アパートの売却価格の相場を調べる方法は？算出方法や価格アップのポイントも解説

アパートの売却を検討しているなら、事前に売却相場を把握する必要があります。売却相場を知っておくことで、適切な価格で売り出せるようになり、買主も見つけやすくなるでしょう。

本記事では、アパートの売却相場の調べ方や売却する流れ、査定価格の算出方法などについて解説します。アパートをなるべく高く売却するポイントについても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

アパートの売却相場の動向は？

アパートの売却価格は、アパートの状態や間取り、部屋数、立地、築年数などの条件によって大きく異なります。また世界情勢や金融状況、周囲の都市開発によっても変動するため、売却のタイミングを見極めることが大切です。

公益財団法人不動産流通推進センターの「指定流通機構の物件動向（令和5年6月）」によると、既存マンション（共同住宅）の売却価格は前年同月比で6.95％上昇、m²単価は6.19％上昇しており、ともに37カ月連続してプラスとなっています。（※）

なお、全国的に見ても価格は上昇傾向で、首都圏・中部圏・中国地方は顕著に右肩上がりになっています。特に首都圏の共同住宅の売却価格は大幅に上昇していて、2022年6月から2023年6月の1年間で約422万円上がっています。

ただし、今後も同じように売却価格が上昇していく保証はありません。タイミングを逃さずに売却するためには、アパートの物件動向についてこまめにチェックしていく必要があります。

※出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向」

アパートを売却する流れとは？

商談の風景

アパートの売却は、以下のような流れで進めていきます。

1. アパートの売却相場を把握する
2. 不動産会社に査定してもらう
3. アパートの入居者への対応を決める
4. 不動産会社と契約をする
5. 販売活動を始める
6. 買主と売買契約を結ぶ
7. アパートの引き渡しをする

アパートを売却する流れを知っておくことで、打ち合わせや手続きを円滑に進めやすくなります。それぞれの流れについて詳しく見ていきましょう。

アパート一棟を売却するには？ 売り時や売却相場を求める方法・不動産会社選びのポイントなどについて解説

本記事では、アパート一棟の売り時の見極め方や売却相場を求める方法、高く売却する方法などに……

流れ1. アパートの売却相場を把握する

まずはアパートの売却相場を確認しましょう。不動産のポータルサイトや不動産取引情報提供サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで、売り出したいアパートと、条件が類似したアパートの売却価格を確認することで売却相場を確認可能です。確認方法については後述します。

アパートの売却相場を把握しておくことで、不動産会社の査定が適正価格かどうかを判断しやすくなるでしょう。

流れ2. 不動産会社に査定してもらう

アパートの売却相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格だけではなく、内訳やそれぞれの条件にもしっかり目を通すことが重要です。他社と比べて査定価格が安すぎる場合は、「手数料が含まれていない」「販売活動が限定的」といったケースも考えられるため、詳細までしっかりとチェックしましょう。不明点などがあれば不動産会社の担当者にしっかりと確認をしてください。その際に丁寧で分かりやすい対応をしてくれるかどうかも、依頼する不動産会社を選ぶときのポイントです。

流れ3. アパートの入居者への対応を決める

アパートを売却するにあたって、現在の入居者への対応をどうするか決める必要があります。入居者がいる状態で売却することも可能で、新しく入居者を確保する手間やコストがかからないことから売却価格は高くなりやすいです。

ただし入居率が低かったり、リノベーション工事を予定していたりする場合は、入居者に退去してもらったほうがスムーズに売却できます。入居者に立ち退いてもらう場合はトラブルを防ぐためにも、スケジュールに余裕をもって伝えるようにしましょう。

流れ4. 不動産会社と契約をする

アパートを売却する際、不動産会社に買主探しの仲介を依頼することを「媒介契約」といいます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴は次のとおりです。

※出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について（２０２２年分）」

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、売主が買主を探す個人間取引も認められているため、よりよい条件で売却しやすくなります。ただし複数の不動産会社が同じアパートを紹介できるため、不動産会社によっては積極的に販売をしないケースも多く、成約報告率も高くありません。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一社の不動産会社とのみ媒介契約を結ぶ方法です。専任の不動産会社に依頼することで、「取引成立の可能性が高くなる」「複数社とやりとりする手間が省ける」といったメリットがあります。

不動産売却を成功につなげる媒介契約の選び方

不動産を売却するときは、不動産会社と「媒介契約」を結ぶのが一般的です。媒介契約には一般媒……

流れ5. 販売活動を始める

基本的に販売活動は不動産会社が行いますが、丸投げせずに内覧前の清掃や整理整頓など、できる範囲で販売活動に参加しましょう。また、高く売却したいからといって契約を無視した行動を取らないように注意も必要です。

