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【不動産売買】仲介手数料の計算方法とは？特例が適用されるケースを確認
不動産売買では物件の価格が数千万円から数億と高額になるケースが多いため、不動産会社が仲介業務を行うのが一般的です。不動産売買が成功した場合には、その対価として不動産会社には仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は数十万～数百万円単位の大きな金額になる場合が多いです。
本記事では、不動産の売買にかかる仲介手数料はどのように決まるのか、計算方法、支払時期などについて解説していきます。不動産売買を検討している方は参考にしてみてください。
もくじ
不動産売買における仲介手数料とは？
電卓を持つ女性
不動産を売買する際に、不動産会社に取引の仲介を依頼するのが一般的です。不動産の売買が成立した際には、売主や買主は不動産会社に対して仲介手数料を支払います。まずは不動産会社に支払う仲介手数料の概要についてみていきましょう。
仲介業務に対して発生する成果報酬
不動産の売却を不動産会社に依頼した場合に、不動産会社が行う主な業務は以下のとおりです。
- チラシやインターネットに広告を掲載して不動産の購入希望者を募集する
- 売りに出す不動産を店頭で紹介する
- 購入希望者が現れたら、内覧時の付き添いなどをする
- 売主と買主が交わす売買契約書を作成し、内容のすり合わせを行う
無事、不動産の売買が成立したら、不動産会社は仲介業務を行った対価として仲介手数料を受け取ります。この仲介手数料は、不動産会社が販売活動にかけた諸経費と利益、消費税を含んだもので、不動産売買の成果報酬といえるものです。
売主と買主の両方が不動産会社に支払う
通常、売主と買主はそれぞれ別の不動産会社に仲介を依頼します。売買契約が成立した場合、売主と買主はそれぞれの仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。ただし同じ不動産会社が売主と買主の両方から、仲介を依頼されている場合もあります。この場合、両方から手数料を受け取るため、両手取引と呼ばれています。
両手取引の場合、不動産会社は多くの手数料を得られるので、仲介手数料を半額にする場合や一方の手数料を無料にする場合など、売主や買主のメリットとなる仲介手数料の金額を提示するケースがあります。
一方で、両手取引を目指したいがために、不動産情報を公開しなかったり、購入希望者が現れても自社で見つけた購入希望者でないと断ったりするなど、囲い込みが行われる可能性もゼロではありません。不動産を売買する際には、依頼する不動産会社についてはしっかり検討するようにしましょう。
売買契約が成立したタイミングで支払いが発生する
不動産会社への仲介手数料は、不動産会社と契約を結んだ時点ではなく、売買契約書が締結されたタイミングで支払い義務が発生します。売買契約の締結時点で仲介手数料の半額が払われ、残りは不動産の引き渡し時に支払われるケースが一般的です。
不動産の売却活動には多くの費用がかかり、不動産会社にとっては仲介手数料でかかった経費をカバーする必要があること、売買契約成立後も不動産会社がかかわる不動産の引き渡しや決済の手続きなどの業務が残っていることから、2回に分けて支払われる傾向にあります。
不動産売買の仲介手数料は法律で上限額が決められている
不動産売買における仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法46条の規定に基づき、以下のように定められています。
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料の上限額を計算する方法 |
|---|---|
| 売買価格のうち200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 売買価格のうち200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格×4.4% |
| 売買価格のうち400万円超の部分 | 売買価格×3.3% |
※出典：国土交通省「不動産流通について」
仲介手数料の上限は、不動産の売買価格によって3段階に分けられます。
仲介手数料の上限額を計算する方法
不動産売買における仲介手数料は、法律で定められた上限額を請求されるケースが一般的です。支払いの直前に必要な金額が分からない、ということがないようにあらかじめ計算しておくとよいでしょう。
たとえば、2,000万円の不動産における仲介手数料の上限額とその計算式は以下の表のとおりです。
| 不動産の売買価格 | 計算式 | 仲介手数料の上限額（/円） |
|---|---|---|
| 2,000万円のうち200万円以下の部分 | 200万円×5.5％ | 11万 |
| 2,000万円のうち200万円超～400万円以下の部分 | 200万円×4.4％ | 8万8,000 |
| 2,000万円のうち400万円超の部分 | 1,600万円×3.3％ | 52万8,000 |
| 合計 | – | 72万6,000 |
速算式も存在する
仲介手数料の上限額を求める場合、上記のように計算するのは、かえって手間がかかってしまうことも。
不動産の売買価格が200万円以下の場合には、以下の速算式で仲介手数料の上限を求めることができます。
仲介手数料の上限額＝不動産の売買価格 × 5％ + 消費税
また、不動産の売買価格が200万円超え400万円以下の場合には、以下の速算式で仲介手数料の上限を求められます。
仲介手数料の上限額＝不動産の売買価格 × 4％ + 2万円 + 消費税
さらに、不動産の売買価格が400万円を超える場合には、以下の速算式で仲介手数料の上限を求めることが可能です。
仲介手数料の上限額＝不動産の売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税
たとえば、2,000万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料の上限額は以下の計算式でも求められます。
（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円
仲介手数料上限額の早見表
仲介手数料の上限額について、不動産の売買価格ごとの仲介手数料と速算式を一覧でまとめました。仲介手数料の計算が面倒な方は、ぜひ参考にしてください。
～3,000万円未満
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 | 速算式 |
|---|---|---|
| 100万 | 5万5,000 | （100万円×5％）×1.1 |
| 150万 | 8万2,500 | （150万円×5％）×1.1 |
| 200万 | 11万 | （200万円×5％）×1.1 |
| 250万 | 13万2,000 | （250万円×4％＋2万円）×1.1 |
| 300万 | 15万4,000 | （300万円×4％＋2万円）×1.1 |
| 350万 | 17万6,000 | （350万円×4％＋2万円）×1.1 |
| 400万 | 19万8,000 | （400万円×4％＋2万円）×1.1 |
| 450万 | 21万4,500 | （450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 500万 | 23万1,000 | （500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 550万 | 24万7,500 | （550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 600万 | 26万4,000 | （600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 650万 | 28万500 | （650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 700万 | 29万7,000 | （700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 750万 | 31万3,500 | （750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 800万 | 33万 | （800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 850万 | 34万6,500 | （850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 900万 | 36万3,000 | （900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 950万 | 37万9,500 | （950万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,000万 | 39万6,000 | （1,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,050万 | 41万2,500 | （1,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,100万 | 42万9,000 | （1,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,150万 | 44万5,500 | （1,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,200万 | 46万2,000 | （1,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,250万 | 47万8,500 | （1,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,300万 | 49万5,000 | （1,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,350万 | 51万1,500 | （1,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,400万 | 52万8,000 | （1,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,450万 | 54万4,500 | （1,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,500万 | 56万1,000 | （1,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,550万 | 57万7,500 | （1,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,600万 | 59万4,000 | （1,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,650万 | 61万500 | （1,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,700万 | 62万7,000 | （1,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,750万 | 64万3,500 | （1,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,800万 | 66万 | （1,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,850万 | 67万6,500 | （1,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,900万 | 69万3,000 | （1,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1,950万 | 70万9,500 | （1,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,000万 | 72万6,000 | （2,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,050万 | 74万2,500 | （2,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,100万 | 75万9,000 | （2,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,150万 | 77万5,500 | （2,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,200万 | 79万2,000 | （2,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,250万 | 80万8,500 | （2,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,300万 | 82万5,000 | （2,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,350万 | 84万1,500 | （2,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,400万 | 85万8,000 | （2,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,450万 | 87万4,500 | （2,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,500万 | 89万1,000 | （2,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,550万 | 90万7,500 | （2,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,600万 | 92万4,000 | （2,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,650万 | 94万500 | （2,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,700万 | 95万7,000 | （2,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,750万 | 97万3,500 | （2,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,800万 | 99万 | （2,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,850万 | 100万6,500 | （2,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,900万 | 102万3,000 | （2,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2,950万 | 103万9,500 | （2,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
3,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 3,000万 | 105万6,000 | （3,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,050万 | 107万2,500 | （3,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,100万 | 108万9,000 | （3,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,150万 | 110万5,500 | （3,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,200万 | 112万2,000 | （3,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,250万 | 113万8,500 | （3,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,300万 | 115万5,000 | （3,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,350万 | 117万1,500 | （3,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,400万 | 118万8,000 | （3,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,450万 | 120万4,500 | （3,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,500万 | 122万1,000 | （3,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,550万 | 123万7,500 | （3,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,600万 | 125万4,000 | （3,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,650万 | 127万500 | （3,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,700万 | 128万7,000 | （3,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,750万 | 130万3,500 | （3,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,800万 | 132万 | （3,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,850万 | 133万6,500 | （3,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,900万 | 135万3,000 | （3,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 3,950万 | 136万9,500 | （3,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
4,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 4,000万 | 138万6,000 | （4,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,050万 | 140万2,500 | （4,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,100万 | 141万9,000 | （4,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,150万 | 143万5,500 | （4,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,200万 | 145万2,000 | （4,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,250万 | 146万8,500 | （4,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,300万 | 148万5,000 | （4,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,350万 | 150万1,500 | （4,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,400万 | 151万8,000 | （4,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,450万 | 153万4,500 | （4,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,500万 | 155万1,000 | （4,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,550万 | 156万7,500 | （4,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,600万 | 158万4,000 | （4,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,650万 | 160万500 | （4,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,700万 | 161万7,000 | （4,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,750万 | 163万3,500 | （4,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,800万 | 165万 | （4,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,850万 | 166万6,500 | （4,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,900万 | 168万3,000 | （4,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 4,950万 | 169万9,500 | （4,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
5,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 5,000万 | 171万6,000 | （5,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,050万 | 173万2,500 | （5,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,100万 | 174万9,000 | （5,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,150万 | 176万5,500 | （5,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,200万 | 178万2,000 | （5,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,250万 | 179万8,500 | （5,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,300万 | 181万5,000 | （5,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,350万 | 183万1,500 | （5,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,400万 | 184万8,000 | （5,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,450万 | 186万4,500 | （5,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,500万 | 188万1,000 | （5,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,550万 | 189万7,500 | （5,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,600万 | 191万4,000 | （5,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,650万 | 193万500 | （5,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,700万 | 194万7,000 | （5,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,750万 | 196万3,500 | （5,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,800万 | 198万 | （5,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,850万 | 199万6,500 | （5,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,900万 | 201万3,000 | （5,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 5,950万 | 202万9,500 | （5,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
6,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 6,000万 | 204万6,000 | （6,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,050万 | 206万2,500 | （6,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,100万 | 207万9,000 | （6,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,150万 | 209万5,500 | （6,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,200万 | 211万2,000 | （6,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,250万 | 212万8,500 | （6,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,300万 | 214万5,000 | （6,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,350万 | 216万1,500 | （6,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,400万 | 217万8,000 | （6,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,450万 | 219万4,500 | （6,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,500万 | 221万1,000 | （6,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,550万 | 222万7,500 | （6,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,600万 | 224万4,000 | （6,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,650万 | 226万500 | （6,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,700万 | 227万7,000 | （6,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,750万 | 229万3,500 | （6,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,800万 | 231万0,000 | （6,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,850万 | 232万6,500 | （6,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,900万 | 234万3,000 | （6,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 6,950万 | 235万9,500 | （6,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
7,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 7,000万 | 237万6,000 | （7,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,050万 | 239万2,500 | （7,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,100万 | 240万9,000 | （7,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,150万 | 242万5,500 | （7,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,200万 | 244万2,000 | （7,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,250万 | 245万8,500 | （7,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,300万 | 247万5,000 | （7,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,350万 | 249万1,500 | （7,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,400万 | 250万8,000 | （7,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,450万 | 252万4,500 | （7,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,500万 | 254万1,000 | （7,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,550万 | 255万7,500 | （7,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,600万 | 257万4,000 | （7,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,650万 | 259万500 | （7,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,700万 | 260万7,000 | （7,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,750万 | 262万3,500 | （7,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,800万 | 264万 | （7,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,850万 | 265万6,500 | （7,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,900万 | 267万3,000 | （7,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 7,950万 | 268万9,500 | （7,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
8,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 8,000万 | 270万6,000 | （8,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,050万 | 272万2,500 | （8,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,100万 | 273万9,000 | （8,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,150万 | 275万5,500 | （8,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,200万 | 277万2,000 | （8,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,250万 | 278万8,500 | （8,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,300万 | 280万5,000 | （8,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,350万 | 282万1,500 | （8,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,400万 | 283万8,000 | （8,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,450万 | 285万4,500 | （8,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,500万 | 287万1,000 | （8,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,550万 | 288万7,500 | （8,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,600万 | 290万4,000 | （8,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,650万 | 292万500 | （8,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,700万 | 293万7,000 | （8,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,750万 | 295万3,500 | （8,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,800万 | 297万 | （8,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,850万 | 298万6,500 | （8,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,900万 | 300万3,000 | （8,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 8,950万 | 301万9,500 | （8,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
9,000万円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 9,000万 | 303万6,000 | （9,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,050万 | 305万2,500 | （9,050万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,100万 | 306万9,000 | （9,100万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,150万 | 308万5,500 | （9,150万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,200万 | 310万2,000 | （9,200万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,250万 | 311万8,500 | （9,250万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,300万 | 313万5,000 | （9,300万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,350万 | 315万1,500 | （9,350万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,400万 | 316万8,000 | （9,400万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,450万 | 318万4,500 | （9,450万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,500万 | 320万1,000 | （9,500万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,550万 | 321万7,500 | （9,550万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,600万 | 323万4,000 | （9,600万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,650万 | 325万500 | （9,650万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,700万 | 326万7,000 | （9,700万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,750万 | 328万3,500 | （9,750万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,800万 | 330万 | （9,800万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,850万 | 331万6,500 | （9,850万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,900万 | 333万3,000 | （9,900万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 9,950万 | 334万9,500 | （9,950万円×3％＋6万円）×1.1 |
1億円台
| 不動産の売買価格（/円） | 仲介手数料（/円） ※消費税込 |
速算式 |
|---|---|---|
