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【超初心者向け】不動産の確定申告とは？必要知識とやり方を徹底解説
不動産を所有して得た収入があると確定申告が必要になります。複雑で難しいイメージがあるかもしれませんが、基本的な知識とやり方を押さえれば、誰でも簡単にできます。
本記事では不動産の確定申告とは何か、必要な知識ややり方について解説します。不動産の確定申告を初めて行う方は、ぜひ参考にしてください。
不動産の確定申告とは
確定申告とは所得をもとに所得税を計算し、税務署へ申告・納税する手続きのことです。所得は1月1日から12月31日までに得た収入から、必要経費や各種控除を差し引いた額です。
つまり、不動産の確定申告では、1月1日から12月31日までに得た不動産収入から必要経費を差し引いた「所得」と、所得に対する「所得税」を税務署に申告し納税します。
不動産収入とは
不動産収入とは、不動産の経営によって得られた収入のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。
- 賃貸アパートやマンションの家賃
- 駐車場の賃料
- 空き地の賃料
- 遊休資産の賃料
不動産収入は原則として、その年の1月1日から12月31日までの1年間の合計額を申告します。ただし、不動産を取得した年や売却した年については、取得した日または売却した日から12月31日までの期間の収入を申告します。
不動産収入は、給与所得や事業所得などのほかの所得と合算して税額が計算されます。不動産収入が多い場合、必要経費を正しく計算することで、不動産所得を減らせます。また、所得控除を正しく適用することで、課税所得を減らすことにつながります。
不動産所得とは
不動産所得とは、不動産収入から収入を得るために必要だった経費を差し引いた所得のことです。
つまり不動産所得とは、不動産の貸付けによって得た収入と、その収入を得るために直接かかった費用を差し引いたものです。
不動産所得を正しく計算するには収入金額だけでなく、必要経費も正しく把握しておくことが重要です。必要経費には固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、減価償却費などがあります。
不動産所得から控除できる所得控除や税額控除もあるので、それらも正しく適用しましょう。
譲渡所得は不動産の売却益！不動産所得と異なることに注意
譲渡所得とは、不動産の売却によって得た利益のことです。
譲渡所得と不動産所得は、どちらも不動産に関する所得ではありますが、得られる利益の性質が異なります。
譲渡所得と不動産所得の違いは、以下のとおりです。
| 項目 | 譲渡所得 | 不動産所得 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の売却 | 不動産の貸付け |
| 計算式 | 収入金額−取得費−譲渡費用 | 不動産収入−必要経費 |
| 所得税率 | 所有期間によって異なる | 総合課税 |
| 確定申告の時期 | 売却した年の翌年の2月16日～3月15日 | 所得が発生した年の翌年の2月16日～3月15日 |
譲渡所得は不動産の売却によって得られる利益であり、その利益は不動産の購入価格や取得時の経費、売却時の価格などによって決まります。
一方不動産所得は、不動産の貸付けによって得られる収入であり、不動産の賃料収入や現物収入、必要経費などによって決まります。
譲渡所得と不動産所得はいずれも所得税の課税対象ですが、対象となる資産や計算方法、所得税率、確定申告の時期などが異なります。
不動産を売却して利益を得た場合には、譲渡所得として課税される可能性があるため、注意が必要です。
不動産所得は総合課税！分離課税との違いは？
不動産所得は、給与所得や事業所得などほかの所得と合算して税額が計算される総合課税の対象です。
一方、譲渡所得や一時所得などの特定の所得については、ほかの所得と分離して課税される分離課税の対象です。
| 項目 | 総合課税 | 分離課税 |
|---|---|---|
| 対象 | 給与所得、事業所得、不動産所得、雑所得など | 譲渡所得、一時所得、退職所得など |
| 計算方法 | 総所得金額に所得税率を乗じて計算 | それぞれの所得金額に税率を乗じて計算 |
| 所得税率 | 総所得金額に応じて変動 | それぞれの所得金額に応じて変動 |
| 確定申告の時期 | それぞれの所得が発生した年の翌年2月16日～3月15日 | |
総合課税では、不動産所得以外の所得と合わせて累進課税の税率が適用されます。そのため、不動産所得が多い場合には税率が高くなるおそれがあります。
不動産所得が総合課税の理由
不動産所得は総合課税の対象です。総合課税は、各種の所得金額を合計して所得税額を計算する制度です。
不動産所得が総合課税の対象になっている理由は、以下が挙げられます。
- 累進課税制度を維持する
- 格差是正のため
- 公平性の確保
累進課税制度を維持する
総合課税では、所得金額に応じて税率が累進的に高くなるため、高所得者ほど高い税率が適用されます。
不動産所得は、ほかの所得と合算して課税されることで高所得者への累進課税制度を維持することが可能です。
格差是正のため
不動産所得は、土地や建物などの資産を所有していることで得られる所得です。そのため、不動産所得が多い人は、それだけ資産を所有していると考えられます。
