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不動産の財産分与にかかる税金と節税の方法
離婚で不動産の財産分与をする場合、財産を渡す側と受ける側の両方で税金が発生することがあります。
税金対策をせずに財産分与をすると、思わぬ出費があるかもしれません。手元に多くの財産を残しておくためにも、財産分与をするときにしっかりと対策しておきましょう。
本記事では、不動産の財産分与にかかる税金と、節税方法について解説します。
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財産分与の仕組み
離婚の際に、夫婦が協力して築き上げた財産を公平に分割することを財産分与といいます。分割の割合は原則2分の1となり、専業主婦や夫婦間に収入の格差があっても変わりません。
たとえば家を購入する際に夫が90％、妻が10％の資金を出して共有名義にしたとします。この場合、持ち分割合に応じて財産を分けると考えがちです。
しかし離婚の際の財産分与は、基本的には出資した金額に関係なく、公平に半分ずつ分けます。
贈与には該当しない
離婚の財産分与は、贈与になると思う方もいるでしょう。
しかし財産分与は、夫婦が協力して形成した財産を、離婚時に清算する手続きです。そのため財産分与は原則として、贈与ではありません。
ただし、財産分与が常識を越えるような多額のケースや、税金を免れるための離婚の場合には、贈与税や所得税が課されることもあります。
不動産の財産分与を受ける側にかかる税金
財産分与によって不動産を譲り受ける場合は、以下の税金が発生することがあります。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 登録免許税
それぞれの税金がどのタイミングで、いくら納める必要があるのか確認しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに発生する税金です。不動産取得税の税率は、固定資産税評価額に対して4％、また土地と住宅は軽減税率が適用された3％になります。
離婚の際の財産分与は、夫婦で協力して得た財産を清算する意味合いがあります。したがって、不動産を無償で譲り受けても、基本的に不動産取得税はかかりません。
ただし、夫婦共有名義の不動産の持分を財産分与するケースや、慰謝料の代わりとして不動産を譲渡するケースでは不動産取得税が課税されることがあります。
なお、不動産取得税の納付は、名義変更をしたあとに市区町村から送付される納税通知書で行います。
固定資産税
固定資産税は、不動産を所有している人が毎年納める税金です。毎年、1月1日時点で不動産を所有している人に納付義務があります。
固定資産税は次の算式によって課税されます。
たとえば、夫が名義人になっている不動産を財産分与の際に妻が受け取った場合であっても、1月1日の名義人が夫であれば、その年の納税義務者は夫です。妻の納税義務は翌年から発生します。
ただし、夫側からすれば、名義人が妻になったのに固定資産税を納めるのは不満があるかもしれません。その場合は、不動産を財産分与した年の固定資産税を日割り計算で精算する必要があります。
離婚後のトラブルを起こさないためにも、固定資産税の支払いについては離婚協議書に定めておいたほうが良いでしょう。
なお、固定資産税の納税通知書は毎年4月頃に送られてくるので、年4回に分けて分納で納めますが、1年分をまとめて支払うことも可能です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を移転登記する際に納める税金です。不動産の名義人を変更するときは、法務局で所有者移転登記を行いますが、その際に登録免許税を納めます。
登録免許税の税率は、次の式により算出します。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円のマンションを夫から妻へ財産分与する場合には、次の登録免許税が掛かります。
登録免許税は高額なため、必要な資金を事前に準備しておくと安心です。なお、登録免許税を支払いたくない場合には、不動産を売却して財産分与する方法も検討しましょう。
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贈与税がかかる場合がある
贈与税は、個人から財産をもらったときに発生する税金です。年間110万円を超える財産をもらったときに発生します。
財産分与による財産の受け渡しで贈与税が発生することは基本的にありません。財産分与は、贈与ではなく「自分の持ち分」を請求する当然の権利と考えられるためです。
ただし、次の場合には、贈与税がかかることもあります。
財産分与額が多すぎる
分与された財産が明らかに多いと判断される場合には、贈与税が課されることがあります。しかし明確な判断基準はなく、それぞれの事情を勘案して判断されます。
不正な離婚と認定された
贈与税を免れるための不正な離婚と判断される場合には、贈与税を課されることもあります。
不動産を財産分与する側にかかる税金
離婚する際に現金で財産分与する場合は、譲渡所得税はかかりません。しかし不動産や株式など、価値が変動する財産を分与する場合には、譲渡所得税を課されることもあります。
譲渡所得税
財産分与する際に、財産の価値が取得時よりも上がっている場合は、譲渡所得を申告しなければなりません。たとえば離婚するときの自宅の価値が購入時よりも上昇している場合や、株式が取得した時より大きく上がっているような場合です。
不動産の譲渡所得は次の算式によって計算します。
譲渡所得は財産分与の時価から購入に要した費用と売却に要した費用を差し引いて求めます。
さらに居住していた住宅を売却したときは、所有期間に関係なく最高3,000万円まで控除されます。譲渡所得が3,000万円を超えるようなケースはほとんどないため、有利な制度といえるでしょう。
不動産の財産分与にかかる税金を抑える方法
離婚の財産分与は、通常税金がかかることはありません。
ただし、税金が発生した場合、手元に残るお金が減ってしまうリスクがあります。リスクを避けるには下記の点に注意しましょう。
- 適切な割合で財産分与を行う
- 不動産を売却してから財産分与をする
- 軽減税率の特例を受ける
それぞれについて詳しく解説します。
適切な割合で財産分与を行う
財産分与の割合は基本的には2分の1ずつとされますが、これは夫婦生活を送る上での貢献度は同じという考え方によるものです。そのため割合を大きく上回る場合は、贈与とみなされ贈与税が課されることがあります。
したがって贈与税を課税されないためには、贈与とみなされない適切な範囲内で行わなければなりません。判断が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しておきましょう。
不動産を売却してから財産分与をする
不動産を売ってから財産分与すれば、税金を抑えられます。
金銭で分けることにより、不動産取得税や登録免許税、固定資産税などを納める必要はありません。
またマイホームを売却して所得を得た場合には、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使えるため所得税を抑えられます。
軽減税率の特例を受ける
不動産を5年以下の短期間で売却すると、所得税と住民税を合わせて39.63％の税金を納めなければなりません。しかし所有期間が5年超であれば、軽減税率の特例を受けられるため20.315％の税金で済みます。
| 所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 |
20.315% （所得税：15.315％、住民税：5％） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 |
39.63% （所得税30.63、住民税：9％） |
※判断基準は不動産を売却した年の1月1日時点
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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