空き家の税金は上がる？起こり得る状況や避けるための対策などを詳しく解説

法改正によって空き家の税金が上がるといわれています。空き家は住宅用地の特例が適用されないので、固定資産税の軽減措置を受けられません。

本記事では空き家の定義や、空き家の税金が上がるのかどうか、上がった場合に起こり得る状況や対策などについて解説します。税金の対策などもご紹介するので、空き家を所有している方は参考にしてみてください。

居住用の土地では固定資産税が軽減される

国では家にかかる税負担を減らす方針をとっています。方針に基づいて空き家でなく居住用の土地は、「住宅用地の特例」によって固定資産税の軽減措置が適用されます。居住用の土地は面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられ、それぞれ適用される軽減措置が異なる点が特徴です。

小規模住宅用地とは居住用の土地のうち、面積が200m²以下の部分を指します。一般住宅用地とは、面積が200m²を超える部分です。たとえば面積が300m²の土地があるなら、そのうち200m²は小規模住宅用地、残りの100m²が一般住宅用地に該当します。それぞれに適用される固定資産税の軽減措置は以下のとおりです。

居住用であり空き家でない土地は、固定資産税だけでなく都市計画税の課税標準の特例も適用されます。

※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

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空き家の税金は上がるのか

空き家の前で悩む男性

2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、同年6月に成立しました。（※）法改正によって、2015年から施行されていた「空き家対策特別措置法」の内容が変更され、空き家の固定資産税が実質的に増税されると考えられています。

改正空き家対策特別措置法では、空き家とみなされる対象範囲が広がります。空き家には固定資産税の住宅用地特例が適用されないので、結果として固定資産税の税額が上がる土地が増えるのです。

空き家には特定空き家や、管理不全空き家といった状態による区分があります。特定空き家とは倒壊のおそれがあり、周囲に悪影響をおよぼしている空き家のことを指します。以前から特定空き家に指定されている場合は、固定資産税の住宅用地特例が受けられませんでした。また市区町村による特定空き家の改善命令を無視していると、罰金を受ける可能性もあります。

管理不全空き家は従来なかった区分で、法改正によって新しく設けられました。管理不全空き家とは放置していると、特定空き家になる可能性がある空き家と定義されています。たとえば雑草が生い茂り、窓が割れたまま直されずにいると、管理不全空き家と判断されやすいでしょう。

市区町村は管理不全空き家について、指導や勧告ができるものとされています。指導を受けたにもかかわらず管理不全空き家の状態を改善しないと、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなります。

※出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案を 閣議決定」

特定空き家とは

前述したように、所有している居住用の土地が特定空き家と判断されれば、固定資産税の住宅用地特例が適用されません。軽減措置がなくなるので税負担が大きくなってしまいます。特定空き家に指定されやすくなる特徴は、以下のとおりです。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
• 著しく衛生上有害となるおそれがある
• 著しく景観を損なっている
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である

それぞれの特徴について解説します。

倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある

倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態とは、空き家が老朽化していて、倒壊によって周囲の人に危害を加える可能性が高いようなケースです。危険とみなされる特徴の例は以下のとおりです。

• 空き家が傾いていて倒壊するおそれがある
• 屋根が壊れて落ちそうになっている
• 擁壁（ようへき）が崩れそうになっている
• 門にひび割れが生じている
• 外構が老朽化している
• 土台が破損、または腐敗している

空き家は管理が行き届かず、空気の入れ替えも行われないので、住んでいる家と比較して老朽化するスピードが早くなります。それほど状態が悪くない空き家でも、放置していれば知らない間に危険性が高まっているかもしれません。

空き家が倒壊すれば、周囲の人に大きなケガを負わせてしまう可能性があります。また近くに誰もいないタイミングで倒壊したとしても、近隣住民の財産に大きな損失を生じさせるかもしれません。もしも空き家が傾いてしまっているなら、空き家の基礎が沈下している状態なので、自力で直すのは難しいでしょう。また、屋根や擁壁の修理も専門の業者に依頼しなくてはなりません。