総合課税によって不動産所得をほかの所得と合算して課税することで、資産格差の是正につながることが期待されます。
公平性の確保
不動産を所有しているだけで家賃収入が得られる場合、必要経費がほとんどかからないため不動産所得の収入金額は高くなります。総合課税によって不動産所得をほかの所得と合算して課税することで、所得の公平性を確保することが可能です。
譲渡所得（不動産の売却益）は分離課税！売却益が出たら確定申告が必要
分離課税とは、特定の所得をほかの所得と分離して課税する制度です。不動産の売却益は、ほかの所得と性質が異なるため、分離課税の対象です。税額は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝譲渡価格−取得費−譲渡費用
譲渡価格とは、不動産を譲渡した際の価格、取得費は不動産を取得した際の価格、譲渡費用は、不動産を譲渡するために直接かかった費用のことです。
不動産の売却益が出た場合は確定申告が必要になります。譲渡所得の金額と税額を計算し、毎年3月15日までに忘れずに行いましょう。
不動産所得の計算方法
計算方法は、以下のとおりです。
不動産所得＝不動産収入−必要経費
なお、不動産所得の確定申告が必要になるのは、総収入金額から必要経費を引いた金額が20万円を超える場合です。
不動産所得の計算には、注意点が3つあります。
- 不動産収入を正しく計算する
- 必要経費を正しく計算する
- 必要経費の計上時期を正しく判断する
不動産所得の計算は、収入金額と必要経費を正確に把握することが重要です。必要経費として認められる費用は厳しく定められているため注意しましょう。
不動産所得の必要経費に含まれるもの
不動産所得の必要経費とは、不動産の貸付けによる所得を得るために直接かかった費用のことです。
必要経費に該当する費用には、以下のものが挙げられます。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 修繕費
- 減価償却費
必要経費に該当するかどうかは、それぞれの費用や性質、状況によって判断する必要があります。
なお、不動産所得を青色申告で確定申告する場合、青色申告特別控除（最大65万円または55万円）を受けられます。青色申告特別控除を受けるには、必要経費を正確に記録しておく必要があります。
固定資産税、都市計画税
固定資産税は、土地や建物などの固定資産に課せられる税金です。固定資産は、地方税法にもとづき市区町村が課税します。
都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に課せられる税金です。都市計画税は地方税法にもとづき、市区町村が課税します。
固定資産税と都市計画税の違いは、以下のとおりです。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税対象 | 土地、家屋、償却資産 | 都市計画区域内の土地、建物(住宅用建物は非課税) |
| 課税主体 | 市区町村 | |
| 課税標準額 | 固定資産の評価額 | |
| 税率 | 市区町村によって異なる | |
| 納税義務者 | 毎年1月1日現在、固定資産を所有している人 | 毎年1月1日現在、都市計画区域内の土地や建物を所有している人 |
| 納期限 | 4月1日～6月30日 | |
不動産取得税
不動産取得税は土地や建物などの不動産を取得したときに、取得者に課せられる税金です。
地方税法にもとづき都道府県が課税し、納期限は「不動産取得税納税通知書」が届いてから1カ月以内になります。また不動産取得税には、以下の軽減措置があります。
- 住宅用家屋の取得に対する軽減措置
- 耐震改修促進住宅の取得に対する軽減措置
- 省エネ住宅の取得に対する軽減措置
これらの軽減措置を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。また、納税方法が都道府県によって異なるため、不動産取得税の納税通知書に記載されている納付方法に従って期限内に納付しましょう。
印紙税
印紙税とは、一定の文書に収入印紙を貼付して納付する税金です。不動産の確定申告に必要な文書には、以下のものがあります。
- 確定申告書
- 収支内訳書
- 貸付契約書
- 家賃収入の領収書
- 固定資産税・都市計画税の納付書
- 不動産取得税の納付書
- 不動産譲渡契約書
収入印紙の金額は文書の種類や記載金額によって異なるため、確認し貼付しましょう。
税理士などへの委託費用
不動産の確定申告を税理士などに委託する場合、委託費用が発生します。委託費用は、税理士事務所や税理士の経験年数、不動産の規模などによって異なります。
委託費用の相場は以下のとおりです。
- 不動産所得の確定申告：5～10万円
- 不動産譲渡所得の確定申告：10～20万円
不動産の確定申告は、法律や税制の知識が必要となるため、自分で行うのが難しい場合もあります。税理士に委託することで正確な申告を行い、税金の節税対策を実施できます。また、税務調査の対応などのサポートを受けることもできます。
ただし、税理士に委託する費用は自己負担となるため、事前に費用を確認しておく必要があります。税理士の選定は慎重に行い、信頼できる税理士を選びましょう。
確定申告に必要な書類
不動産の確定申告は、不動産の貸付けによって得た所得を税務署に申告・納税することです。確定申告書は、白色申告書と青色申告書の2種類があります。
白色申告と青色申告の違いは以下のとおりです。
