築40年のマンションは売れない？考えられる理由や売却相場・高く売るポイントなど徹底解説

築40年以上のマンションは売れにくいといわれる場合があります。しかし、一般的に売れにくいといわれる理由や、築年数が古くても売れるポイントなどを把握すれば、築40年以上のマンションでも売却することが可能です。

本記事では築40年以上のマンションについて、売れないといわれる理由や売却相場を紹介します。築40年以上のマンションでも売れるケースや、高く売るためのポイントなどについてもあわせて解説するのでぜひ参考にしてください。

築40年のマンションが売れないといわれる理由

築40年のマンションは下記のような理由から、売れないといわれる場合があります。

• 耐震性能が低いケースがある
• 設備が古い
• 外観が魅力に欠けている
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 修繕積立金が高いことがある
• リフォーム費用が高額になりがち

それぞれの理由について解説します。

耐震性能が低いケースがある

中古マンションの購入において、重視されるポイントのひとつは耐震性能です。築40年以上のマンションでは耐震性能が低いケースがあり、売れにくさにつながっています。1981年5月31日以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。旧耐震基準は、震度5強の揺れでも建物が倒壊せず、大きな損傷を受けない強度として設定された基準です。

現在では基準が厳しくなり、建築確認においては震度6強～7の揺れでも建物が倒壊しない「新耐震基準」が適用されています。築40年以上のマンションは旧耐震基準で建てられているため、新耐震基準が適用されている建物と比較して耐震性能が低いおそれがあります。また、築40年を過ぎていると建物の経年劣化も考えられるため、地震被害のリスクが高いと感じる人もいるでしょう。

ただし、旧耐震基準が適用されていた時代のマンションでも、新耐震基準と変わらない強度で建てられているものもあります。耐震基準はあくまでも最低限クリアすべきラインを定めたものであるため、基準以上の強度で建設された物件もあり、一概に旧耐震基準のマンションの耐震性が低いとはいえないでしょう。

設備が古い

築40年以上のマンションでは、築年数に伴って設備や共用スペースも古くなっています。たとえば、取り付けから年数が経っているエレベーターでは、乗っている間に揺れたり、ガタガタと音をたてたりと、不安を感じさせるようなものもあります。古いマンションならエントランスや廊下、階段などにひび割れが入っているケースも珍しくありません。

また、自室のドアや郵便箱に破損があれば修理が必要になり、配管設備や受水槽が劣化している場合も考えられます。配管設備や受水槽は生活の安全性に直結するにもかかわらず、外からはトラブルが見えにくい箇所です。

ただし、築40年以上のマンションでは設備を修繕したり、交換したりと対処しているケースもあります。たとえばエレベーターなら、35〜40年で交換するマンションが多く、新しくなっている場合があります。設備が修繕・交換され適切に管理されているマンションなら、築40年以上でも比較的売却しやすいでしょう。

外観が魅力に欠けている

マンションの見た目は第一印象に直結し、資産価値を大きく左右する要因です。築40年以上のマンションは経年劣化やデザインなどの点から、外観が魅力に欠けている傾向があります。築40年を超えていると外壁材や塗装が老朽化し、くすみやすくなります。また、外観にひび割れやサビ、汚れがあれば清潔感がないと感じる人もいるでしょう。

築40年以上のマンションは老朽化だけでなく、デザインの面でも見栄えしないケースがあります。建物にもデザインの流行があり、築40年以上では現在のトレンドと大きくずれているため、見た目が古く感じられやすいでしょう。たとえば、築40年以上のマンションでは、ベランダやバルコニーの縦格子の隙間が大きく、中が丸見えになっているデザインが多いです。築40年以上のマンションは耐震性能や設備といった実用面だけでなく、外観の印象から売れにくい場合もあります。

住宅ローンの審査が通りにくい

購入希望者側からすると、築40年以上のマンションを買いたくても、住宅ローンの審査が通りにくいという事情があります。

住宅ローンの審査では、住宅ローンを組みたい人の年収や職種、勤務形態、健康状態、返済負担率、借入比率といった個人に関する情報に加えて、購入対象となるマンションの担保評価もチェック項目となります。住宅ローンは、融資によって購入するマンションを担保にお金を借りられる仕組みです。住宅ローンの借り手の資金繰りが立ち行かなくなった場合でも、金融機関は返済を受ける代わりに、担保となる不動産を回収して損失を補てんします。

