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マンションは売却or賃貸?利益を残すための最適な選択を紹介
住み替えや相続などで、誰も住まなくなったマンションを活用する方法として、売却と賃貸の2つの選択肢があります。売却すればまとまった現金が手に入る一方、賃貸なら長期的に安定した収入を得られますが、どちらが自身に合っているか判断に迷うところです。
そこで本記事では、マンションの売却と賃貸のメリット・デメリットを解説したうえで、売却したほうがいい3つのケースと、賃貸に出したほうがいい4つのケースをそれぞれ紹介します。
もくじ
マンションを売却したほうがいい3つのケース
誰も住まなくなったマンションを売却したほうがいいケースは、以下の3つです。
- まとまった現金がすぐに必要
- 賃貸に出しても得られる賃料が少ない
- 賃貸に出しても空室のリスクが高い
ここからは、マンションを売却したほうがいい3つのケースについて、より具体的に説明します。自身の状況に当てはまるものがあれば、売却を検討してみるとよいでしょう。
まとまった現金がすぐに必要
まとまった現金が必要な場合は、マンションの売却を検討したほうがいいでしょう。マンションを売却すれば、その価値に応じて数百万円から数千万円の売却益を一括で手に入れられます。
住宅ローンの返済、子どもの教育費、老後資金など、人生において高額な出費が必要な場面は少なくありません。マンションの価値は基本的に築年数が経過するほど下がっていくため、資金需要が発生してから売却を検討するのでは、十分な資金を準備できないことがあります。
そのため、将来的に必要となる資金を考えて、早めに売却を検討したほうがよいでしょう。
マンションを売却する方法には、「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は不動産仲介会社を通して買主を探してもらい、売却する方法です。相場価格で売れる可能性が高いものの、買主が見つからない場合は売却できません。また、価格交渉の結果、思ったよりも安い価格で売却せざるを得ないこともあります。
一方、買取は不動産会社に直接売却する方法です。買主を探す必要がないため、早期売却が期待できます。ただし、マンション買取は、マンションをリフォームして転売することで利益を得るビジネスモデルのため、買取価格は相場よりも低くなる傾向にあります。
築年数が浅く、立地がよいマンションは仲介での売却がおすすめですが、買主が見つからない場合は、買取を検討してみましょう。
マンション売却は売却代金から費用を差し引いた金額が手元に残る
マンションを売却した金額がそのまま手元に入ると思われがちですが、売却には以下の費用が発生します。
| 費用項目 | 概要 |
|---|---|
| 登記費用 | 住宅ローンに関する抵当権の抹消、所有権移転の登記費用 |
| 印紙代 |
売却額により支払うべき印紙税の代金 ※売却額が100万円～1億円の場合、印紙税額は2,000円～6万円 |
| 住宅ローンの一括返済 | 売却前に残っている住宅ローンの一括返済が必要※住宅ローンがある方のみ |
| 譲渡所得税・住民税 |
譲渡所得金額 × 税率 – 特別控除 |
| 仲介手数料 |
譲渡価格（売却額）による仲介手数料の上限額が決まります 【200万円以下】売却額 × 5%（税抜） 【200万円超～400万円以下】（売却額 × 4%）+ 2万円（税抜） 【400万円超】（売却額 × 3%）+ 6万円（税抜） |
現金がすぐに必要な方は、売却後に「手元に残った現金が少ない」と慌てないためにも、あらかじめ税金や仲介手数料など支払わなければならない費用を計算しておくとよいでしょう。
賃貸に出しても得られる賃料が少ない
マンションを所有していると以下の費用がかかります。
| 費用項目 | 概要 |
|---|---|
| 税金 |
固定資産税や都市計画税などの毎年課税される税金 ※市区町村により税率は異なる |
| マンション管理費 | 共益費のような施設管理にかかる費用 |
| 修繕積立金 |
大規模改修や計画的な設備の更新などにかかる費用の積立金 ※金額は所有者が占有する面積に応じて異なる |
| 賃貸管理委託料（任意） |
