リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
離婚後住宅ローンが残る家に夫が住む｜注意点や夫が住む以外の選択も紹介
離婚後も家を手放さず、夫が住み続けるケースは多いでしょう。
離婚後の家を財産分与する際には、家の名義だけでなく住宅ローンの名義や残債の額など、さまざまな条件が絡み、判断が難しい問題が多く立ちはだかります。
住宅ローンの残った家に離婚後夫が住む場合の、財産分与の方法と注意点を解説します。さらに夫が住む以外の選択肢についても紹介します。
離婚後住宅ローンが残る家に夫が住む
離婚後も住み続ける場合、「家」という実体ある資産と「住宅ローン」という負債を、どのように財産分与するのか、気になる方は多いでしょう。
離婚時の財産分与の基本と、住宅ローン残債がある家に夫が住む場合の財産分与の方法や、「家」と「住宅ローン」の名義別の注意点を解説します。
財産分与における住宅ローンの取り扱い
財産分与は、夫婦が共同生活で築いた財産を分け合うことです。原則は2分の1ずつですが、合意があれば「家は夫、それ以外は妻」などと自由に決めても問題はありません。
実際には、お互いの経済力や子どもの養育費といった要素を考慮し、協議して決める場合がほとんどです。
家の場合は、現金のようにきれいに分割できないため、多くの場合は評価額に換算して夫婦の事情にあわせて分け合います。分割の割合は「離婚協議書」などの書面に残します。
住宅ローンについては、財産総額から負債総額を差し引き、プラスが残った場合のみ財産分与を行うのが一般的です。
たとえば、「家の評価額－住宅ローン残債金額」がマイナスの場合、住宅ローン残債の半分を、離婚後にローン名義人でない方が負担する必要はありません。
夫婦間の取り決めにかかわらず、返済義務を負うのはあくまで名義人のみで、名義人がローンの返済を続けるか、一括返済することになります。
離婚の事実により、住宅ローンの返済義務に影響が及ぶことはありません。また金融機関の住宅ローン契約上の名義が、家の名義（財産の所有権と所有権の移動）とは直接関係しない点にも注意が必要です。
住宅ローンが残った家に夫が住む場合の財産分与の手順
住宅ローンが残った家の財産分与の方法は「家の名義が単独か共有か」「住宅ローンの名義」「連帯保証人」「残債額」「家の評価額」により異なります。
財産分与の手順は以下のように、家やローンの名義、連帯保証人などの必要事項を確認したうえで協議を行うことが大切です。
- 家の名義人の確認
- 住宅ローンの名義人と残債額の確認
- 家の評価額の確認
- 連帯保証人の確認と解除
- 財産分与の話し合い
- 公正証書の作成
家の名義が夫の場合
夫婦のどちらかが元の家に住み続ける場合は、出ていく相手に対し代償金を支払う必要があり、夫が住む場合には、夫が妻へ支払います。
代償金の額は、家の評価額やローン残債額に応じて計算され、数百万円以上になるケースも多いです。
このとき代償金の額でもめないよう、家の適正な評価額を知ることが重要になります。不動産鑑定士に依頼できればより正確な評価額を算出できますが、難しければ不動産会社の査定でも相場価格を把握できます。
家の名義が夫婦共有の場合
夫婦の共有名義で家を所有している場合、通常は家に住む側の単独名義に変更します。
離婚後も共有名義のままでは、両方に固定資産税の納税義務が生じます。また、将来家を売却したいときに、名義人全員の同意が必要なため、相手の同意を得なければなりません。
さらに、持分を勝手に売却されてしまうトラブルも考えられることから、共有状態を解消し、家に住む側へ名義を1本化することが望ましいです。
住宅ローンをペアローンにしている場合、不動産の名義も共有にすることを求められているケースも多いため、住宅ローンの契約内容もあわせて確認しましょう。
共有名義の解消方法
共有状態を解消する方法は、どちらかが相手の持分を買い取るか、2人そろって売却し代金を分け合うかのいずれかです。夫が住むのであれば、夫が妻の持分を買い取ります。