| 1億 | 336万6,000 | （1億円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億1,000万 | 369万6,000 | （1億1,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億2,000万 | 402万6,000 | （1億2,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億3,000万 | 435万6,000 | （1億3,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億4,000万 | 468万6,000 | （1億4,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億5,000万 | 501万6,000 | （1億5,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億6,000万 | 534万6,000 | （1億6,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億7,000万 | 567万6,000 | （1億7,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億8,000万 | 600万6,000 | （1億8,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 1億9,000万 | 633万6,000 | （1億9,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億 | 666万6,000 | （2億円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億1,000万 | 699万6,000 | （2億1,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億2,000万 | 732万6,000 | （2億2,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億3,000万 | 765万6,000 | （2億3,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億4,000万 | 798万6,000 | （2億4,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億5,000万 | 831万6,000 | （2億5,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億6,000万 | 864万6,000 | （2億6,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億7,000万 | 897万6,000 | （2億7,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億8,000万 | 930万6,000 | （2億8,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
| 2億9,000万 | 963万6,000 | （2億9,000万円×3％＋6万円）×1.1 |
400万円以下の不動産では仲介手数料の上限が引き上げられる場合がある
2018年1月に宅地建物取引業法の一部が施行され、400万円以下で不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は以下の計算式に変更になりました。
400万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限＝18万円＋消費税
これは「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」と呼ばれています。
「18万円＋消費税」を上限とした仲介手数料が発生するケースもある
従来は、400万円以下で不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は以下の速算式で求められました。
売買価格が200万円以下の場合：仲介手数料の上限＝売買価格×5％＋消費税
売買価格が200万円超～400万円以下の場合：仲介手数料の上限＝売買価格×4％+2万円+消費税
しかし「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用される不動産の売却では、「18万円＋消費税」を上限とした仲介手数料を支払わなければなりません。たとえば、不動産の売買価格が10万円の場合、従来の規定では報酬額は5,500円（税込）ですが、現地調査や交通費相当額として17万5,000円が加算されて18万円となり、消費税を加えると19万8,000円を支払う必要があります。
また、不動産の売買価格が300万円では、従来の規定では14万円ですが、4万円が加算されて18万円となり、消費税を加えると19万8,000円支払わなければなりません。
つまり売買価格が400万円以下では仲介手数料の上限額は一律19万8,000円（消費税込）となるのです。
400万円以下の不動産売却における仲介手数料の上限はなぜ改正されたのか
400万円以下の不動産売却における仲介手数料の上限額が改正された背景には、空き家問題があります。総務省統計局によると、2018年10月1日における日本国内の空き家は総住宅数約6242万戸の約13.6％に当たる846万戸となり、そのうちの347万戸は放置されています。（※）
空き家は、犯罪の温床となる危険や放火などの可能性があるほか、美観の面や衛生面で問題があるため国の対策が求められています。
しかし、不動産会社が古くなった空き家の売却を依頼されても不動産調査や契約業務にかかる費用に比べて報酬額（仲介手数料）が安いため、不動産会社の意欲が低く、積極的に仲介を受けないという事情がありました。
そこで、国土交通省では空き家の流通の活性化するため現地調査などの相当額を従来の規定額に加えて、400万円以下の報酬額を一律18万円（＋消費税）としました。
※総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要」
仲介手数料の上限を超えた請求をされるケースをチェックしよう
ここまで紹介したとおり、仲介手数料の上限額は法律で決められているので、不動産会社は上限額を超えて請求できません。しかし場合によっては、仲介手数料の上限額を越えて請求される可能性もゼロではありません。詳細を紹介します。
特別なサービスを受ける場合
仲介手数料が上限額を超えて請求されるケースとして、通常の仲介業務の他に特別なサービスを不動産会社に依頼した場合が挙げられます。
たとえば、売却したい不動産が遠方にあると、通常の仲介手数料とは別に不動産の管理費や交通費の費用負担が発生します。購入希望者が遠方にいる場合も出張費や交通費が発生するでしょう。その他にも、売主が通常の販売業務に加えて大々的な宣伝活動を依頼する場合には、その分の広告宣伝費が発生します。
このほか、空き家となっている不動産が老朽化しているため解体する際には、土地の測量や解体にかかる費用、廃棄物の処分費用などが発生する場合もあります。
これらのケースでは、不動産会社から事前に追加費用が発生することが売主に伝えられるので、支払いについては不動産会社と相談して決めるようにしましょう。
違法な請求を受けた際の対処法
不動産会社に特別なサービスを依頼していないのに、仲介手数料の上限額を上回る請求をされた場合は、違法行為である可能性が考えられます。その場合は、仲介手数料の上限額を超えている理由を不動産会社に確認してください。不動産会社から提示された理由に納得できなければ、媒介契約の締結や支払いを拒否して、各都道府県に設置されている宅地建物取引業免許の窓口に相談するようにしましょう。
仲介手数料の負担を抑える方法
不動産の売買価格が高いほど、仲介手数料の上限額も大きくなります。場合によっては仲介手数料が数百万円になることもあるでしょう。ここからは仲介手数料の負担をなるべく抑える方法を紹介します。
個人間売買を検討する
仲介手数料は、不動産売買における仲介業務に対する報酬です。そのため、不動産会社を利用しなければ仲介手数料は発生しません。たとえば、不動産会社を介さずに知り合いに直接不動産を売却した場合は、仲介手数料はかかりません。つまり個人間で不動産を売買すれば、仲介手数料は節約できます。
しかし注意したいのは、不動産の売買にはさまざまな交渉、手続き、書類の作成などが必要になるため、不動産に関する知識やノウハウがないとトラブルになりやすい点です。売主と買主が不動産売買について詳しくない場合は、詳しい人に相談しながら進めるのがよいでしょう。
仲介手数料の値段だけで不動産会社を選ばないように注意
不動産会社の中には、仲介手数料の安さや無料であることをPRして媒介契約を結ぼうとする会社もあります。仲介手数料は不動産の販売活動を行う上で必要な経費なので、それを大幅に安くしたり無料にしたりするのは、一般的には考えにくいことです。
仲介手数料が大幅に安い場合、きちんと対応してもらえない可能性がゼロではありません。そのため売主や買主の希望や直面している問題などを親身に聞いてくれたり、売買に関する戦略を一生懸命考えてくれたりする点も含めて不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産売買における仲介手数料に関するQ&A
ここからは不動産売買における仲介手数料に関するQ&Aを紹介します。
確定申告における勘定科目はどうなる？
不動産を売却あるいは購入した場合の仲介手数料は、「支払手数料」と「土地・建物」のいずれかに区分けされます。不動産を売却した場合に支払う仲介手数料などは「支払手数料」の勘定科目を使って費用計上をします。一方で、不動産を購入した場合の仲介手数料は、土地や建物という資産を得た際の取得原価に加えるので、「土地」または「建物」の勘定科目を使って資産計上しましょう。
仲介手数料は消費税が課せられているので、金額は税抜と税込で把握しておくことも重要です。
白紙解約になったときの仲介手数料の取り扱いは？
白紙解約とは、不動産の媒介契約などで条件が成立しない場合に、白紙に戻すという意味です。この場合、売主にも買主にも仲介手数料の支払い義務はありません。
しかし売主や買主に契約違反があり白紙解約となる場合は、不動産会社に責任はないので、不動産会社は売主あるいは買主に対して仲介手数料を請求でき、売主や買主は仲介手数料の支払い義務が継続します。
まとめ
握手をしている写真
宅地建物取引業法により、不動産の売買にかかる仲介手数料の上限額は決められています。不動産の売買を検討している場合には、本記事で紹介した計算方法で仲介手数料の上限額を把握して、必要な費用をシミュレーションしておきましょう。
また不動産売却を考えている場合は、不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」を利用するのがおすすめです。インターネット環境さえあれば24時間いつでも不動産の査定を依頼できます。査定を依頼する際の情報入力は最短45秒で完了し、全国のさまざまな不動産会社のうち最大6社から査定結果を受け取れます。手軽に査定価格を比較検討できるので、自分の希望や条件にマッチした不動産会社を見つけやすいでしょう。無料で利用できるので、不動産の売買を検討している方は、お気軽にご活用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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