| 項目 | 白色申告 | 青色申告 |
|---|---|---|
| 帳簿の記帳方法 | 簡易 | 複式簿記 |
| 必要書類 | 確定申告書、収支内訳書 | 確定申告書、収支内訳書、青色申告決算書、貸借対照表、損益計算書 |
| 青色申告特別控除 | なし | 最大65万円または55万円 |
| 税金の節税対策 | 制限あり | 比較的自由 |
白色申告は、帳簿の記帳が簡易で必要書類も少ないため簡単に申告ができます。ただし、青色申告特別控除を受けられないため、税金の節税対策は制限されます。
一方で青色申告は、帳簿の記帳が複式簿記であるため正確な申告ができます。また、青色申告特別控除が受けられるため、比較的自由に節税対策ができます。
不動産所得がある場合
不動産所得がある場合、不動産収入から必要経費を差し引いた金額が20万円を超えるとき、給与所得や事業所得などのほかの所得と合わせて、年間2,000万円を超えるときに確定申告が必要です。
不動産所得の確定申告には、以下の書類を用意しましょう。
- 青色申告決算書（不動産所得用）
- 貸付契約書
- 家賃領収書
- 固定資産税・都市計画税の納税証明書
- 火災保険証書
- 減価償却費の計算書
- そのほか必要に応じて、収支内訳書、収支明細書、損益計算書など
不動産所得の確定申告は、複雑な手続きが必要な場合があります。税理士などに相談し進めるとよいでしょう。
譲渡所得がある場合
不動産を売却して売却益（譲渡所得）が生じた場合、確定申告が必要です。譲渡所得がある場合の不動産確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 取得費・譲渡費用がわかる領収書のコピー
また、譲渡所得の特別控除を適用する場合は、その証明書も必要です。
不動産所得と譲渡所得がある場合
不動産所得と譲渡所得の両方がある場合は、それぞれの所得を分けて計算し、税額を合算して申告します。
必要書類は以下のとおりです。
- 確定申告書第一表・第二表
- 申告書第三表（分離課税用）
- 不動産所得の明細書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 不動産の取得費用がわかる領収書のコピー
- 不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー
- 不動産の登記事項証明書
不動産所得と譲渡所得の両方がある場合、不動産所得の損失を譲渡所得の利益と損益通算することで、納税額を減らせます。
確定申告のやり方
不動産所得と譲渡所得がある場合の確定申告は、少し複雑になりますが基本的なやり方を押さえておけばそれほど難しいものではありません。確定申告について理解しておきましょう。
不動産所得がある場合
不動産所得がある場合の確定申告の流れは下記の手順です。
- 必要書類を用意する
- 確定申告書を作成・提出する
- 納税額を納付する
1.必要書類を用意する
確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。
- 確定申告書
- 収支内訳書
- 賃貸借契約書の写し
- 賃貸収入の領収書
- 必要書類の領収書
不動産所得を得るためにかかった費用は、すべて必要経費として計上できます。しかし、必要経費として認められる費用には一定の条件があります。
必要経費の条件を満たしているかどうかしっかりと確認しましょう。
2.確定申告書を作成・提出する
確定申告書は、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーや確定申告書作成ソフトを利用すると便利です。
確定申告書Bの収入の部には不動産所得を記載し、必要経費の部には不動産所得を得るためにかかった費用を記載します。
提出は、郵送またはe-Taxで行います。郵送で提出する場合は、郵便局の窓口で確定申告書などの提出用紙をもらい必要事項を記入し提出します。
なお、e-Taxで提出する場合は、マイナンバーカードとICカードリーダライターが必要です。
3.納税額を納付する
確定申告書の提出後、納税額がある場合は納付する必要があります。納税額は、確定申告書で計算した金額を金融機関の窓口やコンビニエンスストアなどで納付できます。
譲渡所得がある場合
譲渡所得がある場合の確定申告は、以下の流れで行います。
- 譲渡所得の計算をする
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を税務署に提出する
また、譲渡所得の特別控除を適用することで所得税額を減らせます。
不動産所得と譲渡所得がある場合
不動産所得と課税所得の両方がある場合、確定申告の作成は以下の手順で行います。
- 不動産所得と譲渡所得をわけて計算する
- 確定申告書を作成して、不動産所得と譲渡所得の両方を申告する
- 確定申告書を税務署に提出する
不動産所得と譲渡所得をわけて計算する際は、いくつか注意点があります。
- 不動産所得は、総合課税で譲渡所得は分離課税で計算する
- 不動産所得と譲渡所得は、それぞれに適用される税率が異なる
確定申告書の作成や提出に不安がある場合は、税理士などに相談して進めましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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