離婚後に住宅ローン返済中の家に妻が住む方法と財産分与の注意点

離婚をするときの大きな課題が、離婚後の生活です。経済的な事情、子どもの養育、新しい生活環境など、多くの課題をクリアにしていかなければなりません。なかでも重要な課題が、住宅ローンの返済です。検討に検討を重ねて購入したマイホームですから、できればそのまま家に住みたいと考える人も少なくないでしょう。

しかし、住宅ローン返済中の家にそのまま住む、特に住宅ローンの名義人でない妻が住むには、いくつもの問題があるため困難です。どのようにすれば、住宅ローン返済中の家にそのまま住み続けられるのでしょうか。一括査定サイトの「リビンマッチ」が、離婚後の家に住む方法と注意点を解説します。

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離婚したら住宅ローンはどうなる？

離婚をすると夫婦で共有していた財産を分けるだけでなく、住宅ローンの返済についても解決する必要があります。特に家の購入で夫婦のどちらかが単独でローンを組んでいた場合、連帯保証人・連帯債務者になっている場合は、支払い義務がどうなるのかを理解しておかなければなりません。離婚後の住宅ローンの扱いについて解説します。

離婚をしても住宅ローンの返済は続く

離婚で夫婦関係が解消されたとしても、住宅ローンの返済義務は自動的に消えてなくなるわけではありません。住宅ローンは金融機関との契約に基づくものなので、離婚してマイホームが不要になったとしても関係なく、そのまま返済は続きます。

家族が住んでいても、住んでいなくても、住宅ローンの返済義務があります。そのため、離婚をするときは、家をどうするのか、住宅ローンの返済をどうするのかが大きな課題になるのです。離婚後に問題が発覚しても、再び話し合うことは難しいでしょう。そのため、離婚前に住宅ローンと家の課題を明確に解決する必要があります。

返済義務があるのは住宅ローンの名義人

住宅ローンの返済義務は、契約を結んだ名義人にあります。離婚をしたとしても、金融機関にとっての契約相手は変わらないため、住宅ローンの名義人が引き続き返済を続けなければなりません。

仮に夫名義でローンを組んでいたら離婚後も夫に返済義務があり、妻が住み続けることになったとしても金融機関にとっては関係のない話となります。たとえ頭金を妻が多く支払っていたとしても、住宅ローンの名義人が夫であれば、妻には直接的な返済義務は生じません。

ただし、離婚協議のなかで財産分与として妻が住宅ローンの返済を負担する取り決めをすることは可能です。しかし、そういった場合であっても金融機関との契約上の責任は名義人に残るため、支払いが滞れば名義人が責任を負うことになります。

家に住めるのは住宅ローンの名義人

住宅ローンは金融機関が名義人の収入や信用をもとに契約を結んでいるため、基本的に家に住めるのは住宅ローンの名義人です。離婚後に妻だけが住み続けると、契約違反になると考えられ、金融機関から対応を求められるかもしれません。

よく「一括返済を求められる」といわれますが、実際にそういった要求をされるケースはほとんどありません。ただし、金融機関から契約違反の状態を解消するよう求められても、それを無視し続けると問題の解決が難しくなるおそれがあります。

こうした問題を防ぐため、事前に金融機関に相談するのもひとつの方法です。しかし、その際に妻の返済能力を問われることがあり、希望どおりにいかないことも考えられます。

離婚後も住宅ローン返済中の家に妻が住む方法

住宅ローンの名義が夫の場合、妻がそのまま住み続けるのは契約違反になります。それを承知で妻が離婚後も家に住むとしたとき、次の方法が考えられます。

それぞれの方法には、リスクもあるため確認しておきましょう。

夫が住宅ローンを返済する家に妻が住む

夫が慰謝料や養育費の代わりとして住宅ローンを負担することで、妻は住宅ローンが残る家に金銭的な負担なく住み続けられます。このケースは、妻が経済的基盤の弱い専業主婦の場合によく見られます。

