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土地の資産価値とは？建物との違いや下がる要因、価値を調べる方法7選
土地の資産価値は立地や面積、形など土地のみの要素で決まります。対して、不動産の資産価値は土地と建物の両方の価値を合計して求めます。
そのため、土地が高くても建物の価値が低ければ、不動産の資産価値は下がってしまうでしょう。
ここでは、土地価格が下がる要因3つと、価値を調べる方法7つをわかりやすく解説します。
【前提知識】土地の価値＝価格ではない
資産価値の算定には、日常では使い分けを意識しない言葉があります。それは「価値」と「価格」です。
価値＝価格と誤解してしまうと、純粋な土地の資産価値がわからなくなってしまうので、最初に確認しておきましょう。
土地の資産価値は用途にかかわらず役に立つかを表す指標
土地の資産価値は必ずしも貨幣で数値化できるものではなく、使用する際にどのくらい役に立つかを表します。
たとえば、東京駅徒歩5分の土地に築50年を以上の商業用の建物があるとします。商業用の建物は木造で、かつ水道管や電気設備などは50年前の構造でつくられています。大地震があれば、いまにも倒壊してしまいそうな状態です。
では、倒壊してしまいそうなこの不動産は、価値がない（役に立たない）でしょうか。築50年以上の商業用の建物には、ほぼ価値がないといえます。地震で倒壊してしまうかもしれない建物が、今後役に立つとはいえないためです。
しかし、東京駅徒歩5分の土地には価値があります。「アクセスのよさによって多くの人が訪れるため商売しやすい」「通勤・通学に便利なため、住みたい人が多く空室リスクが少ない」など、土地の使い道が何であれ役に立つ見込みがおおいにあるためです。
つまり、建物を建て替えれば不動産の価値も上昇し、価値がある（役に立つ）資産といえます。
土地の価格は需要がどれだけあるかを表す指標
土地の価格は役に立つかではなく、需要がどれだけあるかを表します。のどがカラカラの状態で砂漠にひとり取り残されたら、ペットボトル1本の水がたとえ1,000円でも欲しいと思うでしょう。つまり、需要があれば本来の正当な価値より高く評価されます。
また、価格と似た言葉に「価額」があります。価額は、需要による影響を受けません。砂漠でもペットボトルの水1本の値段は、客観的な価格となり約100円といえばわかりやすいでしょう。
多くの人が欲しがっているからといって、本来の価値以上に値段を上げたら、土地や不動産を所有しているだけでその分支払う税金も増えてしまいます。そのため、土地や不動産の固定資産税や相続税は、価額をもとに算出されます。
土地の資産価値とは？不動産や建物との違い
その土地が使用者の役に立つかどうかを示すのが、土地の資産価値です。また、不動産の資産価値は、土地と建物の総合的な価値を示します。
建物などのモノは年々劣化していくため、消費という概念があります。しかし、土地はいくら使っても劣化しません。消費という概念がないため、土地の売買に消費税は課されません。
つまり、土地はどれだけ使っても、価値が変わらないのです。しかし、建物は使用や経年によって劣化していくため、徐々に価値が下がります。
不動産は、土地と建物を一体として捉えます。容易に動かせない資産であり、常時占有できないため、不動産登記をすることで「この不動産は自分のものである」と、第三者に主張します。
土地は永久資産！どれだけ使っても劣化しない
永久資産とは資産を通常通りに使用しても減少したり、価値が下がったりしない資産のことです。代表例として、土地や日本銀行が発行する日本銀行券が挙げられます。日本銀行券は使用したり貸したりしても1万円は1万円で、使用しても価値が減らない資産です。
同様に、土地は使用したり貸したりしても価値が変わらず、永久的に使用し続けられる資産です。たとえば、自分の所有している土地に家を建て住居として使用したとします。その後30年間住み続けて、新しく家を建て替えても、これまでと同様に土地として利用できます。
建物は償却資産！時間がたつほど劣化するから価値は減少
一方、償却資産とは使用することによって価値が下がってしまう資産のことです。代表例としては、建物や車両などが挙げられます。
建物は住居として長年使用したり貸したりすると、いずれ劣化し雨漏りしたり窓やドアの建て付けが悪くなったりと、修理が必要になってきます。
つまり、使用するほど時間がたつほどに価値が減少する資産です。
不動産（家）の資産価値は土地と建物の価値
不動産の資産価値は、永久的に使用できる土地と徐々に価値を失って使用できなくなる建物の一体物の価値として算定されます。
建物は土地に定着した資産であり、不動産として役に立つためには、土地と建物の両方に価値がある必要があるのです。
土地価格（地価）が下がる要因
土地は永久資産であることから、使用したり借りたりしても価値は下がりません。しかし、需要によってその土地価格は変動します。
どのような状況で土地価格は下がってしまうのでしょうか。
ごみ焼却場や火葬場が近隣に建設された
ごみ収集車で集められたごみを焼却する施設や火葬場がある地域は、土地価格が下がる危険性があります。ごみや遺体を焼却する際に、有害物質や悪臭が出て周囲に嫌がられるおそれがあるためです。
