親名義の土地を相続するには？方法や流れ、名義変更にかかる費用の目安など分かりやすく解説

親が土地を所有したまま亡くなった場合、名義を相続人へ変更する必要があります。亡くなった親の名義のまま放置すれば、さまざまなリスクを伴う可能性があるので早めの対処が重要です。しかし名義変更の方法が分からない、費用はかかるのかなど、さまざまな疑問を抱えている方もいるでしょう。

本記事では、相続した土地の名義変更の方法や流れについて詳しく解説します。生前贈与で土地を贈与されたときの名義変更の方法などについても紹介するのであわせて参考にしてください。

本記事を読んで、相続・贈与によって譲り受けた土地の名義変更を適切に行うようにしましょう。

親が亡くなった場合、土地の相続には名義変更が必要になる

亡くなった親が土地を所有していた場合、名義変更が必要です。厳密にいえば、2023年8月時点では亡くなった親の土地の名義変更は必須ではなく、放置しても罰則が科せられることはありません。しかし2021年4月21日に可決された「相続登記を義務化する改正案」により、名義変更が義務付けられました。2024年に施行されることが決まっており、今は問題なくてもいずれは名義変更せざるを得ない状況となります。

ここからは亡くなった親の土地を名義変更せずに放置するとどのようなリスクが生じるのか、詳しく解説します。

名義変更しなければ売却・賃貸ができない

名義変更しなければ亡くなった親名義の土地を売却したり賃貸にしたりすることができません。法律上、土地の名義人は亡くなった親のままだからです。たとえ土地の相続人であっても、勝手に売却したり賃貸契約を結んだりすることはできません。

また売却や賃貸にするにしても、相続した土地が複数人で所有する共有不動産の場合、名義変更だけでなく共有者全員からの同意が必要です。とはいえ、共有不動産は使い勝手が悪く需要が少ないので価格は相場よりも低くなる傾向にあります。この場合、共有者に売却したほうが高く買い取ってもらえるでしょう。

放置すると罰則が科せられる

土地の名義変更をせずに放置すると、罰則が科せられる可能性があります。名義変更の期限は相続が発生してから3年以内とされており、正当な理由なく放置すれば10万円以下の罰金が科せられます。（※）国外に住んでいる、入院しているなどの理由で3年以内の手続きが難しい場合は法務局に申請しておきましょう。事前に申請しておけば柔軟に対応してもらえるので罰金が科せられるリスクを軽減できます。

※出典：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう　所有者不明土地　！～」

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亡くなった親名義の土地を相続する流れ

相続税の申告書

亡くなった親名義の土地を相続する流れは、以下のとおりです。

1. 土地の分割方法を決める
2. 遺産分割協議を行う
3. 遺産分割協議書を作成する
4. 相続登記に必要な書類を準備する
5. 土地の相続登記の申請書を提出する

それぞれについて詳しく解説します。

流れ1.土地の分割方法を決める

まずは土地の分割方法を決めます。相続人は必ずしもひとりとは限らず、親子や兄弟の間で共に相続する場合もあります。平等に分割できなければ相続トラブルにつながりかねません。平等に分割するには、どのような方法があるのかみていきましょう。

換価分割

換価分割とは、相続した土地を売却して得た現金を相続人の間で分配する方法です。相続人が遠方に住んでいて土地の活用方法がない、相続税が大きな負担になっているといった場合に有効です。

たとえば、相続した土地が3,000万円で売却できた場合は、相続人で分配します。相続人が3人なら1,000万円ずつ、5人なら600万円ずつ受け取るのが換価分割です。

土地を現金化することで相続人は平等に遺産を相続できるので、トラブルに発展しにくいところがメリットです。しかし先祖代々受け継いでいる土地の場合、自分たちの代で手放すことになるので抵抗や重圧を感じる方もいるかもしれません。

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代償分割

代償分割とは特定の相続人が土地を相続する代わりに、他の相続人に代償として金銭などを渡す方法です。

たとえば、相続人が兄弟2人で、兄が土地を相続したとします。相続財産が土地のみであれば弟は相続するものが何もなく不公平です。そこで兄は弟に対し、土地を相続する代償として相続分に見合った現金を支払うのが代償分割です。

代償分割を行うには、土地を相続する相続人が代償となる資産を準備できることが前提です。

共有分割

共有分割は相続する土地を共有名義にして相続する方法です。つまり、ひとつの土地に複数の名義人がいる状態になります。

このような共有不動産は前述したとおり、売却したり建物を建築したりする際にすべての名義人から同意を得なければなりません。ひとりでも反対すれば、土地を有効活用できなくなるのでトラブルにつながる可能性があります。そのため長期的に考えると、共有分割は最終手段と考えておくとよいでしょう。