しかし、多くの住宅ローン契約では、契約者本人が家に住むことが条件となっています。そのため、契約者である夫が家に住まない場合、契約違反とみなされるおそれがあるため注意が必要です。 結果、違約金が発生したり、住宅ローンの一括返済を求められたりするリスクがあります。

このリスクを回避するためには、以下の手順を踏むことが重要です。

1. 金融機関に相談し、事前に承諾を得る
2. 条件について夫婦間で合意する

条件が整えば、妻は離婚後も安心して家に住み続けられます。ただし、離婚後、夫が住宅ローンを滞納すると、最終的に家は競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。 また、妻の同意なしで家を売却されるおそれもあるため、注意が必要です。

妻が住宅ローンを返済して家に住む

住宅ローンを完済しないうちは、原則として契約者が住むことになっています。したがって、これからも自宅に住み続ける妻に、名義を変更したほうが金融機関に知られたときのリスクを回避できます。

しかし、自宅の名義人を妻に変更するのは簡単ではありません。住宅ローンの名義変更は、基本的に認められないためです。打開策として、妻に安定した収入がある場合は、夫の残債を妻が新たな住宅ローンを契約して返済する方法が考えられます。

ただし、金融機関によっては離婚による借り換えを扱っていないこともあるため、まずは借入先の金融機関に相談してみましょう。

妻が夫へ家賃を毎月支払って住む

住宅ローンの名義変更が難しい場合は、妻が夫へ家賃を毎月支払い、住み続ける方法があります。妻が家賃を負担することになりますが、当事者間で話がまとまれば妻は家に住み続けられます。

しかしこの方法は、離婚したあとも連絡を取り合えるような、ある程度良好な関係性でなければ実行できません。また、妻に安定した収入がないと、家賃を滞納するおそれがあるため注意が必要です。

リースバックを利用して妻が住む

妻の名義に変更するのは簡単ではないため、リースバックを利用して妻が住むケースもあります。リースバックとは、家を売却したあとに売主と買主が賃貸借契約を締結し、売主がそのまま住み続ける契約のことです。

売却した資金で住宅ローンを完済すれば、妻は一括返済などのリスクを被ることなく住み慣れたマイホームで暮らせます。リースバック事業者などの第三者が所有者となるため、別れた夫と連絡を取ることもありません。

ただし、リースバックを利用するときは抵当権の抹消が必要になるため、住宅ローンを借りている金融機関の許可をもらわなければなりません。売却額がローン残債を上回るアンダーローンであれば、承諾する可能性が高いでしょう。

住宅ローン返済中の家に離婚後も妻が住むときの注意点

夫が住宅ローンを返済している家に、妻が離婚後も住み続ける場合、以下の注意点があります。

それぞれの注意点ついて対策をしておかないと、妻が家に住み続けられない場合があります。対策について確認しておきましょう。

連帯保証人の名義人を変更しておく

住宅ローンの名義人が夫、連帯保証人が妻になっている場合は離婚する際に連帯保証人を変更しておきましょう。離婚した後、夫が住宅ローンの返済を滞納した場合、返済義務が連帯保証人に移るためです。住宅ローンの返済ができなければ、家が強制的に売られるだけでなく、高額な借金を背負うことにもなりかねません。

合意した離婚条件は公正証書にしておく

離婚後の住宅ローンや家に関する取り決めは、口頭での約束だけでなく、公正証書として残すことが重要です。離婚時に取り決めた条件を法的効力の高い公正証書にしておくことで、万が一条件が守られなかった場合は、裁判所を通さずに強制執行ができます。 公正証書には、住宅ローンの返済責任、居住権、将来の所有権移転などの詳細な条件を明記します。作成には公証人の関与が必要で、一定の費用がかかりますが、長期的な視点で見れば、トラブル防止ために有効と言えます。

