8,000万円の土地を売却する際に必要な税金とは？計算方法やシミュレーション・使える控除を分かりやすく解説

8,000万円の土地を売却する際は、さまざまな税金がかかります。税金の中には売却時に工夫すると税額を抑えられるものもあります。土地の売却益には大きな税金が課せられる場合もあるので、計算方法を把握し節税方法を知っておくことが重要です。

本記事では8,000万円の土地を売却する際に、どのような税金が必要となるのか、税額を計算する流れ、利用できる特別控除などについて解説します。8,000万円の土地をできるだけお得に売却するポイントもあわせてご紹介しているので、参考にしてください。

8,000万円で土地を売却した際に必要な税金

電卓

8,000万円で土地を売却する場合、いくつかの税金の支払いが必要です。どのような税金がかかるのか、税額などを解説します。

土地を売却する場合は名義変更の手続きが必要となり、登録免許税が発生します。また、売買契約の手続きには印紙税が必要です。土地の売却によって利益が発生するなら、所得税や住民税も支払わなくてはなりません。所得税と住民税については、土地の所有期間が5年を超えるか、超えないかによって税額が変わります。

次項より印紙税・登録免許税・所得税・住民税について、それぞれ詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは契約書や証書といった、文書に課税される税金を指します。不動産に関する取引において、印紙の貼りつけが必要となる書類の例は以下のとおりです。

• 売買契約書
• 譲渡証明書
• 仲介契約書
• 抵当権設定書
• 贈与契約書

土地の売買契約書や領収書を作成する際は、印紙税の納付として書類に印紙を貼りつけなくてはなりません。印紙税の税額は土地の売却価格によって異なります。契約書に記載された金額に応じて、必要な印紙を貼りつけましょう。印紙税の税額は以下のとおりです。

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

8,000万円で土地を売却する場合、印紙税は3万円です。印紙税の負担は一般的に、売主と買主で折半されます。

登録免許税

登録免許税は土地の売買後の名義変更に支払う税金です。たとえば相続した土地の場合は、名義が被相続人のままになっているケースも多いので、名義変更が必要か確認する必要があります。登録免許税の税額の求め方は以下のとおりです。（※）

※出典：国税庁「登録免許税の税額表」

固定資産税評価額とは、固定資産税の算出の基準となる金額であり、土地の購入や売却価格とはまた違ったものです。固定資産税評価額は土地の売却価格の、約7割を目安に決められます。

土地の売却価格が8,000万円の場合、登録免許税の計算式は以下のとおりです。

8,000万円で土地を売却する際の、登録免許税の税額は22.4万円と算出できます。

所得税

所得税とは土地の譲渡所得（売却益）を含む、個人の所得に対してかけられる税金です。土地の譲渡は売却までの所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、どちらに区分されるかで所得税の税率が異なります。

短期譲渡所得とは所有期間が5年以下の土地売却時の所得であり、適用される所得税率は約30%です。長期譲渡所得とは、所有期間が5年を超える土地売却時の所得で、所得税率が約15%と半分に下がります。相続した土地の場合は、被相続人の所有期間がそのまま引き継がれるので所有期間が5年超とみなされるケースが多いです。以下に所有期間と所得税率の関係をまとめました。

※出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

※出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

また所得税の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得は土地の売却価格から、取得時や売却時にかかった費用を差し引いて計算します。詳しくは後述します。

例として8,000万円で土地を売却し、譲渡所得が1,000万円、所有期間が5年以下だった場合の所得税を算出してみましょう。計算式は以下のとおりです。

この場合の所得税は、約300万円です。

住民税

住民税は所得税と同じく、譲渡所得（売却益）にかかる税金です。住民税も所得税と同様に、譲渡所得が短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらに該当するかで税率が異なります。短期譲渡所得の場合の住民税率は約9％です。長期譲渡所得の場合の住民税率は約5％と、半分近くまで下がります。以下に所有期間と住民税率の関係をまとめました。

