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【2024年】五反田の最新マンション売却相場！取引を成功させるコツとは
五反田のマンション売却を考えているものの、適切なタイミングや売却相場が分からずに悩んでいませんか。首都圏では中古マンションの価格が上昇を続けており、今が売り時です。なお、マンションの売却を成功させるためにはいくつかのコツを押さえておく必要があります。特に不動産会社の選び方によって、売却価格に大きな差が生まれ場合もあるでしょう。
本記事では五反田のマンション売却相場や、売却を成功させるコツなどについて解説します。マンション売却の流れを理解し、重要なポイントで正しい判断ができるように知識を身につけておきましょう。
※本記事は2023年6月26日時点の情報です。回答や対応を比較するのも有効な
もくじ
五反田のマンション売却における特徴を解説
マンションの模型とチェックシート
首都圏の中古マンション価格は高騰を続けており、取引相場は過去20年で特に高い状態です。まずは五反田におけるマンションの売却相場や特徴をみていきましょう。
五反田におけるマンションの売却相場
首都圏の中古マンション価格相場は、2013年以降、日銀の低金利政策を受けて大きく上昇しています。公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した2023年4月度の「月例速報MarketWatchサマリーレポート」によれば、首都圏における中古マンションの売却価格は36カ月連続で前年同月を上回っています。東京都区部に限定すれば、m²単価は約104万円と、前年比で 4.7％上昇しています。（※）
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOWER」
五反田のある品川区は、首都圏の中でも売却相場が高いエリアです。とりわけ五反田駅周辺の中古マンションは、品川区の売却相場を大きく上回る価格で推移しています。
実際の中古マンション相場を見てみましょう。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産取引情報提供サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」によれば、五反田駅周辺の中古マンション平均売却価格は以下のとおりです。
| 間取り | 五反田駅周辺におけるマンションの売却相場（円） |
|---|---|
| 1LDK | 4,937万 |
| 2LDK | 7,445万 |
| 3LDK | 9,525万 |
※出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
なお、売却相場は専有面積や築年数、最寄り駅までの距離などによって大きく異なります。あくまで目安としてご確認ください。
五反田で売却されているマンションの特徴
国土交通省の「土地総合情報システム」によれば、2022年中に取引された五反田の中古マンションのうち、約5割が築20年以内で、約9割が60m²以内のものでした。（※）
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
中古マンションでは、築年数が浅いほど売却価格が高くなるのが一般的です。また都心に近づくほど、狭くても売却価格が高くなります。五反田は、都心の主要駅へ乗り換えなしでアクセスできる利便性の高さが魅力のエリアです。中古マンション市場においても、「価格や広さより都心へのアクセスの良さを優先したい」というニーズが多いことがうかがえます。
より具体的な売却相場を知る方法とは？
マンションの売却価格を決める要因はエリアだけではありません。築年数や広さ、構造、最寄り駅までの距離や時間といった条件によって、マンションの売却価格は大きく変わります。具体的な売却相場を知るためには、自分が売りたいマンションと似た条件のマンションにおける売却価格をチェックするのがおすすめです。売却相場のチェックには不動産ポータルサイトや取引事例確認サイトが活用できます。
不動産ポータルサイトには、現在売り出し中のさまざまなマンションが公開されています。自分の売りたいマンションと似た条件で検索すれば、売却相場の目安が分かるでしょう。ただし、ポータルサイトに記載されているのはあくまで売り出し価格です。実際の売却価格を知りたい場合は取引事例サイトをおすすめします。
取引事例確認サイトとは、実際に売買が行われたマンションの取引情報を検索できるWebサイトのことです。代表的なものに、前述したレインズ・マーケット・インフォメーションなどが挙げられます。（※）
※参考：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
五反田にあるマンションを売却するタイミングはいつがベスト？
五反田にあるマンションの売却を考えているのなら、売却するタイミングは今がおすすめです。ここからは、その理由について解説していきます。
理由1：売却相場が高い状態であるから
五反田の中古マンション売却相場は過去20年でも特に高くなっています。その理由として、建築コストの高騰によって新築マンションの価格が上昇している点が挙げられます。新築マンションの供給数が限られていることもあって、比較的割安な中古マンションに注目が集まっているのです。需要が高まるのに比例して、中古マンションの売却価格も高くなっています。中には、新築時よりも売却価格が上がっているマンションもあるほどです。
理由2：住宅ローンの金利が低い状態だから
2013年に日銀が大規模な金融緩和政策を始めて以降、住宅ローンの金利は非常に低い状態が続いています。低金利だからこそ、今が中古マンション売却のチャンスです。低金利だと住宅ローンを組みやすいため、マンション購入のハードルが下がって購入希望者が増えます。マンションの需要が高まり売れやすくなるため、売却相場も高まる傾向があるのです。