たとえば、専属専任媒介契約では、複数の不動産会社との契約や売主が買主を直接見つける個人間取引は認められていません。手数料を節約したいからといって、売主と買主が直接契約を結ぶ「中抜き」は契約違反行為となります。同様に、専属専任媒介契約の期間中に手数料が安い、他の不動産会社を利用するのもタブーです。

流れ6. 買主と売買契約を結ぶ

不動産売買は先着順ではないため、購入希望者が複数人いる場合には、より高い価格で購入してくれる人を選んで売買契約を結んでも問題ありません。買主が決まったら、売買契約を結び、アパートの引き渡し時期や引き渡し時の状態などのすり合わせを行います。

不要なトラブルを避けるためにも、売買契約書には次の事項を必ず記載しておきましょう。

契約時には、売買契約書の内容を正しく理解した上で締結しなければなりません。不明点は不動産会社の担当者に聞きながら、細かな部分までしっかりと確認していきましょう。

流れ7. アパートの引き渡しをする

アパートの引き渡しは、売買契約の締結から約1〜2カ月後に行われます。下記は、引き渡し当日の必要書類の一例です。

• 権利証
• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 引き渡すアパートの鍵

アパートの引き渡しは代金の決済と同時に行われることが多いため、決済に必要な書類や資金を用意する必要があります。不動産会社の案内に従って、必要なものを準備しましょう。

アパートの売却にかかる期間は？

アパート売却にかかる期間は約3〜6カ月です。アパートをできるだけ早く売却したいなら、以下に挙げるタイミングでの売り出しを検討してみましょう。

• 転職・転勤の多い3月
• 入居率が高いとき
• 地価が上昇しているとき

需要が高い時期に売り出せば、アパート売却にかかる期間を短縮できるだけでなく、売却相場よりも高い価格がつきやすいというメリットもあります。

アパートの査定価格はどう算出される？

アパートの売却について不動産会社に相談すると、まず査定価格が提示されます。査定価格とは約3カ月で成約が見込める価格のことをいい、客観的な評価に基づいて算出されます。アパートの売却では、査定価格、売り出し価格、売却価格などの種類があるため、違いを把握しておくとよいでしょう。

不動産会社から提示された査定価格や売却相場を基に、売主は売り出し価格を決めます。そのまま売却価格になるのではなく、購入希望者から値引き交渉が持ちかけられることなどを考慮して決めましょう。売却価格は成約価格とも呼ばれ、最終的に売主と買主が合意に至った価格です。つまり査定価格が5,000万円、売り出し価格が6,000万円、成約価格が4,000万円といったように、それぞれ異なります。

査定価格は、売り出し価格を決めたり売却価格が適正かを判断したりするために重要な指標です。査定価格を算出する方法は、以下の3種類があります。

• 収益還元法
• 原価積上法
• 取引事例比較法

それぞれの算出方法を詳しく見ていきましょう。

収益還元法（収益還元価格）

収益還元法は、アパートの収益性をベースに査定価格を算出する方法です。アパートにおける収益とは、将来的に生み出すであろう家賃収入を指します。具体的には、次の計算式を使って価格を求めます。

たとえば、月8万円の家賃で5部屋を貸し出しており、1年間の運用コストが1部屋あたり20万円だったとします。還元利回りを5％とした場合を計算式に当てはめてみましょう。

今後も同じような家賃収入が見込めると判断されると、査定価格は7,600万円と算出されます。アパートの還元利回りは4〜7%が目安ですが、立地、築年数、空室状況などの条件によって異なるということも認識しておきましょう。

原価積上法（積算価格）

積算価格は、土地と建物を別々に評価して、評価額を合算したものです。その算出方法は原価積上法と呼ばれていて、金融機関の担保評価などで用いられます。積算価格は、次の計算式で算出できます。

土地の価格は、固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格などから求めることが可能です。

たとえば、路線価が20万円（/m²）の整形地で、200m²の土地価格は4,000万円です。建物の価格は、構造、築年数、延べ床面積などで変わってきます。計算式は以下のとおりです。

【建物の条件】

• 構造：木造
• 木造の新築単価：15万円（/m²）
• 法定耐用年数：22年
• 築年数：11年
• 延べ床面積：100m²

【計算式】

上記のアパートでは土地の価格が4,000万円、建物の価格が750万円で、積算価格は4,750万円となります。

取引事例比較法（取引事例価格）

取引事例比較法では、立地や築年数などが似ている物件の取引事例を参考に価格を算出します。

たとえば上記の表の取引事例があった場合、アパートCの査定価格を求める計算式は次のとおりです。

取引事例価格は1m²あたり80万円となるため、75m²のアパートCの査定価格は6,000万円です。取引事例比較法は参考となるデータが多いほど、正確な価格が算出しやすくなります。

