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専任媒介契約は期間内に解除できる？違約金の有無についても解説
不動産会社と専任媒介契約を結んだにもかかわらず、さまざまな理由で契約の解除を検討することがあります。
専任媒介契約の契約期間は3カ月以内と定められていますが、途中解約はできるのでしょうか。また、違約金は発生するのでしょうか。
専任媒介契約または、専属専任媒介契約の解除について詳しく解説します。検討している方はぜひ参考にしてください。
この記事でわかること
もくじ
専任媒介契約の解除を検討するケースとは
専任媒介契約や専属専任媒介契約の解除を検討するのは、どのようなケースでしょうか。考えられる以下のケースについて解説します。
- 売却する意思がなくなった
- 担当者との相性が悪い
- 他の不動産会社に頼みたい
売却する意思がなくなった
売却する意思がなくなり、売却活動が不要になったら専任媒介契約を解除する必要があります。
よくあるのが、売却するタイミングを変えたい、というケースです。不動産を売り出したものの「今後エリアの相場が上昇するかもしれない」という情報を知り、いま売ってしまってはもったいないということで、専任媒介契約の解除を検討するのです。
また、自己資金が用意できなくなったというケースもあります。不動産を売却するには住宅ローンの残債を消さなければならず、売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合は、不足分を自己資金で補てんしなければなりません。
しかし、返済に充てるはずの自己資金が急な事情で用意できなくなると、住宅ローンを完済できないため売却を取り下げざるを得なくなるのです。
担当者との相性が悪い
不動産を売却する際、担当者との相性が悪いという理由で専任媒介契約を解除したいと考えるケースもあります。
不動産売却は、担当者との連携が非常に重要で、相性が合わなければよい取引ができません。具体的には、親身になって相談に乗ってくれないことや言葉遣いが荒いことなどがあげられます。
売却時に残置物の撤去を相談したにもかかわらず、いつまで経っても担当者からの返答がなかったり、次の住まい探しを真剣に探してくれなかったりすると、この担当者に任せられないと考えてしまいます。
このように、担当者との関係がよくない場合、専任媒介契約の解除を検討することがあるのです。
他の不動産会社に頼みたい
専任媒介契約の契約期間中に他の不動産会社へ頼みたくなることもよくあります。専任媒介契約は一社のみに依頼する契約のため、他の不動産会社に頼めません。
実際に「値下げの理由が納得いかないので不動産会社を乗り換えたい」という声があります。たとえば、売却がうまく進まないなか、不動産会社の値下げ提案に根拠がなく、理由が明確になっていないため不信感が生まれることがあるのです。
また、中小規模の不動産会社から大手不動産会社に契約を変更したいというケースもあります。
専任媒介契約の途中解約は違約金が発生する？
専任媒介契約、または専属専任媒介契約を解除するのに違約金は発生するのでしょうか。ここでは、解除に関する違約金について詳しく解説します。
違約金が発生するケース
専任媒介契約の解除に違約金が発生するケースは、売主都合による解除です。専任媒介契約を結んだにもかかわらず、売主側の一方的な都合での解除の場合、違約金が発生します。
なかには、売主側の状況に変化があり、売却できなくなることがあります。たとえば、自己資金が用意できなくなることや、相続が発生し売却当初と事情が変わるケースなどです。
また、契約期間中にもかかわらず、他の不動産会社と媒介契約を締結することも違約金が発生することにつながります。
このように、あくまで専任媒介契約という重要な契約のため、基本的に期間中の解除には違約金がかかるということを念頭におきましょう。
違約金の相場
専任媒介契約の解除にはどれくらいの違約金がかかるのでしょうか。
国土交通省が定めた標準媒介契約約款では、違約金の額は約定報酬額が上限と定められています。つまり、成約報酬である仲介手数料の額が違約金の上限となります。
3,000万円の物件の場合、仲介手数料は「3,000万円✕3％＋ 6万円＋消費税」という計算ですので、105万6,000円が違約金の上限となります。
しかし、これはあくまで上限額であり、実際に請求される違約金はそれまでにかかった広告活動費用の実費であることが一般的です。
具体的には、チラシを作成して配布した費用や、インターネットに物件情報をアップした掲載費用、物件写真を撮影した撮影費用などです。費用の詳細は不動産会社の営業活動によって変わりますが、少なくとも最低数万円は請求されるとみられます。
もし、専任媒介契約の解除による費用を請求された場合は、明細をもらい詳細を確認し、その費用が本当にかかったものなのかをチェックすることが重要です。
