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家を売っても住宅ローンが残るときの対処法｜一括返済できないときは
まだ住宅ローンが残っている家を売却するときは、売却価格がローンの残債を下回る「オーバーローン」にどのように対応するかがポイントです。基本的にオーバーローンだと家の売却はできませんが、さまざまな対処法を実行することで売却可能になります。
住宅ローンの残る家を売却するときに知っておきたい基礎知識と、オーバーローンの対処法を紹介します。
もくじ
家を売っても住宅ローンが残るときはどうなる？
住宅ローンを利用して家を購入して、返済中に売却するときは、住宅ローンを完済できずに残ってしまうことがあります。
仮に家を売却しても住宅ローンが残るようなケースでも、家の売却は可能なのでしょうか。住宅ローンを返済中の家を売却するときの、基本的な知識について解説します。
住宅ローン返済中の売却は完済が基本
家を売却するときは、住宅ローンを完済することが基本です。家の売却代金が住宅ローンの残債より多ければよいですが、売却代金によっては住宅ローンが残ってしまう場合は、家を売却できません。
家を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態のことを、オーバーローンといいます。逆に家を売却すると住宅ローンを完済できる状態は、アンダーローンといい、この状態であればそのまま家を売却することが可能です。
オーバーローンの家はリスクがあるので売れない
オーバーローンの家を売却できない理由として、家や土地に設定されている抵当権を抹消できないことが挙げられます。
抵当権とは住宅ローンの契約を交わすときに、家や土地を担保にする権利のことです。もし住宅ローンの返済が滞ったら、金融機関は家や土地を差し押さえて競売にかけ、売却代金を返済にあてます。抵当権が残ったままの家は、売主が住宅ローンの返済を滞らせると差し押さえられるリスクがあるため、購入希望者があらわれないのです。
途中からオーバーローンになることがある
住宅ローンの返済を続けていくと、いずれアンダーローンになると思うかもしれません。また、家を購入するときに頭金を多く入金することで、購入時点でアンダーローンになっていることもあります。
しかし、時間の経過や地価の下落などにより、アンダーローンだったはずが、途中からオーバーローンになってしまうことがあります。
また、地価は都市部を除けば下落しやすいのが現状です。ほかにも、住んでいる地域に水害や地震などが発生した場合は、地価が大幅に下落することが多いでしょう。そのため、住んでいるうちにオーバーローンになってしまうリスクも考慮しましょう。
住宅ローンの残る家を売却する方法
住宅ローンの残る家を売却するときは、どれだけ残債があるのか、家の売却価格はどれくらいなのかなどを調べる必要があります。住宅ローンの残る家を売却するための手順を紹介します。
住宅ローンの残債を調べる
何よりも住宅ローンの残債を調べる必要があります。正確な残債の額がわからなければ、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかも判断できません。
住宅ローンの残債は毎年金融機関から発行される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」で確認できます。年末調整や確定申告で住宅ローン控除を受けるために必要な証明書で、年末時点での住宅ローンの残債が記載されています。
また、住宅ローンの「返済予定表」から、現時点の住宅ローンの残債を知ることが可能です。返済予定表は住宅ローン契約後に金融機関より発行されます。
固定金利で住宅ローンを借りている場合は返済額が決まっているため、期間中の返済額が記載された返済予定表になります。変動金利の場合は、金利が変わることがあるため、半年ごとに返済予定表が郵送されます。
ほかにも金融機関に依頼すれば住宅ローン残高証明書を発行してもらえますが、発行手数料がかかるため、年末残高証明書もしくは返済予定表で住宅ローンの残債を調べるのがおすすめです。
家の売却価格を調べる
住宅ローンの残債がわかったら、次は家の売却価格を調べましょう。家の正確な売却価格は売買契約が交わされたときに確定しますが、おおよその価格であれば不動産市場の相場を知ることで住宅ローンの残債を上回るか、下回るのかを判断できます。
手っ取り早いのは不動産ポータルサイトで、所有する家に似た物件が、どれくらいの価格で売り出されているのかを調べることです。間取り、築年数、最寄駅、広さなどか価格に影響するポイントなので、それらが同等の物件をチェックしましょう。
そのほかにも、次のWebサイトで不動産の売買価格を調べられます。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 全国指定流通機構連絡協議会「REINS Market Information」
不動産会社に売却の相談をする
