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相続不動産の売却における確定申告は不要？必要なときの流れも解説
不動産を売却したときに売却益があれば、譲渡所得として税金を納める必要があります。
これは相続した不動産でも同様です。しかし、売却益があるかどうかについては細かい規定があり、そのうえで確定申告が必要か否かが決まります。
相続不動産の売却における確定申告の要否について詳しく解説します。
もくじ
売却益が発生しないなら確定申告は不要
相続不動産の売却において、確定申告が必要になるのは売却益が出たときです。売却益とはどのようなものなのか、詳しく解説します。
相続税と相続不動産売却の税金は違う
相続税と相続不動産の売却益にかかる税金はまったくの別物です。
相続した不動産は、相続財産として相続税の対象です。ほかの財産と合算して一定以上の金額を超えれば相続税申告書を提出して相続税を納める必要があります。
一方、相続不動産の売却は譲渡所得として所得税や住民税の対象です。所定の計算をしたうえで所得（＝売却益）があれば、確定申告書を提出して所得税や住民税を納めます。
税金が発生する時系列は、不動産の相続（相続税）→相続不動産の売却（所得税）となります。
確定申告が必要なとき
売却益が生じたときは確定申告が必要です。この売却益のことを譲渡所得といいます。つまり、原則として譲渡所得が生じなければ確定申告は不要です。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格※1－（取得費※2＋譲渡費用※3）
※1売却価格
相続不動産の売却価格
※2取得費
相続不動産を被相続人が購入したときの価格と諸経費。諸経費とは、不動産会社へ支払った仲介手数料、契約書へ貼付した収入印紙税、登記費用、不動産取得税など
※3譲渡費用
売却するために支払った諸経費。たとえば、不動産会社へ支払った仲介手数料、契約書へ貼付した収入印紙税、建物の解体費、土地の測量費用など
上記の計算で、譲渡所得がプラスであれば確定申告が必要、0円以下であれば不要です。
譲渡所得がなくても確定申告が必要なときがある
譲渡所得の計算では、いくつかの特別控除の特例が適用されます（詳しくは後述します）。これは、一定の条件に該当すれば譲渡所得を圧縮できるものです。
特例を適用することにより譲渡所得が0円以下になり譲渡所得税が発生しないことがあります。しかし、この場合は納税がなくても確定申告が必要です。
「この特例を適用したから所得税が発生しません」ということを申告するのです。
取得費の注意
購入価格のうち、建物部分は購入時の金額から減価償却費を差し引きます。減価償却費とは、償却資産を入手した際の取得費用（購入金額）を均等な期間で分割し、毎年同じ金額を経費として計上できる費用です。つまり、建物は購入時の価格より低い金額での計算となります。
確定申告では譲渡所得を計算するための契約書や領収証などの証明資料が必要です。このなかで、取得費は被相続人が関わったものであり、しかも長期間が経過していることも多く、金額を立証できないことが多々あります。
この場合は救済措置があり、売却価格の5％を概算取得費として計算します。仮に売却価格が5,000万円だとすると、差し引ける取得費は実際の購入費・諸経費に関わらず250万円として計算します。
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確定申告の流れ
確定申告とは、収入と支出から税金を計算して税務署へ申告および納税をする手続きです。不動産を売却したとき特有の流れと特徴があります。
おおまかな流れ
売却後に譲渡所得計算のための各種費用の証明資料を収集します。それらをもとに譲渡所得の計算を行います。その際に特別控除の特例の適用可否を判断します。
譲渡所得が0円以下であれば確定申告は不要で、プラスであれば確定申告が必要です。例外として、特別控除の特例を適用して譲渡所得が0円以下だった場合は確定申告が必要です。
確定申告が必要な場合は申告書類の準備をし、申告書を作成します。その後所轄税務署へ申告書を提出し納税となります。
申告期限と必要書類
確定申告書類の提出と納税期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間です。郵送の場合は、この期間内に税務署に届ける必要があるため、注意しましょう。
提出時の必要書類は以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 分離課税申告書
- 売却した不動産の登記事項証明書
- 各種費用の証明資料の写し（売却価格・取得費・譲渡費用）
- 本人確認書類
