不動産の登記事項証明書とは？基本と取得方法を解説！

家や土地など不動産の取引を行うときは、登記事項証明書という書類が必要になります。あまりなじみのない書類ですが、不動産売買のような大きな金額の取引では、とても重要な役割を果たします。

登記事項証明書とはどのような書類で、どのようなときに必要なのかなど基本的な知識を解説します。

不動産の登記事項証明書とはどういうもの？

不動産の登記事項証明書とは、不動産の登記に関する情報を記載した書類のことです。書類の内容や登記簿謄本との違いについて解説します。

登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、不動産の登記の内容を記載したデータのことで、法務局の登記簿に記録されている土地や建物などの所有者情報などを記した証明書です。

不動産登記とは、私たちの資産である土地・建物の所在や面積、所有者の住所・氏名などを登記簿という公的な書類に記載して一般に公開することです。この書類を公開することで、土地の権利関係を誰が見てもわかるようにしています。

登記事項証明書は「表題部」と「権利部」に分かれていて、表題部に不動産の現在の状況、権利部に所有権や抵当権に関する情報が記載されています。

登記事項証明書は所有権移転登記や抵当権の設定や抹消、建物の新築、土地の分割や合併、建物の解体、土地の目的変更などさまざまな場面で必要となります。

登記簿謄本（とうきぼとうほん）と登記事項証明書の違い

登記簿謄本と登記事項証明書の違いは、保管の仕方が違うだけで内容は同じです。登記簿謄本は紙で保管されているものを指し、登記事項証明書は電子データで保管しているものを指します。

データ化が行われる以前、不動産の登記に関わる情報は登記簿という紙の形で保管されていました。「謄本」とは、原本を書き写した書類という意味です。つまり、登記簿謄本とは登記簿を書き写したコピーという意味です。

一方、登記事項証明書はデータとして保管してある登記記録の情報を専用の用紙にプリントアウトしたものです。従って、登記簿謄本も登記事項証明書もまったく同じものと考えて差し障りありません。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書は全部で4種類あります。

一般的には、すべての情報を記載している全部事項証明書を発行してもらいますが、現在有効な内容だけ知りたいときなどは、現在事項証明書のほうが簡便で見やすくなっています。

登記事項要約書とは

現在事項証明書と同じく、現在効力がある事柄のみを記載した書類です。若干ですが証明書より交付手数料が安くなります。ほかの登記所が管轄している物件でも取得可能です。ただし、証明書として利用できないことや、郵送・オンラインによる送付請求ができない点に注意が必要です。

どんなときに登記事項証明書は必要になる？

登記事項証明書は、どのようなときに必要なのでしょうか。具体的に登記事項証明書が必要になる場面を紹介します。

不動産を購入する

取得したい不動産があるとき、その不動産が誰の所有となっているのかを確認しなければなりません。不動産登記を閲覧することで不動産の基本的な情報や所有者・抵当権などに関する情報を把握でき、購入するときの参考になります。

また、不動産を購入し、所有者が売主から買主に移るときに、所有権を変更する所有権移転登記を行って土地の持ち主を変更します。

新築物件の場合、登記事項証明書に建物の情報が記載されていないため、建物表題登記（新規で建物を登記すること）を行い、誰が所有者かをはっきりさせます。

不動産を売却する

土地を売却するとき、土地の所有者である売主は購入希望者である買主に登記事項証明書を見せ、土地の権利関係を明らかにします。

通常は不動産会社が用意しますが、自分で用意することもあるため、仲介している不動産会社に確認しましょう。

不動産売却の契約がまとまったら、所有権を移転する登記を行います。不動産を売却したときの所有権移転登記は、不動産会社や司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。

また、所有権を移転するときは売主の印鑑証明書が必要ですが、3カ月以内に発行した証明書である必要があります。

不動産を相続する

両親や祖父母が亡くなって不動産を相続した場合、不動産の所有者（名義）を変更しなければなりません。これを相続登記といいます。相続登記を行うときは新しい登記事項証明書を取得し、不動産の最新情報も入手しておきましょう。

不動産登記法が改正されたことにより、2024年4月1日から相続の開始や所有権を取得したと知ったときから3年以内に相続登記を行うことが義務づけられました。相続登記を怠ると10万円以下の過料となります。

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（略）

不動産登記法 第七十六条の二

第百六十四条　（略）第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

不動産登記法 第百六十四条

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住宅ローンを組む、または完済した

住宅ローンを組むときは、土地や建物を担保として金融機関からお金を借ります。その際、金融機関は土地・建物に抵当権を設定します。一般的に抵当権を設定するのは金融機関が中心となって行うため、その指示に従いましょう。