夫が亡くなった場合の相続問題へ備える

離婚後も妻が家に住み続けるには、元夫が突然亡くなった場合の相続問題に備えておくことも重要です。たとえば、夫が再婚後に死亡した場合、家は新しい配偶者か子に相続されます。 被相続人の元妻には相続権がないため、相続人全員が売却に同意すれば、家に住んでいても売却されてしまうかもしれません。 このようなリスクを避けるには、どちらかが再婚した場合の家の扱いについても、事前に合意しておくことが望ましいです。取り決めた内容については、遺言書に記載することを依頼するのも検討すべきです。

住宅ローンの返済を滞納すると強制退去

離婚後、夫が住宅ローンの返済を続ける家に妻が住み続けるには、返済が滞りなく行われていることが必須です。万が一、資金繰りが厳しくなって返済を滞納した場合、最終的には競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。 当然、その家に住み続けることができないため、退去せざるを得ません。このようなリスクを避けるには、資金力のある人に連帯保証人になってもらったり、早めに金融機関に相談をして返済額の調整をしてもらうなどの対策をとる必要があります。 滞納の期間が長くなるほど状況が悪くなるため、早めの行動が必要です。

ペアローンの場合は名義を夫以外の人に変更する

ペアローンを組んで家を購入する場合、夫婦がお互いの連帯保証人になっている場合があります。離婚後もこの状態が続くと、元夫が返済を滞納したときに、妻側に返済義務が移ってしまいます。返済額が高くなれば資金繰りが難しくなり、滞納しやすくなります。 そのため、離婚時は連帯保証人を夫以外の人に変更し、滞納のリスクを抑えることが大切です。

養育費と相殺をして夫の負担を減らす

離婚後、夫が住宅ローンと養育費の両方を負担する場合、金銭的な負担は非常に大きくなります。収入に余裕があれば問題ありませんが、そうでない場合は、それぞれの負担額をしっかり把握し、現実的に支払えるかを検討することが重要です。

一般的に、養育費の相場は子どもの年齢や人数によって異なりますが、約5万円（厚生労働省「令和3年度 全国ひとり親世帯等調査結果の概要」）とされています。一方で、住宅ローンの返済額が毎月15万円だとすると合計の負担額は20万円で、相当な負担になると考えられます。あまりにも負担が大きすぎると、支払いが継続できなくなるかもしれません。そうなったときは、母子が住む家や養育費が絶たれてしまい、生活が困難になるおそれがあります

夫の負担が大きすぎる場合は、養育費と住宅ローンを相殺する形で調整する方法もあります。たとえば、夫が住宅ローンを支払い続ける代わりに、養育費を一定額減額するといった方法です。住宅ローンの負担と養育費を相殺しても、母子には家賃の負担がないため、養育費を負担してもらっているのと同じと考えられます。

ただし、養育費は子どもの生活を支える大切な費用ですから、話し合いを重ねて具体的な金額を決定、公正証書の作成を行い、双方が納得できる形で決めることが大切です。

参考：厚生労働省「令和3年度 全国ひとり親世帯等調査結果の概要（PDF）」

妻が住宅ローンの名義人だった場合、住宅ローンはどうすればよい？

離婚したあとの住宅ローンの扱いは、住宅の所有権や残った債務の分担など、複雑な問題が絡むため、慎重に検討する必要があります。

ここでは離婚後の住宅ローンの扱いについて、主な3つの選択肢を解説します。

住宅ローンの残債務の分担

離婚したあとも住宅ローンの債務は残ります。一般的には住宅を取得するほうが債務を引き継ぐことが多いものの、双方の合意によって柔軟に決定できます。残債務の分担比率は、住宅の所有権の割合や、ほかの財産分与とのバランスを考慮する必要があるでしょう。残債務分担は、離婚協議書や公正証書などで取り決めます。

