相続した不動産は相続財産管理人に任せるべき？不動産が売れない理由や生前対策も解説

土地や建物を相続したものの、自分に不要な不動産は管理に手間がかかります。相続した不動産を自分で管理する手間を省くために、不動産の管理を相続財産管理人に任せようか悩んでいる方もいるでしょう。

本記事では相続財産管理人とは何か、不動産の管理を任せるメリット・デメリットなどを解説します。併せて相続財産管理人を決める際のポイントや決定するまでの流れも紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

売れない不動産は相続放棄では手放せない

相続した不動産の処分方法として、売却を選ぶケースが多く16950ありますが、価値が低いと売れ残る可能性が高まります。不動産が売れ残れば、新たな所有者が見つかるまで固定資産税の支払いや維持管理の責任がつきまといます。自分にとって不要な不動産を相続してしまった人の中には、「売れない不動産を所有していても仕方がない」と相続放棄を検討する人もいるでしょう。

なお民法239条には、「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」と定められています。（※1）

そのため、自分にとって不要な不動産の相続を放棄すれば、固定資産税の支払い義務から逃れることが可能です。ただし民法940条では、「相続人が相続財産の管理を始めるまで、その財産の管理をしなければならない」と定められています。（※2）

※1〜2 出典：e-Gov法令検索「民法」

不動産の相続を放棄することで納税の義務から逃れられたとしても、一定期間は管理責任から逃れられません。相続を放棄した場合、不動産の所有者の名義は被相続人の名義のままであるため、不動産の管理責任は新たな相続人が現れて管理を開始するまで続きます。相続財産管理人を選任すれば、相続放棄した不動産の管理責任を引き継ぐことができます。

相続財産管理人とは？

相続財産管理人とは、相続人に代わって相続財産の管理を清算する人を指します。相続財産管理人の選任が必要なケースとして、以下の2つが挙げられます。

• すべての相続人が相続を放棄したケース
• 被相続人に親族がおらず、法定相続人がいないケース

上記のケースに該当しており、売れない不動産の管理責任から早く逃れたい場合は、できるだけ早くに相続財産管理人を選任することをおすすめします。相続財産管理人の選任後、裁判所へ申し立てを行うことで不動産の管理責任を引き継ぐことが可能です。相続財産管理人に管理責任を引き継いで初めて、売れない不動産を手放せます。

ただし、相続財産管理人に売れない不動産の管理責任を引き継ぐことで発生するのはメリットだけではありません。デメリットも少なからずあるため、相続財産管理人に売れない不動産を任せることのメリット・デメリットを次章で解説します。

相続財産管理人に売れない不動産を任せるメリット

相続財産管理人に売れない不動産を任せるメリットは、固定資産税の支払いや不動産の管理責任がなくなり安心できることです。先述のとおり、固定資産税の支払いは不動産の相続放棄によって不要となり、相続財産管理人による不動産の管理が開始されれば、相続人は不動産の管理責任から逃れられます。

また空き家として放置するリスクを回避できることも、相続財産管理人に売れない不動産を任せるメリットのひとつです。たとえば、不動産の管理が行き届かず空き家として放置し続けた場合、害獣が空き家に住み着いたり建物を修繕しなかったことで倒壊したりと、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。最悪のケースでは、近隣住民や歩行者をケガさせてしまうといったトラブルに発展し、被害者から損害賠償を求められる場合もあるでしょう。

その点、相続財産管理人に売れない不動産を任せれば、トラブルに巻き込まれるリスクを避けられます。

相続財産管理人に売れない不動産を任せるデメリット

相続財産管理人に売れない不動産を任せた場合のデメリットは、依頼費用の支払いが必要になることです。相続財産管理人に売れない不動産の管理を任せる場合、相続財産から報酬を支払うのが原則です。報酬は選定する相続財産管理人によって異なりますが、一般的な相場は1カ月で数万円とされています。

場合によっては、相続財産管理人へ不動産の管理を依頼する際に100万円以上の費用が請求されるケースもあります。たとえば、相続財産管理人に対する月々の報酬を支払えない可能性がある場合です。その場合、家庭裁判所から100万円以上の予納金を求められることもあります。また裁判所へ申し立てを行う際には、次に挙げる費用が発生します。