共有名義の家の財産分与では、買い取った相手の持分の割合に応じた代償金を支払います。たとえば、価値が1,000万円の家で妻の持分が5分の2なら、夫は妻に1,000万円の5分の2、400万円を支払う形です。
持分の名義変更は、離婚成立後に名義を引き継ぐ側が法務局に申請します。このとき、分与する財産が多すぎたり、贈与税・相続税逃れとみなされたりすると、贈与税が課税される可能性もあるため注意しましょう。
持分変更には債権者（金融機関）の許可が必要
住宅ローン残債がある不動産の共有を解消（持分変更）する場合の注意点は、名義変更や売却には債権者である金融機関の許可が必要なことです。
金融機関に無断で名義変更すると約定違反となり、住宅ローンの一括返済を迫られる可能性もあります。
ローン未返済の不動産の名義を変更する際には、必ず金融機関と調整が必要ですが、通常、住宅ローンの名義変更はローンの完済が条件です。
ローンの一括返済や債権者の了承獲得が難しければ、別の金融機関で住宅ローンの借り換えも検討しましょう。
住宅ローンの名義人が夫の場合の注意点
住宅ローンの名義人が夫の場合に、妻が住宅ローンの連帯保証人かどうかで、その後の手続きが異なります。
妻が連帯保証人でない場合
金融機関が保証会社を利用していて、妻が連帯保証人になっていないケースでは、連帯保証人に関する手続きは不要です。
保証会社では債務者の返済が滞ったときに、保証人・連帯保証人の代わりに債権者に対し返済を保証してくれます。通常は住宅ローンを契約する際にあわせて契約しますが、契約したこと自体を忘れてしまう場合も多いため、確認しておきましょう。
妻が連帯保証人の場合
住宅ローンの連帯保証人が妻になっている場合には、解除の手続きが必要です。連帯保証人を解除しないと、離婚後に夫が住宅ローンを滞納した場合、妻にも返済義務が生じてしまいます。
妻を連帯保証人から外すには、金融機関と連帯保証人の解除の協議をします。
ただし別の連帯保証人を立てなければ、金融機関が解除に応じてくれないケースがほとんどです。解除に応じてもらえなければ、夫の親族の中から収入の安定した人物を、新たな連帯保証人に選ぶ必要があります。
住宅ローンの名義人が妻の場合の注意点
妻が住宅ローンの名義人である場合は、住宅ローンの名義人を家に住む夫に変更することが望ましいです。
もし妻が住宅ローンの返済を滞納すると、家が競売にかけられ、夫が退去せざるを得なくなります。また、住宅ローン名義人と居住者が異なると、金融機関から借入条件に違反したとみなされ、一括返済を迫られるおそれもあります。
ただし、一般に返済中の住宅ローンの名義変更は受理されにくく、公正証書があっても通る保証はありません。名義変更ができなければ、住宅ローンの借り換えも検討する必要があるでしょう。
住宅ローンの名義が共同名義の場合の注意点
住宅ローンが共同名義の場合、まず夫の単独名義に1本化するか、共同名義のまま夫婦それぞれで支払っていくかを決める必要があります。なるべく、共同名義から夫の単独名義に1本化することが望ましいです。
共同名義の住宅ローンの返済義務は、離婚の取り決めにかかわらずそれぞれが負います。夫婦で支払っていく選択をして、お互いが連帯保証人になっていると、どちらかの滞納時にもう一方がその分を返済する必要が生じます。
とはいえ、共同名義から単独名義への変更は困難なことも事実です。なぜなら共同名義で住宅ローンを借り入れる際に、金融機関は夫婦の合計年収から融資額を決定しているからです。1本化するには新たな審査を受け、2人分の返済能力を証明しなければなりません。
住宅ローンの名義が1本化できない場合には、他の金融機関に住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
入力は簡単！！無料で家の査定依頼ができます！
あなたの不動産いくらで売れる？「リビンマッチ」なら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