著しく衛生上有害となるおそれがある

著しく衛生上有害となるおそれがある状態とは、空き家に放置されたごみや汚物が多く、明らかに不衛生なケースです。また、空き家の破損によって有害物質が発生しているような場合も含まれます。衛生上有害とみなされる特徴の例は、以下のとおりです。

• 空き家にごみが放置されている
• 不法投棄が行われている
• 空き家で害虫が発生している
• 害獣が住みつき糞尿を放置している
• 草木が手入れされず生い茂っている
• 空き家から臭いが発生している
• アスベストが飛散している
• 浄化槽が破損し汚物が流出している

敷地内にごみや不要物を放置していると、さらに不法投棄をされやすくなり、空き家の衛生状態が悪化していきます。また不衛生だと害虫が発生しやすく、近隣にも大きな被害を与えるかもしれません。草木が生い茂っている場合は害獣が住みつきやすく、場合によっては不法侵入者を呼び寄せてしまいます。ごみや害虫、害獣は臭いの原因になり、周囲に不快感を与えるでしょう。

著しく景観を損なっている

著しく景観を損なっている状態とは、空き家の管理が行き届かず見た目が悪いケースです。たとえ空き家に倒壊の危険性がなく衛生状態が悪いわけではなくても、街の景観を損ねていれば特定空き家の対象となります。景観を損ねているとみなされる特徴の例は、以下のとおりです。

• 外壁の落書きを放置している
• 外壁が剥がれたままになっている
• 外壁や屋根の汚れを放置している
• 窓が割れたままになっている
• 空き家にごみや不要物が散乱している
• 木やツタが空き家の全面を覆っている

景観を損ねる空き家があると、周囲の不動産の価値も下がってしまいます。市区町村によっては景観計画が定められており、景観に関するルールに著しく適合していない空き家は特定空き家に指定されてしまいます。また、空き家が形態意匠の制限に著しく適合していない場合も、特定空き家に指定されるでしょう。形態意匠とは建物の形状や色、模様などを指します。

周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である

周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である状態とは、空き家がさまざまな要因によって、近隣住民の生活に危険をおよぼすようなケースです。周辺の生活環境に危険があるような特徴の例は、以下のとおりです。

• 空き家の木が倒壊している
• 木の枝が敷地外にまでおよんでいる
• 空き家から土砂が流出している
• 空き家から落雪が発生している
• 空き家で動物の鳴き声が発生している
• 動物の糞尿や汚物が放置されている
• 放火といった犯罪を誘発する
• 不審者が出入りしている

物理的な危険が生じていたり、衛生状態が悪くなっていたり、犯罪を呼び寄せたりするような状態の空き家なら、放置するのは不適切として市区町村から改善を命じられます。近隣住民の安全を考えて、思わぬトラブルが生じる可能性のある状態の空き家はきちんと管理し必要に応じて対処しなくてはなりません。

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空き家の税金はどのくらい上がるのか

電卓を指差す男性

前述したように空き家の税金については、2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。同年6月には参議院本会議で可決され、2023年6月14日には公布が完了しています。法改正によって住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が軽減されず税額が上がる空き家が増えます。（※）

住宅用地の特例が適用されると、居住用の土地の固定資産税は最大で6分の1にまで軽減される内容は、前述したとおりです。一方で住宅用地の特例が適用される軽減措置を受けられなくなった場合には、固定資産税が最大6倍になると考えられます。