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流れ2.遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、相続人全員が集まり、遺産の分割について協議して合意形成することです。土地の分割方法を選択して、土地の所有者を決定します。なお、相続人全員が合意していれば、法定相続分にとらわれない分け方で遺産を分配することも可能です。

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なので、相続人に該当する人をしっかり把握しておかなければなりません。協議で合意を得られても誰かが欠けていれば無効となり、やり直しが必要です。

また何がどのくらい遺産としてあるのか、遺言書は存在するのかなども協議前にきちんと確認しておきましょう。

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流れ3.遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議で相続人全員の合意を得たら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書に決まった形式はありませんが、相続人全員の署名および実印が必要です。署名や実印がないと書類として認められず、相続の手続きを進められません。

遺産分割協議書には、以下の内容を記載します。

• 被相続人（亡くなった親）の氏名・最後の住所・生年月日・死亡日
• 相続人全員が合意している旨の内容
• 相続財産の詳細（誰が何を相続したかなど）
• 相続人全員の氏名・住所・実印

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流れ4.相続登記に必要な書類を準備する

土地を相続した後は、名義変更として相続登記を行います。相続登記を行わないと土地の名義人が亡くなった親のままなので売却や賃貸などに活用したくてもできません。また前述したとおり、法改正により2024年からは名義変更が義務化になります。相続したタイミングで相続登記を行っておくのがよいでしょう。

なお、相続登記は必要書類をそろえて法務局に申請してください。相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記申請書
• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本（法定相続情報一覧図の写しでも可）
• 相続人全員の戸籍謄本または抄本
• 相続人全員の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続関係説明図
• 固定資産税評価証明書
• 遺産分割協議書
• 遺言書
• 委任状（不動産取得者以外の人が申請手続きを行う場合）

これらをすべて準備するのは手間と時間がかかります。中にはどの書類を指すのか分からない場合もあるでしょう。その際は司法書士に依頼すると、手続きをスムーズに進められます。

流れ5.土地の相続登記の申請書を提出する

必要書類をそろえたら、法務局に相続登記の申請書を提出します。登記申請の際には、費用がかかります。相続登記の申請にかかる費用相場は、以下のとおりです。

※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

誰が支払うのか、相続人で分割するのかなども事前に決めておくとよいでしょう。

親名義の土地を相続する方法として生前贈与もある

家族が並んでいる写真

親名義の土地は生前贈与が可能です。生前贈与は相続税対策や相続後のトラブル予防に有効とされています。生前贈与は口約束でも成立しますが、贈与契約書を作成しておくのが確実です。

贈与契約書には、贈与する人と贈与される人が明記されている必要があります。どちらか一方が明記されていなければ契約書として成り立ちません。贈与契約書は名義変更を行う際に有効な書類なので大切に保管しておきましょう。

なお、生前贈与にはメリットとデメリットがあります。それぞれを比較した上で、生前贈与すべきかどうか判断しましょう。

生前贈与のメリット

生前贈与のメリットは、贈与する人の意思どおりに財産を贈与できることです。特定の人に確実に贈与したいというときに有効な手段といえます。

遺言書でも意思表示は可能ですが不備があると無効となり、遺言書どおりに贈与できないことがあります。被相続人の意思が分からないので、相続人の間でトラブルが起こるかもしれません。生前贈与では複数の土地を所有していたり相続人が複数いたりする場合でも、贈与する人の意思に従い確実に贈与できます。その結果、相続によるトラブル回避にも有効です。

生前贈与のデメリット

生前贈与のデメリットは、相続よりも費用がかかりやすいことです。相続の場合、財産の合計が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を超えると相続税が発生します。（※）しかし基礎控除額を下回る場合は、課税されない上に相続税の申告も不要です。

※出典：国税庁「No.4152 相続税の計算」

一方で生前贈与になると贈与税が発生し、相続するよりも費用が高くなる傾向にあるので注意が必要です。

なお、贈与税の課税方法には、暦年贈与と相続時精算課税制度の2種類があります。

※出典：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」

※出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

生前贈与をしても、贈与税が大きな負担となれば手元に残る資金は少なくなります。贈与税をかけずに土地を生前贈与したい場合は、暦年贈与を選択して毎年110万円以下を贈与し続けるか、相続時精算課税制度を利用して2,500万円の特別控除を受けるかのどちらかを選択しましょう。

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親名義の土地を生前贈与する際の流れ

親名義の土地を生前贈与する流れは、以下のとおりです。

1. 贈与対象者の決定
2. 贈与契約書の作成
3. 名義変更の登記
4. 贈与税・不動産取得税の支払い

それぞれについて詳しく解説します。

流れ1.贈与対象者の決定

まずは、贈与対象者を決定します。贈与する人は誰にどの土地を贈与したいのかを明確にし、贈与対象者に説明した上で合意を得る必要があります。贈与対象者が合意しなかった場合、生前贈与は成立しません。

