土地の権利書を紛失したら再発行できない？紛失した際の対処法や悪用される可能性など分かりやすく解説

土地の権利書は、土地の売却や抵当権の設定に必要となる大切な書類です。しかし、土地の権利書を紛失してしまい、必要なタイミングで見つけられず困る場合もあるかもしれません。

本記事では土地の権利書とは何か、役割や必要な場面、紛失した場合の対処法などについて解説します。土地の権利書の紛失に関するよくある質問にも回答しているので、ぜひ参考にしてください。

土地の権利書とは

説明風景

土地の権利書とは、土地の所有者としての権利を持っていることを証明できる書類のことです。土地を売却したり抵当権を設定したりする際には、土地の権利書が必要です。土地の権利書や権利証という呼び方は通称で、正式名称は「登記済証」または「登記識別情報」です。

登記済証は2004年頃まで交付されていた書類ですが、現在では登記識別情報に置き換えられています。登記済証と登記識別情報のどちらに該当するか、取得時期によって決まる点も、土地の権利書の特徴です。登記済証と登記識別情報について、詳しく解説します。

登記済証

登記済証は、不動産の登記を完了した所有者が登記所から受け取る書類で、現在は発行が廃止されています。以前は土地を取得し登記を完了した際に、所有者へ登記済証が交付されていました。現在では土地の権利書が新規発行される場合、登記済証の代わりに登記識別情報が所有者に通知されます。

登記済証は物理的な書面なのでオンラインでの登記所への提出や、登記所から土地の所有者への通知などは行われません。オンライン申請の導入により登記済証は廃止され、新しく登記識別情報の制度に置き換えられています。過去に発行された登記済証は現在でも有効で、従来どおり登記申請に利用可能です。

なお、すでに発行された登記済証を登記識別情報には変えられません。登記済証が発行されている土地を売却し、土地の買主が登記を完了した場合には、新しい所有者に対して登記識別情報が発行されます。

登記識別情報

登記識別情報とは土地の登記を完了した所有者が、登記所から通知される12桁の英数字です。現在では前述した登記済証の書面に代わって登記識別番号が発行され、土地の権利書として機能しています。登記済証ではオンライン申請ができませんが、登記識別情報を用いれば登記事項証明書の請求がオンラインでも可能です。オンラインで請求された書面は、郵送により交付されます。

登記識別情報の通知方法は、書面申請とオンライン申請で異なり、それぞれ情報保護の工夫がされている点が特徴です。書面申請の場合は登記識別情報の通知書が交付されます。通知書の登録識別情報が記載された箇所は、目隠しシールによって守られています。目隠しシールは貼り直せない仕様なので、もしも土地の所有者以外が不正に登記識別情報を見れば痕跡が残る仕組みです。

オンライン申請の場合は通知時に登記識別情報が暗号化されて、土地の所有者が事前に知らされている公開鍵を用いれば正常に閲覧できます。登記識別情報は土地の所有者のみに通知されるので、第三者に知られないよう厳重に管理しなくてはなりません。

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権利書の役割・必要な場面とは

商談の風景

土地の権利書の役割や必要な場面の例は、以下のとおりです。

• 土地・不動産を売却する
• 住宅ローンを借り換える
• 土地の相続を行う

それぞれの場面における、権利書の役割について解説します。

土地・不動産を売却する

土地自体の売却だけでなく、不動産の売却にも権利書が必要です。

土地や不動産を売却できるのは法的な所有者のみです。しかし、権利書がなければ誰が土地や不動産の所有者なのかはっきりしません。その土地や不動産に住んでいたとしても所有者であるとは限らないからです。土地の権利書があれば所有者がはっきりと分かり、売却がスムーズに進みます。

また権利書は、土地・不動産の売却に伴う所有権の移転にも必要です。土地・不動産の売却は簡単にいうと、金銭と引き換えに所有権を売主から買主に移動させる取引です。所有権を移転させるには、元々の所有者の同意を証明しなくてはならないので権利書の提示が必要といえます。

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住宅ローンを借り換える

住宅ローンを借り換える場合も、土地の権利書が必要です。住宅ローンの借り換えでは新しく住宅ローンを契約し、現状の住宅ローンを一括返済します。たとえば現状の住宅ローンと比べて、より金利が低く条件がよい住宅ローンが契約できるなら、借り換えによって経済的な負担を減らせます。