例として、評価額が600万円の空き家のケースを取り上げます。住宅用地の特例が適用される場合の固定資産税の計算式は以下のとおりです。

反対に、住宅用地の特例が適用されない場合の固定資産税の計算式は以下のとおりです。

住宅用地の特例が適用されなくなれば、評価額が600万円の空き家だと年間7万円も固定資産税が上がります。

※出典：国土交通省「「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を 閣議決定」

空き家の税金はいつから上がるのか

2023年6月に交付された改正空家特措法は、2023年12月13日に施行されました。

また改正法の施行にかかわらず、所有する空き家が特定空き家に指定された場合は、住宅用地の特例は適用されなくなり、固定資産税の軽減措置が受けられません。特定空き家に指定された場合は、指定の翌年から固定資産税の軽減措置の対象外となります。

特定空き家に指定され、住宅用地の特例が適用されなくなる流れは以下のとおりです。

1. 市区町村による特定空き家の指定
2. 改善措置の助言・指導
3. 勧告・固定資産税の軽減措置の解除
4. 命令・50万円以下の罰金
5. 行政代執行措置

市区町村によって空き家が特定空き家に指定されると、改善措置の助言や指導を受けます。改善が見られない場合は勧告を受け、同時に住宅用地の特例が適用されなくなります。勧告に従わないと改善措置を命じられ、50万円以下の罰金が科される可能性があります。（※）

それでも改善されないと、所有者に代わって市区町村が空き家に対処します。特定空き家の対処にかかった費用は所有者に請求されるでしょう。

※出典：政府広報オンライン「年々増え続ける空き家！空き家にしないためのポイントは？」

空き家の税金は誰が払うのか

空き家にかかる税金を支払うのは他の固定資産と同様、毎年1月1日時点での所有者です。所有者とは登記簿に記載されている人を指します。1月1日時点の所有者が納税のタイミングですでに死亡しているケースでは、納税義務が相続人に移ります。たとえ登記を完了していなくても、相続していれば固定資産税を払わなくてはなりません。

固定資産税が未払いだと追加で延滞税が発生し、経済的な負担が大きくなります。相続したばかりのタイミングでは、固定資産税を支払い忘れてしまう可能性が高いので、注意しておきましょう。

空き家の税金が上がると起こり得る状況と対策

空き家の税金が上がると起こり得る状況の例は、以下のとおりです。

• 空き家の解体・活用に関する補助金が早期締め切りになる
• 解体業者が不足する
• 空き家の売却がさらに困難になる

それぞれの状況や対策について解説します。

空き家の解体・活用に関する補助金が早期締め切りになる

空き家の税金が上がると、空き家の解体・活用に関する補助金が早期締め切りになる可能性が高まるでしょう。多くの市区町村では空き家対策として、さまざまな補助金を打ち出しています。しかし補助金は予算の関係から、申し込み数の上限が設けられています。

空き家の税金が上がれば、多くの人が高い固定資産税の支払いを避けるよう、空き家を解体、または活用しようと考えるでしょう。補助金への申し込みが増え、早期に締め切られる可能性があります。空き家に関する補助金の利用を予定しているなら、余裕を持って早めに申し込むようにしましょう。

解体業者が不足する

空き家の税金が上がると解体業者が不足するかもしれません。法改正によって固定資産税の負担が増えれば、空き家の解体を希望する人が増えます。解体業者が足りない状況では、工事金額の高騰も考えられます。またなかなか予約の順番が回ってこなければ、長い間待たされるケースもあるでしょう。

空き家が特定空き家に指定されれば、勧告や命令によって解体しなくてはならなくなります。しかし、解体業者が不足していると早急な対応ができません。その間に事故や犯罪などのトラブルが生じる可能性が高まってしまいます。解体業者に何かを依頼するなら、税金が上がる前に始めるのがよいでしょう。

空き家の売却がさらに困難になる

空き家の税金が上がれば、空き家の売却がさらに困難になると予想されます。固定資産税の負担が増える前に、空き家を売ってしまおうと考える所有者が増えれば、中古住宅市場において供給過多になるでしょう。供給が多いほどものは売れにくくなり、値下がりにつながります。

