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預かり物件とは？契約前は「高預かり」に要注意！その実態と対策、対処法
預かり物件とは不動産会社目線のことばで、お客様から不動産売却の依頼を受けた物件のことです。つまり、売り出し中の物件のことを指しますが、不動産会社の中には「高預かり」といって、売却の依頼を受けたいがために高い査定価格を提示する会社が多々あります。
本記事では、その実態と高預かりする会社と契約しないための対策、高預かりされてしまったときの対処法をわかりやすく解説します。
もくじ
預かり物件とは
預かり物件とは売主から専任、もしくは専属専任媒介契約を結んだ物件を指します。
「弊社の預かり物件なので、別の不動産会社様からのご紹介はできません。」「私の未公開の預かり物件についても、ご紹介できますよ。」など、物件紹介に関わるケースで多く使われる言葉です。
あくまで単独で売却を任される専任、または専属専任媒介を結んだ物件を指します。一般媒介契約、つまり複数の不動産会社と契約を結んだ物件に対して、預かり物件という言葉は使われません。
高預かりとは？その実態と不動産会社が高預かりする理由
高預かりとは不動産会社が、実際に売却できる見込みがないにも関わらず、相場から大きく乖離した高い金額で査定を出し、媒介契約を結ぶことです。
特に、競合となる不動産会社がある場合には、少しでも高い査定価格を出し、無理やりにでも媒介を取ろうとするケースは少なくありません。
なぜ不動産会社は、そこまでして高預かりをするのか、以下でその実態を解説します。
専任で売却を任せてもらいやすい
1つ目の理由は、シンプルに専任で売却を任せてもらいやすいからです。たとえば、3社の不動産会社にマンションの査定依頼をした結果、A社とB社の査定は3,000万円なのに、C社だけ4,000万円だったケースを考えます。
仮に、4,000万円という査定価格が相場からかけ離れているとしても、物件の売主としては、以下のような心理になりやすいでしょう。
- もしかすると4,000万円で売れるかも？
- 仮に4,000万円で売れなくとも、3,500万円で売れれば他社より得だな
実際、高預かりをする不動産会社は、すぐに物件が売れるとは思っておらず、時間をかけて値下げ交渉をしようと考えているケースがほとんどです。
媒介ノルマがあり社内評価にもつながる
不動産会社は、基本的に媒介件数のノルマがあり、媒介を取った件数で社内評価も変わります。
そのため、媒介件数のノルマが足りない営業担当者が無理をしてでも媒介を取ろうと高預かりするケースも多いです。
高預かりをした結果、まったく売れずに媒介契約を切られるケースもあるでしょう。しかし、営業担当者が媒介件数を一時的に確保するために高預かりをするケースは多くあります。
売れなくても会社に損失リスクがない
不動産会社は、デベロッパーやビルダーなどのように、不動産を買い取り、売主として販売するわけではありません。
つまり、高預かりした結果、実際に売れなくとも、売主の機会損失になるだけで不動産会社側の損失はほとんどないのです。
逆に、安く売れたとしても、仲介手数料は入ってきます。プラス要素はあっても大きな損失リスクが少ない点も高預かりが多く発生する理由です。
だまされて高預かりする会社と契約しないための対策
ここでは、高預かりする不動産会社にだまされないための対策を紹介します。
不動産会社の査定を鵜呑みにせず、以下のような対策をすることで高預かりを防ぐことが可能です。
近隣相場を確認する
まず、基本的な対策として近隣相場は、必ず確認するようにしましょう。物件近くの相場を知らないと査定価格が妥当なのか、少し高いのか、はたまた相場からかけ離れて高いのか、判断ができません。
不動産の相場は、スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトや国土交通省が公表している不動産情報ライブラリで調べられます。
また、物件近くの不動産会社に直接聞き取りをするのも効果的です。1社ではなく、複数社の意見を聞くことで、何となくの相場感はつかめるでしょう。
営業担当者に売れる根拠を聞く
査定を出してきた不動産会社の営業担当者には、査定価格で売れる根拠を聞くことも大切なポイントであり、有効な対策です。
根拠を聞いたとき、答えがなかなか返ってこない場合や、自信がなさそうであやふやな答えしか返ってこない場合は、適当に高い査定を出している危険性が高いでしょう。
反対に、査定価格の根拠が明確ですぐに答えが返ってくるような営業担当者は、信頼できる可能性が高いです。
営業担当者にどれくらいの期間で売れるか聞く
