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不動産査定価格の計算式は？目的別に求め方をわかりやすく解説
不動産査定の計算式は、不動産の種類や目的によって異なります。一般的には原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの手法がありますが、それぞれの特徴や計算式を確認しておくことで、不動産の売却や購入、投資などに役立ちます。
この記事では不動産査定の計算式の基本から、一戸建てや土地、投資物件を査定する手順まで具体的に解説します。
もくじ
【前提】何目的で査定する？目的で異なる不動産査定価格の計算式
原価法、取引事例比較法、収益還元法における不動産査定の計算式について解説します。
【一戸建ての売却目的】原価法
主に一戸建てを売却する目的で使用される査定方法です。具体的な査定方法は次のとおりです。
- 現在ある建物を取り壊し、再度同じ建物を建てた場合にかかる価格（再調達価格）を算出する
- 算出した価格から築年数による経年劣化分の価値を差し引いて、査定価格（減価修正）を算出する
査定対象の不動産が建物もしくは建物と土地の場合で、再調達価格の算出や減価修正が適正にできるときに有効な方法です。
【土地やマンションの売却目的】取引事例比較法
主に土地やマンションを売却する目的で使用される査定方法です。具体的には、似たような不動産の成約事例や売り出し事例などの取引事例を参考に、査定価格を算出します。
不動産会社は全国の取引事例が閲覧できるデータベースを保有しているため、過去の事例を容易に検索できます。過去の取引事例をいくつか抽出して平均坪単価を計算し、間取りや方位、日当たりなどを加味して総合的に算出するのです。
ただし、比較される物件は任意で選定されるため、不動産会社によって査定価格に差が生じやすく、過去の取引事例が少ない地域では正確性に欠ける場合があるため注意が必要です。
【投資用物件の売却目的】収益還元法
主に投資用物件を売却する目的で使用される査定方法です。対象の物件が将来生み出すであろうと予測される収益と、現在価値との総和から査定価格を算出します。
原価法や取引事例比較法と比べ収益還元法は合理性が高く、賃貸用不動産や事業に要する不動産の査定価格を算出する際に利用されます。
ただし、過去の運用実績と数字に高い信頼性が求められるため、売主には不動産会社から提出される資料を精査する高い能力が求められます。
【一戸建ての売却目的】原価法での計算式
原価法での不動産査定価格の計算式は、再調達価格単価×延床面積×減価修正（残存耐用年数÷耐用年数）です。
求め方は以下のとおりです。
- 同じ建物を建てた場合の再調達価格※を計算する
- 延床面積を調べる
- 耐用年数から築年数を差し引いて残耐用年数※を計算する
- 残耐用年数を耐用年数で割って「減価修正」の値を計算する
- 上記1～4で計算した値を使い「再調達価格単価×延床面積×減価修正」を計算し査定価格を算出する
再調達価格の目安は以下のとおりです。
| 構造 | 1㎡（平米）あたりの単価（万円） |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 20 |
| 重量鉄骨造 | 18 |
| 木造・軽量鉄骨造 | 15 |
耐用年数の目安は次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47 |
| 重量鉄骨造 | 34 |
| 木造 | 22 |
| 軽量鉄骨造 | 19 |
原価法による査定価格の算出例は以下のとおりです。
- 再調達価格：15万円/㎡
- 延床面積：180㎡
- 耐用年数：22年
- 築年数：18年
- 建物の構造：木造住宅
- 木造住宅の再調達価格単価＝15万円
- 残耐用年数＝耐用年数22年－築年数18年＝4年
- 減価修正＝残耐用年数4年÷耐用年数22年＝0.1818
以上の数値から「再調達価格単価×延床面積×減価修正」の計算式に当てはめて計算すると、原価法による査定価格は以下のとおりです。
原価法による査定価格＝15万円×180㎡×0.1818＝約490万円
【土地やマンションの売却目的】取引事例比較法での計算式
取引事例比較法での不動産査定価格の計算式は、取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因比較 × 個別要因比較です。
求め方は以下のとおりです。（土地査定の場合）
- 不動産会社のみが閲覧できる全国の取引事例がわかるデータベース「レインズ（REINS）」で、同じ地域における過去の取引事例を収集する
- 過去の取引事例から土地の「平均坪単価」を計算する