完全無料で不動産会社へ売却相談＆売却査定が可能！ぜひご活用ください。
リビンマッチのご利用方法
- 物件種別・都道府県を選択して「査定を依頼する」をクリック
- 必要事項を入力
- 査定を依頼する不動産会社を選択
離婚後住宅ローンが残る家に夫が住む以外の選択肢
離婚後住宅ローンの残った家をどうするかについては、家と住宅ローンの名義によって財産分与の方法とベストアンサーが異なり、実際には夫が住む場合以外にもいくつかのパターンが考えられます。
夫が住む以外の選択肢も紹介し、それぞれのメリットと注意点を解説します。
妻が家に住み、夫が住宅ローンを返済する
妻が家に住み続け、夫が住宅ローンを返済するパターンです。
子どもを転校させたくない、生活環境を変えたくないといった場合にこの方法が多く選択されます。妻の収入が少ない場合には、夫が養育費や慰謝料の代わりに、住宅ローンを支払うケースも多いです。
ただし、住宅ローンの名義人と居住人が異なるために、債権者から一括返済を迫られるリスクがあります。また債務者である夫に生活の変化が生じれば、家の売却を考えることもあるでしょう。夫に家を売却されれば、妻と子どもは家を追われてしまいます。
居住人以外が住宅ローンを返済する方法は、子どもが幼いうちの選択肢としては有効かもしれませんが、なるべく早く解消するほうがよいでしょう。
妻が家に住み、住宅ローンの名義も妻に変える
妻が家に住み、住宅ローンも妻の名義に変えるパターンです。
とくに家の名義が共有の場合には、持分移転で家の名義も妻に1本化しておくことが望ましいです。家の居住者とローン名義人が一致すれば、契約違反や差し押さえなどのリスクを避けられます。
夫名義からの持分移転では、妻が夫に代償金を支払うことで財産分与が可能です。妻が住宅ローンの名義人となる方法には、名義変更だけでなく妻が新たに住宅ローンを組み、新たなローンで夫の残債を完済する、借り換えもあります。
ただし名義変更も借り換えも、妻に定期的な収入か担保がないと、金融機関の審査を通過するのは難しいでしょう。安定収入があっても離婚が理由での名義変更は、金融機関の承認を得にくいことも事実です。
住宅ローンの名義を妻に変えたい場合には、ローン名義変更と持分移転の可否を、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
妻が住み夫へ家賃を支払う
家と住宅ローンの名義が夫にあり、妻が夫へ家賃を支払って住むパターンです。
夫婦間で合意さえできれば、夫は住宅ローンを滞りなく返済しながら、妻も安心して住み続けられ、ケースによっては養育費で家賃を相殺するといった融通も利かせられます。
元夫婦間で「賃貸借契約」を結んで妻が借りれば、児童扶養手当を受給しやすくなるメリットもあります。家と住宅ローンの名義を妻に移すことが難しく、就学期の子どもがいる場合には、選択肢に加えてもよいでしょう。
ただし金融機関から、住宅ローンの契約違反とみなされる可能性は否定できません。また離婚後もローンを完済するまで、夫婦で連絡を取り合う必要があり、人によっては負担に感じるでしょう。
こちらのパターンも、金融機関と相談のうえ慎重に行うことをおすすめします。
離婚後に妻が夫から家を購入する
離婚後に夫が売主、妻が買主となり家を売買する方法です。
妻の側に家を買い取る経済力がある場合に限られますが、住宅ローンの名義変更も借り換えもできなかった場合の解決策でもあります。
まず元夫婦間で売買契約を結んだら、現金で元夫に手渡し、現金で家の住宅ローンを完済します。または、元妻が家に新たな住宅ローンを組んで家を元夫から購入すれば、家も住宅ローンも元妻の名義にすることが可能です。
なお売買契約時に、周辺相場よりも安すぎる金額で取引してしまうと、売主からの贈与とみなされ、贈与税の課税対象となることがあります。元夫婦間であっても言い値ではなく、適正価格で売買することが重要です。
家を第三者へ売却する