所得税の計算式は以下のとおりです。

例として8,000万円で土地を売却し、譲渡所得が1,000万円、所有期間が5年以下だった場合の、住民税の求め方は以下のとおりです。

この場合の住民税は約90万円です。

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8,000万円で土地を売却する際の所得税・住民税を計算する流れ

資料に書き込む男性

所得税と住民税の計算式は以下のとおりです。

実際の計算では譲渡所得の算出や控除が受けられるか、適用される税率などの確認作業も必要です。8,000万円で土地を売却する際の、所得税・住民税を計算する流れは以下のとおりです。

1. 譲渡所得を計算する
2. 控除できるかを確認する
3. 所有期間にあった税率をかける

それぞれの流れについて解説します。

流れ1.譲渡所得を計算する

所得税・住民税の計算には、まずは譲渡所得（売却益）を算出する必要があります。譲渡所得とは土地の売却価格から、取得時や売却時にかかった費用を差し引いた後の金額です。土地の取得時にかかった費用は取得費、売却時にかかった費用は譲渡費用と呼ばれます。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得の算出には、取得費や譲渡費用に該当するものを把握する必要があります。

取得費となるものの例は、以下のとおりです。

• 土地や建物の購入時の登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
• 立退料（借主の立ち退きのため支払った場合）
• 造成費用（土地の埋立てや土盛り、地ならしをした場合）
• 測量費（土地の取得時に支払った場合）
• 訴訟費用（所有権を確保するため必要だった場合）

譲渡費用となるものの例は、以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 立ち退き料（貸家を売却するため、借家人に支払った場合）
• 建物の取壊し費用・損失額（土地売却のために建物を取り壊した場合）
• 違約金（有利な条件で売るため、すでに締結していた売買契約を解除した場合）
• 名義書換料（借地権を売るため、地主の承諾をもらった場合）

上記に記載のないものでも土地の取得や譲渡に直接かかった費用は、譲渡所得から差し引かれます。

流れ2.控除できるかを確認する

譲渡所得には、特別控除の特例が設けられています。譲渡所得を計算する際は節税を考えて受けられる控除がないかの確認が必要です。特例控除が適用される場合は、譲渡所得から控除額を差し引けるので譲渡所得額が小さくなります。結果として課せられる所得税・住民税の税額が小さくなります。

主な特別控除は以下のとおりです。

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合：3,000万円の特別控除（※1）
• 相続財産を譲渡した場合：相続税額のうち一定金額を取得費に加算可能（※2）

特別控除の特例は同時に複数のものが適用されますが、その年の譲渡益全体で合計5,000万円が上限となります。

※1出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

※2出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

流れ3.所有期間にあった税率をかける

所得税と住民税の税率は、前述したように土地の取得から売却までの所有期間によって変わることが特徴です。所有期間が5年以下の場合の所得は、短期譲渡所得と呼ばれます。5年を超える場合は長期譲渡所得と呼ばれます。所有期間に応じた所得税・住民税の税率は以下のとおりです。

確定申告の際には所得税とあわせて、復興特別所得税を納付しなくてはなりません。復興特別所得税は原則として基準所得税額の2.1%です。基準所得税とは所得税額から税額控除額を差し引いたものをいいます。

所得税と住民税の平均的な税率は、所有期間が5年以下であれば約20%（19.8%）、5年超えであれば約10%（10.15%）です。所有期間に応じた平均的な税率、所得税率、住民税率は以下のとおりです。

土地の所有期間については売却した日が基準となるのではなく、土地を取得した日から売却した年の1月1日までの年数を計算します。たとえば、2018年4月1日に取得した土地を、2023年4月1日に売却した場合、2018年4月1日から2023年1月1日までが所有期間です。所有期間は4年8カ月となり、5年以下に該当します。

また土地の所有期間が10年超であり、かつ家を建てて住んでいた場合は軽減税率が適用可能です。軽減税率では所得税率が10.21%、住民税率4%となり、譲渡所得の6,000万円までの部分に受けられます。（※）