以下のような賃貸管理のために必要な業務を賃貸管理業者に委託する費用
|
賃貸に出す場合、受け取った家賃の中からこれらの費用を支払い、残った金額が収入です。賃料が少ないと、費用の支払い後はマイナスになってしまうこともあり、所有しているだけでお金が出ていくことになりかねません。
また、賃貸をすると、契約や家賃管理、クレーム対応などの賃貸管理業務が発生します。自分で管理するのは手間がかかるため、賃貸管理会社に委託するケースも多いですが、その場合は追加で賃貸管理委託料が発生します。給湯機やエアコンなどの設備が故障すればオーナーが修繕費用を負担する場合も多いため、対応できるようにある程度の蓄えが必要です。
このように、賃貸には費用がかかるため、周辺の家賃相場とマンションの維持費用を比較し、収入が少なければ資産価値が落ちる前に売却したほうがよいでしょう。
賃貸に出しても空室のリスクが高い
マンションの賃貸でリスクとなるのが空室です。マンションを賃貸する場合、入居者を募集する必要がありますが、確実に借主が決まる保証はありません。
しかし、たとえ空室が続いたとしても、マンションの維持にかかるランニングコストは発生し続けます。固定資産税や都市計画税、マンション管理費、修繕積立金など、所有者が負担しなければならない費用は、空室期間中も変わらないのです。
さらに、空室状態が長引けば、マンション内のカビ対策や給排水管のサビ予防など、入居者がいれば不要な作業も必要になってきます。これらのメンテナンスをしないでいると、設備の劣化が進み、入居者が現れた時に修繕費用がかさむおそれがあります。
とくに賃貸需要が見込めないエリアにあるマンションや、築年数が経過して設備の老朽化が進んでいる物件は、空室リスクが高くなります。マンションを賃貸に出した時の家賃相場や入居者がみつかる可能性を不動産会社の担当者に相談してみて難しそうであれば、早めに売却を検討したほうがよいでしょう。
マンションを賃貸に出したほうがいいケース
誰も住まなくなったマンションを賃貸に出したほうがいいケースは、以下の4つです。
- 将来的に資産価値の上昇が期待できる
- 長期的に安定した収入を得たい
- 将来的に再び住む予定がある
- 不動産所得の赤字を利用し税金を減額できる（課税所得がある方限定）
ここからは、マンションを賃貸に出したほうがいい4つのケースについて、より具体的に説明していきます。
長期的に安定した収入を得たい
長期的に安定して収入を得たい人は、マンションを賃貸に出しましょう。
マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。マンションの売却では、1度だけまとまった収入を得られますが、その後は何もありません。一方、賃貸に出せば、長期的に安定した収入を確保できます。賃貸の期間が長くなるほど、得られる収入が多くなるため、売却したときの利益を超える可能性もあります。
たとえば、所有するマンションの価値が2,000万円だとします。売却すれば2,000万円前後の収入が一時的に得られる可能性がありますが、賃貸に出した場合、仮に月々の家賃を10万円とすると、20年間で合計2,400万円の収入です。
もちろん、この計算では賃貸に伴う費用は考慮していませんが、賃貸のほうが時間はかかるものの、売却よりも多くの収入を得られる可能性があるのです。
また、分譲マンションは一般的な賃貸用のマンションと比べて設備のグレードが高いことが多く、家賃相場も高めに設定できる傾向にあります。立地条件にもよりますが、同じ広さの部屋でも分譲マンションのほうが家賃収入は多くなるでしょう。
将来的に資産価値の上昇が期待できる
マンションの価値が将来的に上昇する可能性がある場合は、賃貸に出すことを検討してみましょう。
価値が上昇してから売却するとより大きな売却益を得られますが、ただ所有しているだけでは、保有期間中に維持費用が発生し、せっかく増えた利益が目減りするためです。
賃貸に出しておけば、保有期間中の費用を家賃収入でまかなえる可能性が高くなります。固定資産税や管理費、修繕積立金など、所有者が負担すべき費用を家賃でカバーできれば、価値の上昇分がそのまま利益となるでしょう。
