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旧耐震基準と新耐震基準の違いとは？家の耐震性能を調べる方法を解説
建物の耐震基準について、「旧耐震」と「新耐震」という用語で区分することがあります。 それぞれどのような違いがあるのか確認してみましょう。
また、自宅の耐震性能を確認する方法も紹介するので、それを参考に適切な地震対策を行いましょう。
もくじ
耐震基準について
日本は、地震大国であり、建物の耐震性能が非常に重視されています。
すべての建築物に対して、法律で最低限クリアすべきと規定したラインがあります。それが、耐震基準です。
大きな地震を受けて、これまで何度か改正され、より安全性の高い建物の供給を目指しています。
住宅の耐震性能を定める基準
耐震基準は、建築基準法で定められています。
建築基準法は、建物を建築する際のあらゆる面での最低限クリアすべき規定を定めています。 大きな災害や技術の進歩に伴い、建築基準法は改正されてきました。
1981年と2000年に建築基準法を改正
1950年に制定された耐震基準は、1981年（昭和56年）と2000年（平成12年）に改正されたものが施行されました。
1981年の改正以前の耐震基準を「旧耐震」、1981年以降1999年までの耐震基準を「新耐震」、2000年から現在の耐震基準を「2000年基準」として説明します。
それぞれの、改正した背景と、改正内容について紹介します。
また、熊本地震の被害状況を事例に、3つの耐震基準がどの程度進歩しているか見ていきます。
1981年改正について
改正の背景には、1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震があります。マグニチュード7.4・最大震度5の地震が仙台市を襲いました。
この地震では、縦揺れによって多くの建築物が損壊しました。特に、ブロック塀の損壊が激しく、安全な避難路の確保ができず、混乱が生じました。
この地震を教訓に耐震基準について見直され、1981年6月1日より改正された建築基準法が施行されました。
2000年改正について
1995年（平成7年）に発生した阪神淡路大震災を受けて、2000年にも建築基準法は改正しました。
阪神淡路大震災は、マグニチュード7.3・最大震度7の地震を淡路島北部を周辺とする近畿地方に大きな被害をもたらしました。 阪神淡路大震災で新耐震の弱点が見つかり、木造住宅の壁の強さや地盤調査などについて改正し、2000年から施行しました。
2000年から施行した基準であるため、2000年基準と呼ばれています。
熊本地震の被害状況
熊本地震の被害状況を事例に、耐震基準の性能の違いを紹介します。
以下の図は、木造住宅の建築時期別被害状況です。
木造住宅の建築時期別被害状況
国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント より引用
図の左から、旧耐震、新耐震、2000年基準の被害状況を表しています。
2000年基準では、6割以上の住宅で被害がなかったのに対し、旧耐震では、4割以上の住宅が大破または倒壊の被害を受けています。
次の章では、実際にどのような点で、3つの耐震基準が異なっているか、解説します。
旧耐震と新耐震、2000年基準の違いは
建物の耐震基準は、その建物が建てられた日でなく、建築確認がいつされたかで判断されます。
1981年5月31日までに建築確認をされた建物は、旧耐震が適用されています。1981年6月1日以降の建築確認では、新耐震が適用されています。
建築確認は、建築物の建築計画が建築基準法に適合しているかを着工前に行政が確認することです。
旧耐震と新耐震の違い
旧耐震と新耐震の大きな違いは、震度6強以上の揺れへの想定です。
旧耐震では、震度5強程度の揺れまでしか想定されていませんでした。
しかし、1978年の宮城県沖地震を受けて、震度6強以上の揺れを想定した基準に改正されました。
以下の表は、想定する揺れの違いです。
| 地震の規模 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 震度5強程度 | 変形・倒壊しない | 損傷しない |
| 震度6強程度 | ― | 倒壊・崩壊しない |
1995年に発生した阪神淡路大震災では、旧耐震の建物と新耐震の建物で被害に大きな差が出ました。
震災後の神戸大学による調査で、被災した木造家屋の98％が旧耐震の建物であったことが報告されています。
参照元：一般財団法人 日本耐震診断協会「阪神・淡路から２０年。耐震基準が明暗をわけた」
新耐震と2000年基準の違い
阪神淡路大震災では、新耐震の木造住宅でも被害が出ました。それを調査した結果、柱や梁、筋交いの接合部から崩壊していることが判明しました。
そこで、2000年基準では、木造住宅の接合部をしっかりと金具で固定することを義務付けました。
2000年基準以外では利用できない減税制度
2000年基準を満たしていない建物は、既存不適格建築物です。
既存不適格建築物とは、建てられた当時の基準は満たしていたが、法が改正されることにより現在の基準に合わなくなった建物のことです。
既存不適格建築物であることで、違反金の支払いや、現行の基準を満たす工事を強制させられることはありません。
ただ、以下の4つの減税制度が利用できません。
- 住宅ローン控除制度
- 住宅用家屋に所有権の移転登記などにかかる登録免許税の軽減措置
- 不動産取得税の軽減措置
- 固定資産税の減額措置
また、2000年基準より以前の耐震基準の建物では、地震保険の保険料の割引が適用されません。
自宅の耐震性能の調べ方
自宅が耐震性能がどの程度あるのかを確認する方法は、以下の3つです。
- 建築確認通知書を確認する
- 耐震診断を受ける
- 住宅性能評価を受ける
自宅の耐震性能を知って、不安があれば耐震補強工事を検討するのもよいでしょう。
