動産収入で支払うべき税金
不動産収入で支払うべき主な税金は、次のとおりです。
- 所得税
- 住民税
- 消費税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
それぞれについて、解説します。
所得税
所得税は、給料や自分で稼いだ収入（不動産収入など）に対する税金で、1年間の収入から必要経費を差し引いた所得をもとに算出されます。
不動産収入の場合は、必要経費を差し引いた不動産所得をもとに税金が計算されます。
不動産所得から所得控除を差し引いて課税所得を算出すれば、次の表をもとに所得税が計算できます。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
※ 平成25年から令和19年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1パーセント）を併せて申告・納付することとなります。
引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」
例として、次のケースの場合の所得税を計算します。
- 1年間の不動産収入1,000万円
- 必要経費200万円
不動産所得＝1,000万円－200万円（必要経費）＝800万円
課税される所得金額（課税所得）＝800万円－48万円（基礎控除）＝752万円
所得税＝752万円×0.23－63万6,000円＝109万3,600円
なお、不動産所得以外に給与所得などがある場合は、すべての所得を合算した金額が課税所得です。（総合課税）
住民税
住民税は、地方公共団体（自治体）の公共サービスの財源となる地方税です。1月1日（基準日）に、住所や事業所がある地方公共団体に住民税を納付します。
住民税は、所得割と均等割から構成されており、所得割は前年の所得金額の10％です。たとえば、前年の不動産所得が800万円の場合は、住民税（所得割）は80万円です。
消費税
消費税は商品やサービスに対して課される税金で、負担者は消費者で納税者は事業者です。課税売上高が1,000万円を超える事業者や個人事業主が納税します。
現在の税率は10％（国7.8％、地方2.2％）となっており、計算式は原則として次のとおりです。
原則（一般課税）
消費税＝課税期間中の課税売上に係る消費税額－課税期間中の課税仕入れなどに係る消費税額
固定資産税
固定資産税は、固定資産（土地や家屋、償却資産）に課される税金です。毎年1月1日に、固定資産の所有者に対して課されます。
固定資産税は、使途（使い道）が定められていない普通税のため、使途は徴収する市町村により決められます。
とはいえ、基本的に徴収される固定資産税の目的は、公共施設の整備や行政サービスを充実させることといえます。
固定資産税は、固定資産評価額をもとに課税標準額が決定され、1.4％の税率をかけて求めます。
計算式で表すと、次のようになります。
固定資産税＝課税標準額×税率1.4％
固定資産税の平均額は一戸建てが10～15万円、マンションが8～12万円程度です。なお、固定資産税は土地と建物、それぞれに対して税金がかかります。
固定資産税の市町村税収における割合は、実に5割を超えることから、重要な財源となっています。
参考：総務省「固定資産税」
都市計画税
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの都市計画区域内にある土地や建物に対して課される税金です。
土地や建物に対して課されるという点では、固定資産税と同じですが、固定資産税が普通税であるのに対し、都市計画税は使途（使い道）が定められている目的税です。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業のために使用されます。
都市計画税の計算方法は、固定資産税と同じく固定資産税の課税標準額が使われますが、税率が異なります。税率は課税市町村により条例で定めることができますが、0.3％以下とされています。
そのため都市計画税の計算式は、次のとおりです。
- 建物の都市計画税＝評価額×税率0.3％以下
- 土地の都市計画税＝評価額×1/3（200㎡を超える部分は2/3）×税率0.3％以下
登録免許税
登録免許税は、土地や建物などの不動産の登記をする際に課される税金です。不動産登記で税金が発生する理由は、登記をすることにより所有権が公示され、所有権を主張できるというメリットがあるためです。
登録免許税の計算方法は、固定資産税や都市計画税と基本的には同じですが、登記の種類によって税率が異なります。
登録免許税の計算式は、次のとおりです。
登録免許税＝土地や建物の評価額×税率
| 登記の種類 | 税率（％） |
|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 2.0 |
| 住宅用家屋所有権保存登記（新築建物） | 0.4 |
| 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物） | 2.0 |