たとえば500万円の資金を借り入れたくても、マンションの評価額が400万円しかなければ担保として機能しないため、住宅ローンの審査をクリアできません。築40年以上のマンションは担保としての評価が低くなりやすく、大きな金額を借り入れにくいので、購入希望者側にとっては資金の確保が難しくなるのです。

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修繕積立金が高いことがある

修繕積立金が高いことも、築40年のマンションが売れにくい原因です。修繕積立金とは将来的なマンションの修繕工事に備えて長期にわたって計画的に積み立てられる資金です。マンションの区分所有者（持ち主）は、毎月決まった金額を修繕積立金として徴収されます。そしてマンションのメンテナンスや修繕が必要な際は、修繕積立金から費用が捻出されます。

マンションが古くなるにつれてメンテナンスや修繕にかかる費用も増えるため、修繕積立金の徴収額も増えていくのが一般的です。築40年以上のマンションだと建物の維持のため、大規模修繕を何度か行っている場合もあり、修繕積立金も高額になっている傾向があります。たとえマンション自体の価格が安くても、修繕積立金が高い築40年以上のマンションでは長期的な経済負担が大きいため購入を見送られるケースもあるでしょう。

リフォーム費用が高額になりがち

築40年以上のマンションはリフォーム費用が高額になりがちです。建設から40年以上経っているマンションでは、内装や水回り、空調設備などが老朽化しています。住居のトラブルは生活に直結するため、後回しにできず早急に対処しなくてはならない場合も多いです。同時に複数箇所のリフォームが必要となるケースもあり、費用の負担が大きくなりやすいでしょう。

また、築40年以上のファミリー向けマンションでは和室が作られているケースが多くあります。近年では和室よりも洋室のニーズが高く、リフォームによって作り替えたいと考える人も一定数います。しかし、和室から洋室に変更する場合、畳からフローリングへの全面張り替えだけでなく、床の下地の補強、段差の解消といった工事が必要です。予想していたよりも費用が高くなり、予算オーバーになる場合もあるでしょう。

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築40年以上マンションの売却相場

虫眼鏡とマンションの模型

ここからは、築年数の経過と売却相場の関係、そして構造による耐用年数から築40年以上のマンションの売却相場について解説します。

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築年数の経過によって売却相場は下がる

築年数が経過するにつれてマンションの売却相場は下がっていき、築30年を超えた時点でさらに下落することが一般的です。例として、首都圏のマンションの築年数別の売却相場を以下に取り上げます。

※出典：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

マンションは新築〜築5年と新しければ資産価値が高く、約6,600万円で成約する場合もあります。築10年以下でも6,000万円台を維持でき、築11～20年では少し下がって5,000万円台、築21～25年なら4,000万円台です。一方、築25年超えでは2,000万円台にまで下落し、築31年を超えると新築時の約3分の1まで売却相場が落ちてしまいます。

ただし、上記のデータは売却価格の平均であり、個々のマンションの資産価値は築年数だけでなく、立地や周辺環境といった諸条件にも左右されます。

構造によって耐用年数が決まっている

耐用年数とは通常の使用を想定した場合に、対象の資産が使い続けられる期間についての法的な基準です。ただし、あくまでも資産価値を判断するための指標のひとつなので、法定耐用年数を過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。

マンションをはじめとする建築物は、構造別に耐用年数が決められています。住宅用の建物における構造別の耐用年数は以下のとおりです。

※出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

マンションの構造として多い「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」は、耐用年数が47年です。そのため築40年以上のマンションには建物の価値がほとんどなく、築47年の時点では資産価値が失われているといえます。

築40年マンションが売れる割合

商談の風景

国土交通省が提供する「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」を利用すれば、過去の不動産取引について確認可能です。ここでは例として、2022年第3四半期のデータを取り上げます。該当時期についての、マンションの取引における築年数別の割合は以下のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

データを見ると、築6〜25年のマンションが取引において大きな割合を占めています。一方、売れにくいと考えられている築40年以上のマンションですが、実際には築41～45年であっても取引の6％を占めていることが分かります。どの築年数であっても一定の取引が行われているため、築40年以上のマンションでも売却可能といえるでしょう。

築40年以上のマンションでも売れる理由

築40年以上のマンションであっても、以下の条件に該当すれば売れる可能性が高くなります。

• 立地条件がよい
• 低価格で購入できる
• 購入希望者が購入後にリノベーションを考えているケースがある
• 管理状況が分かりやすい

それぞれについて解説します。

立地条件がよい

立地がよければ築年数に関係なく、マンションを売却しやすいでしょう。築40年以上のマンションの中には、立地条件が整っているものも一定数あります。40年前の1980年代は建設ラッシュによって、数多くのマンションが好条件の立地に建てられました。こうした背景を受けて、築40年以上のマンションの多くは、現在でも利便性が高く周辺環境が良好な場所に位置しています。