住宅ローンの残債や家の売却価格の相場を調べたら、実際に不動産会社へ売却の相談をしましょう。不動産会社へ売却の相談をするときは、一括査定サイトなどを利用して家の査定を受けてから相談するとよいでしょう。
不動産会社によって扱う物件の得手不得手があるため、売却する家の査定価格が異なることがあります。高く売却できる、信頼して任せられる不動産会社を見つけるため、査定は複数の不動産会社に依頼することがおすすめです。
査定を受けたら価格の根拠をしっかりと説明できる、ていねいに対応してくれるなど、さまざまな点から評価して相談する不動産会社を選びましょう。
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売却で住宅ローンを一括返済できないときの対処法
家の売却で住宅ローンを完済できるとよいですが、売却価格によっては完済できないことも考えられます。もし住宅ローンを一括で返済できないときは、どのように対処すればよいでしょうか。
家を売却しても、住宅ローンを完済できなかったときの対処法を紹介します。
自己資金で不足分を補てんする
家の売却で住宅ローンが完済できない場合は、残債を自己資金で補てんできます。住宅ローンの残債が少額であったり、手もとの資金に余裕があったりする場合には一括返済する方法としておすすめです。
ただし、自己資金で補てんしたあとに生活資金が不足したり、急な出費に対応できなかったりすると新たな借入が必要になることもあります。自己資金で不足分を補てんする場合は、その後の生活に支障がない程度に資金に余裕があることが条件になるでしょう。
売却せず返済計画の見直しを相談する
家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合は、売却せずに返済計画を見直すことも方法のひとつです。
住宅ローンの返済が困難になっているのであれば、住宅ローンの返済期間を延長したり、適用金利の引き下げをしたりすることで毎月の返済額を軽減できます。毎月の返済額が軽減されると、無理に売却せずに解決できるでしょう。金融機関に相談すると、これらの条件に応じてもらえることもあります。
また、既存の住宅ローンの適用金利が高い場合は、借り換えることで毎月の返済額を引き下げられます。
住み替えローンを利用する
家を売却しても住宅ローンが残る場合は、住み替えローンを活用するという方法もあります。住み替えローンはいままで住んでいた家を売却して新たな家に住むときに、新居の購入費用といままでの住宅ローンの返済を1本化するローンです。
住み替えローンを契約することで、これまでの住宅ローンの残債を返済し、家も売却することが可能です。
ただし、住み替えローンは借入額が多額になるため、審査が通常の住宅ローンよりも厳しいのが一般的です。また、抵当権の設定と解除を同時に行わなければならないため、住み替えローンの実行と既存の住宅ローンの返済が同日になるよう調整が必要になります。
最後の手段としての任意売却
家の売却で住宅ローンが一括返済できない場合は、最終手段として任意売却という方法があります。任意売却とは金融機関の了承のもと、家を売却する方法です。任意売却であれば住宅ローンが完済できない状態でも、抵当権を抹消して家を売却できます。
ただし、住宅ローンを順調に返済できているときだと任意売却はできず、基本的に返済が滞ったときに利用する方法です。返済が滞っていることが信用情報に記録されるため、新たにお金を借りることが難しくなります。
そういったデメリットがあるため任意売却は最終手段と考え、まずはほかの方法から検討しましょう。
一括査定で高く売却できる不動産会社を見つける
家を売却するときは、不動産会社の査定を受ける必要があります。不動産会社によってマンションの売買が得意だったり、戸建ての売買が得意だったりと違いがあるため、まずはできるだけ多くの不動産会社の査定を受けましょう。
不動産会社の査定を受けたうえで、売却を依頼する不動産会社を選んでください。
査定の依頼をするときは、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用するとスムーズに進められます。売却したい家の情報などを入力するだけで、複数の不動産会社が紹介されます。
できるだけ多くの不動産会社を紹介してもらうのであれば、売却予定時期をある程度決めて申し込むのがコツです。無料で利用できますので、まずは査定を依頼してみましょう。
不動産売却の相談はリビンマッチが便利
住宅ローンが残っている家を売却するなら、まず不動産会社に相談しましょう。リビンマッチから査定を依頼すれば、対応できる複数の不動産会社を紹介してもらえます。24時間いつでも申し込めるため、不動産会社へ相談したいことがあればリビンマッチをご利用ください。
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この記事の編集者
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