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不動産売却後の税金控除の特例一覧！家や土地の売却時に活用できます！
不動産売却で得た売却代金は、課税対象で確定申告が必要です。
その際、要件を満たしていれば税金控除の特例を利用できます。
家と土地で、それぞれ特例を詳しく解説します。
もくじ
不動産の売却後は譲渡所得の計算が必要
不動産の売却後、譲渡所得がプラスの場合、必ず確定申告が必要です。
売却で得た所得は、「譲渡所得」として、所得税と住民税が課されます。
譲渡所得についてと、譲渡所得の計算方法を解説します。
譲渡所得とは
譲渡所得は、国税庁が以下のとおりに定義しています。
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
売却した不動産の取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた利益が、譲渡所得です。
会社からの収入などとは分離して、所得税と住民税が課されます。
税率は、以下の表のとおりです。
| 所得税（%） | 住民税（%） | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15 | 5 |
| 短期譲渡所得 | 30 | 9 |
不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。
また、復興特別所得税が所得税額に2.1%さらにかかります。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のために必要な財源確保を目的に令和19年まで所得税に課せられる税金です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
取得費は、不動産の取得にかかった費用です。
譲渡費用は、売却にかかった経費です。
譲渡所得がプラスのことを「譲渡益」といいます。この譲渡益に対して所得税と住民税が課税される仕組みです。
なお、譲渡所得は、マイナスになることもあります。譲渡所得がマイナスのことを、「譲渡損失」といいます。
譲渡損失の場合、課税されないため、確定申告は必要ないです。
ただ、譲渡損失の際に使える特例を利用するためには、確定申告が必要です。
特別控除額については、次の章で詳しく解説します。
自宅売却後に利用できる税金控除制度一覧
自宅の売却後に利用できる税金控除制度は、5つあります。
- 3,000万円の特別控除の特例
- 軽減税率の特例
- 買い換え（交換）の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
これら5つの特例で、自分が利用できる特例を以下のチャート図から確認しましょう。
利用できる特例をチャート図で確認しましょう
3,000万円の特別控除の特例
| 概要 | マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除します。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
所有している期間に関わらず適用できます。
3,000万円の特別控除の特例について詳しくは、下記コラムをご参照ください。
軽減税率の特例
| 概要 | マイホームを売却し買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
将来に繰り延べるため、納付する税額が変動することはありません。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
| 概要 | マイホームを買い換えた際に、譲渡損失額をほかの事業からの所得と損益通算して、差し引くことができます。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
損益通算を行なって控除しきれなかった場合、以後3年以内に繰り越して控除することができます。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
| 概要 | 住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高よりも低い金額で売却した際の譲渡損失をほかの事業からの所得と損益通算できます。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
損益通算を行なって控除しきれなかった場合、以後3年間に繰り越して控除することができます。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
土地売却後に利用できる税金控除制度一覧
土地のみを売却した際に、利用できる制度を紹介します。
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
| 概要 | 平成21年および22年に取得した土地を売却した譲渡所得から最大1,000万円控除します。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
平成20年にリーマンショックが起き、不動産市場を含め、日本経済が大きく低迷しました。
その対策として、この制度を導入し、平成21年、平成22年に土地を買うための誘因としてこの制度を整備しました。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
| 概要 | 都市計画区域内にある低未利用土地＊を500万円以下で売却した際に、最大100万円まで控除します。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
＊居住や事業のために使われておらず、周辺の土地と比べて利用頻度が著しく少ない土地等を指します。
空き家や放置された土地を活用するために整備された制度です。
低未利用土地等であることを市町村から認定を受ける必要があります。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
その他の税金控除制度
土地の収用や災害、相続などの特殊な理由で不動産を売却した場合の控除制度もあります。
最大控除額が大きく、適用することで税額を大きく抑えられるため、要件を満たしているか確認して、漏れのないように申請しましょう。
収用等により土地建物を売ったときの特例
不動産を自治体や企業が公共事業のために買収することもあります。
その際、以下の2つの特例を適用できます。
- 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
どちらの特例も適用するためには、確定申告の際に公共事業の施行者からの買い取りの申出証明書などの提出が必要です。
譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例
| 概要 | 公共事業のために不動産を売却した際の譲渡所得を最大5,000万円控除します。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
| 概要 | 公共事業のために売却し買い換えた場合に適用できます。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
- 売った金額より買い換えた金額が大きい場合
- 所得税の課税が将来に繰り延べられます。
- 売った金額より買い換えた金額が小さい場合
- その差額を収入金額として、譲渡所得の金額の計算に用います。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
収用等により土地建物を売ったときの特例
災害に関する税金控除制度
大規模災害の被災地は、市街地の復興を推進するために、「被災市街地復興推進地域」として市町村が地域指定をします。
この地域で同じような被害を生まないための復興事業を行うために、不動産の収用等が行われます。
この収用等に伴った譲渡所得について、上記の収用等により土地建物を売ったときの特例のどちらかを適用できます。
また、不動産の買い換え特例等の適用期間内に、大きな災害が起きた場合、買い換え特例の期間を延長する措置も講じられています。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
災害に関する税制上の措置
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
| 概要 | 相続で取得した不動産を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円控除されます。 |
|---|---|
| 適用条件 |
|
| 申請方法 | 書類を作成して確定申告 |
相続で取得したまま放置され、空家となることを抑制するためにこの制度が整備されました。
一定の耐震基準を満たしていることを証明するためには、耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写しの提出が必要です。
要件や申請方法について、詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
税金控除を受ける際の注意点
税金控除は、申請しないと利用できません。申請のために提出する書類の作成も難しいため、注意が必要です。
確定申告の際に申請が必要です
譲渡益がある場合、不動産の売却後には、確定申告は必要です。
譲渡損失が発生した場合、確定申告の必要は有りませんが、損益通算の特例などを利用するためには、確定申告が必要です。
確定申告は、期限が厳格に定められており、期限内に申告し、税金を納付しないと延滞税などが追加で課されます。
不動産売却後の確定申告について詳しいことは、下記コラムをご参照ください。
信頼できる不動産会社に協力してもらいましょう
不動産売却についての手続きは、非常に煩雑で初めての方にはわかりにくいです。
税金控除の申請もややこしく、不動産会社のプロの手助けが必要です。
信頼できる不動産会社に、不動産売却に関する手続きを確定申告が完了するまで包括的に支えてもらいましょう。
不動産売却後の税金控除に関するよくある質問
- 不動産売却後に使える税金控除制度ってなに？
- 譲渡所得から控除することで、所得税と住民税の税額を抑えられる制度です。譲渡所得は、売却代金から不動産売却にかかった経費と不動産の取得にかかった費用を差し引いた額です。
- 自宅売却後に使える税金控除制度ってある？
- 3,000万円の特別控除特例や軽減税率の特例、買い換え特例などを利用できます。譲渡損失が出た場合も、損益通算の特例などもあります。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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