• 収入印紙代：800円分
• 連絡用の郵便切手代
• 官報公告料：5,075円

※出典：裁判所「相続財産清算人の選任」

郵便切手代は、申し立て先の家庭裁判所によって価格が異なります。官報公告料は家庭裁判所から支払いの指示を受けてから納める流れです。このように相続財産管理人に売れない不動産を任せた場合、依頼費用の他にも上記に挙げた費用が発生することを理解しておきましょう。

相続財産管理人に不動産を任せるか決めるポイント

家の外観

相続財産管理人を選定する前に、不動産の相続放棄に悩む方もいるでしょう。しかし、相続を放棄できるタイムリミットは相続開始を知った日から3カ月以内と定められており、期限内に必要な手続きをしなければ相続を放棄できなくなるため注意が必要です。

以下で挙げるポイントを参考にしながら、不動産を相続して管理を相続財産管理人に任せるのか決めるとよいでしょう。

考慮したい主なポイントとして、以下のポイントが挙げられます。

• 他に不動産を相続する人がいるか
• 不動産の相続を放棄しても管理責任が残るか
• 不動産の所有権は発生するか

これらのポイントを考慮することで、相続財産管理人を選任するべきか判断しやすくなるでしょう。

相続放棄しても他の相続人がいる場合は選任不要

相続財産管理人の選定が不要なケースとして、複数の相続人がいる場合が挙げられます。自分以外に不動産を相続する人がいる場合、管理責任はその人が負うことになるためです。

相続人が自分一人の場合は、不動産の相続を放棄しても他に相続人がいないため自分が管理責任を負わなければなりません。そのため、不動産の管理責任から逃れたい場合は自ら相続財産管理人の選定が必要です。

しかし複数の相続人が存在する場合、自分が相続を放棄しても他に不動産を相続する人がいれば管理責任から逃れられるため、相続財産管理人を選定する必要はありません。不動産の相続を放棄したい場合は、不動産を相続したい人がいるか確認してから相続財産管理人の選定を検討しましょう。

相続放棄後に不動産の管理責任が残る場合は検討したほうがよい

相続を放棄しても不動産の管理責任があるなら、相続財産管理人の選定を検討します。自分以外に相続人がいない場合、相続を放棄しても不動産の所有権は被相続人の名義で残っているため、遺族が管理責任を負わなければなりません。

相続放棄後、すぐに相続財産管理人を選定しましょう。不動産の管理が開始されれば管理責任から逃れられます。また空き家を放置することで近隣住民とのトラブルが起きた場合の対応からも開放されるでしょう。

土地の相続放棄ができないケースも！放棄以外に負担を回避する方法はある？

土地を相続しない方法のひとつが相続放棄です。しかし、すべての遺産を相続しない手続きであり……

マンションの相続放棄の手順や注意点

マンションの相続は、相続放棄をすれば回避できます。 ただし、相続放棄には期限があったり、……

不動産の所有権ではなく、共有部分なら選任不要

相続した不動産の所有権を複数の相続人で分けた場合は、相続財産管理人を選定する必要はありません。同一の不動産の所有者が複数人いる場合、共有持分を決めて相続する全員で管理していきます。共有持分とは、複数の共有名義で登記されている不動産の所有権の割合です。たとえば、亡くなった親から2人以上の子どもが同一の不動産を相続した場合、それぞれの共有持分は2分の1となります。この場合、共有持分を放棄すれば不動産の管理責任は他の相続人が負うことになるため、相続財産管理人の選任は不要です。

また、共有持分を放棄する際に法的な書類を提出する必要はなく、他の相続人に「共有持分を放棄する」と伝えるだけで手続きは完了します。ただし、登記上では所有者に自分の名義が残るため、郵便局の内容証明サービスを利用して相続放棄に関する文書を作成しておくとよいでしょう。

相続財産管理人を決定するまでの流れ

相続財産管理人の選定が必要になった場合の流れは、以下のとおりです。

1. 相続財産管理人の申し立て
2. 家庭裁判所が相続財産管理人を選定

それぞれの流れや提出が求められる必要書類などについて解説します。

流れ1. 相続財産管理人の申し立て

相続財産管理人を選定するためには、まず家庭裁判所に申立手続きを行います。相続財産管理人の申立手続きをできる人は、以下のとおりです。

• 被相続人にお金を貸し付けしていた人
• 被相続人と内縁関係にあった人
• 被相続人の生活をサポートしていた人
• 法定相続人に該当しない親族
• 検察官

上記に該当する人は、申立手続きに必要な書類を家庭裁判所に提出する必要があります。申立手続きに必要な書類は以下の4点です。

• 相続財産管理人の選任申立書
• 戸籍謄本（被相続人本人、被相続人の両親、死亡している親族など）
• 財産内容を証明できる書類
• 被相続人の住民票附票または戸籍附票