また、住宅ローンを返済する人が変わったり分担したりするときは、金融機関への相談、承諾が必要です。

住宅ローンの借り換え

離婚で住宅を取得して、住宅ローンを引き継ぐ場合は借り換えがおすすめです。借り換えることによって住宅ローンの契約者を変更し、返済期間や金利の見直しを行えるようになります。返済負担を軽減できる可能性もあります。

ただし、借り換えには審査があり、信用状況によっては希望どおりの条件で借り換えができないことがあるでしょう。また、借り換えるときは手数料や保証料など、諸費用も考慮する必要があります。

住宅の売却による住宅ローンの完済

離婚したら住宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済するという選択肢もあります。住宅を売却することで、残債を清算し、双方が住宅ローンから解放されます。

住宅ローン返済中の住宅を売却するには、金融機関の承諾が必要です。しかし、売却価格で残債を完済できない場合は、基本的に金融機関の承諾を得られません。また、住宅を売却するときに、不動産会社の仲介手数料や譲渡所得税など、諸費用がかかることにも注意しましょう。

売却できるまでは、住宅ローンの返済を継続することにも注意が必要です。

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住宅ローン返済中の家を売却するときの注意点

住宅ローンを返済中でも家を売却することは可能ですが、いくつか注意点があります。ここでは、住宅ローンを返済中の家を売却するときの注意点を紹介しましょう。

オーバーローンだと売却できない

住宅ローンを利用している状態で家を売却するには、金融機関の承諾なしでは実行できません。不動産を売却するときは抵当権の解除が必要ですが、解除するには全額返済するのが原則のためです。

オーバーローンの場合は売却してもローンが残ってしまうため、不足分を支払わないと金融機関は認めてくれません。ローン残債を貯金などで支払うなど、完済できる場合はオーバーローンでも売却できるため、金融機関に相談しましょう。

ペアローンであれば妻の名義でローンを1本化する

近年では夫と妻で住宅ローンを返済する、ペアローンでマイホームを購入する家庭も少なくありません。離婚によって夫が退去し、妻だけが住み続ける場合は、金融機関に相談してペアローンを1本化するのもひとつの方法です。

ただし、住宅ローンの返済額がこれまでより増えるため、返済そのものの負担が大きくなるでしょう。また、ペアローンの審査はふたり分の返済能力をもとにしているため、妻ひとりだと金融機関の審査を通過するのは簡単ではありません。また、金融機関から、ほかに保証人をつけることを求められることも考えられます。

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家の売却にも費用や税金がかかる

家を売却するときには諸費用や税金がかかるため、売却しても売却額のすべてを受け取れるわけではありません。住宅ローンを利用中の人が不動産を売却したときにかかる、主な諸費用と税金は次のとおりです。

なお、譲渡所得税は「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。したがって、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかかりません。

離婚の場合、住宅ローンの契約変更は認められにくい

住宅ローンの契約変更は多くの場合、認められません。なぜなら住宅ローンは、契約者の収入や勤務先などの属性、返済能力などを審査したうえで融資の実行を金融機関が決めているためです。

ただし、妻に安定的な収入があり、返済能力があるとみなされた場合は契約変更できる可能性があります。

高く売却するなら不動産会社選びが重要

不動産を高く売却するには、依頼する不動産会社の能力が重要です。早めに高く売却するのであれば、売却したい不動産に強みがある不動産会社を選ぶとよいでしょう。たとえば、マンションを売りたい場合は、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼します。

そのためには、できるだけ多くの不動産会社に会い、査定してもらう必要があります。一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すれば、家の情報などを一度入力するだけで複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

信頼できる不動産会社を選ぶのであれば、まずリビンマッチをご利用ください。

持ち家の売却はリビンマッチが便利です

住宅ローンが残ったまま離婚をするときは、持ち家がいくらで売れるのかを調べる必要があります。不動産会社に依頼して、査定価格を出してもらいましょう。リビンマッチなら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

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