アパートの売却相場を自分で調べる方法

家の模型

アパートを売却する際には、近隣や条件の近いアパートの売却相場を調べておくことも大切です。「査定価格が適正か」を個人で判断することは難しいですが、おおよその売却相場であれば簡単に調べることが可能です。

ここからは、アパートの売却相場を自分で調べる具体的な方法を解説します。

【簡単】家の資産価値の調べ方と計算方法｜10年後の価値は新築の50％？

すぐできる家の価値の調べ方や計算方法、データをもとに3000万の家を購入した場合の10年……

不動産ポータルサイトの情報をチェックする

周辺地域で売り出されているアパート情報は、不動産ポータルサイトから確認できます。掲載されている情報は不動産会社によって異なるため、物件数が豊富で検索しやすいWebサイトを利用するのがおすすめです。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」を使う

「レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）」は、売却価格を基にした不動産取引情報サイトです。国土交通大臣指定の不動産流通機構によって管理・運営されており、取引の成約情報が無料で閲覧できます。

賃貸物件情報は掲載されておらず、売買物件情報のみが提供対象のため、アパート売却で必要な情報をピンポイントで収集できることが特長です。地域、間取り、築年数といった基本的な条件に加えて、売却時期や売却価格など過去の取引事例が検索できます。

※参考：不動産流通機構「REINS Market Information」

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方

レインズ・マーケット・インフォメーションでは、次の流れでさまざまなアパートの売却価格を検索できます。

1. レインズ・マーケット・インフォメーションのトップページにアクセスする
2. 取引情報検索からマンションの項目に調べたい「都道府県」「地域」を入力する
3. 検索ボタンをクリックする
4. 必要に応じて追加検索条件を入力する
5. 取引情報一覧で詳細を確認する

追加検索条件では、地域詳細、沿線、最寄り駅、駅からの距離、価格などの情報を入力できます。取引情報一覧では各アパートの詳細が確認できますが、個人情報保護の観点から所在地の番地までは掲載されていません。

「土地総合情報システム」で調べる

「土地総合情報システム」は、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格が検索できるサイトです。国土交通省が運営しており、過去5年間の売却価格を閲覧できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは直近1年間の事例のみであることに対し、土地総合情報システムはより長い期間の売却情報が調べられます。

ただし、掲載されている物件数はレインズ・マーケット・インフォメーションより少ない傾向にあり、エリアによっては取引事例が数件しかないケースもあります。取引事例が十分ではないと、正確な売却相場を把握できない可能性があるため注意しましょう。

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

土地総合情報システムの使い方

土地総合情報システムでは、次の流れでアパートの売却価格を検索します。

1. 土地総合情報システムのトップページにアクセスする
2. 不動産取引価格情報検索ボタンをクリックする
3. 取引時期を指定する
4. 種類を選ぶで「中古マンション等」を選択する
5. 任意の地域を選択する
6. この条件で検索ボタンをクリックする
7. 取引情報一覧で物件の詳細を確認する

取引情報一覧では、大まかな所在地、最寄り駅、取引総額、間取り、建築年などが確認できます。一覧表示されたものを絞り込み検索も可能です。たとえば、建物の構造を「木造」「軽量鉄骨造」で絞り込むことで、アパートの取引情報をピックアップできます。

アパートをなるべく高く売却するポイント

一般的な戸建て物件は、立地や築年数、建物の構造によっておおよその売却価格が決まるため、売主ができることは多くありません。一方、物件の収益性が重視されるアパート売却では、少し工夫するだけで売却価格を上げることが可能です。

ここからは、アパートをなるべく高く売却するポイントを解説します。

賃貸物件として価値を高めておく

賃貸物件として利用できるよう、アパートの価値を高めて置くことで売却価格は上がりやすいでしょう。具体的には、次の対策が有効です。

• できるだけ満室の状態をキープする
• 家賃をむやみに下げない
• 購入希望者の内覧前に清掃をする
• 入居者とのトラブルは解消しておく

空室率の高いアパートは買主が見つかりにくいため、できるだけ満室の状態を維持できるように心がけましょう。ただし、入居者数を確保するために家賃を大幅に下げてしまうと収益性の低下につながり、アパートの売却価格にも悪影響を及ぼします。劣化しやすい水回りをリフォームする、一定期間のみ家賃が無料になるフリーレント特典を付けるなど、家賃を下げずに入居者をキープする方法を検討することが大切です。