新しく住宅ローンを組む際は、金融機関が担保となる土地や不動産に対し、抵当権を設定します。土地や不動産に抵当権を設定するには、権利書が必要です。もしも権利書が見つからないなら、資格代理人による本人確認情報の提供制度や、事前通知制度、公証人による本人確認の実施といった代替手段により、住宅ローンの借り換えが可能です。ただし代替手段では手間やコストが増えるので、普段から権利書の適切な管理を心がけておきましょう。

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土地の相続を行う

土地の相続に権利書が必要となる場合もあります。通常は土地の所有者の死亡とともに、権利書の効力も失われます。土地の相続人には相続手続きの完了後、新しい権利書が発行されるので、基本的に以前の所有者（被相続人）の権利書は相続に必要ありません。ただし例外的に相続で被相続人の権利書が必要となるケースもあります。

相続登記においては権利書ではなく、住民票の除票によって所有者を確認しています。しかし、何らかの理由で住民票の除票が取得できない場合、被相続人が土地の所有者なのか確認ができません。また被相続人が住所を変更していた場合も、住民票の除票と登記上の住所が一致しないので被相続人が土地の所有者なのか確認ができません。他にも遺言書によって法定相続人以外の人に土地が譲渡される場合は、権利書による所有者の確認が必要です。

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土地の権利書を紛失したら再発行できるのか

結論から述べると、土地の権利書である登記済証や登記識別情報は再発行できません。たとえ紛失しても盗難にあっても、再発行は受けつけていないので権利書はしっかりと管理しておきましょう。

とはいえ、たとえ土地の権利書を紛失したとしても、所有権そのものを失うわけではありません。土地の売却や住宅ローンの契約などで土地の所有権を証明しなくてはならない場合に、権利書がないときは代替手段が用意されています。

権利書を紛失した際の主な対処法は、以下のとおりです。

• 事前通知制度を利用する
• 公証人に認証をしてもらう
• 本人確認情報を作成してもらう

それぞれの対処法について解説します。

事前通知制度を利用する

事前通知制度を利用すれば、土地の権利書を紛失しても対処できます。事前通知制度とは土地の所有者確認を本人限定受取郵便を用いて実施する方法です。

事前通知制度を利用する際は、権利書がない状態で土地の登記を申請し、権利書以外の必要書類を提出します。法務局から土地の所有者の元には、登記申請についての確認がはがきで届きます。内容を確認し間違いがなければ、土地の所有者は署名と登記申請に使用した実印の押印の上、はがきを法務局に返送しましょう。返送期限は法務局によるはがきの発送から2週間以内です。

はがきが法務局に期限内に到着し、不備がなければ登記申請が完了します。もしも期限内にはがきが到着しなかったり、署名や押印に不備があったりすれば登記申請は却下されます。また事前通知制度は、土地の売却や財産分与には利用できない点には注意しましょう。

公証人に認証をしてもらう

土地の権利書を紛失したら、公証人に認証をしてもらえば本人確認できます。公証人は法律の専門家で、国の法務を担当する人です。登記申請書、登記申請委任状に捺印する際に、公証人に立ち会ってもらえば、本人確認の認証を受けられます。認証を受けた登記申請書や登記申請委任状なら、土地の権利書がない状態でも法務局に受けつけてもらえます。

公証人の認証を受けるには、必要書類を用意の上で公証役場を訪れ、認証手数料として1件につき3,500円の支払いが必要です。公証役場は平日しか開いていないので、スケジュールを調整するようにしましょう。公証人に認証をしてもらうには以下の書類が必要です。

• 登記の申請書類
• 顔写真付き本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書

比較的安い費用で認証をしてもらえますが、事前の予約が必要であり、状況によっては時間がかかる場合があることに注意が必要です。

本人確認情報を作成してもらう

本人確認情報の作成をしてもらうことでも、土地の権利書の紛失について対処できます。本人確認情報は、登記の申請者が土地の所有権を持っている本人であると証明する書類です。本人確認情報の作成は、登記申請の資格者代理人（司法書士）に依頼できます。依頼に必要な報酬は司法書士によっても異なります。

司法書士に本人確認情報を作成してもらう際は、面談の上でいくつかの質問に回答します。作成時にはマイナンバーカードや運転免許証など、顔写真付きの本人確認書類が必要です。もしも顔写真付きの本人確認書類を持っていないなら、健康保険証や介護保険証といった公的書類2点でも代用できます。

本人確認情報を作成してもらうメリットは、登記を司法書士に任せられる点や、書類準備といった手間がかからない点です。ただし、登記申請を委任していないと利用できない点に注意しましょう。