また、住宅ローンを完済したときは、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。金融機関から届いた書類（完済を証明するもの）を使って、自分で抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消を忘れてしまうと、不動産の売却が進められなかったり新規の融資を受けられなかったり登記手続きが複雑になったりといったデメリットがあります。

住宅ローンを完済したら、できるだけ早く抵当権抹消の手続きを取りましょう。もし、抹消したかどうか不明な場合は登記事項証明書を取得して、抵当権の有無を確認しましょう。

建物を取り壊したとき

登記事項証明書には土地だけではなく、建物に関する登記内容も記載されています。自然災害などで建物が破損したり、建物を取り壊したりしたときは滅失登記を行わなければなりません。

滅失登記を忘れてしまうと10万円以下の過料が発生したり売買が行えなかったり、相続人が土地を売却しにくくなったりといったデメリットがあります。建物を取り壊したら忘れずに滅失登記を行いましょう。

住所変更や姓が変わったとき

住所変更や姓が変わったら、登記が必要になります。転居で住所が変わったときや結婚で姓が変わったときは、登記名義人を変更しなければなりません。

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登記事項証明書を取得する方法

登記事項証明書を取得するには、次の3つの方法があります。

それぞれの取得方法を紹介します。

オンラインで交付請求する

登記事項証明書の交付請求は法務局の窓口だけでなく、オンラインサービスの「登記・供託オンライン申請システム」からも行えます。オンライン請求のメリットには、次のものがあります。

メリットが多く、操作も簡単なのでオンライン請求がおすすめです。パソコンを使い慣れた人であれば、オンラインでの請求は問題なく行えるでしょう。

登記・供託オンライン申請システムにアクセスする

登記・供託オンライン申請システムにアクセスしたら「かんたん証明書請求」をクリックして、申請者ログインのページへ移動します。申請者IDとパスワードを持っていない場合は「申請者IDをお持ちでない場合」をクリックして、アカウントを作成しましょう。

アカウントは、次の手順で作成します。

証明書請求メニューへログインする

作成したアカウントの申請IDとパスワードで、証明書請求メニューへログインをします。証明書請求メニューからは、不動産や商業・法人などの証明書を請求できます。

登記事項証明書の請求では「登記事項証明書 （土地・建物）／地図・図面証明書」をクリックします。

不動産指定方法の選択

不動産指定方法の選択では、登記事項証明書を請求する物件を次のふたつの方法から選択できます。

請求情報の入力――オンライン物件検索を使う

オンライン物件検索

オンライン物件検索であれば、登記事項証明書を請求する物件の所在地を検索して選べます。所在地の入力間違いがないのがメリットです。

検索して表示された物件を選択したら「確定」をクリックしてください。登記事項証明書の交付請求書を作成する画面へ移ります。管轄の登記所は自動的に入力されます。

請求書の項目を入力

入力内容を確認したら「次へ」をクリックしてください。

請求情報の入力――物件情報を直接入力する

物件情報を直接入力

検索ではなく対象の物件の所在を入力して、登記事項証明書を請求することも可能です。請求するときは、次の情報を入力します。

入力内容を確認したら「次へ」をクリックしてください。

登記事項／地図・図面証明書交付請求書

請求書の項目を入力

引き続き登記事項証明書の請求書を作成します。氏名、郵便番号、住所は申請IDを作成したときの情報が自動的に入力されます。

「次へ」をクリックし、請求書の内容に問題がなければ「確定」をクリックしてください。その後、電子納付を行う氏名を確認する画面が表示されるので、間違いがなければ「確定」をクリックしましょう。最後の確認画面で「送信実行」をクリックすれば、請求書が登記所へ送信されます。

請求状況照会

請求状況照会の画面

請求書の送信後は、請求状況照会で現在の状況を確認できます。「納付」をクリックすると手数料の支払い先となる収納機関番号、納付番号などの情報が表示されます。「納付期間最終年月日」までに手数料を支払いましょう。手数料はペイジー対応のインターネットバンキングやATMから支払えます。

郵送で請求する

窓口に足を運べない方は登記事項証明書をインターネットのほかに、郵送で請求することも可能です。

登記事項証明書交付請求書を作成し、管轄する登記所または最寄りの登記所へ郵送します。郵送するときには、返信用切手と返送先の宛先を記載した封筒またはメモを同封します。

