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住宅ローンを共同名義にしている！離婚時どうすればいい？住む？売る？
- 離婚するときに共同名義の住宅ローンはどうすればいい？
- 共同名義の住宅ローンでも、もめずに離婚したい
- 共同名義の住宅ローンが残っているけど、離婚したあとも住める？
住宅ローンが共同名義の場合、離婚時に共同名義を解消する必要があります。そうしないと、さまざまなトラブルに巻き込まれるためです。
ただし、共同名義の解消方法は複雑と感じる方が多く、「離婚するとわかっていたら、共同名義にしなかったのに…」と後悔している方もいるでしょう。
ローンが共同名義でも適切な対応を取ることで、スムーズな離婚が可能です。本記事では、離婚後も住み続ける場合・売却したい場合の、状況に応じた共同名義を解消する手順をわかりやすく解説します。
もくじ
離婚時、共同名義を解消しないとどうなる？
共同名義の住宅ローンを借入後に離婚する場合は、共同名義を解消することが重要です。
住宅ローンの単独名義は、離婚後に単独名義であるために起こる問題が少なく、名義人のみで解決できます。しかし、住宅ローンの共同名義は、そのままにしておくとさまざまな問題が起こりえます。
具体的な理由は次のとおりです。
- 元配偶者の住宅ローンの負債を背負うリスク
- 名義人の同意がないと売却できない
- 相続時にもめる
- 離婚後も関係が続く
元配偶者の住宅ローンを背負うリスク
共同名義の住宅ローンを組むと、お互いが連帯保証人になります。一方が返済を滞納すれば連帯保証人になっている、もう一方の名義人へ返済義務が移ります。そのため、2人分の住宅ローンを1人で返済しなければいけません。
連帯保証人への督促は、債務者への度重なる返済の督促後におこなわれます。相手の1回や2回の滞納だけでは、連帯保証人へ督促されません。
離婚後は相手と連絡を取っていない場合、不意に本来は相手が支払うはずのローンの負債まで抱えるリスクがあります。
名義人の同意がないと売却できない
共同名義の住宅ローンを組んだまま離婚すると、不動産を売却するときに問題が発生する場合があります。不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要になるためです。共同名義の住宅ローンを組んだ場合、不動産の所有者は基本的に夫婦2人になっています。
そのため、共同名義の住宅ローンを組んだまま離婚をすると、不動産を売るときに相手の同意を得なければいけません。不動産の売却先が見つかり、売却で住宅ローンを完済できる機会があっても、もう一方の相手が売却を受け入れないと売却ができないのです。
その結果、不動産を売却する機会を逃すかもしれません。
相続時にもめる
名義人が亡くなり、遺族が遺産として相続するときにもめるケースがあります。亡くなった名義人が再婚していて、新たな家族がいた場合、相続人が増えるためです。
再婚して新たな配偶者と子どもが2人いた場合は、合計3人が相続人として加わり、自分を含めて4人が共同名義人です。今後の対応を考える際には、全員の同意が必要です。
離婚後も関係が続く
住宅ローンを完済するまで相手との関係が継続します。共同名義だと、ひとつの不動産に対して共同で住宅ローンを支払う責任があるためです。
離婚理由によっては、離婚後に一切連絡を取りたくない人もいることでしょう。連絡が必要となるリスクを取り除くためにも、共同名義の解消を離婚時におこなっておくべきです。
共同名義を解消する方法
離婚時の住宅ローンの共同名義を解消する方法は、以下の3つがあります。
- 家を売却する
- 住宅ローンを借り換える
- 住宅ローンを一括返済する
3つの方法について詳しく解説します。
家を売却する
共同名義を解消する方法として、もっともおすすめなのが家を売却することです。オーバーローンかアンダーローンかで対応が異なります。
| オーバーローンとアンダーローン | オーバーローン | アンダーローン |
|---|---|---|
| 価格差 | 住宅ローン残高＞売却価格 | 住宅ローン残高＜売却価格 |
| 自己資金 | 必要 | 不要 |
オーバーローン
オーバーローンは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている状態です。この場合は、差額の清算方法を決めてから住宅ローンを借入している銀行に相談しなければ、不動産の担保権利である抵当権の解除に応じてもらえません。
抵当権のついている物件は、ローン返済が滞ったときに競売にかけられ所有権を失うリスクがあるため、購入希望者が現れにくくなります。
ローン清算方法の多くは、自己資金での充当か親族からお金を借入するなどです。
