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離婚で不動産を売却するときに注意すべき6つの点とは？
離婚が決まり手続きを始めたとき、最初の大きな壁となるのが「住んでいた家をどうするか」という点です。
分与するために売却するか、どちらかが住むなど選択肢はさまざまです。
離婚時に不動産を売却したほうがよい理由や、売却時の注意点、具体的な不動産売却方法について解説します。
もくじ
離婚で不動産を売却する6つ注意点
離婚時に不動産を売却する場合、以下の6つの点に注意が必要です。
- 共有財産・特有財産を明確にする
- 登記上の名義人を明確にする
- 財産分与請求権の失効に注意する
- 財産分与の贈与扱いに注意する
- 住宅ローンの残債を把握する
- 住宅ローンの連帯保証人を確認する
それぞれの点について確認しておきましょう。
共有財産・特有財産を明確にする
離婚時に家を売却したい場合、家が「共有財産」なのか「特有財産」なのかを明確にする必要があります。
売却したい家が共有財産であれば、財産分与の対象ですが、特有財産は対象外です。家がどちらに該当するのかは、離婚協議の前に区別しておく必要があります。共有財産と特有財産の定義は以下のとおりです。
- 共有財産
- 夫婦が婚姻期間中に2人で築いた財産のこと。片方が専業主婦・主夫で購入時に支払いをしていなくても、夫婦で協力して形成・維持してきた財産については、名義にかかわらず貢献度に応じて分配されることと定められている（清算的財産分与）
- 特有財産
- 結婚前に個人が築いた財産と、婚姻中に相続や贈与で取得した財産のこと。財産分与の対象とならない
財産分与の請求権には期限があるため、方向性が決まったら早めに動くことが重要です。
登記上の名義人を明確にする
持ち家の売却を考える際には、不動産の登記上の名義人も確認しておきましょう。
不動産の売却は登記名義人でないと行えず、共有名義の物件なら、双方の同意がなければ売却できません。そのためスムーズに売却するには、不動産の名義人を事前に明確にしておく必要があります。
購入から長い年月が過ぎ、あるいは相続などで名義人が不明の場合は、法務局で登記簿謄本を取得すると確認できます。
仮に共有名義の場合に、自分の持分のみの売却も可能ではありますが、売却困難（買主が見つかりにくい）な物件になるため、不動産会社から歓迎されません。
不動産会社から相手の持分も売却するよう持ちかけられたり、物件に立ち入られたりして、トラブルも起こりやすいため注意が必要です。
家の登記名義人の違いで、売却に必要な手続きが異なるため、最初に名義を確認することが大切です。
財産分与請求権の失効に注意する
離婚成立から2年経過すると、財産分与の請求権が失効してしまう点にも注意が必要です。
不動産の名義人と離婚後に連絡が取れなくなり、そのまま2年が過ぎ失効してしまうケースは多いです。なるべく離婚前に売却活動を行うようにし、離婚後に行う場合は、双方がコンタクトを取っている早い段階で済ませることがポイントです。
可能であれば、財産分与の協議を離婚前に済ませておくのがもっともスムーズです。
離婚成立から2年以内に財産分与の成立が難しい場合は、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てましょう。財産分与の請求権が失効するまでに申し立てれば、調停が終了するまで期間が伸ばせます。
財産分与の贈与扱いに注意する
離婚前に財産分与の取り決めをしておく場合、注意点もあります。財産分与自体を離婚前に行ってしまうと贈与扱いとなり、贈与税が発生する可能性があることです。
財産分与は、離婚前に不動産の売却と分与の協議を済ませておき、離婚成立後に財産を分配するのがベストです。この手順であれば、離婚後に連絡が取れず、財産分与を受けられないリスクも回避できます。
離婚の前後にまたがっての手続きとなるため、財産分与がきちんと行われるよう、離婚前に離婚協議書上で分配の内容を公正証書化しておくことをおすすめします。
住宅ローンの残債を把握する
離婚で不動産の売却を考える際には、住宅ローンの残債を確認し、売却価格で完済できるかどうかを把握しておくことも必要です。
残債を完済できなければ、抵当権を外すことができず売却ができません。自己資金で残債を完済して売却するか、アンダーローンになるまでローンの支払いを続けるか、後述する任意売却にするかの選択になります。
