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親の家が空き家に！すぐにやるべきことは？
さまざまな事情から親の家が空き家になったとき、適切な対処をすることが大切です。空き家は築年数の古さから売れにくいことが多く、放置してしまうとますます売れにくくなってしまうためです。
親の住んでいた家が空き家になったとき、すぐにやること、活用する方法、売却する方法について解説します。
もくじ
親の家が空き家になったら、すぐにやるべきこと
家を親が離れる理由や原因にはさまざまなものがあり、ときには急に空き家になってしまうこともあるでしょう。前々から検討したうえで空き家になるなら、さまざまなことを考慮して対応する余裕がありますが、急に空き家になった場合はそうもいきません。
もし急に親の家が空き家になったときに、すぐにやるべきことを紹介します。
健在なら親の意思を確認する
親が健在であれば、親に空き家の活用について意思を確認しましょう。高額な住宅ローンを払って長く住み続けた家ですから、思い入れもあります。親の意向が最優先です。
売却して老後生活の資金にする、賃貸物件として活用するなど、空き家の活用方法はさまざまです。家をそのまま残すのか、手放すのかなどを確かめましょう。今後のトラブルの予防にもなります。
もし親が認知症になって意思の確認が困難になった場合は、成年後見制度※などを利用する必要があります。子どもが親の家を勝手に売却することはできません。
親が死去したら相続の手続きをはじめる
親が死去した場合は、相続の手続きが必要です。空き家は相続財産になり、相続人で話し合って対処を決めることになります。
親が死去したときの空き家は親の名義になっており、そのままでは売却できません。相続人を集めて遺産分割協議を行い、誰が何を相続するのか、どのように分けるのかなどを話し合って決める必要があります。
空き家を相続したら相続人への名義変更を行い、どのように対処するのかを決めます。相続には、次のような期限があるため、できる限り早く進めることが大切です。
| 内容 | 期限 | |
|---|---|---|
| 熟慮期間 | 相続放棄を含めた相続の方法を決める | 相続開始を知った日の翌日から3カ月 |
| 準確定申告 | 被相続人（親）の代わりに相続人が確定申告を行う | 相続開始を知った日の翌日から4カ月 |
| 相続税の納付 | 相続税の申告と納付を行う | 相続開始を知った日の翌日から10カ月 |
空き家になった親の家はどうすればよい？
親の家が空き家になったときの対処方法を紹介します。
家を売却する
用途がなく空き家になったのであれば、売却してしまうのがおすすめです。健在であれば親の意向を確認し、相続で所有している場合は自分以外の名義人の承諾を得て、不動産会社へ売却の相談をしましょう。
媒介契約の締結、購入希望者の内見、売買契約の手続きなどの手続きはあるものの、そのまま空き家を残すよりは手間のかからない対処方法です。
特に次のようなケースであれば、空き家の売却がおすすめです。
- 複数人で空き家を相続した
- 空き家が遠方にあって管理できない
共有名義にして複数の人で相続した場合、管理にかかる手間の負担などでもめてしまうおそれがあります。また、遠方に空き家があると管理が大変で、不公平感が生じるでしょう。しかし売却して現金にしてしまえば、取り決めどおりの公平な分割が可能です。
家を賃貸に出す
さまざまな理由から空き家の売却ができないのであれば、賃貸に出すことも可能です。ただし、賃貸に出す場合は、立地がよい、家の状態がよいなど、入居者があらわれる価値のある家でなくてはなりません。田舎の古びた一軒家だと、借りてくれる人はなかなか見つからないでしょう。
空き家を賃貸に出した場合は、入居者がいれば安定した収入になるのが魅力です。ただし、賃貸管理を誰が行うのか、賃料の配分をどうするのかなどを決める必要があります。また、常に入居者が入るように、家の状態を維持する費用もかかります。
空き家のまま管理する
いまは空き家になっているものの、将来的に活用する可能性があるのならそのまま管理するのもよいでしょう。
ただし、誰も住んでいないまま家を放置していると、風通しが悪くてカビが生えるなど劣化する原因になります。定期的に空気の入れ換えなどを行うだけでなく、庭の整備、水道の管理なども行ってください。