戸籍謄本は被相続人本人だけでなく、被相続人の両親の出生から死亡までが分かるものを用意します。被相続人の子どもや兄弟姉妹、甥・姪、直系の親族などに死亡している人がいる場合は、該当する人の出生から死亡までが記録された戸籍謄本が必要です。

申立手続きは司法書士や弁護士に依頼するのが一般的です。申立人が候補者を選定した場合は、候補者の住民票または戸籍附票を用意しておきましょう。

流れ2. 家庭裁判所が相続財産管理人を選定

申立手続きに必要な書類の提出後は、家庭裁判所によって相続財産管理人が選定されます。相続財産管理人が選定されるまでの具体的な流れは以下のとおりです。

1. 申し立てが受理される
2. 相続財産管理人を選定するための審問が行われる
3. 審理を経て、相続財産管理人が決定する

家庭裁判所で選定の必要性が認められれば、相続財産管理人が選定されます。選定後、申立人に選定された相続財産管理人の氏名・住所が記載された審判書が届くという流れです。

相続財産管理人の手続きは専門家に任せるのがおすすめ

相続財産管理人の申立手続きは、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することがおすすめです。相続財産管理人の申立手続きは自分で行うことも可能ですが、用意する書類の種類が多く、法的な手続きに慣れていない人が行うと余計な労力や手間がかかります。また必要書類に不備があれば、相続財産管理人の選定が遅れてしまうでしょう。

弁護士や司法書士に依頼した場合、報酬として依頼費用を支払わなければなりませんが、手続きに慣れていない人が行うよりも確実に手続きを進められます。さらに、必要な書類を用意する手間や家庭裁判所へ足を運ぶ労力・時間の節約も可能です。

相続財産管理人の申立手続きをスムーズに進めたい場合は、専門家に任せましょう。

相続財産管理人が不動産を売却するときの注意点

相続財産管理人に不動産の売却手続きを任せる場合、いくつか気をつけるべき注意点があります。主な注意点として挙げられることは、以下の3点です。

• 家庭裁判所から不動産売却の許可を得る
• 名義変更の登記手続きを行う
• 所有権移転登記手続きを行う

家庭裁判所からの許可や登記手続きが必要とされる理由を含めて、相続財産管理人が不動産を売却する際の注意点を解説します。

不動産売却の許可を得る

相続放棄後、不動産の管理を相続財産管理人に引き継いだ場合、家庭裁判所から事前に売却の許可を得ておかなければなりません。相続財産管理人が管理する不動産は相続人が存在せず、所有権の名義は被相続人のままとなっています。相続財産管理人であっても他人名義の不動産を売却できないため、家庭裁判所から売却の許可を得る必要があります。

不動産の売却許可を得る際は、不動産の売却価格と売却先である買主を家庭裁判所に明示し、許可が下りるのを待ちましょう。ただし家庭裁判所の厳しい審査を通るためには、不動産鑑定士に査定調査を依頼して、公正に売却価格を決めることが大切です。家庭裁判所から売却許可を得てから、買主との売買契約を締結できます。

名義変更の登記

不動産の名義変更は売買契約後に手続きするのが一般的ですが、相続財産管理人が不動産を売却する場合は異なる方法で登記が行われます。

一般的な不動産の売却時は売主から買主へ所有権移転登記の手続きを進められます。一方、相続財産管理人が不動産を売却する際は所有権を持つ被相続人はすでに他界しており、売主として売買契約を交わすことができません。そのため、不動産は一時的に相続財産法人へ登記される必要があります。

売却後は買主への所有権移転登記が必要

相続財産法人への登記手続きが完了すれば、相続財産管理人による不動産の売買契約が可能です。相続財産管理人が不動産を売却する方法は大きく分けて、競売と任意売却の2つがあります。

競売とは、不動産を売却して現金化する資金調達方法のひとつです。競売は被相続人の借金返済に充てる資金を調達する必要がある場合に用いられます。

任意売却とは、不動産を競売にかけるよりも短期間で高値売却する方法です。

不動産の売却後は所有権移転登記の手続きを行い、相続財産法人の名義を買主へ変更しましょう。所有権移転登記の手続きが済めば、相続財産管理人による不動産売却は完了です。