また生前贈与するときに発生する贈与税の税額は、土地の評価額や贈与する方法によって異なります。非課税の対象になったり特別控除を受けたりすれば、贈与税はかからずに済みます。事前に確認して、贈与税についても含めて話をしましょう。

流れ2.贈与契約書の作成

贈与は民法で定められている有効な契約です。口約束でも成立しますが、場合によっては話していた内容と違う、話自体がなかったことになっているという状況に陥る可能性があります。トラブルを回避するためにも贈与契約書を作成しておきましょう。

贈与契約書には、以下の内容を明記します。

• 贈与する人の氏名・住所
• 贈与される人の氏名・住所
• 贈与契約締結の日付
• 贈与実行する日付
• 相続財産の詳細（誰が何を相続したかなど）
• 贈与の方法

贈与される人が複数いる場合は、人数分の契約書を作成します。贈与契約書に贈与額の記載がなければ200円分の収入印紙を貼る必要があり、贈与額の記載があればその額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。贈与契約書は名義変更する際に有効となる書類なので作成しておくのがおすすめです。

流れ3.名義変更の登記

生前贈与すると土地の所有者が変わるので、登記の名義変更を行う必要があります。登記の名義変更は法務局で実施するほか、郵送やインターネットからの手続きも可能です。

名義変更の登記には、以下の書類が必要です。

• 贈与契約書
• 登記識別情報
• 委任状
• 贈与する人の印鑑証明書
• 贈与される人の住民票

名義変更の登記には登録免許税がかかります。固定資産税評価額の2％を、現金もしくは収入印紙として収めます。（※）法務局に行けば担当者が教えてくれるので必要書類がそろっていれば問題なく手続きできるでしょう。必要書類が準備できない場合は、司法書士に依頼するとスムーズに対応してもらえます。

※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

流れ4.贈与税・不動産取得税の支払い

土地を生前贈与すると、贈与税と不動産取得税を支払う必要があります。前述したとおり、贈与税は基礎控除の年間110万円を超えた金額に対して課税されます。毎年110万円以下ずつ贈与すれば贈与税はかからないので支払う必要はありません。また相続時精算課税制度を利用すると、60歳以上の父母または祖父母（直径尊属）は18歳以上の子や孫に対して2,500万円まで非課税で贈与できます。（※）この場合も贈与税の納税義務は発生しません。

※出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

また誰が誰に何の目的で贈与するのかによっても、課税対象となる贈与税額が異なります。

なお、土地の不動産取得税は以下の計算式で算出できます。

不動産取得税は相続であれば非課税になりますが、贈与の場合は課税対象です。

相続した土地の名義変更にかかる費用の目安

相続した土地の名義変更する際は、以下に挙げる費用がかかります。

• 書類の取得にかかる費用
• 登録免許税
• 司法書士への報酬

具体的にどのくらいかかるのか、費用の目安についても詳しく解説します。

書類の取得にかかる費用

土地の名義変更の手続きには、書類の提出が必要です。必要書類は相続の仕方や、被相続人と相続人（土地の現所有者）の関係性によって異なります。ここでは、基本的な書類と取得にかかる費用を確認しておきましょう。

※出典：東京都主税局「相続があったとき」

※出典：福岡市「区役所・出張所などでの証明書（住民票・戸籍など）の取得」

遺産分割協議書がある場合は、遺産分割協議書にあるすべての印の印鑑登録証明書（1通あたり約200〜400円）も必要です。不明点があるときは、役所の戸籍係もしくは司法書士に相談しましょう。

登録免許税

土地を名義変更するには、登録免許税がかかります。登録免許税の価格は土地の価格によって異なっており、市区町村で算定した土地の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて算出します。税率は名義変更の理由によって、以下のように異なるのが特徴です。

※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

たとえば評価額1,000万円の土地を相続した場合、登録免許税は以下の計算式で4万円と算出できます。

4万円の収入印紙を購入し、名義変更の書類に貼って法務局に提出すると納税完了です。土地の評価額が100万円以下の場合は非課税となるので、登録免許税の支払い義務は発生しません。

なお、土地の評価額は固定資産税の納税通知書に記載されていますが、土地を管轄する役所で取得できる固定資産評価証明書でも確認できます。

司法書士への報酬

土地の名義変更を司法書士に依頼する場合は、その報酬を支払う必要があります。司法書士への報酬は相続による名義変更なら約6万〜10万円が相場です。ただし相続人が複数いたり相続する土地が多かったりするなど、内容が複雑になるとプラス料金が発生する場合があります。

司法書士への報酬に関しては2003年に一律の報酬基準が撤廃されて以降、現在は各司法書士事務所で報酬規程を作成しています。依頼する司法書士事務所によって報酬額に差が生じるので、費用を抑えたいのであれば見積もりをとるのがおすすめです。複数の事務所から見積もりを出してもらい、比較しながら検討しましょう。