※出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

土地を8,000万円で売却した際に使える特例控除

前述したとおり、土地売却でかかる税金は特例によって特別控除を受けられる場合があります。控除が適用されれば節税でき、手元に残る金額を増やせるでしょう。特別控除の例としては以下に挙げるものがあります。

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• その他の特例

それぞれの特別控除について、内容や計算方法を解説します。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続した家を売却する際に一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特別控除です。

本控除が適用される場合の、譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得が3,000万円未満であり、3,000万円の特別控除が適用されれば、税金を実質的に非課税にできます。

本控除が適用されるための、一定の要件は以下のとおりです。

• 相続開始の直前において、被相続人が居住していた
• 1981年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいない

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」について詳しくは、国税庁のWebサイトを参考にしてください。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、土地の取得にかかった相続税について、取得費への加算が認められる特例のことです。譲渡所得の計算において、相続税を取得費に含められれば譲渡所得の金額が小さくなり、結果として税額を減らせます。

本特例が適用される場合の、譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

本特例が適用されるための要件は以下のとおりです。

• 相続や遺贈により取得した土地である
• 財産取得時に相続税が課税されている
• 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後、3年を経過するまでに譲渡している

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」について詳しくは、国税庁のWebサイトを参考にしてください。

※出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

その他の特例

前述した2つの特例だけでなく、土地の売却時に適用される特例はいくつかあります。たとえば「マイホームを売ったときの特例」は住んでいた土地を売る場合に受けられ、所有期間に関係なく譲渡所得から、最高3,000万円までの控除を受けられます。（※1）

「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」では、2009年1月1日から、2010年12月31日までに取得した土地に関して、譲渡所得から1,000万円の控除を受けられます。（※2）

大切な土地を売却する際は、少しでも手元に残る金額を増やすために利用できる特別控除の特例がないか、確認しておきましょう。

※1出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

※2出典：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

【状況別】8,000万円の土地を売却した場合における税金のシミュレーション

8,000万円の土地を売却した場合の税金について、以下のケースを例として詳しく解説します。

• 土地の所有期間が5年以下のケース
• 土地の所有期間が5年超のケース
• 3,000万円特別控除が適用されるケース
• 1,000万円特別控除が適用されるケース

それぞれのケースについて、以下の前提条件でシミュレーションをしていきましょう。

• 土地の取得価格：3,500万円
• 取得費（土地の取得に直接かかった諸費用）：300万円
• 譲渡費用（土地の売却に直接かかった諸費用）：200万円

土地の所有期間が5年以下のケース

所有期間が5年以下の8,000万円の土地を売却する場合に、税金を計算する流れは以下のとおりです。

まずは土地売却の譲渡所得を計算します。

譲渡所得は4,000万円です。土地の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は短期譲渡所得となるので、所得税・住民税をあわせた税率として39.63%が課せられます。所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

8,000万円の土地を売却する際、土地の所有期間が5年以下だと、所得税・住民税の税額は1,585万2,000円です。

土地の所有期間が5年を超えるケース

所有期間が5年超えの8,000万円の土地を売却する場合、税金を計算する流れは以下のとおりです。

まずは土地売却の譲渡所得を計算します。

譲渡所得は4,000万円です。土地の所有期間が5年を超える場合、譲渡所得は長期譲渡所得となるので、所得税・住民税をあわせた税率として20.315%が課せられます。

所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

8,000万円の土地を売却する際、土地の所有期間が5年を超えていると、所得税・住民税の税額は812万6,000円です。

3,000万円特別控除が適用されるケース

8,000万円の土地を売却し、3,000万円の特別控除が適用される場合の税金は以下のとおりです。

まずは土地売却の譲渡所得を計算します。

譲渡所得は1,000万円です。特別控除が適用される場合も同じく、短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらになるのかで、所得税・住民税の税額が異なります。

短期譲渡所得の場合における所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

長期譲渡所得の場合における所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

8,000万円の土地を売却する際に、3,000万円の特別控除が適用されるなら、所得税・住民税の税額は、短期譲渡所得の場合には396万3,000円、長期譲渡所得の場合には203万1,500円です。