また、今から中古の一軒家やマンションを購入しようと考えている方は、耐震性も物件選びの参考にできます。
建築確認通知書を確認しましょう
建築確認日がいつなのかで、耐震基準を判断できます。
建築確認日は、建築申請が受理された際に発行される「建築確認通知書」の発行日を見ると確認できます。
建築確認申請が受理された日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準、さらに2000年6月1日以降であれば2000年基準を満たしているということです。
ここで注意しなればいけないのが、その建物が建てられた日ではないということです。 確認通知書が見つからない場合、建築確認申請を行った行政機関に、確認台帳記載事項証明を発行してもらいましょう。
耐震診断を受ける
耐震診断を受けて、現行の基準を満たしていると認定を受ければ、「耐震基準適合証明書」を取得できます。
耐震診断は、建築士事務所登録をしている事務所所属の建築士や日本住宅耐震普及協会、指定性能評価機関などに依頼できます。
現地調査を行い、その結果をもとに、耐震基準適合証明書を発行します。 専門家に依頼するため、約5万円の費用がかかります。
耐震基準を満たしていなかった場合は、耐震基準を満たすための耐震補強計画が提示されます。
住宅性能評価を受ける
住宅性能評価は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく制度で、建築基準法に基づく耐震診断とは異なる評価方法です。 登録住宅性能評価機関によって実施されます。
品確法については、下記コラムをご参照ください。
住宅性能評価は、「耐震等級」という基準で評価されます。
耐震等級は、1から3で表され、数字が大きいほど、耐震性能が優れています。
2000年基準を満たしている場合、耐震等級1と評価されます。 耐震等級3は、耐震等級1と比較して、1.5倍地震に強く建築されています。
新規購入時に注意する点
旧耐震や新耐震の不動産は、2000年基準の不動産に比べて値段が低いです。
中古の不動産を購入する際は、以下の3点に注意しましょう。
大地震のリスク
地震の起きにくいと言われている地域でも、大地震が起こる可能性はあります。
現代の科学技術では、地震の予知は完全にできません。 過去に地震がなかったから安全とは限りません。
特に中古物件の場合、耐震基準を満たしていても過去に耐震補強工事を行っているものや、そもそも建物の劣化が進んでいるものもあります。
中古物件を購入したら劣化状況が確認できるホームインセプションや耐震診断を受け、自身で補強などを行い、地震に備えましょう。
減税制度を利用できない
先ほど紹介したとおり、2000年基準以前の建物では、住宅ローン控除制度などを利用できません。
税金以外にも、保険料が高額なため、不動産の維持費が高額です。 資金繰りの計画は、高額になっても対応できるように余裕をもたせましょう。
物件を購入する前に、維持費も想定した資金計画を入念に立てておきましょう。
修繕積立金が高い
中古マンションを購入する場合、修繕積立金を支払います。築年数の古いマンションであれば、必要な補修工事が多く、費用も高額です。
そのため、修繕積立金が高い場合や、突然値上がりすることもあります。
事前に管理会社に確認したり、突然の出費に対応できるように資金計画は、余裕を持たせるようにしましょう。
旧耐震基準と新耐震基準を堂下代表が解説
日本AMサービス堂下代表の一言
不動産取引を行う場合、旧耐震基準か新耐震基準かは非常に重要で、旧耐震基準の以前に建設された建物が現在基準と比較してどの程度の耐震力を持っているか耐震調査が行われるケースがあります。
この耐震調査が行われていない場合、金融機関からの融資を受けられないケースがあります。しかしながらこうした基準が設けられていても構造計算書（耐震基準を調査する元になる資料）が改ざんした某建築士の事件が皆様の記憶にもあるかと思います。
また耐震力には土壌の強度（地盤の固さ、杭の打ち方等）が重要ですが、大手企業の杭打ち方法の虚偽など、組織的な事件が発生しています。こうした事実が発生してしまうと、その建築物の価値は大幅に下がってしまいます。今回の杭打ち事件は、建て直しという結果が出たようですが、住んでいる方の精神的な負担は非常に大きいです。
プロの様に調べる事は難しいと思いますが、販売業者に任せるだけでなく、ネット社会だからこそ、これをうまく使い購入しようとする不動産の土地柄等を調べてみる事も重要なのではないかと思います。
リビンマッチ編集部より
新耐震基準は、震度6～7程度の地震に耐えうる耐震基準が盛り込まれています。この耐震基準は、不動産の売買やその後の住環境の安全性においてとても重要な確認事項です。昭和56年（1981年）以降に建てられた建物であっても、建築確認を受けたのが1981年5月以前なら旧耐震基準で建てられていることになるため注意が必要です。
もし、旧耐震基準の建物に住んでいる場合は、一戸建ての場合「耐震リフォーム」行うことを考えましょう。アパート・マンションといった集合住宅の場合は管理組合が主導となり耐震工事の計画を進めていくことが重要です。
旧耐震基準と新耐震基準に関するよくある質問
- 旧耐震基準と新耐震基準の違いはなに？
- 建築基準法の耐震基準で震度6強以上の地震を想定しているのが、新耐震基準です。現行は、2000年基準という、さらに厳しい基準が設けられています。
- 旧耐震基準では、地震保険が高くなるの？
- 保険料が高くなることはありません。なお、新耐震基準であれば、保険料の割引が適用されます。旧耐震基準の住宅では、住宅ローン控除などの減税制度を利用できないというデメリットがあります。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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