この嫌悪施設と呼ばれるごみ焼却場や火葬場などの開発は、地方都市を中心に実施されています。そのため一度近くに嫌悪施設ができてしまうと、土地価格は下がりやすいでしょう。
原発事故により放射能に汚染された
東京大学政策評価研究教育センターの「福島第一原発事故による避難指定区域外の「見えざる被害」に迫る」によると、東日本大震災に伴う福島県での原子力発電事故の影響により、日本全体の土地価格は約1.5～3兆円下落しました。
事故によって汚染された地域で収穫された農作物を摂取したり、汚染されているかもしれない水などを摂取したりすることへの不安を持つ人が増え、需要が減少してしまったためです。
日本全国には約16カ所の原子力発電所がありますが、事故により近隣が放射能で汚染されてしまえば、価値が減少してしまう危険性があります。また、事故が起こらなくとも汚染されるリスクがある場合は、土地価格が下がりやすいでしょう。
水災害などの影響で土砂崩れが頻発している
近年は地球温暖化の影響により、大規模な水災害が起きています。近くの河川の氾濫や土砂崩れが原因で、土地価格が減少したケースは少なくありません。
これを受け、令和2年の宅地建物取引業法（宅建業法）の改正では、不動産の取引時は水害ハザードマップで所在地を説明することが義務づけられました。
不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけることとする宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が本日公布されました。
引用：国土交通省令 「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」令 和２ 年 ７ 月 １ ７ 日
土地としては利用できるものの、土地価格が下落するケース（賃貸人や購入者の需要が下がるケース）は増えています。
土地の価値を調べる方法7選
以降は「いまその土地はいくらで売れるか」を土地の価値として紹介します。
土地の価値を調べる方法は、主に7つあります。一緒に確認しましょう。
不動産情報ライブラリで取引価格を確認
取引価格（実勢価格）は、その土地を実際に売買したときの価格です。四半期ごとの取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。
実際に以下の手順に沿って、調べてみましょう。
- 「不動産情報ライブラリ」にアクセス
- 「データの検索・ダウンロード」をクリック
- 地域を選ぶ
- 「土地」「宅地（建物が建っている・建てられる土地）」や「土地と建物」など、調べたい資産の種類を選択
- 調べたい過去の取引時期を選択
- 一覧表示をクリック
- 選択した四半期の取引総額（価格）がわかる
取引時期や土地の種類、地域を選択することで、所有している物件の近隣1㎡あたりの取引価格がわかります。周辺や前面道路、建物などの状況を考慮した金額ですので、土地の価値の目安になるでしょう。
しかし、どのような経緯でその価格になったか確認できないため、値引き交渉の有無や売り出し価格と取引価格との乖離率などはわかりません。
また、田舎など近隣で取引実績が少ないと十分なデータがないため、参考にできません。
売買契約書で取得価格を確認
取得価格とは、その土地を取得するのに必要だった金額のことです。土地（不動産を含む）を取得したことを証明する、売買契約書で調べられます。
しかし、購入した人が自分以外だと、売買契約書が見つからないケースが多々あります。また、購入した時期から何年もたっていれば、近隣に商業施設ができたなど、いまの土地の価値が反映されていないケースもあります。
「人口流出で病院や教育施設が撤退した」「近隣で都市開発が行われた」など、マイナス面プラス面含め、土地の取得当時と状況が大きく異なっている場合は土地の価値も変化している危険性が高く、注意が必要です。
売買契約書で取得価格を調べる手順は次のとおりです。
- 土地を売買した際の不動産売買契約書を見つける
- 「売買代金」の欄を確認する
売買契約書にひな型はありますが、仲介する不動産会社や土地付き建物と土地のみの取引によって、記載方法に違いがあります。特に土地付き建物の場合は土地の金額と建物の金額が分割して記載されている場合や、内訳で記載されている場合がありますので要チェックです。
固定資産税納税通知書（固定資産税納付書）で固定資産税評価額を確認
固定資産税評価額は、土地の固定資産税を計算する基準となる価額です。地方税務署が毎年4～6月までに調査し、税金を算出するもとになる「課税標準額」にその土地の需要を反映します。時価の7割が目安で、固定資産税評価額を70％で割ることで、土地の時価がわかります。
土地の時価の目安＝固定資産税評価額÷0.7
ただし、上記の計算をした場合、課税標準額より実際の取引価格のほうが高くなるのが一般的です。
固定資産税評価額を調べる手順は次のとおりです。
- 毎年4～6月に送付される固定資産税納税通知書（固定資産税納付書）を受け取る（例：東京都23区内では毎年6月1日に送付）
- 固定資産税納税通知書に同封されている課税明細書の「価格」の欄を確認
固定資産税納税通知書の取得は、申請不要です。毎年1月1日時点で、不動産の所有者として登記されている方に送付されます。そのため、その年の1月2日以降に所有者となった方には送付されません。