また、アパートの購入希望者が内覧をする前に部屋や共用部分の掃除をするだけでも、印象がよくなります。現在の入居者が家賃滞納などの問題を抱えている場合は、売却前に解消しておくことで、トラブルに発展する可能性を軽減でき買主が見つかりやすくなるでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

アパート売却では、不動産会社選びが何より重要です。個人である程度の売却相場は把握できても、納得のいく売却価格で売るためには、不動産に関する専門的な知識やノウハウが不可欠です。信頼できる不動産会社を選ぶためには、次の4つのポイントに注目しましょう。

• アパートの売却実績が多い
• 売却戦略の質が高い
• 査定価格の根拠に納得できる
• 担当者の人柄がよい・対応が丁寧である

これらのポイントを意識することで、数ある不動産会社の中からよりよい会社が選べます。

アパートの売却実績が多い

アパートを高く売るためには、市場の状況や経済情勢などに合った売り方をしなければなりません。不動産会社によっても得意分野や強みは異なるため、まずはアパート売却の実績が豊富にあるかを確認しましょう。

アパートの売却実績が多い不動産会社が見つかったら、さらに絞り込みを行います。売却予定のアパートに似た規模、立地、価格帯の取り扱いが多い不動産会社を選ぶとスムーズに売却できる可能性が高まります。

売却戦略の質が高い

アパートをマニュアルどおりに売るのか、それとも売り出すアパートに適した売り方で高額売却を目指すのか、不動産会社によって戦略は異なります。アパート売却では、売り出し期間が長いほど売却価格は低下する傾向にあるため、質の高い戦略でスピーディーにアプローチすることが重要です。

不動産会社を選ぶときは、プロモーション方法・契約方法・検査の有無など、どれだけ細かい内容を考えてくれているかをチェックしましょう。また定期的な進捗報告と戦略の見直しを実施する不動産会社のほうが、成約率は上がります。

査定価格の根拠に納得できる

同じ方法で算出した場合でも、不動産会社によって査定価格は異なります。売主としては、もっとも高い価格を提示した不動産会社に依頼したくなりますが、根拠に納得した上で契約を結ぶことが大切です。

たとえば、査定価格を売却相場よりも高すぎる価格で設定したために半年以上売れず、大幅に値下げをしてようやく成約したといったケースもあります。「他社と比べて査定価格が不自然に高い」「自分自身で調べた売却相場とかけ離れている」といった場合は、根拠や理由を不動産会社に確認しましょう。

担当者の人柄がよい・対応が丁寧である

不動産会社だけでなく、担当者の人柄も重要な判断基準のひとつです。レスポンスの早さや対応の丁寧さなどを通じて、本当に信頼できる相手なのかを確認しましょう。

アパート売却は、高い価格で売却することも大切ですが、売主・買主双方が納得できる取引であることが大前提です。不動産会社の担当者は、売主・買主双方の要望を過不足なく把握して、調整する役割を担っています。気軽に相談ができ、中立的な立場で的確なアドバイスをしてくれる担当者であれば、スムーズにアパートの売却を実現できるでしょう。

不動産の一括査定サービスを利用する

アパート売却では、複数の不動産会社の査定価格を比較し、よりよい条件の不動産会社を選びましょう。不動産会社への依頼は、大きく2つの方法があります。

• 不動産会社に個別で査定を依頼する
• 不動産の一括査定サービスを利用する

一括査定サービスを利用することで、個別にやりとりをする手間が省けて、複数の不動産会社に効率よく査定依頼を行えます。

複数社から査定の連絡が届くので、査定結果を比較検討しつつ、実績や担当者の対応などから信頼できる不動産会社を絞り込んでいきましょう。

【体験談】不動産の一括査定をやってみた｜利用者の感想を忖度なしで紹介します！

不動産の一括査定サイトを利用して、売却が上手くいった人もいれば、利用したことを後悔する人……

アパート売却を検討しているならリビンマッチの利用がおすすめ

ここまでアパートの売却相場を調べる方法やできるだけ高く売却するポイントなどを紹介してきました。

アパートを売却するならまずは売却相場を把握し、不動産会社に査定を依頼することが大切です。査定を依頼する際は、リビンマッチを利用するのがおすすめです。リビンマッチではインターネット上で売却したいアパートの情報などを入力するだけで、最大6社の不動産会社に一括査定の依頼ができます。

また、リビンマッチには全国から多数の不動産会社が加盟をしています。大手不動産会社から地域密着型の不動産会社までさまざまな不動産会社の査定結果を幅広く比較可能です。アパート売却の実績が豊富な会社や独自の販売戦略を展開している会社など、自身の希望や条件に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。すべて無料で利用できるので、まずはお気軽にお試しください。