- 算出した平均坪単価に査定したい「土地の坪数」をかけて査定価格を算出する
- 算出した査定価格に、事情補正・時点補正・標準化補正・地域要因比較・個別要因比較を必要に応じて乗じ、査定価格を補正する
- 事情補正
- 所有者の破産で安く売られる「売り急ぎ」や、投機目的で高く売られる「買い急ぎ」などの事情を考慮して価格を補正すること
- 時点補正
- 過去に取引された時点と査定をおこなう時点で年数が経過している場合、年数分の価値を割り引くこと
- 標準化補正
- 取引事例と直接比較するのではなく、その間に代表標準地を設定し、標準化した価格に置き換えること
- 地域要因比較
- 取引事例が近隣地域ではない場合、交通量や道路状況、騒音や周辺環境などで比較すること
- 個別要因比較
- 土地の広さや形、日当たりや接道状況などの格差を考慮すること
取引事例比較法を使って60坪の土地の査定価格を算出する場合、レインズで以下のような過去の取引事例を収集し、平均坪単価を計算します。
- 土地A：価格500万円、坪数50坪、平均坪単価10万円/坪
- 土地B：価格600万円、坪数40坪、平均坪単価15万円/坪
- 土地C：価格1,120万円、坪数80坪、平均坪単価14万円/坪
この場合の平均坪単価は「10万円＋15万円＋14万円÷3」＝13万円/坪で、60坪の土地の評価額は、60坪×13万円＝780万円です。最後に、必要に応じて各補正や比較をおこないます。
【投資用物件の売却目的】収益還元法での計算式
収益還元法での不動産査定価格の計算式は、1年間の純利益÷還元利回りです。求め方は以下のとおりです。
- 1年間の家賃収入や経費を計算する
- 借入などの投資額に対する年間家賃収入の割合（還元利回り）を計算する
- 1年間の家賃収入から1年間の経費を差し引く
- 3で算出された1年間の収益を還元利回りで割って査定価格を算出する
以下は、収益還元法における年間家賃収入280万円、経費30万円、還元利回り4.4％のマンションの査定価格を算出する場合の計算例です。
- 1年間の純利益＝年間家賃収入280万円－経費30万円＝250万円
- 査定価格＝1年間の純利益250万円÷還元利回り4.4％＝5,681万円
不動産査定価格を計算する際の注意点
不動産査定価格を計算する際の主な注意点は、次のとおりです。
- 査定価格どおりに売れる保証はない
- 計算してわかるのは、売れるであろう予想価格
- 相場より査定価格が高ければ、何カ月も売れないことも
- 査定価格は不動産会社によって変わる
査定価格どおりに売れる保証はない
多くの不動産会社が無料査定をうたっています。複数の不動産会社に依頼すれば、査定価格の高い会社に依頼したくなりますが、依頼の際には注意が必要です。なぜなら、査定価格は売却予想価格を提示しているだけだからです。
実際の売却価格が査定価格を下回っても、不動産会社が差額を補填してくれることはありません。つまり、提示した査定価格に対して不動産会社には保証義務がない、ということです。
売り出し価格を決める決定権者は売主です。不動産査定価格は、専門家ではない売主が価格を決める目安としてあります。
計算してわかるのは、売れるであろう予想価格
不動産会社で査定価格を計算してわかるのは「このくらいの金額なら売れるだろう」と判断する価格です。つまり、算出された査定価格で不動産会社が買い取ってくれるわけではありません。
不動産会社も仲介物件を長期にわたり抱えておくわけにはいきませんので、経験や過去の取引事例、抱えている顧客の状況などから「この価格ならなんとかなるだろう」と値踏みしているのが現状です。
相場より査定価格が高ければ、何カ月も売れないことも
不動産会社に高い価格で査定されたからといって、必ずその価格で売れると約束されるものではありません。相場より査定価格が高ければ、何カ月も売れないことも多々あります。
そのため、不動産会社で査定を受ける際には、単に査定価格を教えてもらうだけでなく、査定価格の根拠や信頼性、不動産会社の取引実績、担当者の応対など、総合的に判断することが重要です。
査定価格は不動産会社によって変わる
不動産会社の多くは（公財）不動産流通推進センターによる「価格査定マニュアル」を利用して査定価格を算出しています。しかし、このマニュアルは年間3,630円（税込）の利用料がかかるため、利用していない不動産会社も存在します。
また、不動産会社によっては、独自の査定マニュアルを作成している場合もあります。そのため、そもそも不動産会社によって査定価格が変わる可能性があることを念頭に置いておくとよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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