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マンション売却の仲介手数料を無料にする仕組みと裏に潜むリスク
マンションを売却する際、不動産会社に支払う仲介手数料は売主の大きな負担です。
仲介手数料は、マンションの価値が上がるほど高くなるため、できれば無料にしたいと考える方も多いでしょう。法律上、仲介手数料の下限は定められていないため、理論上は無料にすることは可能です。実際に、仲介手数料無料をうたっている不動産会社も存在しています。
しかし、仲介手数料無料の裏にはリスクがあります。場合によっては、定められた仲介手数料を支払った方が、結果的に手元に残る資金が多くなることもあるため、十分な検討が必要です。
ここでは、マンション売却時の仲介手数料の仕組み、仲介手数料を無料にする方法とそれに伴うリスクについて詳しく説明します。
もくじ
マンション売却で発生する仲介手数料の仕組み
マンションを売却する場合、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。これは売却活動全般に関わる報酬で、通常は売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払います。売主の場合、売買契約時には買主から手付金を受領するため、あらかじめ現金を用意する必要はないことがほとんどです。
仲介手数料には上限が定められている
宅地建物取引業法（通称：宅建業法）では、不動産の売買にかかる仲介手数料について以下のように上限が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%+消費税 |
| 200万円を超える部分400万円以下の部分 | 4%+消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3%+消費税 |
たとえば、マンションの売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は下記のように計算します。
| 売買価格 | 仲介手数料（税別） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 200万円×5%=10万円（3%+4万円） |
| 200万円を超える部分400万円以下の部分 | 200万円×4%=8万円（3%+2万円） |
| 400万円を超える部分 | 600万円×3%=18万円 |
| 合計 | 10+8+18=36万円 |
400万円以下の部分は、3％との差額が6万円です。そのため、売買価格が400万円を超える場合に、下記のよく知られている速算式を利用します。
売買価格 × 3% + 6万円 ＋ 消費税
同じマンションの売買であっても、3,000万円のマンションと6,000万円のマンションでは仲介手数料は2倍近い差があります。マンション価格が高騰している昨今、この仲介手数料を少しでも節約したいと考える人も多いでしょう。
仲介会社にとって唯一の利益
不動産会社が関わる不動産の売買には以下の3つの形態があります。
- 売主：不動産会社が売主として直接買主に販売するもの
- 代理：不動産会社が売主の代理として直接買主に販売するもの
- 仲介：不動産会社が売主と買主の売買を仲介するもの
売主・代理の不動産売買は主に新築物件や中古物件のリフォーム再販物件などでよくみられる形態です。一般個人がマンションを売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探す「仲介」という形態を取ります。
仲介の場合、不動産会社が仲介手数料以外の報酬を受け取ることは宅建業法で禁止されています。ただし、売主が新聞広告を依頼した場合など、不動産会社が提供する広告活動以外の販売活動を依頼した場合は請求できます。
宅建業法で定められた仲介手数料の規定はあくまで「上限」であるため、不動産会社が独自に手数料を割引することは可能です。
ただし、この中にはポータルサイトに物件情報を掲載するための広告料や販売活動費、人件費などが含まれています。仲介を専門に行う不動産会社にとっては唯一の収入源となるため、仲介手数料の値引き交渉は一般的に難しいと考えた方が良いでしょう。
マンション売却の仲介手数料を無料にする方法とリスク
宅建業法では仲介手数料の上限が定められています。しかし下限は定められていないため、これを無料にすること自体は問題ありません。ここでは、マンションを売却する際に仲介手数料を無料にする方法を2つ紹介します。
両手取引で買主から仲介手数料を受け取る
まず1つ目に、不動産会社の両手取引を利用するという方法があります。
不動産売買の仲介には下記の2種類の形態があります。
| 取引方法 | 詳細 |
|---|---|
| 片手取引 |
売主または買主いずれかの仲介をする取引のこと。 売主の仲介を担当する不動産会社は売主から、買主の仲介を担当する不動産会社は買主から、それぞれ仲介手数料を受領する。 |
| 両手取引 |
売主・買主両方の仲介をする取引のこと。 不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受領する。 |
両手取引の場合、一度の契約で買主と売主の両方から仲介手数料を受けとれるため、片手取引の2倍を稼げます。