親名義の土地の相続を放棄したほうがよいケースとは

親名義の土地について、相続を放棄するという選択肢もあります。以下のようなケースに該当する場合は、放棄したほうがよいかもしれません。

• マイナス要素が多い土地
• 土地にかかる税金を支払えない
• 土地の管理ができない

それぞれについて詳しく解説します。

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マイナス要素が多い土地

マイナス要素が多い土地は、相続しても得られるメリットが少ない可能性が高いです。具体的には、立地条件が悪く買主が見つけにくい土地や、傾斜があり造成費がかさむ土地などが該当します。土地活用ができず、固定資産税や維持費ばかりがかかれば、マイナスの財産になります。相続を放棄したほうが家計に負担をかけずに済むでしょう。

また土地以外にも相続する財産がある場合は、マイナスの財産をプラスの財産で弁済するのも方法のひとつです。プラスの財産が残る場合には相続を受け、マイナスの財産がプラスの財産よりも多い場合には、相続放棄するという選択が可能です。

土地にかかる税金を支払えない

土地を所有すると、固定資産税の納税義務が発生します。固定資産税は1月1日時点の土地の所有者に対して課せられる地方税です。

税額は以下の計算式で算出されます。

課税標準額とは固定資産税評価額を基に算出される価格であり、面積が広い土地や立地条件のよい土地などは評価額が高い傾向にあるので固定資産税も必然的に高くなります

固定資産税は毎年かかる税金であるため、高額な場合は大きな負担になりやすいです。税金が支払えなければ延滞金が発生し、さらに負担が大きくなってしまうでしょう。

土地の管理ができない

土地の管理ができない場合も相続を放棄したほうがよいケースのひとつです。土地の手入れを怠ると、雑草が生い茂ったり害虫が発生したりします。雑草や花粉、害虫などが原因で近隣住民に迷惑がかかればトラブルの元になるでしょう。

土地を適切に管理できないと地方公共団体（自治体）から指導されるケースもあるので見て見ぬふりはできません。自分で管理するにも時間と手間がかかり、専門業者に依頼する場合は費用がかかります。遠方に住んでいたり体力に自信がなかったりなどの理由で土地を管理できない場合は、放棄するのもひとつの方法です。

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相続した親の土地を活用する方法

遠方に住んでいたり、すでに持ち家があったりする場合は、土地を相続しても扱いに困るかもしれません。立地条件のよい土地であれば有効活用して、収入を得たり現金化したりすることが可能です。

たとえば、駅から徒歩圏内にある土地の場合、アパートを建てて入居者から家賃収入を得るという方法があります。他にも、駐車場やコインランドリーなどに活用すれば継続的な収入につながるでしょう。管理の手間や維持費から解放されたい場合は思い切って売却するのもおすすめです。

土地を活用する際は、土地の価値をしっかりと把握できていないと損をしてしまう可能性があります。とはいえ、土地の適正価格を把握するのは難しいでしょう。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度の情報入力で手軽に複数の不動産会社に土地の査定を依頼できます。

不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、土地の一括査定サービスを無料で利用できます。まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

亡くなった親が所有していた土地を相続したら、名義変更をする必要があります。土地の名義変更は法改正により2024年には義務化されるため、親名義のまま放置することはできなくなります。相続の際に、適切に名義変更しておけば、土地を売却したり貸地として貸したりさまざまな活用方法を検討可能です。

相続した土地が遠方にあったり、すでに持ち家を所有していたりすると持て余してしまう可能性があります。そのまま放置すれば固定資産税や維持費がかかり、余計な出費が増えるでしょう。金銭的な負担を軽減する方法として、土地活用がおすすめです。

不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、土地活用について相談できる不動産会社を紹介するサービスを実施しているほか、複数社に対して土地の査定を依頼することも可能です。大手不動産会社から地元の不動産会社までさまざまな不動産会社がリビンマッチに参加しているので、自分の希望や条件に合った不動産会社を見つけられるでしょう。インターネット環境さえあれば、24時間いつでも無料で利用できるので、お気軽に活用してみてください。

この記事の監修者：細沼 昭久（司法書士・行政書士）

司法書士法人リーガル・デザイン
代表社員：細沼 昭久（ホソヌマ アキヒサ）
保有資格：司法書士・行政書士

弊社は2018年に司法書士・行政書士事務所として開業し、2021年に法人化いたしました。
弊社には中国やベトナムをはじめとする外国人スタッフが複数名在籍しており、日本のお客様のみならず海外からのお客様にも数多くご利用いただいております。
私たちはお客様のあらゆるニーズにお応えできるよう真摯に向き合い、お客様にとっての最善を法的な観点からご提案いたします。

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