家は経年劣化によって価値が下がっていき、特に誰も住んでいない空き家は老朽化が早まります。もしも空き家の売却を予定しているなら、できるだけ早く売却したほうが高く売れやすいでしょう。中古住宅市場の観点や経年劣化の観点からも、空き家は早いタイミングで売却するのがおすすめです。

空き家の税金が上がることを避ける対策

空き家の税金が上がることを避ける対策の例は、以下のとおりです。

• 行政の助言に従う
• 空き家をそのまま売却する
• リフォームして賃貸物件にする
• 空き家を解体して更地として売却する
• 空き家を解体して更地として貸し出す
• 不動産会社に買取を依頼する

それぞれの対策について解説します。

行政の助言に従う

空き家が特定空き家に指定されても行政の助言に従えば、税金の増加を避けられます。住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるタイミングは特定空き家として勧告を受けた時点です。市区町村から勧告を受けるまでには、特定空き家の指定や、改善措置の助言・指導といった段階があります。

勧告に至る前に行政の助言に従い、特定空き家を改善できれば固定資産税を増額されません。たとえば市区町村から空き家の倒壊の危険性を指摘されたのなら、倒壊が起きない状態にまで修繕すれば、特定空き家の指定から除外されます。

ただし、特定空き家の改善には大きな費用が必要です。特定空き家に指定されるようなケースでは、空き家の老朽化が著しく進行していると考えられます。住んでいない空き家に多額の修繕費をかけても、コストが無駄に思えるかもしれません。

またたとえ空き家を修繕しても誰も住まないなら、再び老朽化が加速します。空き家を活用しないなら修繕しても根本的な解決にはならないでしょう。

空き家をそのまま売却する

空き家をそのまま売却すれば税金の負担もなくなります。空き家の状態が比較的良好で、すぐに人が住めるなら、不動産会社を介して買主を探しましょう。不動産会社では物件の情報を店舗やインターネットで宣伝し、広く購入希望者を募るので個人で売ろうとするよりもスムーズに売却可能です。

空き家をできるだけ高く売るなら、複数の不動産会社へ査定依頼をするのがポイントです。複数の不動産会社を比較すればより希望にあった条件で、空き家を売却しやすくなります。ただし複数の不動産会社に一社ずつ足を運び、その都度やりとりを進めるのは簡単ではありません。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度に多くの不動産会社に査定依頼を行えるので効率的です。また不動産会社にはそれぞれ得意不得意があるので、複数社を比較検討すればより相性のよい不動産会社が見つかりやすいでしょう。

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リフォームして賃貸物件にする

空き家はリフォームして賃貸物件にすれば、税金の値上がりを避けられます。たとえ所有者が住んでいなくても賃貸物件として貸借人が住んでいるなら、空き家とはみなされず住宅用地の特例が適用されます。また人が暮らしていれば管理が行き届き、空気の入れ替えも行われるので建物の寿命が長くなる点もメリットです。

所有している空き家の立地が良好でファミリー世帯からの需要が大きいエリアにあるなら、リフォームした上での賃貸運用も選択肢のひとつです。空き家を賃貸運用で活用すれば、固定資産税を減らせるだけでなく家賃収入も得られます。ファミリー世帯に一戸建てを貸し出すケースであれば、比較的高めの家賃を安定して得られるでしょう。

ただし空き家の老朽化が進んでいるほど、リフォームにも大きな費用がかかる点は注意が必要です。多くの市区町村では、空き家の活用に使える補助金や支援制度を設けているので、窓口やホームページなどで確認してみましょう。

空き家を解体して更地として売却する

空き家がそのままでは売れにくい場合、解体して更地として売却すれば税金の負担がなくなります。老朽化が著しく進んだ空き家は、買主が見つからないケースも珍しくありません。またまだ住める状態の空き家でも、デザインや間取りによっては需要が見込めない場合もあります。