管理されていない空き家が劣化して、周辺の環境を悪化させるようになると、特定空家※に指定されて地方公共団体（自治体）から対応を求められます。
最終的に空き家を活用することなく売却することになった場合、空き家のままにしていた期間だけ築年数が経過するため、より売れにくくなることにも注意が必要です。
リバースモーゲージに利用する
リバースモーゲージは、所有する不動産を担保にして資金の融資を受けつつ、そのまま家に住み続けられる方法です。返済は借入した金額の利息分だけを支払い、リバースモーゲージを設定した本人が死亡したときに担保にしていた不動産で返済する仕組みになっています。
家が古くなったことを理由に親が空き家にしていたのであれば、リバースモーゲージで得た資金をもとにリフォームすれば再び住むことが可能です。亡くなったあとも空き家が残らないのもメリットといえるでしょう。
相続財産から家がなくなるため、リバースモーゲージの利用にあたっては子どもたちと話し合う必要があります。
空き家になった親の家を売る手続き
親の家が空き家になって売却する場合、健在のときと、亡くなったときとで手続きに違いがあります。
空き家は築年数の古いものが多く、なかなか購入希望者があらわれないことがあります。そのため、できるだけ早く進めることが大切です。親の家を売るための手続きを把握して、スムーズに売却しましょう。
健在の親の家を売る手続き
基本的に不動産の売却は、名義人しか売却できません。つまり健在であれば空き家になっていたとしても、名義人である親でなければ売却できないのです。
しかし、親が健在でも自らの意思で代理人を立てたら、代理人による売却が可能になります。どのように空き家の売却を進めたらよいのか解説します。
健在の親の空き家を売却する手続きは次のとおりです。
- 親に委任状を作成してもらう
- 代理人の本人確認をする
- 空き家の査定を受ける
- 媒介契約を締結する
- 売却活動が開始される
① 親に委任状を作成してもらう
親の家を売却するには、代理人となるために委任状を作成してもらう必要があります。不動産売却の委任状には、次の項目が記載されます。
- 代理人の氏名、住所
- 売却条件（売却金額、手付金の額、引き渡し日など）
- 委任した日付
- 委任状の有効期限
- 委任者の氏名、住所
② 代理人の本人確認をする
親に委任状を作成してもらったら、不動産会社に代理人であることを確認してもらう必要があります。本人確認の書類には、免許証や印鑑証明書、住民票などがあります。
不動産会社が必要と考えたら、親にも売却の意思を確認することがあります。
③ 空き家の査定を受ける
親の意思と代理人の確認ができたら、売却する空き家の査定を行います。
査定方法には物件情報だけで査定をする机上査定と、現地調査を行う訪問査定があります。空き家は家の状態によって査定価格に大きく影響が出るため、必ず訪問査定を行いましょう。訪問査定を行えば、精度の高い査定価格を算出できます。
正確な相場価格を知りたいときは、複数の不動産会社へ査定を依頼するとよいでしょう。
④ 媒介契約を締結する
査定価格を出してもらったら、媒介契約を締結する不動産会社を選びましょう。担当者の人柄や売却方法などから、空き家の売却を任せる不動産会社を選びます。
媒介契約には3種類あり、次のように異なります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 契約期間 | 期限なし | 3カ月 | 3カ月 |
| 自己発見取り引き | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズ※の登録義務 | なし | あり 契約から7日以内 | あり 契約から5日以内 |
| 業務報告義務 | なし | あり 2週間に1度 | あり 1週間に1度 |
査定価格や空き家の状態などからよく検討し、適したものを選びましょう。
⑤ 売却活動が開始される
媒介契約を締結したら、不動産会社は売却活動をはじめます。不動産ポータルサイトへ掲載したり、チラシを配布したり、さまざまな方法を用いて売買の成立を目指します。
一般的に不動産を売却でできるまで3～6カ月かかるといわれています。空き家の状態が悪くて購入希望者があらわれなかったり、できるだけ早く売却したかったりするときは、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