差額の金額が大きくすぐに用意できない場合、離婚時期を延長できるのであれば、延長するのがベストです。売却で完済できない残りの住宅ローン分の費用がたまってから、売却して離婚しましょう。
どうしても今すぐ離婚したい場合は、不動産会社に売却活動を積極的に行ってもらい、抵当権付きの物件でも購入したい人を見つけてもらう方法があります。
売り出し価格をローン返済分も含めた額として高めに設定し購入希望者が見つかり、実際にその値段で売却できれば、ローンを完済できるため、抵当権が解除され返済に追われる必要がなくなります。
しかし、この方法が成功するかは不動産会社の営業力にかかってるため、期待しすぎないようにしましょう。
アンダーローン
アンダーローンは、住宅ローンの残高が家の売却価格を下回っている状態です。この状態であれば、住宅ローンの完済が見込まれるため、銀行は抵当権解除にスムーズに対応します。
一般的に、残った売却代金は財産分与として夫婦間で話し合って分け合います。
住宅ローンを借り換える
住宅ローンの共有名義を、夫婦どちらか一方の単独名義に変更することは不可能です。銀行は住宅ローンを完済しない限り、名義変更の対応をおこなわないためです。
住宅ローンを完済する手段のひとつに、住宅ローンを借り換える方法があります。住宅ローンを借り換えることで一方の名義の住宅ローンを完済して、全額を単独名義の住宅ローンにできます。
共同名義でそれぞれ1,000万円、残り20年の住宅ローンを、配偶者の住宅ローン一本に借り換えると、新たな住宅ローンの残高は2,000万円です。この場合、どちらか一方に住宅ローンの返済負担がのしかかるため、相談すれば20年より返済期間を延ばせるかもしれません。
ただし、共同名義での住宅ローン借入は、単独名義での借入が難しい場合に提案されていることが多くなります。共同名義の住宅ローンの借入残高にもよりますが、単独名義になることで返済可能かどうかの審査があるため、金融機関へ早めに相談しましょう。
審査に通る可能性があるケースは以下のとおりです。
- 単独名義にする側の収入が、共同名義にした当時の収入より増えた
- 住宅ローンの残債が数百万円など少ない
住宅ローンを一括返済する
住宅ローンを一括返済すれば、共同名義を気にする必要がなくなります。一括返済したあとは、不動産の名義変更を司法書士に代行依頼するか、夫婦2人で協力して手続きするかを選びます。
住宅ローンの残高次第では、一括返済するために非常に多くの資金が必要です。相手方の住宅ローンを立替払いする場合は、相手が支払わないリスクを考慮して、離婚協議書へ具体的に記載するなどの対策をしておきましょう。
どちらかが住み続けたい場合の解消手順
離婚後にどちらかが住み続けたい場合の解消手順は次のとおりです。
- 住み続けるほうは、親族に連帯保証人の依頼をする
- 住み続けないほうの住宅ローンを完済する手続きを決める
- 不動産の名義を共同名義から単独名義にする
住宅ローンの支払いを続けられれば問題ないですが、共同名義を解消していないと相手の住宅ローン支払いに対する不安は拭えません。また、離婚後に相手と連絡を取らないつもりなら、相手が関与しないようにしたいでしょう。
以下では共同名義を解消して、相手の関与なく住み続ける手順を詳しく解説します。
1.住み続けるほうは、親族に連帯保証人の依頼をする
共同名義の住宅ローンは、お互い連帯保証人として署名しています。自身の支払いを延滞させていなければ、連帯保証人と関わることはありません。ただし、相手から返済義務のある「連帯保証人の解消を希望してくる」おそれがあります。
連帯保証人の変更を考え、親族へ連帯保証人になってもらうように依頼しておきましょう。連帯保証人を外すより連帯保証人を変更するほうが、銀行側としても手続きしやすいです。
2.住み続けないほうの住宅ローンを完済する手続きを決める
住まないほうの名義の住宅ローンを完済する手続きを考えます。完済できることが一番であり夫婦間の資産状況を確認して、一括返済できるか検討します。
一括返済できる資金の確保が難しければ、住宅ローンの借り換えにより単独名義での住宅ローン借入を目指しましょう。離婚したいのであれば時間に余裕を持ちすぎず、複数の銀行に借り換え相談をおこないます。
元の住宅ローンは2人合算の収入から審査した借入可能の金額です。しかし、借り換え時は単独の収入のため、住宅ローンの残高次第では審査が厳しくなります。
離婚前に一部でも繰り上げ返済して、残高を減らすことも考えましょう。
3.不動産の名義を共同名義から単独名義にする
不動産の名義を共同名義から単独名義に変更します。住まないほうの住宅ローンを、一括返済するか借り換えするかで対応が変わります。