一方、新築マンションは築年数が古いマンションと比べて立地がよくない場合があります。近年では多くの建物が建っており、条件のよい立地はすでに埋まっていることが珍しくありません。空いている土地に新しくマンションを建てなければならないため、立地の条件では見劣りするケースもあるでしょう。

土地の競争率が低かった40年前に好条件の立地に建てられたマンションであれば、たとえ築年数が経っていても十分需要があります。人気の立地に立っている場合、マンションを購入時より高く売却できるかもしれません。

低価格で購入できる

価格はマンションの購入を検討する上で重要となるポイントです。築40年以上のマンションは前述したように築年数が浅いマンションと比較して価格が大きく下がる傾向にあります。できるだけ予算をかけずにマンションを購入したいと考えている層にとっては、低価格で購入できる築40年以上のマンションはニーズにマッチするでしょう。

ただし立地の条件がそれほど魅力的でないケースでは、築40年のマンションのセールスポイントは低価格の1点に絞られてしまいます。買主を見つけるためには、売り出し価格を見直したり値下げ交渉に応じたりして、希望よりも安く売却しなくてはならない場合もあるでしょう。

ただし、築40年以上のマンションであっても、できるだけ高く売るための工夫は可能です。築40年以上のマンションを高く売るポイントについては後述します。

購入希望者が購入後にリノベーションを考えているケースがある

築40年以上のマンションを買う場合、買主は購入後にリノベーションを考えているケースがあります。リノベーションとは日本で刷新を意味し、住居を自分好みに作り替えることです。似た用語であるリフォームは老朽化した箇所の修復を意味しますが、リノベーションは工事によって新たな価値を付け加える点で異なります。

築年数が浅いマンションは価格が高いため、リノベーションによる大規模な工事はしづらいと感じる人も多いです。一方、築40年以上のマンションなら購入費用を抑えられ、工事費用に資金を割けるため、思い切ったリノベーションにも挑戦しやすいでしょう。

リノベーションのためにマンションを探している層にとっては、マンションの価格が何より重要なポイントです。そのため、築40年のマンションに経年劣化している箇所があるからといって、リノベーションやリフォームをしてから売却するのは得策ではありません。工事によって部屋や設備がきれいになったとしても、その費用が売却価格に上乗せされるため、結果として売れにくくなる可能性が高まります。

管理状況が分かりやすい

戸建てと異なりマンションでは多くの場合、管理会社や管理組合が建物のメンテナンスを請け負っています。マンションの購入にあたって、管理状況を重視する人もいます。しかし、築年数が浅いマンションでは管理会社や管理組合の質が分かりづらく、状況を正確に把握するのが難しいでしょう。

一方で、築40年以上のマンションの場合、現在に至るまでの修繕履歴が確認でき、建物の管理状況が分かりやすくなっています。管理組合の活動の様子を見れば、メンテナンスや効率化にどの程度力を入れているのかチェック可能です。たとえばコスト削減のため、全部委託管理ではなく一部委託管理を利用するといった工夫をしている管理組合もあります。このように、築40年以上のマンションであれば管理体制の程度が可視化された状況が把握できるため、購入を決意しやすいと考える人もいるでしょう。

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築40年以上のマンションを売る方法

築40年以上のマンションを売る主な方法は、不動産仲介と不動産買取のいずれかを利用することです。それぞれについて解説します。

不動産仲介

不動産仲介とは、不動産会社がマンションを含めた物件の売主と買主の間に立ち、売買契約の締結をサポートするサービスです。不動産仲介における不動産会社の主な仕事は下記のとおりです。

• マンションの査定：不動産会社が直接マンションを買うわけではないが、査定によってマンションの大体の相場を把握できる
• マンションの宣伝：購入希望者を募るために、マンションの情報の宣伝を行う
• マンションの案内：購入希望者からの問い合わせがあれば、質問への回答や現地の案内を実施する
• 売買条件の調整：売主と買主の間に立ち、売却価格や引き渡し日といった条件を調整する
• 売買契約の締結：売買契約の締結時には、売主と買主、不動産会社の3者で集まるのが一般的
• マンションの引き渡し：売主が買主にマンションの鍵や必要書類を引き渡す際のサポートをする

