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抵当権とは。不動産の抵当権抹消手続きや相続をわかりやすく解説
抵当権とは、債務者が住宅ローンなどの融資を返済できなくなった際に、債権者が不動産などを売却して、優先的に弁済を受ける権利のことです。
金融機関（債権者）から融資を受けて不動産などを購入する際に、設定されます。
住宅ローンを完済していない住宅を売却する場合、事前に抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権抹消手続きの方法や費用、抵当権付きの物件を相続する場合について、解説します。
もくじ
抵当権についての解説
まずは、抵当権がどういう権利なのか基礎知識を確認しておきましょう。
住宅ローンを借り入れる際に担保として設定される金融機関の権利
抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、債権者が不動産を担保として設定する権利です。
債権者である金融機関は、確実に債務（住宅ローン）を回収するために、返済が滞って一定期間が経過すると、不動産を競売にかけます。
競売は、住宅ローンを滞納している不動産を、裁判所が強制売却することです。
競売について詳しくは、こちらのコラムをご確認ください。
住宅ローンを完済することで抹消できる
債務を完済すると、抵当権を抹消できます。
手続きを行うまで、不動産登記簿上では、抵当権が設定されている不動産として扱われます。
不動産登記簿は、不動産取引を安全に行うために、不動産の情報、所有者、抵当権などの権利情報を管理する役割を担っています。
不動産登記簿について詳しいことは、下記コラムをご確認ください。
抵当権付きの不動産は、売却ができなかったり、相続の際に問題となることもあります。
抵当権の抹消手続きは、以下のどちらかで行います。
- 自分で手続きする
- 司法書士に依頼する
具体的な手続き方法に関しては、次の章で解説します。
抵当権付きの不動産は売却できない
ローン残債がある不動産は、売却できたとしても、売主が返済を滞納した際に、買主の不動産が差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
そのため、リスクが高く、買い手が現れません。
住宅ローンの残債がある不動産を売却するためには、売却代金と自己資金で残債を完済する必要があります。
売却代金と自己資金でも完済できない場合の売却方法として、任意売却があります。
任意売却は、債権者の合意を得て、完済しなくとも抵当権を抹消して売却する方法です。
抵当権の抹消手続きの方法と費用
抹消手続きは、司法書士に依頼する方法と、自分で手続きをする方法の2種類あります。
それぞれの場合で必要な手続きや書類、費用を紹介します。
抹消手続きの費用
自分で手続きをする場合と依頼する場合のどちらであっても、以下のような費用が抹消手続きにかかります。
| 項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 登録免許税 | 1,000 |
| 登記事項証明書の手数料 （オンライン請求・送付の場合） |
500 |
| 合計 | 1,500 |
登録免許税は、不動産1筆に対してかかります。
そのため、土地と建物の抵当権を抹消する場合は、2,000円の登録免許税がかかります。
自分で抹消手続きをする場合
自分で抹消手続きを行うのは、難しくはありません。
公的な書類が複数必要なため、忘れずに用意をして手続きしましょう。
抹消手続きを自分でする際は、以下の手順で行います。
- 銀行から抵当権抹消に関する書類が送付される
- 不動産の情報を取得する
- 必要な書類を取得する
- 登記申請書を作成し、管轄の法務局へ申請
- 法務局へ完了後の書類を取りに行く
銀行から抵当権抹消に関する書類が送付される
住宅ローン完済後に、金融機関（債権者）から抵当権抹消に関する書類が送付されます。
送付される書類は以下の3つです。
- 抵当権解除証書
- 銀行からの委任状
- 登記済権利証または登記情報識別通知
抵当権抹消は、債権者と債務者双方の合意で行います。
ただ、金融機関は手続きを行わないため、委任状が送付されます。
不動産の情報を取得する
不動産の登記事項証明書を法務局で取得しましょう。 法務局のホームページからもオンラインで申請できます。
参照：法務局「オンライン申請のご案内」
オンラインで申請した証明書は、自宅や会社に郵送または、登記所や法務局証明サービスセンターなどで受け取ることができます。
必要な書類を取得する
基本的には、金融機関からの書類と登記事項証明書があれば、抵当権抹消のための必要書類はそろいます。
