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マンションの査定額と売却額！その違いとは？価格を算出する方法も解説
マンションの査定額は不動産会社が売れそうと判断した額であり、実際にその値段で売れたことを意味する売却額ではありません。
本記事ではマンションの査定額と売却額の違い、マンションの査定額を決定する要因と算出する方法をわかりやすく解説します。
もくじ
査定額を確認するなら知っておきたい！査定額と売却額の違い
不動産会社に査定額を確認するなら、査定額と売却額の違いについて知ることは、マンション売却を成功させるうえでとても大切です。実際にマンションを売却する場合、査定額が必ずしも実際の売却額になるわけではないからです。
査定額以上に高く売れるケースも、逆に査定額以下で売却するケースもあります。査定額と売却額の違いを知ることで不動産会社から出た査定額を、より冷静な目で客観的に確認できます。
査定額とは「売れる見込みがある価格」
査定額とは不動産会社が過去の成約事例や現在の販売事例、査定するマンションの立地や築年数、間取りなどの条件をもとに売れそうと判断した価格です。
車やブランド品買い取りの場合、買取業者が提示した査定額通りで売却が進みますが、不動産の場合、査定業者と買主が違う場合が多く、査定額と売却額も基本的に異なります。
もちろん、場合によっては査定額通りで売却が進むケースもありますが、基本的に査定額は不動産会社が「売れる見込みがある」と判断した価格と理解しておきましょう。
売却額とは「売買が成立した価格」
一方、売却額とは実際に購入を希望する買主が「この価格で買いたい！」と提示し、売主がそれに納得して、売買が成立した価格（※買主の目線では購入価格）のことを指します。
実際のマンション取引のケースでは、買主が購入の意思を売主に伝えるために、買付申込書を記載し、売主に提示します。
買付申込書には買主が希望する購入価格を記載しますが、売主がその価格に納得すれば、売買契約に進みます。売主が納得しなければ売買は成立しないため、その提示金額は売却額とはなりません。
このように、売却額は売主・買主のそれぞれが納得し、売買契約が成立した価格であり、言い換えると、そのマンションにおける「成約価格」に該当します。
査定額と売却額の違い
査定額と売却額には、あくまで想定の価格と実売の価格という明確な違いがあります。マンション売却を希望する人の中には、「査定額=売却額」と認識されている方も多いですが、そんなことはありません。
査定額は、あくまで不動産会社が売れる見込みがあると考えた価格であり、実際に売り出すと査定額より高く売れることも安く売れることもあります。
査定額は、不動産会社が算出した価格であり実際の売却額とは異なるため、査定額をすべてうのみにしないよう注意が必要です。
マンションの査定額は、どう決定されるの？
不動産会社がマンションを査定する際、どのようにして査定額を算出するか気になる方も多いでしょう。過去の成約事例や現在の販売事例が査定額を出すベースにはなるものの、物件ごとに見られるポイントも知っておくべきです。
不動産会社が査定額を出す際、物件のどこを見て査定額を決定するのか解説します。
立地
立地は査定額を決定する際、欠かせない要素です。特にマンションの購入希望者は、立地をかなり気にする傾向があります。
最寄り駅からの距離や駅までのアプローチ、商業施設や教育施設、公園の有無、周辺環境のよさなど、立地はあらゆる面から評価がされます。そのため、立地がよい物件は査定額が上がる可能性が高いです。
立地面は住んでいた本人だからこそわかる魅力もあるため、査定時にアピールできるポイントは伝えておきましょう。
築年数
築年数も査定額を出すうえで最重要ポイントです。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、マンションの価値は築年数がたつほどに右肩下がりで下落します。
築年数別、マンションの資産価値の推移
画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
このように、マンションは築年数が古くなるほど需要が低くなり、それに伴い査定額も下がりやすくなるのです。
管理状況
管理会社が物件の維持・管理に積極的であり、共用部の清掃やゴミ置き場の整理、掲示板の更新など、物件管理が行き届いているマンションは査定額も高くなります。管理が行き届いたマンションは購入希望者からの印象がよく、住環境のよさをアピールできるため、高値で売却できる可能性が高いからです。
マンションの管理状況は共用部の駐車場やゴミ置き場、掲示板、大規模修繕履歴や修繕計画をチェックすることで判断できます。
