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不動産査定はどこを見る？劣化具合？周辺環境？
不動産会社に査定を依頼すると査定価格を提示してくれます。この査定価格はどのようにして算出されているのでしょうか。
不動産会社が不動産査定時に見ているポイントについて、詳しく解説します。
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不動産査定はどこを見ている？
不動産査定は現地を訪れずにデータだけで行う机上査定と、担当者が実際に現地に足を運んで行う訪問査定があります。
ここでは、訪問査定時に不動産会社がどのようなポイントを見ているのかを解説します。調査箇所は大きく分けて以下の3つです。
- 周辺地域の環境
- 対象物件の近隣環境
- 物件の特性
周辺地域の環境
周辺地域の環境は、具体的に以下のポイントが査定結果に影響します。
- 交通利便性
- 周辺の生活利便施設
- 周辺の嫌悪施設
- 将来の発展性
不動産会社の査定は、対象物件のみを調査するわけではありません。対象となる市町村の人口動態や最寄り駅の利用者数などの主要データ、駅やバス停からのアプローチ（徒歩でどれくらいかかるか、アップダウンはあるか、幹線道路を横断するかなど）は必ず確認します。
また、スーパーやコンビニ、飲食店などの生活利便施設、病院や学校、役所などの公共施設、パチンコ屋や葬儀場、風俗店などの生活嫌悪施設についても、Googleマップなどの情報だけでなく、直接現地を調査します。
また、同じエリアの不動産であっても、評判のよい小学校や中学校の学区は不動産価値が高いです。そのため、小中学校の学区域についても調査します。実力のある不動産会社は街をよく調査し、将来の発展性や住宅ニーズ拡大の可能性を検証しています。
対象物件の近隣環境
対象物件の近隣環境は、具体的に以下のポイントが査定結果に影響します。
- 隣地の住環境
- 接道状況
- 境界杭の有無
- 越境、非越境の有無
隣接する住宅の調査は慎重に実施します。トラブルにつながるような家や、ゴミ置き場の位置、隣接する建物のおおよその築年数、空地の有無などを確認し、対象物件に影響を及ぼす事項がないかを把握します。
また、接道する道路幅員を調査し、将来セットバックの必要性や都市計画道路に指定されているか否か、なども確認します。
近隣環境調査の中で不動産会社が最も時間をかけるのが境界関係です。境界杭の有無や越境・非越境などは、不動産取引において非常に重要なポイントです。
物件の特性
物件の特性は、具体的に以下のポイントが査定結果に影響します。
- 床、壁、天井の状況
- トイレ、キッチンなどの水回り設備状況
- 天井高、梁の状況
- 隣地の距離、日当たり
- バルコニーの状況
- ペットの有無
- 外壁の状況
- 清掃の状況
- エントランス、廊下、駐車場、ごみ置き場などの共用部の状況（マンションのみ）
対象物件の調査では、建物の管理状況や特有のスペックなどを確認し、将来大きな修繕が必要かどうかといった視点で調査します。
大きな金額が発生するのは外壁や屋上になりますが、屋上は簡単に調査できないため、外壁周りに着目します。築年に応じた改修が実施されているか、クラックや劣化があるかなどを目視で確認します。
また、マンションの場合、共用部を確認するとおおむね建物全体の管理状態が把握できます。マンションはそれぞれの区分所有者が管理組合となって、マンションを維持管理しています。管理組合が機能していないと、適切な管理や修繕改修が実施できません。そのため、エントランスや廊下、ゴミ置き場などはしっかり確認します。
部屋の内部は、改修費用の大きいトイレやキッチン、お風呂などの水回りのほか、床や壁などの内装材の状態、扉や戸棚の開閉が問題ないかなど細かくチェックします。また写真などではわかりにくい、天井高や梁の状況、日当たりや隣地との見合いも調査します。
ペット飼育や喫煙の有無は、購入者が気にするポイントになるため、依頼者に質問しながら確認します。部屋内部の多少の汚れはハウスクリーニングで対応可能です。調査前に特別に清掃する必要はないでしょう。
不動産査定の注意点
実際に不動産査定を受けようと思ったときの注意点について解説します。
準備をしっかり
不動産査定の精度を高めるためには、依頼前の準備が必要です。以下の3つは必ず準備してから査定を受けるようにしてください。
- 住宅ローンの残債
- 必要書類の準備
- 査定依頼の目的
家の売却を検討するときは、住宅ローンの残債を確認します。家を売却して第三者に引き渡すには、ローンを完済して、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があるためです。
売却を進めるかどうかの大きなポイントであるため、住宅ローンの残債は正確に確認しましょう。住宅ローンの詳細は、金融機関から融資残高証明書を取り寄せることで確認できます。
また、不動産の査定を依頼する場合、土地の面積や築年数など正確に伝える必要があるため、根拠となる下記資料を準備しておくとよいでしょう。書類がなくても査定は受けられますが、必要書類は売却時に買主に引き渡すことになるため、日頃から整理しておくとよいでしょう。
売却に必要な書類
- 登記事項証明書
- 建築確認済証、検査済証
- 登記済証
- 固定資産評価証明書
- 建物図面
- 公図
- 地積測量図、確定測量図
- 境界確認書
- 修繕履歴一覧
- 管理規則、長期修繕計画、総会議事録（マンションの場合）
売却の査定依頼するきっかけはいろいろあると思いますが、売却する目的を整理しておきましょう。不動産は売却する目的によって、売却方法が異なり、価格も変化します。
相場観を把握したいだけなのか、引っ越しで早急に売却したいのか、確実性を重視したいのかなど不動産会社に伝えられるように準備しておきましょう。
複数の会社に依頼する
1社だけでは査定結果の妥当性が判断できないため、必ず複数の会社に依頼すべきです。
通常、不動産会社は査定を無料で対応してくれます。複数の査定結果があれば、より売却価格のイメージがつきます。最近はAIの技術進歩などもあり、素早く査定できる会社も増えているため、一括査定などを利用して多くの情報を入手することも可能です。
不動産会社を分析する
不動産会社は幅広いサービスを展開する会社のほか、売買が得意な会社、賃貸仲介を専門にする会社、地域に密着した不動産会社などさまざまです。
家の売却査定を依頼する場合、得意分野や実績、信頼性など事前に分析したうえで、査定を依頼する会社を選定するとよいでしょう。
事前に自分でマーケットを調査する
不動産査定を受ける際は、査定価格を鵜呑みにしないように可能な限り自分自身で売買相場を確認しておきましょう。
さまざまなサイトで売買事例や募集物件を確認できるため、事前に自分で確認しておくと査定のイメージがしやすくなります。
また、単純に査定結果を聞くだけでなく、説明方法、データの蓋然性、担当者の人柄、売買の体制などをしっかり確認し、信頼できる会社かどうかの判断ができるでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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