所有権移転登記の費用相場を紹介！安く済ませる方法はある？

不動産登記記録に記載された内容に変更が生じた場合は、必要書類を用意し法務局に申請書ととも……

売れない土地の条件とは？

家の模型とお金

相続財産管理人に不動産の管理を依頼しても、土地の条件次第では売れ残る可能性があります。相続放棄する不動産が売れない土地だった場合は、売却相場より売り出し価格を低く設定する必要性が出てきます。

たとえば土地の条件が悪い、土壌汚染のおそれがある、隣地との境界が確定していないといった土地の場合、売却するのは難しいかもしれません。ここでは、土地が売れない理由について詳しく解説します。

土地の条件が悪い

条件が悪い土地は売却が難しいとされています。土地を購入する目的は人それぞれ異なりますが、家の建築や駐車場を整備するために購入するケースが多いです。しかし土地に大きな凹凸や不要なものがあると整備をする工事が必要になり、余計な費用がかかるため購入希望者が見つかりません。条件が悪い土地の例は、以下のとおりです。

• 面積が狭く、利用しづらい形状をしている
• 道路よりも低い位置にある
• 道路に面していない場所にある
• 水道・ガス・下水などの管を引き込めない状態にある
• 急な傾斜や段差がある
• 騒音や異臭の原因となる環境下にある
• 地中にコンクリートガラなどの障害物が埋まっている

上記のように条件の悪い土地は、売却相場と同じ売り出し価格にしても売れ残る可能性が高まります。確実に土地を売りたいなら、売却相場よりも価格を下げて売り出すことが必要です。売り出し価格を設定する際は不動産鑑定士の査定結果はもちろん、土地の条件に合わせて購入希望者が購入を検討しやすくなるように調整しましょう。

土壌汚染の可能性がある

土壌汚染の可能性があるかどうかも、土地の売買に重要なポイントのひとつです。2003年に土壌汚染対策法が施行され、人体に被害を及ぼすおそれのある特定有害物質が含まれている土地はそのまま売り出せないようになりました。土壌汚染対策法第2条によると、特定有害物質を「鉛やヒ素など、政令で定めている物質」と定義しています。（※1）

特定有害物質が地表や地中に存在が認められた場合、土壌汚染調査を実施して土壌汚染の事実がないことを証明しなければ土地を売却できません。土壌汚染調査で汚染が確認された場合は、特定有害物質によって汚染された土をすべて除去すれば売却が可能です。ただし、土壌汚染調査は売却するすべての土地で必須とされるわけではありません。あくまでも土壌汚染の可能性が高い土地のみ対象となります。

土壌汚染対策法第6条によると、土壌汚染の可能性が高い土地とは、都道府県知事が要措置区域に指定している土地が該当します。（※2）

※1～2 出典：e-Gov法令検索「土壌汚染対策法」

土地の境界が不確定である

境界が不確定の土地は売れない可能性が高まります。土地の境界とは、隣地と所有する土地の境目のことです。土地の境界が確定していないことで、隣地の所有者との間でトラブルが起こる可能性が高まります。近隣住民とのトラブルがある土地を欲しがる購入希望者はほとんどいないため、売り出しても売れ残ってしまうでしょう。また不動産会社の中には、境界が不確定な土地は仲介しないという会社もあります。

相続財産管理人が売却する土地が隣地との境界が確定していない場合は境界確定を行い、隣地の所有者と土地の境界を共有してから売却することが大切です。土地の境界を調べたい場合は、土地家屋調査士や測量士に依頼するとよいでしょう。

境界確定は、土地の所有者が納得しなければ成立しません。そのため境界確定をすることで隣地の所有者が不利になる場合、土地の境界を決定する際に立ち会いを拒否されるケースもあります。境界確定後は耐久性の高い素材を使用した境界標を見えやすい位置に設置して、誰が見ても境界が分かるようにしておきましょう。

【境界トラブルを防ぐ】事例と対策、売却方法まで紹介

境界トラブルにはさまざまな事例があり、いつ自分が当事者になっても不思議ではありません。大……

相続財産管理人の不動産売却は大変！今からできる生前対策とは

相続財産管理人に相続放棄した不動産の売却を依頼する場合、相続財産管理人を選任するための申し立てに必要な書類を用意したり、不動産売却の許可を得たりと手間や時間がかかります。すべての準備や手続きを遺族がする場合、大きな負担となります。不動産を所有している方は、以下で解説する生前対策の方法を参考に、今からできることを少しずつ始めておきましょう。