取得費の資料がない場合は、売却価格の5％を概算取得費として申告します。このほか、特別控除の特例を利用した場合に追加書類が必要になることもあります。
また、まれにあるケースとして、売却後に税務署よりお尋ねがある可能性もあります。お尋ねとは、確定申告の内容に対する税務署からの問い合わせです。
具体的には、納税額の計算が間違っていないか、あるいは譲渡所得がプラスで申告・納税が必要なのに、勘違いにより譲渡所得がないものとして無申告にしていないかなどの確認です。
譲渡所得を計算した際に利用した各種費用の証明書類（売却価格・取得費・譲渡費用）は、すぐに破棄せず当面の間は保管しておきましょう。
納税額と税率
税率は不動産の所有期間によって異なります。算出した譲渡所得の金額に税率をかけて税額を算出し、分離課税として納税します。
| 所有期間 | 税率（％） |
|---|---|
| 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下（短期譲渡所得） | 39.63 |
| 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超（長期譲渡所得） | 20.315 |
注意点として、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぎます。
所有期間は被相続人の所有期間と不動産を相続した人（＝売却する人）の所有期間を合計して判断します。
所有期間を以下のケースで考えてみます。
- 被相続人が取得した日が2017年12月30日
- 相続人に相続された日が2018年12月30日
- 相続人が売却した日が2023年12月31日
上記の場合、相続人が売却した年の1月1日時点（2023年1月1日）までの、相続人本人の所有期間は4年2日となり5年以下です。しかし、被相続人の所有期間を引き継ぐと所有期間は5年2日となり5年超です。
所有期間は、売却した「日時点」までの期間ではなく売却した「年の1月1日時点」までの期間です。税率が約2倍も違うため間違わないように注意しましょう。
相続不動産の売却で利用できる特例
譲渡所得を計算するうえで特別控除の特例があります。これは譲渡所得金額を軽減するための特例です。
なお、特例を適用したことにより税負担が生じなかった場合は、たとえ税負担がなくても確定申告が必要です。
居住用財産の3,000万円特別控除
一定の要件を満たすマイホームを売却したときが対象です。
譲渡所得金額から3,000万円を差し引けます。たとえば、相続した不動産を自己の居住用として引き継ぎ、のちに売却した場合が該当します。
国税庁：「マイホームを売ったときの特例」
居住用財産の軽減税率の特例
一定の要件を満たし、10年を超えて所有したマイホームを売却したときが対象で、居住用財産の3,000万円特別控除と併用できます。
長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分が20.315％から14.21％と、税率が軽減されます。
国税庁：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
相続空き家の3,000万円特別控除
相続開始直前に被相続人の居住に使用されていて、かつ一定の要件を満たす相続による空き家を売却したときに適用できます。
譲渡所得金額から最大3,000万円を差し引けます。
- 建物の新築年月日が昭和56（1981）年5月31日以前であること
- 区分所有建物（マンション）ではないこと
- 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
上記など、そのほかにも細かい規定があります。
国税庁：「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続不動産譲渡における取得費加算の特例
相続発生後に相続税を納税し、かつ一定期間内に相続した不動産を売却して譲渡所得が生じたときの特例です。
納税した相続税の一部を売却不動産の取得費に加算できて、譲渡所得を軽減できます。相続税申告期限の以後3年以内に売却していることが条件です。
国税庁：「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
間違わないために
不動産売却に関する税務規定は複雑であり、プロである不動産会社の方でも難しいものです。
とくに特別控除の特例の適用には細心の注意が必要であり、間違いや勘違いを起こしやすいです。不動産会社や税理士に相談することも検討しましょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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