さらに、家賃収入が費用を上回れば、その差額分も収入となるため、資産価値の上昇と家賃収入による利益の両方を見込めるのです。ただし、不動産の価格推移を正確に予測するのは難しいことを忘れてはいけません。経済情勢や社会情勢、周辺の開発状況などによって、価格が下がるリスクもあることを想定しておく必要があります。
将来的に資産価値が上昇しそうなマンションを見極めるには、立地や築年数、設備の状態など、さまざまな要因を総合的に判断することが重要です。所有しているマンションの価格推移については、不動産の専門家に相談することをおすすめします。
将来的に再び住む予定がある
今は住んでいないけれど、将来的に再びマンションに住む予定がある場合は、賃貸に出すほうがよいでしょう。転勤などの理由で一時的に住居を離れなければならない場合、マンションを売却してしまうと、将来戻ってきた時に住む場所がなくなるためです。
賃貸であれば、戻ってくるタイミングで入居者に退去してもらうことで、再びマンションに住めます。ただし、賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれ仕組みが違うため、注意が必要です。
| 契約の種類 | 特徴 | 貸主側の注意点 |
|---|---|---|
| 普通借家賃貸契約 |
|
|
| 定期借家賃貸契約 |
|
|
普通借家契約では、貸主が正当な理由なく契約更新を拒否できないため、入居者が長期間住み続ける可能性があります。そのため、入居者に退去を求めても、合意しなければ退去させられません。
一方、定期借家契約は、契約期間があらかじめ決まっており、契約期間が満了すれば、貸主は正当な理由がなくても契約の更新を拒否できます。つまり、将来マンションに戻ってくる予定がある場合、定期借家契約を結んでおけば、そのタイミングに合わせて入居者に退去してもらうことが可能なのです。
定期借家契約はあくまでも期間限定の契約であるため、入居者を見つけるのが難しい場合もあります。また、契約期間が短いことから、普通借家契約と比べて家賃が低くなる傾向にあることも覚えておきましょう。
不動産所得の赤字を利用して節税をしたい
賃貸経営において、管理費用が家賃収入を上回ると不動産所得が赤字になります。この不動産所得の赤字は、確定申告の際に他の所得と合算することで、支払う税金を減額できます。
会社員や公務員の方は給与所得と、個人事業主の方は事業所得と不動産所得の赤字を合算できます。たとえば、給与所得が330万円、不動産所得が30万円の赤字であれば、1年の合計所得を300万円として申告できるのです。
本来、賃貸経営で赤字が続くようであれば、売却を検討したほうがよいかもしれません。しかし、将来的に住む予定がある場合や再開発計画が控えている場合など、賃貸に出さざるを得ないケースもあるでしょう。
その場合は、赤字を節税に活かせます。ただし、不動産投資は節税対策としても有効ですが、適切な管理と計画が必要不可欠です。税理士や不動産の専門家に相談しながら進めましょう。
売却か賃貸か迷ったときは専門家に相談してみる
所有するマンションを売却するか賃貸に出すのか迷ったときは、不動産会社に相談してみましょう。専門知識を持った人に相談すれば、どちらが適切な方法か判断しやすくなります。
しかし、マンションの売却や賃貸について相談できる不動産会社を探すには、多くの時間と労力がかかります。そこで、おすすめなのが「売却の一括査定」と「賃貸の一括査定」の両方が利用できる「リビンマッチ」です。
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| 査定項目 | リビンマッチの特徴 |
|---|---|
| 売却一括査定 |
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| 賃料一括査定 |
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大切な財産であるマンションをどのように扱うかは、人生にとって重要な決断です。ぜひ、リビンマッチの一括査定を利用し、時間と労力を見積もりの比較に注ぎ、後悔のない選択をしてください。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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