また、納税通知書は再発行できません。納税通知書を紛失した場合や送付されない場合は、地方税の名寄帳などで確認する必要があり手数料がかかります。
路線価図で路線価を確認
路線価は、毎年7月1日に国税庁が発表しています。相続税や贈与税の基準となる価額です。この基準となる価額は、路線価図を利用すればすぐにわかります。
確認方法は次のとおりです。
- 財産評価基準書｜国税庁にアクセス
- 最新年度のタブをクリック
- 日本地図より都道府県をクリック
- 「路線価図」をクリック
- 調べたい土地の市区町村名をクリック
- 調べたい土地の地名が表示されるページ番号をクリック（そのページ番号に対象の土地がない場合は、5に戻り、別のページ番号をクリック）
- 土地の路線価図を探す
- 路線価図の中から調べたい土地を見つけ、面している通りの路線価を確認
道沿いにある、数字＋アルファベットの93Eや250Dなどが、路線価です。なお、アルファベットは土地の権利割合を示しています。
また、路線価は1㎡あたり千円単位で表示されています。つまり、調べたい土地の路線価が250Dで面積が100㎡の場合、以下のように計算します。
路線価＝250,000/㎡×100㎡＝2,500万円
注意点は、都心部など需要が変動しやすい土地では、取引事例の金額のほうが高くなることが多々ある点です。あくまで、相続税や贈与税のような税金の計算のために利用される金額のため、土地価額の中ではもっとも低価額になることが多い金額です。
金融機関では、融資審査の際に担保権を実行して競売にかける場合の最低金額を算定する基準として利用することもある金額です。
不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定評価額を確認
不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が物件の価額算定を行った際の金額です。不動産価額（主に取引価額）を決定する際は、取引経緯や売主と買主の関係など、多くの数値化できない要素を考慮しています。
調べ方の手順は次のとおりです。
- 不動産鑑定士の事務所をインターネット上で検索する
- 調べたい土地に対応している鑑定士に依頼し手数料を支払う
- 不動産鑑定士に実地調査をしてもらい、不動産鑑定書の交付を受ける
- 不動産鑑定評価書に記載されている不動産鑑定評価額を確認する
不動産鑑定評価額が用いられるケースは、親族間での不動産売買や遺産分割協議など、財産処分額の決定などが争われるときです。裁判所や金融機関が用いることからもわかるように、第三者機関による公平な評価がなされます。
注意点は不動産鑑定士に依頼するため、お金や時間がかかることです。鑑定士により異なりますが、結果が出るまで約1カ月必要で、費用は約20万円が目安です。
地元の不動産会社に依頼して査定価格を確認
査定価格は、不動産会社が「その土地はいまなら、いくらで売れるか」を推測した価格です。土地の形や面積、周辺環境や交通利便性など、あらゆる観点から推測します。
確認方法は次のとおりです。
- 調べたい土地のエリアを担当している不動産会社をインターネット上で検索し、信頼できる会社を調べる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する（不動産売買の繁忙期である8月や12月頃は不動産会社も忙しく、査定までに時間がかかる）
- 各社の査定価格を見比べて確認する
長年営業している実績のある不動産会社であれば、地元の不動産の取引事例や取引経緯などにも詳しく、妥当性のある金額を提示してもらえる可能性が高いでしょう。
特に金融機関や多くの土地を所有している地主の場合は、地元の不動産会社とも信頼関係が構築されているため、長年付き合いのある不動産会社に依頼をするケースはよくあります。
しかし、初めて利用される方にとって、その会社が信頼できるかを見抜くのは簡単ではありません。また、不動産会社によっては、査定してもらうだけでお金がかかるケースもあります。
不動産の一括査定サイトで3社以上の査定価格を確認
査定価格は不動産会社によって変動します。たとえば、ちょうど条件に一致する購入希望者を抱えていれば、「すぐに売れる見込みが高い」と判断し、通常より高い査定価格を提示するケースです。
反対に売れる見込みに関係なく、売主に契約してほしいがために、営業として高い査定価格にするケースもあります。
また、不動産会社によってどの部分をどの程度重視して査定するかの査定基準や、査定方法も異なるため、会社によっては何十万何百万という差が生じます。
そのため、土地の価値を把握するには、信頼できる会社を中心に最低3社以上の査定価格を確認することが大切です。各社の説明を根拠に、その平均価格を導き出すことで、より正確な土地の価値がわかります。
不動産の一括査定サイトリビンマッチは、事前に信頼できる不動産会社か独自に調査し、審査基準を突破した会社のみが加盟しています。一度の情報入力で最大6社の信頼できる会社に査定依頼できますので、正確な土地の資産価値を知りたい方におすすめです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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