不動産の譲渡と売却の違いとは？必要な税金や費用・注意点など詳しく解説

不動産取引に関する用語は複雑で、譲渡・売却・贈与といった、一見類似している言葉が使われています。しかし譲渡や贈与ではかかる税金が大きく異なるため、不動産取引においては言葉の正確な意味や、課税率などを把握しておくことが重要です。

本記事では不動産の譲渡と売却、贈与の違いについて、詳しく解説します。また、譲渡や贈与の際にかかる税金の計算方法や考え方、注意点なども紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産における譲渡は売却・贈与とどのような違いがある？

不動産の譲渡や売却、贈与という言葉は一見似ていますが、意味が異なります。ここからは不動産における譲渡は、売却や贈与とどのような違いがあるのか解説します。

売却との違い

「売却」は金銭のやりとりを伴う有償取引のことです。一方、「譲渡」には無償の取引も含まれます。また、譲渡は物品のやりとりだけでなく、権利や法律上の地位を譲り渡す際にも使われる言葉です。

売却と譲渡は同じ意味で使われる場合もあります。不動産に関して譲渡という言葉を使う場合は、有償で譲り渡す行為、つまり売却を意味することが一般的です。法律の条文や税金の規定などにおいては、売却という言葉は使用されず、代わりに譲渡と記載されます。

譲渡という表現は、以下に挙げるようなケースで使用されることが多いです。

• 土地譲渡
• 建物譲渡
• 資産譲渡
• 不動産譲渡
• 債権譲渡

譲渡契約や譲渡所得、譲渡対価、譲渡益、譲渡損失、譲渡税、譲渡人なども頻出する表現です。一方で不動産売買の契約書については、法的な表現を考えれば譲渡契約書となりますが、売買契約書という呼び方が一般的です。

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贈与との違い

贈与は税制上では譲渡の一種ですが、その中でも生前に財産を譲る行為を指します。不動産に対して対価を得たり不動産と何かを交換したりせず、見返りなく譲り渡すケースが不動産の贈与に該当します。

一方、前述したとおり譲渡は一般的に無償だけでなく有償の取引も含まれる言葉です。また不動産の譲渡というと、有償の取引を指します。つまり、不動産については贈与が無償での譲り渡しである一方、譲渡は有償の取引である点が大きな違いです。

なお、相続と贈与はどちらも財産移転ですが、相続は人の死に伴って生じる一方で、贈与は契約を介すという点が異なっています。また相続と贈与では必要な税金も異なり、生前贈与は相続税の対策として行われる節税方法のひとつです。

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不動産の譲渡は期間によって税率が異なる

家の模型と電卓

不動産の譲渡によって生じた利益は「譲渡所得」と呼ばれます。不動産の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得には所得税や住民税が課せられます。予期せぬ高額な税金を徴収されないためにも、所得税や住民税について、課税率や考え方を正確に把握しておきましょう。所得税・住民税は上記の計算式によって算出された譲渡所得に対して、一定の税率をかけることで計算可能です。税率は不動産の所有期間に応じて変わります。不動産の所有期間は以下の2つに分けられます。

• 短期譲渡
• 長期譲渡

ここからは短期譲渡と長期譲渡それぞれの所有期間や課税率、期間の計算方法などについて解説します。

短期譲渡

短期譲渡は所有期間が5年以下の不動産を譲渡する場合を指します。課税される税金は以下のとおりです。

短期譲渡の課税率は長期譲渡と比較して、所得税・住民税ともに大幅に高くなります。不動産の譲渡にかかる所得税は、所有期間が短いと高額になるため、譲渡のタイミングを考慮することが重要です。

所有期間については、譲渡した年の1月1日が基準となります。たとえばある年の3月に不動産を譲渡する場合でも、同じ年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければ、短期譲渡に該当します。短期譲渡のつもりで不動産を売却したのに、長期譲渡の課税率が適用されていれば、想定していた以上の所得税や住民税が発生してしまうため、期間の計算は慎重に行いましょう。

また2013年から2037年までの納付に関しては、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。（※）

※出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

長期譲渡

長期譲渡は所有期間が5年を超える不動産を譲渡する場合を指します。課税される税金は以下のとおりです。

長期譲渡は短期譲渡と比べて所得税・住民税ともに課税率が下がります。どちらも課税率が半分近くまで下がるため、譲渡所得が大きいほど、支払いを削減できる金額が大きくなります。

不動産の譲渡を考える際は、短期譲渡と長期譲渡の分け目である、5年という期間がひとつの目安になるでしょう。たとえば、4年所有している不動産の譲渡を検討しているなら、節税のために譲渡するタイミングを後ろにずらして、所有期間が5年を超えてから売却するのもひとつの方法です。なお、短期譲渡と同様に2013年から2037年までの納付に関しては、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付してください。（※）

※出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

贈与された不動産の売却にかかる税金とは？

商談の風景

不動産は譲渡だけでなく、贈与の際にも税金がかかります。また、贈与された不動産を売却する場合にも、税金の支払いが必要です。贈与税や所得税について知らずに不動産を贈与すると、思わぬ税金が発生する可能性があります。不動産に関する予定外の出費を抑えるためにも、贈与税・所得税の計算方法を知っておきましょう。詳細について解説します。

贈与税の求め方

不動産の贈与を受けた時点で、受け取った人（受贈者）には贈与税が課せられます。贈与された不動産について、贈与税の対象となる課税価格の計算式は以下のとおりです。

贈与税は上記で算出された課税価格に対して、贈与の状況に応じた課税率を乗じ、その後に控除額を差し引いた金額です。贈与税の課税率は贈与額や、贈与者と受贈者の関係、適用される課税制度などによっても異なる場合があります。