家や住宅ローンの名義変更ができず、借り換えや妻への売却も難しい場合は、家を第三者へ売却することもひとつの選択肢です。
家を売却すれば、財産分与時に現金で平等に分けられるため、協議をスムーズに進められます。銀行との契約違反問題や、離婚後のローン返済トラブルの心配も要りません。
売却後は家のことでお互い連絡を取り合う必要がなくなるため、今後一切の関係を絶ちたい場合には、第三者への売却がおすすめです。
注意点として、オーバーローンの場合には、通常の売却ができず、売却するためには自己資金などでローン残債を一括返済することが必要です。
家の評価額と残債の差を確認し、売却による財産分与が可能かどうかを知るためにも、一度不動産会社で査定を受けることをおすすめします。
リースバックで妻が住む
住宅ローンを名義変更・借り換えできず、それでも妻が家に住みたい場合には「リースバック」を利用する方法もあります。
リースバックとは、家をいったん売却してから買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続ける方法です。妻が住む場合には、家を不動産会社に売却し、妻が賃貸借契約を締結します。
リースバックでは家を現金化できるため、住宅ローンの返済にも充てられ、妻にとっても、夫に住宅ローンを滞納されるリスクがありません。
ただし、リースバックでの売却価格は、不動産会社が物件を自由に活用できない分を差し引いて、市場価格の70〜80%前後になるのが一般的です。また、オーバーローンの場合は売却自体が成り立たないため、原則リースバックを利用できません。
リースバックを検討する際にも、住宅ローンの残債額を確認し、査定による売却価格との差額を把握しておきましょう。
任意売却で家を売却する
ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンで、家を売却したくてもできない場合には、「任意売却」という方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンの残債を売却価格で支払えない場合に、金融機関の了承を得て物件の抵当権を解除してもらい、物件を売却する方法です。売却価格で返済できなかった残債部分については、引き続き返済する必要があります。
任意売却は、すでに住宅ローンを滞納していることが条件で、なおかつ給料や自己資金で残りのローン残債を支払えると、金融機関が判断した場合に認められます。
ただし任意売却を行うと、住宅ローンを完済できなかった債務不履行により、ブラックリスト（信用情報機関の「事故情報名簿」）に掲載される点に注意が必要です。向こう5～7年間は新たなローンやクレジットカードの作成ができなくなることを考慮のうえで、検討しましょう。
家の一部を第三者へ賃貸する
自分名義の家が1人で暮らすには広すぎる場合には、家の一部を第三者に貸し出すことも一案です。
通常、住宅ローンは居住用に限り認められるため、家を丸ごと賃貸するためには、事業用・賃貸用ローンに切り替える必要があります。
一方で自分が家に住みながら、家の一部を賃貸する「賃貸併用住宅（床面積の50%以上が自宅の場合）」なら、自宅部分に住宅ローンを適用し、賃貸部分に賃貸用ローンを組むことも可能です。
賃貸には以下のようなメリットがあります。
- 家賃収入を得られる
- 賃貸部分のローンや補修費用を経費で計上できる
- 家の劣化を抑えられる
一方、賃貸で注意すべき点は以下のとおりです。
- 管理負担が生じる
- 入居・退去の予定がわからない
- 家賃を滞納される可能性がある
- 金融機関の許可が必要
住宅の用途を変更する際には、住宅ローンを組んでいる金融機関に事前に相談し、契約違反にならないよう留意しましょう。またダブルローンの状態になるため、支払いを続けられるよう収支の見込みをしっかり立てることも大切です。
家の立地条件がよく入居ニーズがありそうなら、賃貸も検討するとよいでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