そのため、不動産会社が自社の顧客にのみ物件情報を公開する「非公開物件」「限定公開物件」として売り出すことを条件に、仲介手数料の無料化や値引きを提案されることもあります。
一見売主にとってメリットが大きいような気がしますが、物件情報の公開範囲が制限されてしまうと、より高い価格で購入したい買主に情報が行き渡らず、機会損失となってしまう可能性もあります。結果として、売却先が見つかりにくくなるリスクがあるので注意が必要です。
マンションを買取で売る
仲介手数料を節約したい場合、不動産会社が提供する買取サービスを利用することもできます。不動産買取では、不動産会社が売主から直接マンションを買い取るため、仲介手数料はかかりません。また、掲示価格に納得すればすぐに売買契約が成立するため、スピーディに現金化することが可能です。
不動産会社は買い取った物件をリフォームしてから売主として再販するため、買取価格は市場での売却よりも安くなってしまうことが一般的です。そのため、買替えや相続などで現金化を急いでいる場合や、内装の経年劣化が激しく第一印象でマイナスイメージがつきやすいといった場合に利用するのが良いでしょう。
仲介手数料を無料にする以外の方法も検討する
マンション価格が高騰する昨今、仲介手数料はまとまった金額になるため節約したいと考える方も多いでしょう。しかし、ここまで説明したように、仲介手数料を無料にすることは理論上可能ですが、多くの場合デメリットを伴います。
仲介手数料の節約にこだわりすぎて、結果として手元に残るお金が少なくなってしまう可能性もあり、本末転倒になってしまうことも考えられます。売却活動全体を通じて最終的により多くの利益を残すことを考慮した方がよいでしょう。
節税をしっかりする
節税はマンション売却時に手元に残る利益を増やす有効な手段です。
売却したいマンションが投資用ではなく居住用だった場合、さまざまな軽減税率や特例を適用できるため、確認しておきましょう。
下記は、マンション売却時に活用したい節税対策です。
| 特例や軽減税率の名称 | 内容 |
|---|---|
| 長期譲渡所得税 | 所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が39.63％→20.315％になる |
| 3,000万円特別控除の特例 | マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 | マイホームの買換えの場合、一定の要件を満たすと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる |
| 譲渡所得税の軽減税率の特例 | 10年以上所有したマイホームを売却すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について所得税が15%から10%に軽減される。 |
| 譲渡損失の繰越控除 | マイホームを売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と損益通算できる。また、損益通算は売却した年から3年間繰り越しできる。 |
マンションを高く売る
マンションを売却する際に重要なことは、仲介手数料の節約以上に「少しでも良い条件で売却する」ということです。仲介手数料は売買価格に比例して増減します。できるだけ高い価格で売却することで、結果として仲介手数料が高くなったとしても手元に残る利益を増やすことにつながります。
仲介手数料割引や無料といったサービスを提供している会社もあるため、それらは一見売主にとって魅力的に見えるかもしれません。しかし、詳しく内容を確認すると、見学を自社のみの顧客や平日のみに制限されていたり、広告の予算に制限が設けられていることもあります。また、販売力のない会社に依頼すると、仲介手数料以上の値段交渉をされるケースもあります。
最も重要なことは、手元に残る資金を最大化させることであり、手数料を節約することではありません。そのためには「マンションを少しでも高く売る」ことが重要であるという点を再確認しておきましょう。
マンションを高く売るなら複数社に査定を依頼する
マンションの売却を検討する場合、まずは不動産会社に査定を依頼します。ただし、不動産会社によって得意のエリアや物件が異なるため、1社だけに依頼するのは得策ではありません。複数の査定価格や担当者の提案する販売戦略などを比較することで、より納得のいく売却活動が可能になるでしょう。
その際、1社ずつ依頼するのは手間がかかるため、情報を入力するだけで複数の会社に査定依頼ができる一括査定サイト「リビンマッチ」を活用するのがおすすめです。最短45秒の入力で最大6社に一括で査定を依頼できます。
一般的に、全国規模の大手企業や地元密着型の中小企業など、3〜5社に依頼するのが良いとされています。大手企業の場合は自社のホームページが充実していたり、AIなどを活用した詳細なデータを提供しているケースもあります。一方、中小企業の場合は、ベテランの担当者が多い、地元の情報に詳しいというメリットもあります。それぞれメリットやデメリットがあるため、査定価格だけでなく会社ごとのサービスの違いや担当者の提案力なども比較すると良いでしょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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