不動産仲介を利用すれば、買主の発見から成約、引き渡しまでがスムーズになります。後述する不動産買取と比較して、マンションが高く売れやすい点がメリットです。一方、売却までに時間がかかり、仲介手数料の支払いが発生する点はデメリットといえます。

不動産買取

不動産買取は仲介のように個人の買主を探すのではなく、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。不動産買取のメリットは買主を見つける必要がなく、何よりも時間がかからない点です。一般的に仲介で買主を探す場合、売れるまでには約3カ月はかかるといわれています。条件やタイミングによっては3カ月を過ぎても購入希望者が現れず、マンションの維持費だけがかかってしまうケースもあります。

不動産買取なら希望のタイミングで不動産会社に売却可能です。マンションの状態についても基本的には現状引き渡しで済むので、片づけや清掃が必要ありません。不動産仲介では発生する仲介手数料も買取なら不要です。また、個人間の売買では契約成立後に契約不適合責任を問われるリスクがありますが、不動産会社との取引であれば契約内容によっては免責されます。

不動産買取のデメリットは、売却価格が相場よりも安くなる点です。不動産会社は再販を前提にマンションを買い取るため、利益が見込める価格でしか取引できません。不動産買取による売却価格の目安は市場価格の約7割です。

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築40年以上のマンションを高く売るポイント

築40年以上のマンションでも、下記のポイントを押さえておけば高く売れやすくなります。

• 売る前にホームインスペクションを実施する
• リフォーム・リノベーションをしない
• ハウスクリーニングをしておく
• 内覧対策をあきらめない
• 価格を高めに設定する
• 不動産買取も検討してみる
• 築年数が長いマンションの売却実績がある不動産会社に依頼する

それぞれについて解説します。

売る前にホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションは住宅診断士といった専門家による、住居の状態の診断です。ホームインスペクションを受ければマンションの劣化状況や欠陥の有無などを調べられ、修繕費用の目安を把握できます。築40年以上のマンションには見えない不具合も多く、安全面を懸念して購入をためらう原因のひとつです。ホームインスペクションによって第三者から診断を受けたマンションなら、購入者が納得して購入しやすいでしょう。

ホームインスペクションの実施は売主にとってもメリットがあります。築年数が経過していて、不具合や欠陥がある旨を契約時に伝えないままマンションを売却すると、引き渡し後に契約不適合責任に問われるリスクがあります。契約不適合責任とは契約内容と相違があった場合に、後から契約解除されたり、損害賠償を支払ったりしなくてはならない責任のことです。ホームインスペクションによってマンションの正確な状態が分かり、適切な価格設定ができていれば、売買後のトラブル防止につながります。

リフォーム・リノベーションをしない

マンションをリフォームやリノベーションすれば外見上は新築のようになるため、高く売却しやすいと考えるかもしれません。しかし、マンションには築年数に応じた売却相場があるため、見た目だけをきれいにしても売却価格を大幅に上げるのは難しいでしょう。リフォームやリノベーションの費用が売却価格に上乗せされることで、売却相場よりも高いマンションとして、購入希望者に避けられて売れにくくなる可能性があります。

前述したとおり、築40年以上のマンションの購入を検討する層の中には、部屋を自分でリノベーションしたいと考えている人が一定数います。リノベーションを予定している人にとってマンション購入の決め手となるのは価格です。また、リノベーションへの意欲が高い人は、自分の好みにマッチするこだわりの部屋を作りたいと思っています。そのためすでにリフォームやリノベーションが行われているマンションよりも、低価格のマンションが優先して選ばれやすいです。

ハウスクリーニングをしておく

マンションの購入希望者は、売買契約の前に部屋の内覧に訪れることが一般的です。たとえマンションの条件や写真、価格などが気に入ったとしても、内覧の印象によっては売買契約に至らない可能性があります。衛生状態は部屋の印象を大きく左右し、購入のモチベーションに直結する要因のひとつです。好印象を残し売却につなげるためには、ハウスクリーニングを行って部屋の清潔さに気を配る必要があります。

ハウスクリーニングとは掃除の専門業者による部屋の清掃サービスです。ハウスクリーニングでは専門知識を持つスタッフが業者専用の洗剤や洗浄機材を用いて清掃します。自力では落とせない汚れがあっても、ハウスクリーニングなら解決できる場合があります。