残債の金額は、住宅ローン契約時に手渡された「返済予定表」や、金融機関から送付された「残高証明書」で確認が可能です。金融機関の窓口や金融機関によってはインターネットでも確認できます。
ペアローンや連帯保証の場合でも同様に、完済できなければ物件の売却はできないため、必ず残債額を確認しましょう。
住宅ローンの連帯保証人を確認する
住宅ローンの連帯保証人は、離婚にかかわらず、債務を完済しないと解消できない点に注意が必要です。
夫婦の収入を合算した世帯収入で住宅ローンを組むと、多くの場合配偶者が連帯保証人となりますが、登記簿謄本などに記載されないこともあり、年数が経つと自分が連帯保証人になっていることを忘れがちです。
もし不動産の売却が任意売却になると、離婚していても連帯保証人に多大な影響が及ぶため、把握しておく必要があります。
連帯保証人の立場は金融機関との契約で決められるため、戸籍上離婚したからといって解消されるわけではありません。
連帯保証人を解消するためには、ローンをなくす、つまり借り換えで完済するか、家を売却して完済するかのいずれかの方法を取る必要があります。
離婚時に不動産を売却したほうがよい理由
離婚時のもっとも大きな協議事項は、持ち家にかんすることでしょう。離婚後持ち家に夫婦のどちらかが住むのか、売却するのか、財産としてどう分配するのかを決めるのは一苦労です。
結論からいうと、離婚時は持ち家を売却するほうが得策です。その理由を解説します。
家を維持管理せずに済む
家を売却すれば、維持管理をする手間と費用がかからないメリットがあります。
自分が住む、または賃貸で貸すとしても、物件を所有している限りは維持と修繕が必要です。家に長く住めば住むほど、多くの修繕費用がかかります。
とくに世帯向けに購入した広い家であれば、さまざまな設備の老朽化に頭を悩まされます。さらに、毎年支払う固定資産税の負担は、大きな家ほど重くのしかかるでしょう。
しかし家を売却してしまえば、こうした維持・管理の負担から解放されます。
住宅ローンを解消できる
離婚時に家を売却すれば、住宅ローンを解消できるメリットもあります。
家を売却し売却価格で住宅ローンを完済すれば、その後のローンの支払いをせずに済みます。また、住宅ローンでは夫婦の片方が連帯保証人になっている場合も多く、ローンを完済すれば連帯保証人の立場も解消されるため、相手との関係を清算できます。
また、仮に妻と子どもが家に残り、夫が家を出ることになると、住宅ローンによる夫の金銭負担が大きくなり、支払いが滞ることも考えられます。もし夫からの連絡が途絶えた場合、妻と子どもは窮地に立たされてしまうでしょう。
かといって、住宅ローンの名義を妻へ変更することは困難です。夫へ家の一部を財産分与する必要も生じるため、新たなトラブルが発生します。
離婚後のトラブルを防ぐ意味でも、家を売却してローンを解消することがおすすめです。
現金化すれば財産分与が容易になる
不動産は分割が困難な財産であるため、離婚協議でもめる原因にもなります。しかし不動産を売却して現金化すれば、分割するのも容易です。
財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築いた財産を、各々の貢献度に応じて分配することを指し、方法は以下の3つに分類されます。
- 清算的財産分与
- 夫婦協働で婚姻期間中に形成した財産をそれぞれの貢献度に応じて分配する
- 扶養的財産分与
- 離婚後に生活が困窮する側の生活を維持する目的で財産を分配する
- 慰謝料的財産分与
- 離婚の原因をつくった側が慰謝料の名目で財産を分配する
財産分与には資産形成での「内助の功」が考慮されるため、分配率は所得によらず公平です。財産分与は基本的に夫婦のどちらも請求できる権利であり、離婚の原因をつくった側であっても請求が可能です。
財産分与の割合は、夫婦で2分の1ずつが原則ですが、離婚協議によって、財産分与の方法や割合を決めることもできます。その場合は家を現金化しているほうが分与が容易です。
家を売却しなくても分与は可能ですが、家の価格を固定資産税評価額などをもとに計算する必要があるため、かえって手間や負担が増えてしまいます。
しかし、家を売却すれば、均等もしくは自由な分配割合で財産を分割でき、協議の負担を大幅に軽減できます。財産分与が完了すれば、離婚後に相手と家のことで折衝する必要もなく、お互い新生活に専念できます。
離婚時の不動産売却にはデメリットもある
離婚時に家を売却するには、デメリットもあります。