土地の権利書を紛失した際に必要な費用

土地の権利書を紛失した際は前述したように、事前通知制度の利用、公証人の認証、本人確認情報の作成といった対処法があります。各方法にはそれぞれ特徴があり、かかる費用も異なります。対処法に応じた費用の目安は、以下のとおりです。

事前通知制度の場合は無料で利用できますが、約2週間の時間がかかり、登記申請が却下されるリスクもあります。公証人による本人確認の場合は比較的費用を抑えられますが、スケジュール調整が難しい場合もあり手間がかかります。資格者代理人による本人確認の場合、費用はかかるものの、登記申請を司法書士に任せられる点がメリットです。

必要な費用や期間、手間などを考慮して、自分に合った方法を選びましょう。

相続する場合は土地の権利書は必要ない

土地を相続する場合は通常、相続手続きに土地の権利書は必要ありません。被相続人の本人確認は権利書ではなく、住民票の除票によって実施されるからです。しかし、例外的に土地の権利書の提出が必要になるケースもあります。それぞれのケースについて解説します。

住民票の除票で被相続人の本人確認をする

土地の所有者である被相続人が死亡しているなら、相続人は権利書なしで登記を申請できます。相続の手続きで被相続人の権利書を提出するようには求められません。相続の場合は権利書ではなく、遺言書によって所有者の意思確認が行われます。土地の所有権の確認についても権利書ではなく、住民票の除票で確認可能です。住民票の除票とは死亡や他の市区町村への転出といった理由で、住民登録が消された住民票のことです。

被相続人の権利書は死亡の時点で無効となります。ただし、たとえば何らかの理由で住民票の除票を取得できなかったり、被相続人が登記名義人であると確認できなかったりといったケースもあるかもしれません。不測の事態に備えて、被相続人の権利書はすぐに破棄してしまわず、相続手続きが完了するまでは保管しておくのがおすすめです。土地の相続手続きが完了すれば、新しい登記識別情報が相続人の名義で発行されます。

例外的に土地の権利書の提出が必要になるケースもある

土地の相続では通常、被相続人の権利書が必要ない旨をお伝えしました。しかし、例外的に被相続人の土地の権利書を、法務局に提出しなくてはならなくなる場合があります。

被相続人の権利書が必要となる主なケースは、以下のとおりです。

• 土地の登記の住所と、被相続人の死亡時の住所が一致せず、かつ被相続人の住民票の除票が取得できないケース
• 土地が遺贈されるケース

たとえば被相続人が死亡前に住民票の住所を変更していれば、住民票の除票の住所と土地の登記上の住所が一致しなくなります。また住民票の除票は保存期間が決まっており、期限をすぎれば破棄される可能性が高まります。住民票の除票と土地の登記の住所が異なっていたり、住民票の除票を取得できなかったりすれば、権利書の提出が求められるでしょう。

また土地が遺贈されるケースでも、権利書の提出が必要です。遺贈とは、遺言書にのっとって被相続人の財産を譲渡することを指します。通常の相続とは異なり、遺贈は法定相続人以外も対象となります。遺贈登記では被相続人の権利書が必要です。

紛失した土地の権利書を悪用される可能性はあるのか

権利書だけを持っていても不動産の売却はできません。また権利書が手元になくても、土地の所有権が失われたりはしません。たとえ土地の権利書を紛失し、第三者の手に渡ってしまった場合でも、悪用される可能性は低いでしょう。

万が一、紛失した土地の権利書の悪用によって登記名義を変更されたとしても、裁判によって所有権移転登記の抹消を請求できます。ただし裁判では登記が不正に行われ、無効であると証明しなくてはなりません。

とはいえ、土地の権利書を紛失すると悪用されないか不安に感じるでしょう。紛失した土地の権利書に関しては、不正登記防止申出の制度や、登記識別情報の失効申出などが利用できます。それぞれについて詳しく解説します。

不正登記防止申出の制度

不正登記防止申出の制度を利用すれば、紛失した土地の権利書の悪用を防止可能です。法務局に対して不正登記防止申出をしておけば、その後3カ月以内に該当の土地に関する登記申請があった場合、通知が届きます。

不正登記防止申出の制度を利用する際は、申請人に正当な権限があるのか本人確認調査が行われます。また申出時には理由が必要であるだけでなく、具体的な措置の実行が必要です。具体的な措置には警察への被害届の提出、関係機関への相談などが含まれます。代理人による不正登記防止申出は認められていません。

土地の権利書が悪用される可能性が高いと感じられる場合は、不正登記防止申出の制度を利用しましょう。たとえば権利書を盗まれたり、登記識別情報を盗み見られていたりするなら、早急な対応がおすすめです。また実印や印鑑登録証、印鑑証明書などを同時に盗まれた場合も悪用の危険性が高いといえます。