その場合は、買取に対応できる不動産会社へ相談しましょう。
相続した親の家を売る手続き
親が亡くなって空き家になったら、相続の手続きを行う必要があります。空き家の名義を相続登記で親から相続人へ変えないと、売却ができません。
親の空き家を相続して売却するには、次のような手続きがあります。
- 遺言を確認する
- 戸籍をさかのぼって確認し、相続人を把握する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 遺産分割協議で空き家の相続人と分配方法を決める
- 相続登記を行い、名義を本人に変更する
- 空き家の査定、媒介契約の締結、売却活動の開始
① 遺言を確認する
親の遺言があるかどうかを確認する必要があります。
遺言の内容によっては、相続財産や相続の割合を決められていることがあり、故人の遺志を反映した相続がされます。あとから遺言が見つかると、トラブルにつながるおそれがあるため、何よりも先に確認しなくてはなりません。
② 戸籍をさかのぼって確認し、相続人を把握する
遺産分割協議をはじめる前に親の戸籍をさかのぼって確認して、把握している以外にも相続人がいないかを調べましょう。調査の過程で知られていない相続人が見つかることがあります。
相続財産の分配方法が決まったあとで相続人が追加されると、また相続の話し合いをする必要が生じます。必ずすべての相続人を明らかにしましょう。
③ 不動産会社に査定を依頼する
空き家にどれくらいの価値があるのかを調べるため、不動産会社に査定を依頼します。空き家がどれくらいの価格で売却できるのかがわかると、遺産分割協議を進めやすくなるでしょう。
④ 遺産分割協議で空き家の相続人と分配方法を決める
遺産分割協議では相続人が全員集まって、資産の分配方法について話し合います。
相続人がひとり欠けた状態で、遺産の分割方法を決定しても無効になります。必ず相続人全員がそろった状態で、遺産分割協議を行ってください。
⑤ 相続登記を行い、名義を変更する
相続登記で空き家の名義を、親から相続人に変更します。空き家の所有者が親から相続人へ移ることで、不動産を売却できるようになります。
ただし、相続人がひとりだけなら問題ありませんが、共有名義になっている場合は全員の承諾が必要です。空き家をはじめとする不動産は、相続後に扱いやすくするため、できるだけ単独で相続することをおすすめします。
⑥ 空き家の査定、媒介契約の締結、売却活動の開始
空き家の名義が相続人へ移ったら、あとは通常の不動産売却と同じ手続きで進められます。不動産会社へ査定を依頼し、媒介契約を締結し、空き家を売るための売却活動が行われます。
空き家の売却はリビンマッチがおすすめ
空き家の売却は早く決断し、売却を進めることをおすすめします。特にすでに築年数を経ている古い空き家は売れにくいため、売却活動の期間を長めに考える必要があるためです。
空き家売却の第一歩は、不動産会社による査定です。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、空き家の売却に対応できる不動産会社へ一括して査定を依頼できます。
リビンマッチの利用方法は売却する空き家の築年数や場所、間取りなどの情報と、連絡先などを入力したら、提案された不動産会社を選ぶだけです。あとは不動産会社からの連絡をお待ちください。
不動産買取なら早期売却が可能
不動産会社に買主を見つけてもらう仲介は、売買が成立するまで早くても3カ月、買主が見つからなければ1年以上かかることもあります。それほど時間をかけられないのであれば、不動産会社に空き家を買い取ってもらう不動産買取という売却方法があります。
ただし、不動産買取だと売却価格が市場価格の6～8割になってしまうデメリットがあります。それでも早く売ることにメリットを感じている方には、不動産買取はおすすめです。
「リビンマッチ」では空き家の物件情報や連絡先などを入力すれば、不動産買取に対応できる不動産会社を紹介してもらうことも可能です。不動産買取に対応できる不動産会社は少ないため、リビンマッチを利用することで1社1社へ問い合わせる手間を大きく省けます。買取に興味がある方は、リビンマッチをご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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