不動産の売却にかかる税金

贈与によって取得した不動産を売却する場合は、前述した不動産の譲渡時と同じく、譲渡所得が所得税の対象となります。計算式も譲渡時と同様です。

無償で贈与された不動産であれば取得費はゼロだと思われるかもしれません。しかし不動産が贈与された場合の取得費は、贈与者のものを引き継ぎます。つまり、不動産の取得時の購入代金や仲介手数料などが、無償で受け取った場合でも取得費としてのカウントが可能です。

また、贈与された不動産についても短期譲渡なのか長期譲渡なのかによって、所得税が異なります。所有期間についても取得費と同様に贈与者から受贈者への引き継ぎが可能です。つまり、贈与者が不動産を取得した日から5年を超えていれば、譲渡時には長期譲渡とみなされ所得税の課税率が低く済みます。

不動産の売却にかかる費用

譲渡や贈与された不動産を売却する際は、前述した所得税や贈与税以外にも費用が発生します。必要なコストをあらかじめ知っておけば、不動産売却によって得られる利益を正確に計算可能です。不動産売却の主なコストについて、詳細を解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立したら支払う成功報酬です。仲介手数料は不動産会社がそれぞれ設定するものですが、法的な上限が決められています。仲介手数料の上限は以下のとおりです。

（※）

※出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

たとえば600万円の不動産の売買なら、消費税を抜いた仲介手数料の上限額は以下のとおりです。

• 200万円の部分に対して5%＝10万円
• 残りの400万円のうち、200万円の部分に対して4%＝8万円
• 残りの200万円の部分に対して3%＝6万円
• 合計：10万円＋8万円＋6万円＝24万円

つまり、600万円の不動産について売買契約が成立すれば、仲介手数料（税抜）の上限は24万円となります。

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印紙代

売買契約書には不動産の売買価格に応じた収入印紙の貼り付けが必要です。

（※）

取引金額が大きいほど、必要となる収入印紙の金額も大きくなります。2024年3月31までに作成され、かつ売買価格が10万円を超えている不動産の売買契約書には軽減措置が適用されます。

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

住宅ローン完済にかかる費用

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関が担保とするため抵当権が設定されます。抵当権は住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が不動産を差し押さえて競売にかける権利です。住宅ローンを完済すれば金融機関から必要書類が交付され、法務局での抵当権の抹消手続きを行えます。

住宅ローンが残る状態の不動産を売却するには、抵当権を外すために住宅ローンを一括返済しなくてはなりません。そのため不動産の売却を考える際は住宅ローンを一括で返せるだけの資金を確保できるか検討しましょう。

また抵当権の抹消には抵当権抹消登記が必要であり、司法書士に依頼する際の報酬がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地と建物のそれぞれに1,000円ずつ、合計で2,000円が必要です。なお、司法書士への報酬は約1万円かかると考えておきましょう。

不動産の譲渡や売却における注意点

不動産の譲渡や売却においては、譲渡か贈与かの判断基準や確定申告について知っておく必要があります。それぞれの注意点について解説します。

相場よりも低い価格での譲渡は贈与とみなされる

相場よりも低い価格での譲渡は、課税において贈与とみなされるため注意が必要です。

贈与と譲渡を比べると課税金額が異なり、譲渡時は贈与時よりも税金の支払いが大幅に安く済みます。贈与税の支払いを避けるため、本来なら贈与したい不動産を著しく安い価格で引き渡し譲渡したように見せかけようとするケースもあります。しかし不動産のやりとりが贈与なのか、譲渡なのかの判断は、無償か有償かという点のみで決められるわけではありません。相場と比べて大幅に安く不動産を譲渡する場合は、差額が贈与と判断され、「みなし贈与」として課税対象になる場合があるのです。

たとえば5,000万円の不動産について1,000万円を対価に引き渡したようなケースでは、差額の4,000万円を贈与したと判断される可能性があります。みなし贈与と判断される基準はケースバイケースなので一概にはいえませんが、譲渡価格が明らかに低ければ、贈与とみなされる可能性があることを認識しておきましょう。

不動産売却時は確定申告が必要

不動産売却によって利益が出た場合は、不動産所得として確定申告が必要です。不動産所得を計算する際のポイントは、取得費と譲渡費用の2点です。取得費には不動産の購入代金や不動産会社への仲介手数料などが含まれます。譲渡費用とは売却のためにかかったコストのことです。

取得費や譲渡費用は不動産所得から控除でき、課税対象となる金額を下げられるため、節税につながる場合があります。将来的に不動産を譲渡する可能性があるなら、売却前からどのような費用が譲渡費用に当てはまるのかをあらかじめ確認しておきましょう。

なお、不動産売却によって利益が発生しなかった場合、確定申告する法的な義務は生じません。ただし、譲渡による損失があるなら確定申告によって損益通算や繰越控除ができるケースもあり、節税に役立てられるかもしれません。損益通算とは、不動産の譲渡所得を本業の所得から差し引くことです。所得税の節税につながります。繰越控除は譲渡損失が本業の所得を上回る場合に、控除しきれなかった金額を翌年に繰越すことです。

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2020年の確定申告では、2019年に行われた不動産売却が申告の対象となります。 202……

まとめ

売却は有償での譲り渡しに限定される一方、譲渡には有償・無償どちらの取引も含まれます。なお、贈与とは不動産を無償で譲り渡す行為のことです。

不動産の売却で生じた利益には所得税がかかり、不動産の所有期間によって課税率が異なります。事前に必要な費用をシミュレーションしておきましょう。不動産取引は法律が複雑で、さまざまな知識を必要とするため、不動産会社のサポートを受けることがおすすめです。

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