生前に売却しておく

相続財産管理人による不動産売却の手間をなくすなら、生前のうちに売却しておくのもひとつの方法です。不動産を売却すれば資産を現金化できるため、その資金をもとに相続対策を行うことも可能です。

たとえば、贈与税は年間で110万円を超えた場合に発生するため、毎年110万円ずつ配偶者や子ども、孫に贈与すれば相続対策になるでしょう。子どもや孫が家を購入する際の資金に充てた場合は非課税となります。

子どもや孫の教育資金を贈与した場合は、1,500万円を超えなければ贈与税は発生しません。ただし受取人が30歳を迎えるまでに資金を使わないと、贈与税が生じるため注意が必要です。また家の修繕やリフォームの資金に現金を使うことで、相続時の資産を減らせるため相続税を軽減できます。

土地活用について話し合う

不動産を売却する以外に有効な手段として、土地を活用する方法があります。土地活用をすれば収入を得られるため、固定資産税の支払いに充てることもできます。土地活用の主な例は、以下のとおりです。

• 駐車場として貸し出す
• 賃貸物件を経営して家賃収入を得る
• 事業用の定期借地にする

駐車場に整備して車の所有者に貸し出せば、土地を有効活用できます。その他にも既存の家を賃貸物件として貸し出す、一戸建ての家を建ててオーナーになれば家賃収入を得るといったことも可能です。立地のよい土地は事業用の定期借地として貸し出すこともでき、契約が成立すれば10年以上に渡って安定した収入を得られるでしょう。

生前贈与する

生前対策として、生前贈与する人もいます。生前贈与とは、資産の所有者が生きている間に配偶者や子どもなどへ相続することです。生前贈与は相続財産を減らせる、所有する資産を思いどおりに贈与できる、生前贈与の特例を受けられるといったメリットがあります。

土地や不動産を生前贈与した場合、以下の特例が適用されます。

• 夫婦間の居住用不動産の贈与
• 住宅取得等資金の贈与

夫婦間の居住用不動産の贈与とは、20年以上の婚姻関係にある配偶者に居住用不動産や取得資金を贈与した場合、2,000万円の配偶者控除を受けられる特例です。（※1）住宅取得等資金の贈与とは、2023年12月31日までに住宅取得資金の贈与を受けた場合、基礎控除以外に非課税限度額が設けられる特例です。（※2）

※1 出典：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

※2 出典：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

【状況別】家は生前贈与と相続、どちらが得？時期を決める3つのポイント

住宅を生前贈与するか相続するか、子どもや自分にとってはどちらが最善なのでしょうか。本記事……

不動産の相続はプロに相談するとよい

不動産の相続に関する悩みや疑問がある場合や、誰に相談すればよいのか迷っている場合は、司法書士に相談することをおすすめします。不動産相続の手続きは自分で行うことも可能ですが、書類の不備や手続きの遅れによってスムーズに相続できないおそれがあります。

その点、相続に関する実績が豊富な司法書士に依頼すれば、相続人の状況に合わせた提案が可能です。相続手続きに詳しい司法書士なら遺産相続の手続きはもちろん、生前の相続対策や相続財産管理人の申し立てに必要な書類の準備、手続きなどを任せられます。相続の手続きや生前対策を確実に進める場合は、不動産の相続に強い司法書士に依頼しましょう。

不動産相続についての相談はどこにすればよい？ケース別の相談先やポイントを詳しく解説

相続の手続きは複雑で手間がかかりますが、専門家に相談することで相続人の負担を減らすことが……

不動産や土地の売却・土地活用なら一括査定サービスを利用しよう

不動産や土地の売却・土地活用を検討するなら、不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。

リビンマッチは不動産や土地の売却・土地活用などの要望に合わせて、複数の不動産会社へ一括で査定依頼を行えるサービスです。パソコンやスマートフォンで簡単な入力をするだけで、最大6社の不動産会社からまとめて査定結果を無料で受け取れます。不動産や土地の売却、土地活用を検討している方は、まずはリビンマッチを利用して不動産の価値を確認してみてください。