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に課される税金です。ここでいう不動産の取得は、土地や家屋の購入、建築などのことで、有償・無償、登記の有無は問いません。
なお、相続により取得した場合は課税されません。
不動産取得税の計算方法は、固定資産税や都市計画税と同じく、計算式は次のとおりです。
不動産取得税＝不動産の評価額×税率3％
本来、税率は4％ですが、土地と住宅の税率は軽減税率として3％となっています。
参考：総務省「不動産取得税」
印紙税
印紙税は、課税文書を発行する際に納める税金です。納税方法は、印紙税分の収入印紙を貼り付けることで、納税したと見なされます。
なお、印紙税は課税文書により異なります。
【シミュレーション】家賃収入で支払うべき税金はいくら？
一定の家賃収入があるとき、支払うべき税金（所得税・住民税）はいくらかについて、3つのパターン（状況）別にシミュレーションします。
- パターン1：家賃収入800万円のみの場合
- パターン2：家賃収入400万円で給与収入がある場合
- パターン3：家賃収入400万円でローン借入がある場合
パターン1：家賃収入800万円のみの場合
| 家賃収入（年収） | 800万円 |
|
|
| 必要経費 | 180万円 |
|
|
| 所得控除（基礎控除、生命保険料控除、配偶者控除など） | 130万円 |
所得税の計算方法
不動産所得＝800万円（家賃収入）－180万円（必要経費）＝620万円
課税所得＝620万円－130万円（所得控除）＝490万円
所得税＝490万円×20％（0.2）−42万7,500円＝55万2,500円
住民税の計算方法
所得税と住民税の控除には違いがあるため、住民税については、基礎控除額（43万円）のみ控除しています。後述のパターン2、3についても同様です。
課税所得＝620万円（不動産所得）－43万円（基礎控除額）＝577万円
所得割＝577万円×10％（0.1）＝57万7,000円
住民税＝57万7,000円＋1,500円（都民税）＋3,500円（特別区民税）＝58万2,000円
したがって、家賃収入800万円のみの場合に支払うべき税金は、次のとおりです。
| 所得税 | 55万2,500円 |
|---|---|
| 住民税 | 58万2,000円 |
| 合計 | 113万4,500円 |
パターン2：家賃収入400万円で給与収入がある場合
|
|
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| 必要経費 | 80万円 |
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| 所得控除（基礎控除、生命保険料控除、配偶者控除など） | 130万円 |
所得税の計算方法
不動産所得＝400万円（家賃収入）－80万円（必要経費）＝320万円
給与所得＝450万円（給与収入）－134万円（給与所得控除額：450万円×20％＋44万円）＝316万円
不動産所得と給与所得を合算（総合課税）＝320万円（不動産所得）＋316万円（給与所得）＝636万円（合計所得）
課税所得＝636万円－130万円（所得控除）＝506万円
所得税＝506万円×20％（0.2）−42万7,500円＝58万4,500円
住民税の計算方法
課税所得＝636万円（不動産所得と給与所得の合計）－43万円（基礎控除額）＝593万円
所得割＝593万円×10％（0.1）＝59万3,000円（所得割）
住民税＝59万3,000円（所得割）＋1,500円（都民税）＋3,500円（特別区民税）＝59万8,000円
したがって、家賃収入400万円で給与収入450万円がある場合に支払うべき税金は、次のとおりです。
| 所得税 | 58万4,500円 |
|---|---|
| 住民税 | 59万8,000円 |
| 合計 | 118万2,500円 |
パターン3：家賃収入400万円でローン借入がある場合
| ローン借入 | 3,200万円 |
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| 家賃収入（年収） | 400万円 |
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| 必要経費 | 157万9,000円 |
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所得控除 （生命保険料控除、配偶者控除など） |
130万円 |
所得税の計算方法
キャッシュフロー（手元に残るお金）＝400万円（家賃収入）－157万9,000円（必要経費）－64万円（元金の返済額）＝178万1,000円
不動産所得＝400万円（家賃収入）－157万9,000円（必要経費）＝242万1,000円
課税所得＝242万1,000円－130万円（所得控除）＝112万1,000円
所得税＝112万1,000円×5％（0.05）−0円＝5万6,050円
住民税の計算方法
課税所得＝112万1,000円－43万円（基礎控除額）＝69万1,000円
所得割＝69万1,000円×10％（0.1）＝6万9,100円
住民税＝6万9,100円（所得割）＋1,500円（都民税）＋3,500円（特別区民税）＝7万4,100円