大きなデメリットは、住居を失うことです。家を売却してしまうと、親権者と子が住む家を探さなければなりません。
また、住宅ローン名義人が持ち家に住まないとローン契約違反になることと、将来ローンを滞納されるリスクがあることから、売却して財産分与を受けるほうが安心です。
そして、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、通常の売却ができません。オーバーローンの解決法は後述しますが、返済負担を軽減するためにも、不動産査定と住宅ローンの両面から相談できる不動産会社を見つけることが重要です。
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不動産の売却方法はさまざま
実際に家を売却する主な方法を3つ紹介します。これまで紹介した注意点を踏まえ、自身のケースに適した売却方法を選びましょう。
仲介
家を少しでも高く売却したい場合には、仲介で売却するのがベストです。仲介であれば、手数料はかかりますが、家を相場に近い金額で売却できる可能性が高くなります。
ただし、一般的に仲介の依頼から売却完了までには3カ月〜半年ほどの時間がかかるため、期間の余裕を持って売却活動を行うことが必要です。離婚を急ぐあまり焦って売却活動をすると、相場よりも低い価格で売却することにもなりかねません。
なお仲介で家を売却するためには、住宅ローンの抵当権を抹消することが必須です。売却価格でローンを完済できるかどうか、事前に査定を受け確認しておきましょう。
買取
家を早く売却したい場合や、家を売りに出していることを周囲に知られたくない場合には、仲介よりも買取が適しています。
買取の場合は、査定価格がそのまま買取価格になります。提示された査定価格で納得できれば、売買契約を締結し、売却活動が終了するため、仲介と比べて手間と時間がかかりません。
買取では購入希望者を募集する必要がなく、不動産会社が直接買い取ってくれるため、売買契約までが最短1週間前後、代金決済までが1カ月以内のスピード売却が可能です。
ただし買取では一般に、売却価格が相場の6〜8割程度となる点には注意が必要です。売却に際して、住宅ローンの抵当権を外す必要があるのは、仲介も買取も変わりません。買取を希望する場合も、査定を受けて、売却価格と残債のバランスを確認しておきましょう。
任意売却
家の査定価格が住宅ローンの残債を下回り、売却価格でローンを完済できない「オーバーローン」が判明した場合には、任意売却が有効です。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができず、なおかつオーバーローンで通常の売却も困難な場合に、債権者である金融機関に抵当権の解除を了承してもらって売却することです。
売却価格か自己資金で残債を完済できなければ、仲介や買取による売却ができないため、選択肢は任意売却か競売（通常売買価格よりも3〜5割低値）のいずれかになります。
仲介・買取の査定をした結果、残債よりも査定価格が低かった場合に、任意売却のための査定を改めて行い、金融機関とローン残債圧縮・返済方法についての交渉を行うというのが手続きの流れです。
任意売却を申請できるのは、滞納が発生し金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届いたあとになります。
任意売却のメリットを以下にまとめます。
- 住宅ローン残債の支払いが軽減される
- 市場価格に近い価格で売却できる
- 引っ越し費用などの控除が認められやすい
- 家を売りに出していることを周囲に知られずに済む
ただし、任意売却は信用情報に「事故情報（いわゆるブラックリスト）」として記載され、住宅ローンの連帯保証人も記載される点に注意が必要です。
また、ペアローンなどで債務者が複数人いる場合、すべての債務者の同意を得なければ売却ができません。
離婚時における任意売却は、自己資金では残債を支払えないが、連帯保証人を解消したいといった場合に有効な方法です。ただし金融機関との折衝など、困難な手続きが多いため、任意売却に強い不動産会社と相談しながら行うことをおすすめします。
なるべく任意売却にならないよう、高い査定を出してくれる不動産会社を選び、仲介や買取で売却できることがベストです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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