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結婚前に買った家の離婚時における扱い方
夫婦が離婚をするときは、所有している財産を分け合いますが、結婚前からすでに所有していた財産は対象外になるのが一般的です。ただし、家の場合は結婚前から所有していても分け合う場合があります。
ここでは、結婚前に買った家を離婚時に分け合う方法について解説します。
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結婚前に買った家は離婚するときにどうやって分ける？
財産分与の対象は結婚期間中に築いた財産に限られるため、結婚前に買った家は通常、対象外です。
ただし、以下のような場合は、結婚前に買った家であっても、その一部または全部が財産分与の対象となる可能性があります。
- 結婚期間中にローンの返済を継続していた場合
- 結婚期間中に家の価値を上げるリフォームや増築を行った場合
- 夫婦間で家を共有財産として扱うことに合意した場合
つまり、財産分与の対象となる部分と、対象外になる部分が混在することになるため、正確で公平な分配を行うには、細心の注意を払って計算することが求められます。
共有財産の部分のみを分け合う
夫婦の財産は、特有財産と共有財産に分けられますが、財産分与の対象になるのは「共有財産」のみです。
共有財産とは、結婚期間中に築き上げた財産を指します。一方、財産分与の対象外になるのが「特有財産」です。特有財産は、以下の条件に該当する財産です。
- 結婚前から所有していた財産
- 離婚後に築いた財産
- 結婚期間中に相続や贈与された財産
結婚前に買った家は、共有財産と特有財産が混在している場合があります。例えば、結婚前に買った家であっても、結婚期間中に住宅ローンを返済していれば住宅ローンの返済分は共有財産です。
そのため、財産分与をするときは、家全体の価値のうち結婚期間中に返済した住宅ローンの割合をだして共有財産を割り出す必要があります。
財産分与の対象にならない家
財産分与の対象にならない家は、以下のとおりです。
- 結婚前に住宅ローンを完済した家
- オーバーローンの家
それぞれどのような理由で対象にならないのか確認しておきましょう。
結婚前に住宅ローンを完済した家
結婚前に支払いが終わっている家は、財産分与の対象外です。結婚前に取得した個人の資産であり、特有財産と見なされるためです。
そのため、相手が家の財産分与を請求してきても応じる必要はありません。
ただし、結婚期間中に家のリフォームや増築を行った場合は、該当した部分が共有財産になるため財産分与の対象です。
オーバーローンの家
住宅ローンの残債よりも家の資産価値が低い、いわゆるオーバーローンの家は、原則として財産分与の対象外です。財産分与は、基本的にプラスの財産の分与を請求して分け合うものだからです。
オーバーローンの家は、家の価値から住宅ローンの残債を差し引くとマイナスになります。
たとえば、家の市場価値が5,000万円あったとしても、住宅ローンの残債が6,000万円ある場合、この家は財産分与の対象にはなりません。
オーバーローンの家が財産分与の対象になると、実質的に負債を分割することになります。公平な財産分与の原則に反するため、対象外とされるのです。
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結婚前に買っても財産分与の対象になる家
結婚前に買った家であっても、以下のケースでは、財産分与の対象になる場合があります。
- 結婚期間中に住宅ローンを返済した家
- 離婚協議で合意を得た場合
どのようなケースが該当するか確認しておきましょう。
結婚期間中に住宅ローンを返済した家
結婚前に買った家であっても、結婚期間中に住宅ローンを返済していた場合は、財産分与の対象になる場合があります。
これは、結婚期間中に住宅ローンの返済が続けられたのは、夫婦の協力があったからと判断されるためです。共有財産になるのは、単純に返済した住宅ローンの額ではなく、以下の計算式で求めます。
= 共有財産の額
たとえば、結婚前に夫が5,000万円で家を購入しており、結婚後に2,000万円の住宅ローンを返済した場合、離婚時の家の価値が1,000万円であれば共有財産の割合は以下のようになります。
400万円が共有財産になるため、財産分与のときは原則200万円ずつ分け合います。ただし、財産分与ができるのは、住宅ローンよりも家の価値が多い場合のみです。
結婚期間中に住宅ローンを返済していてもオーバーローンの状態であれば、財産分与の対象にはなりません。
離婚協議で合意を得た場合
財産分与の割合は原則2分の1ずつですが、夫婦の話し合いで変更は可能です。そのため、家が特有財産だったとしても、夫婦で話し合いをしてお互いに合意をすれば、財産分与は可能です。
たとえば、夫婦が住んでいる家が夫の特有財産でも、財産分与の際、妻が家を取得したいと希望して、夫がそれに合意すれば妻は家を取得できます。
ただし、暴力や脅迫で無理やり相手から合意を得て財産分与をした場合は、やり直しがおこなわれることがあります。
結婚前に買った家を財産分与する方法
結婚前に購入した家の財産分与は、以下の方法があります。
- 名義を変更して代償金を受け取る
- 共有財産の部分だけ代償金を支払う
- 現金化して分け合う
それぞれの方法について解説します。
名義を変更して代償金を受け取る
結婚前に購入した不動産を財産分与する場合、名義変更をして完全に所有者を変更する方法があります。この方法は、離婚をしたあとも配偶者が家に住み続けるときなどにおこないます。
名義変更をすれば配偶者が所有者になるため、財産分与をするときは家の価値の半分を代償金として受け取るのが一般的です。
なお、住宅ローンが残っている家を名義変更する場合は、不動産と住宅ローンの両方で名義変更が必要です。
住宅ローンの名義人でない人が住んでいると、契約違反になり一括返済などを請求されるリスクがあるため注意しましょう。
共有財産の部分だけ代償金を支払う
結婚前に家を購入して結婚期間中に住宅ローンを返済していたり、リフォームなどおこなったりすると、特有財産と共有財産が混在している状態になります。
財産分与では共有財産に該当する部分のみを分割するため、この場合は共有財産の部分をほかの財産で代替しての分割が可能です。
現金化して分け合う
共有財産の部分が多く代償金を支払うのが難しい場合は、家を売却して得られた現金を財産分与の対象とする方法があります。
家を市場価値で売却して売却益を分割すれば、双方に公平な財産分与が行えます。ただし、この方法を選択する場合、家の売却にかかる時間や手間、市場状況などを考慮しなくてはいけません。
また、売却による税金や手数料も考慮すべきです。
なお、将来的に不動産に関する意思決定で意見の相違が生じる場合もあるため、共有名義は推奨しません。よりシンプルで明確な財産分与を行うためにも、ほかの方法で財産分与を行うのが望ましいでしょう。
家を高く売れば手元に残るお金が増える
離婚に伴う財産分与の過程で家を売却する場合、その売却価格が高ければ高いほど、手元に残る金額が増えます。これは、売却益が財産分与の対象となるためです。
特に、大きな価値を持つ不動産の場合、少しの価格差が大きな影響を及ぼす場合があります。そのため、家を売却する際には、可能な限り高い価格で売却することが重要です。
高値で売ることにより、離婚後の経済的な基盤をより強固なものにできます。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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