空き家を解体して更地にすれば、買主が自分で自由に家を建てられるので、土地を買いたいという購入希望者が現れやすくなります。また更地としての売却なら、建物に関する契約不適合責任も生じません。契約不適合責任とは売ったものが契約内容に合っていない場合に、売主負わなくてはならない責任のことを指します。

ただし空き家を更地として売る際には、立地についても考慮しなくてはなりません。よい立地の条件は以下のとおりです。

• 駅まで近く徒歩10分圏内である
• 周囲にコンビニエンスストアやスーパー、商業施設が集まっている
• 学校や公園などの公共施設へのアクセスがよい

立地が悪ければ費用をかけて空き家を解体しても、結局売れ残る可能性が高いでしょう。

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空き家を解体して更地として貸し出す

空き家を解体して更地にした上で、貸し出すのも選択肢のひとつです。空き家の状態が悪く建物を使えなかったり、倒壊の危険が感じられたりする場合は、貸し出すにはリフォームするか、更地にする必要があります。賃貸物件のニーズが低い立地の空き家なら、更地にすれば借り主が見つかるかもしれません。

一般的に考えると利便性が悪いエリアでも、作業場や資材置き場として役立つケースもあります。また、土地を畑として活用したいという借り主も一定数います。駐車場としての活用も更地なら可能です。更地にすれば貸し出している間の、建物に関するトラブルについても心配する必要がありません。

不動産会社に買取を依頼する

不動産会社に空き家を買い取ってもらうのもひとつの方法です。空き家を売却する際は、不動産会社に仲介を頼んで買主を探すだけでなく、不動産会社に直接買取を依頼する方法もあるのです。不動産会社による買取なら、買主を見つける手間や時間が必要ありません。仲介手数料も発生せず、売却後の契約不適合責任も問われません。ただし仲介による売却よりも価格は安くなるケースが多い点には注意しましょう。

買取を依頼する不動産会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。

• 空き家の取り扱いが多い
• 売りたい空き家があるエリアの実績
• なるべく高く買い取ってくれる

空き家の取り扱いが多い不動産会社だと、買い取れる空き家の幅が広くなります。また、実績がある不動産会社なら、適切な買取価格を提示してくれる可能性が高いでしょう。空き家を高く買い取ってくれる不動産会社を見つけるには、複数社の査定を受けて比較する必要があります。

空き家を解体すると増税されるのか

空き家を解体すると土地が居住用ではなくなり、住宅用地の特例が適用されなくなるので、固定資産税が最大で6倍にまで増えます。市区町村によっては空き家の解体促進を目的に、解体後も期間限定で住宅用地の特例を適用する制度を設けています。とはいえ、このような例外を採用している市区町村は少なく、通常は空き家を解体すれば固定資産税の負担が大幅に増えるでしょう。

空き家の解体後は少しでも税金の負担を減らすよう、土地を売却したり、有効活用したりするとよいでしょう。土地を売却する際に役に立つのが、不動産の一括査定サービスです。不動産の一括査定サービスなら、インターネット上で一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を受け取れます。

複数社の査定結果を比較すれば信頼できる不動産会社を見つけやすく、納得のいく土地の売却を実現できるでしょう。また査定価格を比較すれば適正な売却相場が分かるので、土地の値段を高く設定しすぎて売れ残ってしまったり、反対に安すぎる価格で売ってしまったりするようなトラブルを防げます。

まとめ

居住用の土地は住宅用地の特例によって、固定資産税の軽減措置を受けられます。しかし空き家の場合は、特例が適用されません。空き家の税金の負担を減らす対策はいくつかありますが、効果的なもののひとつが空き家の売却です。

空き家を売却するなら、不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。リビンマッチでは、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼を行えます。インターネット環境さえあれば24時間いつでも査定依頼ができるので、忙しい方にもぴったりです。無料で利用できるので空き家を所有している方や、空き家を売却したいと検討している方はお気軽に活用してみてください。