ただ、登記上の住所、氏名が申請時点で変わっている場合は、「所有権登記名義人表示変更登記」を行う必要があります。その際は、住民票または戸籍謄本が必要です。
登記申請書を作成し、管轄の法務局へ申請
準備した書類の情報をもとに「登記申請書」を作成します。
登記申請書の様式と記入例は、法務局のホームページを参照してください。
参照：法務局「不動産登記の申請書様式について」
窓口への提出か、郵送での申請も可能です。
法務局へ完了後の書類を取りに行く
登記完了後に、登記完了に関する書類を法務局に取りに行きます。
もし申請書類に不備があった際は、法務局から連絡が来ます。申請に使用した印鑑を持参しましょう。
司法書士に依頼する場合
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼すると、申請書を作成する手間が省けます。
また、特に放置されていた抵当権の抹消手続きなどは、複雑な申請が必要な場合があるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
上記の費用のほかに、司法書士に支払う報酬として1万円程度かかります。
抵当権付きの不動産を相続について
不動産を相続した際、住宅ローンの債務が残っている場合は、抵当権はどのように扱われるのでしょうか。
相続はできるが債務も相続することになる
抵当権のついた不動産を相続すると、そのまま抵当権も引き継がれます。
そのため、不動産に債務が含まれている場合は、その債務も相続します。
法定相続の割合によって、債務を相続します。
ただ、被相続人が住宅ローンの借入時に団体信用生命保険（以降、団信）に加入していた場合、保険金で住宅ローンが完済されます。そのため、債務を相続することがありません。
不動産を相続したら、まずは住宅ローンの契約書を見て、団信に加入しているかを確認しましょう。
相続放棄や売却という選択肢
抵当権付きの不動産であれば、債務もあることがほとんどです。
そのため、相続した資産よりも借金の方が大きい場合は、相続を放棄することを検討しましょう。
また、相続した不動産を売却することも選択肢のひとつです。 不動産の売却金が借金を上回れば、債務を弁済できます。
そのため、まずは相続した不動産の相場を確認してみましょう。
相続した不動産を売却を検討する場合は、こちらのコラムをご覧ください。相続した不動産の売却にかかる費用などを紹介しています。
抵当権に関するよくある質問
- 抵当権とは？
- 住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が不動産などを競売にかけて債務を回収できる権利です。抵当権を行使されると、不動産を差し押さえられ、競売にかけられます。
- 抵当権抹消手続きとは？
- 抵当権を不動産から外す手続きです。住宅ローンを完済後、法務局に抹消手続きを行う必要があります。司法書士に依頼することも可能です。
堂下代表の一言
不動産を購入する際にほとんどのケースは金融機関等（債権者）から融資を受けて購入します。その際に所有権移転登記と合わせて債権者により抵当権が設定されます。
抵当権が設定されると購入された不動産登記簿謄本の乙区に借入した債務額、金融機関の名前、債務者の名前などが記載されます。これにより、当該不動産が融資を受けて購入しており、優先して金融機関が弁済の権利を受ける事ができるという証です。
抵当権は一つの金融機関だけでなく、2番抵当、3番抵当といくつもの債権者により設定が可能です。当然の事ながらこの順番は物件を処分して優先的に弁済を受ける順番です。それにも関わらずなぜ、2番、3番抵当をつけて融資を行う債権者がいるのかというと、物件の市場価格と比較して1番抵当権の債務額が少なかったりするケースです。もし不動産を処分するとなった場合でもとりっぱくれがないと考えているからです。
リビンマッチ編集部より
不動産を売却する際には、この抵当権を外さなければ売却をすることはできません。抵当権を外すためには、
- 自己資金でローンを一括で返済する方法
- 売却した代金で一括返済する方法
- 売却した代金と自己資金でローンを一括で返済する方法
などがあります。
債務を返済し終わると、抵当権を抹消するために書類が交付されます。抵当権の抹消手続きには1件につき1,000円の手数料がかかります（物件が20件を超える場合は、1件につき2万円）。
しかし自身で抵当権抹消の手続きをするためには、申請書を作成したり法務局へ向かわなくてはいけないため、司法書士に頼まれる方も多くいらっしゃいます。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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