登記識別情報の失効申出

登記識別情報の失効申出なら、紛失した土地の権利書を無効にできるので悪用を防げます。登記識別情報の失効申出は法務局に対して行い、窓口での手続きのほか、オンライン申請が可能です。失効申出が認められるのは、土地の所有者とその相続人です。

なお、登記識別情報の失効申出を行った土地の権利書は、後から効力を復活させられません。たとえ紛失した権利書が発見されたとしても、登記申請には利用できなくなってしまいます。また登記識別情報の再発行も行われないので、登記申請の際には代替手段を選ばなくてはなりません。

土地の権利書を紛失したとしても見つかる可能性があるなら、焦って登記識別情報の失効申出をしないほうがよいかもしれません。もしも権利書の悪用が心配なら、前述した不正登記防止申出の制度の利用がおすすめです。

土地の権利書の紛失に関するよくある質問

土地の権利書の紛失に関するよくある質問として、以下の内容が挙げられます。

• 土地の権利書を紛失した際の相談先はあるのか
• 土地の権利書は再発行できるのか
• 土地の権利書を登記識別情報に変更可能なのか
• 土地の権利書に代わるものはあるのか
• 土地の権利書を紛失しても土地を売却できるのか

ここからは、それぞれの質問について回答を解説します。

土地の権利書を紛失した際の相談先はあるのか

土地の権利書を紛失した際の相談先としては、公証役場がおすすめです。公証役場は土地の権利書や遺言書といった公的書類に関する専門機関で各都道府県にあります。公証役場なら土地の権利書についての相談も無料で受けられ、紛失時の適切なアドバイスが受けられます。

公証役場の他には、法務局や司法書士などの法律の専門家に相談できます。ただし司法書士に相談する際には、報酬の支払いが必要な場合があります。

土地の権利書は再発行できるのか

土地の権利書に関しては登記済証、登記識別情報のいずれも再発行ができません。紛失だけでなく、盗難や焼失などのいかなる理由でも再発行は認められないので注意が必要です。とはいえ、土地の権利書を紛失したとしても土地の所有権は変わらず有効です。権利書がない場合でも代替手段はあるので、土地の売却もできます。

ただし土地の権利書がない状況で所有権を証明するには、権利書がある場合と比べて時間や費用がかかりやすくなります。土地の売却をする際に、権利書の紛失に気づいて慌てないように普段からしっかりと管理しておくのがおすすめです。

土地の権利書を登記識別情報に変更可能なのか

土地の権利書（登記済証）を登記識別情報には変更できません。前述したとおり、現在では登記済証の発行が廃止され、新しく登記を完了した人には登記識別情報が発行されています。しかし、すでにある登記済証を登記識別情報に変更する制度はありません。登記済証でも登記識別情報と効力は同じで、登記申請に問題なく利用できます。

土地の権利書に代わるものはあるのか

土地の権利書（登記済証）に代わるものとしては、登記識別情報が挙げられます。登記識別情報は土地の所有者に交付される12桁の英数字です。法務局ではオンライン申請の利用促進に取り組んでいます。

以前に発行されていた登記済証は書面であり、オンライン申請での利用ができませんでした。しかし現在発行されている登記識別情報なら、オンライン申請にも利用でき、手続きにかかる手間や時間を節約できます。登記識別情報は土地の所有者にのみ交付されるので、第三者に知られないように保管してください。

土地の権利書を紛失しても土地を売却できるのか

土地の権利書を紛失しても、所有権には影響がないので売却が可能です。ただし権利書がないなら、代替手段をとらなくてはなりません。

権利書がない状況で登記申請するには、以下の代替手段が利用できます。

• 法務局の事前通知制度を利用する
• 公証人に認証をしてもらう
• 司法書士に本人確認情報を作成してもらう

代替手段によっては時間がかかり費用が発生します。それぞれについては本記事で紹介しているので詳細を確認し、状況に応じて適切な手段を選びましょう。

まとめ

土地の権利書は、所有者を証明するために非常に重要なものです。土地や不動産の売却、住宅ローンの借り換えといった場面では、土地の権利書を使用します。また相続の際にも、権利書が必要な場合があります。日頃からしっかりと管理しておきましょう。

万が一、土地の権利書を紛失してしまった場合は、本記事で紹介した対処法を行ってください。また紛失した場合でも、代替手段を使って土地の売却や住宅ローンの契約などを行えます。

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