違約金がかからないケース
専任媒介契約の解除には違約金がかからない場合もあります。違約金がかからないのは、大きく以下の3つのケースです。
- 宅地建物取引業に対して不正な行為をした
- 業務を誠実に遂行する義務に違反した
- 重要事項について故意に事実を告げなかった
宅地建物取引業に対して不正な行為をした
専任媒介契約には、不動産会社がレインズという不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムに登録する義務があります。また、媒介契約で定めた営業活動の報告義務もあります。
不動産会社が、これらの業務に関する義務を怠った場合、違約金を請求されることなく、専任媒介契約を解除できます。
業務を誠実に遂行する義務に違反した
業務を誠実に遂行する義務とは、不動産売却の広告活動や、買い手の案内業務、交渉ごとなどを誠実に行うことを指します。不動産会社がこれらの義務を怠り、不動産売却に真摯に向き合ってくれない場合、違約金を支払わずに専任媒介契約を解除できることがあります。
重要事項について故意に事実を告げなかった
近年、他の不動産会社からの問い合わせに対して、すでに契約が決まっているなどの虚偽の情報を伝える「囲い込み」が問題になっています。このような行為は、不動産売買における重要事項を故意に告げないことにあたります。
つまり、囲い込みなどの行為を行った場合、専任媒介契約を違約金なしで解除できるのです。
期間満了なら、解除より「更新しない」
専任媒介契約は期間中に解除すると、違約金を請求されトラブルに発展することがあります。そのような事態を避けるためには、専任媒介契約、または専属専任媒介契約の満了後に契約を更新しない方法を取ることが考えられます。
書面での通知が安全
専任媒介契約は、不動産という大きな資産を売却するための重要な契約です。よって、契約を更新しない旨は、口頭ではなく書面で申し出るのが一般的です。
口頭での申し出も有効ですが、悪質な不動産会社の場合、証拠がないことを理由に違約金を請求してくることがあります。そのため、トラブルに巻き込まれないよう書面で更新しない旨を提出しましょう。
書面は手書きでもパソコンを使ってでも構いませんが、必要事項を書き忘れないことが重要です。
- 日付、氏名、住所
- 宛先
- 契約を解除する、または更新しないという内容
もし書面の書き方がわからない場合は、依頼している不動産会社や司法書士、行政書士などに相談してみましょう。
不動産会社の対応が高圧的な場合の対処法
専任媒介契約を更新しないことは、不動産会社にとってマイナスな事態です。それゆえ、不動産会社によっては高圧的な態度をとってくる可能性があります。
そのような場合、まずは他の不動産会社に相談してみましょう。経験豊富な不動産会社であれば解決方法のアドバイスをもらえますし、そのまま次の媒介契約をお願いすることもできます。
さらに、第三者機関への相談も検討しましょう。全国各地にある国民生活センターは、消費者のさまざまな相談にのってくれるため、何をすべきかわからないときに最適です。
また、不動産協会の相談窓口に問い合わせる方法もあります。各都道府県の「全国宅地建物取引業協会連合会」や「全日本不動産協会」には消費者の相談窓口があります。これを活用して対応方法を相談しましょう。
不動産に関するトラブルは大きなストレスがかかるので、一人で悩まず他の人の助けを利用することが早期解決への近道です。
違約金を避けるためには更新のタイミングがおすすめ
契約期間中の解除は、違約金が発生するだけでなく、不動産会社や買い手とのトラブルに発展することもあります。これらを避けるためには、契約更新の時期を狙いましょう。
とくに、契約期間が残り1カ月を切っているのであれば、中途解除を申し出ずにそのまま契約終了を待って更新しない旨を申し出ることをおすすめします。そして、次に依頼する不動産会社を慎重に見極めましょう。
そうすることで、違約金がかからず安心して専任媒介契約の解除ができるでしょう。
不動産会社選びは慎重に
媒介契約を締結する不動産会社は慎重に選ばなくてはいけません。
不動産会社次第で、満足のいく売却にも、トラブルに巻き込まれる売却にもなりえます。媒介契約を締結する不動産会社選びを失敗したと後悔している方は、次は複数社と媒介契約を結べる一般媒介契約を検討するとよいでしょう。
一般媒介契約なら、ひとつの不動産会社の影響で売却活動がうまくいかないといった事象が起こりにくくなります。複数の不動産会社と接点を持ちながら、慎重に売却活動を進めていくとよいでしょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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