住まないほうの住宅ローンを一括返済した際、忘れずに不動産の名義変更をおこなってください。名義変更を伝えてくるかどうかは銀行次第であるため、こちらから一括返済申し込み時に伝えることをおすすめします。
住宅ローンの借り換えで単独名義の住宅ローンを借入する際は、新たな借入銀行による不動産抵当権設定手続きの中で変更されます。
売却したい場合の解消手順
離婚時に不動産を売却して、共同名義の住宅ローンを解消する手順は次のとおりです。
- 住宅ローンの残債を調べる
- 査定価格を調べる
- オーバーローンかアンダーローンかを予測する
- 不動産会社への仲介を依頼する
- 不動産売買契約を締結する
以下で解説していきます。
1.住宅ローンの残債を調べる
主な調べ方は次のとおりです。
- 毎年、銀行から送付される「残高証明書」を確認する
- ローン契約時にもらった「返済予定表」を確認する
- 直接、金融機関窓口に問い合わせる
- インターネットバンキングに登録している場合は、金融機関のホームページを確認する
2.査定価格を調べる
住宅ローンの残債がわかったら、いくらでその不動産が売れそうか「査定価格」を確認しましょう。
査定価格は不動産会社によって異なりますので、実際の売却価格を正確に把握するためにも複数の信頼できる会社に査定依頼してください。
なお、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」では、最短45秒で複数の優良会社に査定依頼できます。複数の査定価格を確認できていない方などは、利用をおすすめします。
3.オーバーローンかアンダーローンかを予測する
査定価格をもとに「いくらで売れそうか」わかったら、住宅ローンの残高との差額を確認します。アンダーローン、つまり査定価格がローン残債を上回るのであれば、売却が可能です。
ただし、査定価格はあくまで売れそうな金額の予測にすぎないため、査定価格より高値で売れることも安値で売れることもある点に注意してください。
実際の売却価格からローン残債を差し引いて残ったお金を、財産分与しましょう。
一方、査定価格がローン残債より低いオーバーローンの状態であれば、売却できません。売却前に住宅ローンの残高に対する、必要資金を確保してください。銀行は完済できると判断しないかぎり、抵当権解除に応じません。
銀行が抵当権解除に応諾しないと、売却先を見つけても契約できずに不動産売買取引が流れてしまいます。
4.不動産会社への仲介を依頼する
不動産を売却するには、不動産会社に仲介してもらいます。できるだけ早めに仲介を依頼しましょう。
売却希望価格については、住宅ローン完済のために必要な金額と自己資金として確保可能な金額を把握して伝えます。
現状の不動産相場を含めた売却価格の見積金額がわかり、自己資金が不足するようであれば、親族からの借入も検討しましょう。
注意点は、不動産会社への仲介手数料や不動産売買契約で発生する登記関係費用なども考慮する必要があることです。
5.不動産売買契約を締結する
住宅ローンを完済する見込みとなり、銀行が抵当権解除に応諾できたら、不動産売買契約を滞りなくすすめましょう。
この時点での不動産の名義は夫婦共有のため、それぞれの印鑑証明書などの書類が必要です。
相手も不動産売却に同意していないと、書類がそろわずに不動産売買取引が成立しません。離婚間近ではありますが最後の共同作業として、連絡を密にして不動産売買を実現させましょう。
どの方法で共同名義を解消する？住むか売るか迷ったら先に家の価値を確認
この記事では離婚時に住宅ローンの共同名義を解消する必要性と解消方法について解説しました。また、離婚後に住む場合と離婚時に売る場合についての共同名義の解消手順も紹介しました。
離婚したあとも不動産に住み続ける場合、また売却する場合のいずれでも共同名義の解消が必要であり、離婚に向けた判断に迷うでしょう。離婚に向けた手続きで共同名義の解消と同時に家の価値を確認しておく必要があるため、迷ったら先に家の価値を確認しましょう。
離婚後に住む場合は、財産分与のために家の価値を把握しておく必要があります。家の価値と住宅ローンの残高との差額がアンダーローンの状態であれば、住まないほうに差額分の半額を支払う必要があります。
売る場合は家の価値と住宅ローンの残高との差額が、オーバーローンかアンダーローンかで売却に向けた動き方が違います。オーバーローンであれば自己資金の確保、アンダーローンであれば残額を財産分与に考慮しないといけません。
離婚に向けた手続きをするうえで家の価値を把握しておくことは、方向性を決めるためにも大切です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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