売却活動を開始してマンションの宣伝を進めるタイミングで、内覧前にできるだけ早く部屋の状態を整えておきましょう。購入希望者の内覧希望日に清掃が間に合わなければ、売却のチャンスを逃す可能性があります。

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内覧対策をあきらめない

前述したとおり、内覧に備えてマンションの部屋をきれいに維持することは重要です。しかし、マンションがなかなか売れなければ売却活動へのモチベーションが低下し、次第に内覧対策が疎かになっていくケースがあります。

マンションの購入希望者が見つからないのは、築40年以上のマンションに限りません。築年数が浅いマンションや、立地や周辺環境、設備、管理状況などが良好で、売れるポテンシャルを十分に備えたマンションでも、巡り合わせによってはスムーズに売れない場合があります。

マンションの情報をインターネットに載せて宣伝していても、内覧の準備をしていなければ実際の売却にはつなげられません。たとえマンションの販売活動が思ったように進まなくても、根気よく継続することが重要です。販売活動を積極的に続けていれば、思わぬタイミングで購入希望者が現れて、スムーズに売却できる可能性があります。

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価格を高めに設定する

築40年のマンションの売却活動では、あえて価格設定を高めにするのもひとつの方法です。売却相場よりも高く売り出しておけば、そのまま売れた場合は大きな利益を得られます。また、不動産の売買では値下げ交渉が頻繁に行われているため、初めから高い価格を設定しておけば、値引き後でも予定通りの利益を確保可能です。

ただし、マンションの価格設定は慎重にしなくてはなりません。売却相場より大幅に高いマンションでは購入希望者に興味を持ってもらえず、売れ残る可能性が高まります。長期間売れていないマンションは何らかの問題がある売れ残りとして警戒されやすいため、売り時を見極めて早めに売り切ることが重要です。

適切な価格設定のためには、条件が類似する中古マンションの売却価格が参考になるでしょう。築年数や立地が近いマンションの過去の取引相場を確認し、売却相場を把握した上で少し高めの価格設定を心がけましょう。

不動産買取も検討してみる

不動産仲介でマンションの購入希望者を見つけられない場合、不動産買取を検討するのもおすすめです。前述したように不動産買取であれば、短期間で確実にマンションを売却できます。仲介によって個人にマンションを売ろうとする場合、リノベーションを予定している人以外は、自分がそのマンションに住みたいか、住みたくないかで購入を決めます。購入の決め手がない築40年以上のマンションでは、個人の目に留まらず購入希望者が現れないかもしれません。

一方で、不動産会社が築40年以上のマンションを購入する場合は、買い取ったマンションをリノベーションやリフォームによって改修してから再販売することを前提としています。そのため、現状では購入希望者がいないマンションでも不動産会社なら買取可能です。

ただし前述したとおり、売却価格が安くなるといったデメリットもあります。不動産買取では相場よりも売却価格が下がり、約7割になると考えておきましょう。とはいえ、販売活動にかかる手間や費用を考慮すると仲介よりも買取のメリットが大きいケースもあるため、選択肢のひとつとして検討してみてください。

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築年数が長いマンションの売却実績がある不動産会社に依頼する

築40年以上のマンションを売るためには、不動産会社選びが重要です。不動産仲介では書類作成といった事務作業や、税金・権利に関する法律面での助言など、販売活動以外でも多くのサポートを受けられます。また、マンションの売り方についてアドバイスをもらえれば、市場に対してより効果的なアピールが可能です。

比較的需要が低いといわれる築40年以上のマンションの売却を成功させるには、コツが必要です。築年数が長いマンションの売却実績が豊富な不動産会社であれば、知識やノウハウがあるためスムーズに売りやすいでしょう。

仲介のための媒介契約を結ぶ不動産会社については、複数社を見比べて慎重に決めることがおすすめです。しかし、複数社と直接やりとりしていると時間や手間がかかります。効率的に不動産会社を探すには不動産の一括査定サービスがおすすめです。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度の情報入力で複数社へ査定の依頼ができ、手軽に査定結果を比較検討できます。多くの不動産会社を簡単にチェックできるため、自分の条件にマッチする不動産会社を見つけられるでしょう。

まとめ

一般的には築年数が長くなるにつれてマンションの資産価値も下がるため、築40年以上のマンションは売れにくいといわれるケースもあります。しかし、築年数が古いマンションでも一定の需要はあり、ポイントを押さえれば売却可能です。また築40年以上のマンションをスムーズに売るためには、戦略的に販売活動を進めるとともに条件に適した実績のある不動産会社を見つける必要があります。

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