1,000万円特別控除が適用されるケース

8,000万円の土地を売却し、1,000万円の特別控除が適用される場合の税金は以下のとおりです。

まずは土地売却の譲渡所得を計算します。

譲渡所得は3,000万円です。特別控除が適用される場合も同じく、短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらかによって所得税・住民税の税額が異なります。

短期譲渡所得の場合における所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

長期譲渡所得の場合における所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

8,000万円の土地を売却する際に、1,000万円の特別控除が適用されるなら、所得税・住民税の税額は、短期譲渡所得の場合には1,188万9,000円、長期譲渡所得の場合には609万4,500円です。

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8,000万円の土地をできるだけお得に売却するポイント

8,000万円の土地をできるだけお得に売却するポイントは以下のとおりです。

• 所有期間が5年を超えてから売却する
• 特別控除を活用する
• 一括査定サービスを利用する

それぞれのポイントについて解説します。

所有期間が5年を超えてから売却する

8,000万円の土地を売却する際に、所得税と住民税を抑えるには、所有期間が5年を超えてからの売却がおすすめです。前述したとおり、土地売却の譲渡所得（売却益）にかかる所得税と住民税は所有期間によって税率が異なります。

所有期間が5年以下の土地を譲渡する場合、所得は短期譲渡所得と呼ばれ、税率は約39%です。所有期間が5年を超える土地を譲渡する場合、所得は長期譲渡所得と呼ばれ、税率は約20%です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、かかる所得税・住民税に約2倍もの差があります。もしも特に事情がないならば、土地を売る場合は所有期間が5年を超えてから売却するほうがよいでしょう。土地の売買による譲渡所得が大きいほど、所得税・住民税の税額も大きくなるので節約の効果も大きくなります。

特別控除を活用する

前述した特別控除の活用も、8,000万円の土地をお得に売却するポイントです。土地の売却において一定の要件を満たしていれば、特別控除の特例が適用され、場合によっては数千万円もの控除が受けられます。

例として所有期間が5年を超える8,000万円の土地売却について、3,000万円の特別控除を活用する場合と活用しない場合を比較してみましょう。土地の取得価格は3,500万円、取得費は300万円、譲渡費用は200万円とします。

特別控除を活用する場合の所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

特別控除を活用しない場合の所得税・住民税の税額は以下のとおりです。

特別控除を活用すると、活用しない場合と比較して約600万円もの差が生じるのが分かります。特別控除を利用する費用は必要ないので、使える控除は積極的に活用するようにしましょう。

一括査定サービスを利用する

8,000万円の土地をお得に売却するには節税も重要ですが、できるだけ高く売ることもポイントです。土地を高く売却するには、複数の不動産会社に査定依頼をし、査定結果を比較検討してみましょう。

複数の不動産会社を自力で回るのは手間や時間がかかりますが、不動産の一括査定サービスを利用すればインターネット上で情報を入力するだけで、複数社に査定依頼を行えます。

不動産会社にはそれぞれ得意不得意があり、持っている販路やノウハウなども異なります。初めから依頼をする不動産会社を一社に決めてしまわず、複数社を比べれば自分の条件や希望に適した不動産会社を見つけやすいでしょう。また複数の査定価格を比較検討することで、土地の売却相場も見えてきます。8,000万円の土地について納得できる売却をしたいなら、不動産の一括査定サービスを利用しましょう。

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まとめ

8,000万円の土地を売却する際は、印紙税や登録免許税、所得税や住民税などさまざまな税金が発生します。特に所得税と住民税については、税額が大きくなりやすいので計算方法や節税方法を知ることがポイントです。所得税や住民税の考え方を理解すれば、よりお得に土地を売却できるでしょう。

また8,000万円の土地を売却する際は、一括査定サービスの活用もおすすめです。不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、同時に最大6社の不動産会社からの査定を受けられます。インターネット環境さえあれば24時間いつでも査定依頼を行え、利用料金も必要ありません。土地の売却を検討している方は、お気軽に利用してみてください。