営業担当者にどれくらいの期間で売れるか確認することも大切です。マンション、戸建、土地など不動産はひとつとして同じ物件がないため、良い物件であるほどすぐに売れ、逆に売れない物件はずっと売れません。
売れる期間を確認することで、営業担当者に売却のプレッシャーをかけられます。さらに、どれほどの根拠があって査定価格を出しているのかを見極める材料になるので、ぜひ積極的に確認してください。
査定価格に自信があれば、「1～2カ月で売り切ります！」などの答えがすぐに返ってくるでしょう。自信がなさそうな答えであれば、査定価格にも自信がない証拠なので、信頼性に欠けるでしょう。
営業担当者に過去の成約実績を聞く
営業担当者に過去の成約実績を確認することも、高預かりを防ぐのに有効な対策です。不動産会社は、「レインズ」という不動産会社だけが利用できる不動産情報システムによって、過去の成約事例を確認できます。
証拠として資料も印刷できるため、物件近くで過去にあった成約事例を確認してもらいましょう。
レインズに載っている成約事例がすべてではありませんが、実際に売れた事例を確認することは、査定価格を判断するうえで大切なポイントです。
営業担当者にどんな人が買うのか？買主像を確認する
信頼できる営業担当者であれば、査定の段階で、どんな買主が物件を買うのか、買主像まで想定したうえで査定を出します。
職業や年齢、年収、ファミリー世帯か単身世帯かなど、買主像が見えている営業担当者は、売れるところまで想定して査定を出している証拠です。
逆に、買主像がまったく見えていない営業担当者は、何となく高い査定価格を出している危険性が高く、売却を任せるのはおすすめできません。
高預かりされてしまったら？対処法
不動産会社の言われるままに高預かりされてしまった場合でも、対処法はあるのでご安心ください。
以下では、高預かりされてしまった場合の対処法を紹介します。
専任媒介契約の更新をしない
媒介契約を結んでしまった以上、それが専任もしくは専属専任媒介契約であれば、いったんは、売却を任せる必要があります。
しかし、専任媒介契約の契約期間は最長3カ月と決まっており、自動更新ができないため、媒介期間が終わると契約を切ることが可能です。
媒介契約期間の途中で契約を解除すると違約金がかかるおそれがありますが、更新をしない場合の費用負担はありません。
いったんは高預かりされたとしても3カ月がたてば、別の不動産会社に売却を依頼できるので安心してください。
不動産会社に落ち度があれば無料で途中解除する
専任もしくは専属専任媒介の場合、レインズの登録義務や業務報告義務がありますが、媒介契約を結んだ不動産会社がこれを守らない場合は、無料で媒介契約を途中解除できます。
質の低い不動産会社はルールにだらしない会社が多いため、落ち度を見つけて媒介契約を早期に解除するのもひとつの手段です。
なお専任、専属専任のルールは、以下のとおりです。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|
| レインズへの登録義務 | 媒介契約後7日以内 | 媒介契約後5日以内 |
| 業務報告義務 | 2週間に一度 | 1週間に一度 |
スーモやホームズなどのポータルサイト掲載を控えてもらう
専任もしくは専属専任媒介契約を結んでいる以上、レインズへの掲載は絶対条件になりますが、民間運営の不動産ポータルサイトへの掲載義務はありません。
不動産は市場で出ている期間が長いほど鮮度が落ちて希少性が薄れ、売れにくくなります。
スーモやホームズなどの掲載を控えてもらうことで、不動産会社以外の目には入らないため、広告掲載をレインズだけに絞ってもらうのもひとつの手段です。
より高く早く売るために！不動産会社選びは慎重に
今回は不動産の高預かりについて解説しましたが、より高く早期に売却するには、不動産会社選びが一番のポイントです。
高預かりされて長期間ずっと売れ残ると、物件の希少性が低くなり、どんどん売れにくくなります。
解説した高預かりする不動産にだまされない対処法を参考に、不動産会社選びは慎重に行いましょう。なお、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」では、弊社スタッフと第三者機関の厳正なる審査を突破した、優良な不動産会社のみから査定を受けられます。
決して高預かりしない優良会社に売却を依頼し、高値・早期売却を目指しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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