登記事項証明書交付請求書を作成する

登記事項証明書交付請求書は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。

法務局「各種証明書請求手続」

「登記事項証明書 登記簿謄本・抄本 交付請求書」をクリックしてPDFファイルをダウンロードしたら、プリントアウトして必要項目を記入してください。

登記事項証明書の交付を請求する物件は、住所ではなく地番を記入することに注意してください。また、登記事項証明書の交付にかかる手数料は、金額分の収入印紙を購入して割印をせずに収入印紙欄へ貼りつけます。

郵送で請求する場合は、所在や地番、収入印紙の金額の誤りに注意しましょう。

窓口で請求する

法務局（登記所）の窓口で登記事項証明書の交付を請求することも可能です。窓口であれば、請求書の誤りなどにその場で対応できるのがメリットです。ただし、窓口で対応できる時間が短い（平日午前8時30分～午後5時15分）、手数料の金額が高いというデメリットがあります。

窓口での登記事項証明書の請求方法を紹介します。

請求できる場所

登記事項証明書は、管轄する法務局の窓口で入手できます。入手したい証明書を管轄している法務局を調べて請求しましょう。また、登記情報交換サービスを利用することで、管轄でない法務局からでも登記事項証明書を請求できます。

請求する方法

登記事項証明書の請求では、登記事項証明書交付請求書を提出するだけです。そのほかに必要となる書類はありません。印鑑も不要です。

登記事項証明書交付請求書は法務局に用意されているほか、法務局のWebサイトでダウンロードできます。

法務局「各種証明書請求手続」

取得にかかる手数料

登記事項証明書の交付にあたってかかる手数料は次のとおりです。

出典：法務省「登記手数料について」

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登記事項証明書の見方

登記事項証明書は大きく分けて、次の4つで構成されています。

それぞれにどういった情報が記載されているのか解説します。

表題部

表題部には土地や建物の状況が記載されており、記載内容は土地と建物で異なります。

土地であれば土地の現況（所在、地番、地目）、面積（地積）などです。地目は土地の用途のことで、宅地や原野など23の項目があります。

建物の記載事項は家屋番号や所在、地番、構造、床面積、種類などです。種類には事務所、工場、居宅、店舗などが記載されています。

権利部（甲区）

権利部は甲区と乙区に分かれています。甲区には所有権に関する事柄が記載されます。記載事項は登記の目的や受付年月日・受付番号、権利者の住所氏名です。

目的の部分には不動産を取得した原因（売買・贈与・相続など）が記されます。また、仮登記や差押、仮処分といった事柄も甲区の記載事項です。

権利部（乙区）

権利部の乙区には、設定されている抵当権や根抵当権、地上権、貸借権など主に金銭に関することが記載されます。住宅ローンの融資を受けているときは、融資している金融機関や融資を受けた金額がわかります。

共同担保目録

ひとつの債権の担保として複数の不動産に抵当権が設定されている場合、それらを一括して記載しています。たとえば、土地と建物が住宅ローンの担保になっている場合、共同担保目録として記載されます。

登記事項証明書と登記識別情報はなにが違う？

登記事項証明書と似た名前のものに「登記識別情報」があります。それぞれどのように違うのでしょうか。登記識別情報の概要と、登記事項証明書との違いを解説します。

登記識別情報とは

登記識別情報とは、不動産の登記名義人であることを公的に証明する情報のことです。ここでいう情報は12桁の文字列（アラビア数字、その他の符号の組み合わせ）です。

かつて、登記名義人であることを証明する書類は「登記済証（いわゆる権利証）」でした。しかし、平成17年（2005年）の不動産登記法改正後はオンライン手続きに対応するため、書類ではなく文字列を発行する方式に切り替わります。

そのため、第三者に文字列を知られてしまうと、権利書を盗まれたのと同じこととなり、財産である土地の権利が他者に奪われてしまうおそれがあります。権利証と同じように登記識別情報は厳重に保管しなければなりません。

登記事項証明書と登記識別情報の違い

登記事項証明書は、不動産に関する情報や権利関係を確認するための書類です。一方、登記識別情報は不動産の名義変更などの際に、新たな名義人に通知される情報（書類）のことです。

公的に公開されているもののため、登記事項証明書は他者が見てもまったく問題ありませんが、登記識別情報は不動産の名義人だけが知っている情報であり、これを見られると、自分の土地の権利が奪われるおそれがあります。

その意味で、両者には決定的な違いがあります。登記事項証明書は紛失しても大きな影響はありませんが、登記識別情報を紛失すると重大な事態に発展するおそれがあるため十分注意しなければなりません。

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