したがって、家賃収入400万円でローン借入3,200万円がある場合に支払うべき税金は、次のとおりです。
| 所得税 | 5万6,050円 |
|---|---|
| 住民税 | 7万4,100円 |
| 合計 | 13万150円 |
家賃収入の手取りを多くする方法5選
家賃収入の手取りを多くするには、どうすればよいかについて、次の5つの方法を解説します。
- シミュレーションする
- 空室リスクの少ない物件を選ぶ
- 入居率を上げる
- 必要経費を計上する
- ローンを繰り上げ返済する
シミュレーションする
前述の3つのシミュレーション結果をまとめると、次のとおりです。
| 家賃収入800万円のみ |
|
|---|---|
| 合計113万4,500円 | |
| 家賃収入400万円で給与収入450万円がある |
|
| 合計118万2,500円 | |
| 家賃収入400万円でローン借入3,200万円 |
|
| 合計13万150円 |
家賃収入800万円のみの物件の場合の手取り
支払う税金は198万9,500円となるため、手取りは次のようになります。
手取り＝800万円（家賃収入）－180万円（必要経費）－113万4,500円（税金）＝506万5,500円
家賃収入400万円で給与収入450万円がある場合の手取り
支払う税金は203万7,500円となるため、手取りは次のようになります。
合計所得＝「400万円（家賃収入）－80万円（必要経費）」＋「450万円（給与収入）－134万円（給与所得控除額）」＝636万円
手取り＝636万円－118万2,500円＝517万7,500円
家賃収入400万円でローン借入3,200万円がある場合の手取り
支払う税金は13万0,150円となるため、手取りは次のようになります。
手取り＝400万円（家賃収入）－157万9,000円（必要経費）－13万0,150円＝229万850万円
手取りが多い順に並べると、家賃収入400万円で給与収入450万円がある→家賃収入800万円のみ→家賃収入400万円でローン借入3,200万円となります。
したがって、家賃収入や給与収入など収入が多ければ多いほど、手取りが多い傾向にあります。
空室リスクの少ない物件を選ぶ
家賃収入の手取りを多くするには、空室リスクの少ない物件を選ぶ必要があります。なぜなら、空室が多いと家賃収入が少なくなってしまうからです。
空室リスクが少ない物件として、人口が集中している東京都内の物件や、好立地にある中古物件などがあります。
つまり、駅から遠かったり、不便な場所にあったりする物件は、空室リスクが高い傾向にあるといえます。
入居率を上げる
家賃収入の手取りを多くするには、空室リスクの少ない物件を選ぶだけでなく、入居率を上げることが重要です。空室がある場合、管理コストがかかりますし、家賃収入が少なくなってしまうからです。
入居率を上げるためにも、立地が良い物件を選ぶことが重要です。
入居率を上げるためにも管理会社と相談しながら、自分なりに調べたり、学んだりして、空室リスクに対応できるようにしましょう。
必要経費を計上する
家賃収入の手取りを多くするには、できるだけ必要経費を計上することです。なぜなら、必要経費は家計収入から差し引けるからです。
必要経費として計上できるものとして、次のような費用が挙げられます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 修繕費
- 減価償却費
- 司法書士への報酬
- 交通費
- 通信費
- 交際費
- 管理委託費
- 保険料
- ローン金利
- 管理費
- 管理委託費
- 広告宣伝費
- 仲介手数料
ローンを繰り上げ返済する
家賃収入の手取りを多くするために効果的なのが、ローンを繰り上げ返済することです。ローンを繰り上げ返済することで返済期間を短縮したり、毎月の返済額を少なくできたりするからです。
返済期間を短縮することを「期間短縮型」、毎月の返済額を少なくすることを「返済額軽減型」といいます。
期間短縮型は、繰り上げ返済することにより毎月の返済額を変えないまま、返済期間を短縮します。一方、返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済額を少なくします。
まとめ
不動産収入で支払うべき主な税金は、「所得税」「消費税」「固定資産税」「都市計画税」「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」の7つです。
また、シミュレーションした結果、収益を増やしたほうが不動産収入の手取りは多くなることがわかりました。そのため、物件選びにこだわったり、入居率を上げたりと、収益を増やす努力が必要です。
さらに、基礎控除や所得控除などの差し引ける分の税金は適切に控除し、資金に余裕が出てきたらローンの繰り上げ返済を利用することで、支出を減らし収益を増やす好循環サイクルをつくれます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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