また、修繕積立金や管理費も査定額に影響します。毎月の積立金や管理費の負担が重いマンションは一般的に需要が下がるため、査定額も低くなる危険性が高いです。
建設会社
見落としがちですが、建設会社も査定額に影響を与えます。建設会社によってマンションのブランド評価や耐震面をはじめ、建物の信用度が異なるからです。
有名でブランド力がある大手企業の建設会社ほど、中古マンションでも需要が高く、査定額も上がります。そのため、同じような築年数や間取りのマンションであれば、あまり知られていない建設会社のマンションより、一般的に大手ブランド物件のほうが査定額は高くなります。
不動産会社も査定して売却依頼を受ける以上、売主に対してだけでなく買主に対しても物件の責任を負う必要があります。そのため、大手建設会社が手掛けたマンションは安心感があり、高い査定額になりやすいのです。
マンションの査定額を算出する方法
マンションを査定する方法は3つありますが、原則として3つの方法すべてを使って、査定額を算出します。
取引事例比較法
取引事例比較法は立地や間取り、築年数などの条件面が類似した物件の、過去の取引事例を参考にして査定額を出す方法です。
マンションや土地をはじめ不動産全般の査定で利用される方法であり、一般的に以下の計算式により査定額を算出します。
査定額=取引事例の価格×査定物件の評価点×査定物件の延床面積
同じ面積や立地のマンションでも築年数や階数、方角によって物件価値は異なるため、評価点をつけて査定額を調整します。
収益還元法
収益還元法は所有するマンションを事業用として賃貸した際に、将来得られるであろう収益と周辺の利回り相場をもとに査定額を出す方法です。
投資用マンションやアパートなど、主に投資用不動産の査定で一般的な方法であり、以下のような計算式により査定額を算出します。
査定額=年間収益（家賃収入）÷表面利回り
ただし、収益還元法はあくまで家賃収入に限定した考え方であるため、物件の資産価値などはほとんど加味されていません。投資用マンションなどは家賃収入も大切ですが、将来的に残る資産価値も重要です。そのため、取引事例比較法や原価法も使って査定額を算出します。
一般的な住居用のマンションであっても同様で、購入者が将来的にマンションを貸し出す可能性など、ゼロではありません。そのため不動産の種類問わず、すべての査定方法を使って査定額を算出するのが原則です。
原価法
原価法は同じマンションを建設する際にかかる原価を計算し、築年数による減価修正をすることで現在の査定額（価値）を算出する方法です。
マンションだけでなく、戸建物件の査定に便利な算出方法であり、以下の計算式で査定額を算出します。
査定額=マンション原価（新築時）×（耐用年数-築年数）÷耐用年数
なお、減価償却における耐用年数は建物の構造ごとに異なり、以下の表のとおりです。
| 構造 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 木骨モルタル造 | 20 |
| 木造 | 22 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造 | 47 |
マンションの査定額と実際の売却額の差は？査定額が適正かは複数社に査定依頼して確認
マンションの査定額が高くても安くても、売主は自由に売り出し価格を決定できます。査定額は、基本的には不動産会社が提案する売り出し価格の目安に過ぎません。そのため査定額は参考程度にどどめ、いくらで売り出すかは複数の不動産会社の意見をもとに慎重に判断することが大切です。
売り出し価格は、以下のようにさまざまな状況に応じて調整されるため、査定額と異なることがあります。
- 住宅ローンの残債の有無
- 相続税の申告で早く売りたい
- マンションを売って利益を上げたい
また、値下げを想定し、はじめは査定額より高い金額に設定する方も多くいます。売り出し価格と実際の売却額、つまり成約価格の差について確認したい方は、以下の記事を参考にしてください。
悪徳な不動産会社は、他社よりも高い査定額を提示して契約を取ろうとしますが、特に理由がない場合は注意が必要です。査定額が誤っていた場合、それにもとづく売り出し価格も誤ってしまいます。
複数の不動産会社から査定額の提示とその根拠を確認し、慎重に売り出し価格を決定しましょう。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」では、事前審査に合格した信頼できる不動産会社に限定して複数社に査定依頼できます。適正なマンションの査定額を知りたい方は、ぜひご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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