理由3：いつまで低金利時代が続くか分からないから
前述したとおり2013年以降、長く低金利時代が続いています。しかし、この低金利の状態がいつまで続くかは分かりません。実際に、2022年から2023年にかけて住宅ローンの固定金利は徐々に上昇しています。変動型の住宅ローン金利が引き上げられる可能性もゼロではありません。変動金利は、日銀が設定する政策金利の影響を受ける「短期金利」を元に決められています。日銀は2023年現在、金融緩和策を維持する方針を続けていますが、今後利上げに踏み切る可能性も否定できません。
売却相場が高く、住宅ローン金利は低い状態である今こそが、マンション売却のベストなタイミングだといえるでしょう。
五反田のマンション売却の流れを確認
マンション売却のおおまかな流れは以下のとおりです。
- マンションの査定を依頼する
- 不動産会社と契約する
- クリーニング・リフォームをする
- マンションを売り出す
- 内覧に対応する
- 条件を交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しの準備を進める
- 決済・引き渡しする
- 確定申告・納税する
ここからはマンション売却におけるそれぞれの流れについて、詳しく見ていきましょう。
流れ1. マンションの査定を依頼する
マンション売却は査定の依頼からスタートします。まずは必要な書類をそろえましょう。売主が用意すべき書類は以下のとおりです。
| マンションの査定依頼時に必要な書類 |
|
|---|---|
| 不動産会社と契約する際に必要な書類 |
|
マンションの査定は不動産会社に依頼します。査定を申し込んでから査定価格が出るまでにかかる期間は、約1週間です。また査定価格を算出するにあたって不動産会社の担当者が実際に訪問してマンションの状態を確認する訪問査定を受けるケースがあります。査定を依頼すると不動産会社から連絡がくるので、日程調整をして訪問査定を受けましょう。
まずは気軽に査定価格を把握したいという場合には、インターネット上で受けられる「簡易査定（机上査定）」を使うのも一つの方法です。不動産会社のWebサイトなどを通して査定を申し込むと、インターネット上で査定価格を算出してもらえます。
流れ2. 不動産会社と契約する
査定を受けてマンション売却を依頼する不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。契約後、不動産会社はチラシやインターネットなどを通してマンション売却のための販売活動をしてくれます。なお媒介契約には、以下の3種類があるので違いを押さえておきましょう。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの媒介契約における主な違いとしては、以下の3つのポイントがあります。
- 売主自身で買主を見つけられるか
- 不動産会社から売主への販売活動に関する報告義務があるか
- 不動産会社のための物件情報交換システム「レインズ」への登録義務があるか
一般媒介契約
一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と媒介契約できるのが特徴です。売主が自分で買主を見つけることもできます。複数の不動産会社と契約をすれば宣伝の機会が増えるため、マンションの情報をより多くの人に見てもらえる点がメリットです。1社に頼らず幅広い買主にアプローチしたい人は一般媒介契約を検討するとよいでしょう。
ただし一般媒介契約の場合、不動産会社から売主への販売活動に関する報告は義務づけられていません。「レインズ」への登録も任意です。また複数の不動産会社とやり取りしなければならない分、時間と手間がかかるというデメリットもあります。
専任媒介契約
専任媒介契約では、売主が同時に依頼できる不動産会社は1社のみです。一般媒介契約と同様、売主自身で買主を見つけて取引できます。専任媒介契約では、不動産会社から売主へ2週間に1回以上販売活動を報告することと、7日以内に「レインズ」へ登録することが義務づけられています。販売活動の進捗を把握しやすい点はメリットでしょう。窓口が一社のみなので、やりとりの手間をなるべく少なくしたい人におすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、不動産会社1社のみと契約します。他の媒介契約と違い、売主自身が買主を探せない点に注意しましょう。また5日以内に「レインズ」へマンション情報を登録することが義務づけられています。
不動産会社から1週間に1回以上、販売活動の進捗報告を受けられるので、細かくやりとりを行えるでしょう。
専属専任媒介契約は他の媒介契約と比べて不動産会社の責任が大きくなるため、積極的に活動してもらいやすい点がメリットです。売却にかかる手間をなるべく少なくしたい人や、不動産会社から手厚いサポートを受けたい人にはおすすめです。
流れ3. クリーニング・リフォームをする
マンションを売り出す前に、必要があればクリーニングやリフォームをしましょう。ただしクリーニングやリフォームは必須ではありません。特にリフォームは、かかった費用を回収できなかったり、買主のニーズから外れて売れにくくなったりする可能性もあります。リフォームをする場合は不動産会社とよく相談して決めましょう。クリーニングやリフォームが必要になるケースとして、具体的には以下のような例があります。
- 床や壁が汚れていたり破損していたりする
- 浴室・トイレ・キッチンなど水回りが劣化・損傷している
- インターホンや換気扇といった設備が故障している
流れ4. マンションを売り出す
マンションの売り出し価格を決定します。売り出し価格は売主自身で自由に決められますが、高すぎると買主が見つからない可能性があるため注意が必要です。査定価格や売却相場をもとに、不動産会社のアドバイスを受けながら売り出し価格を決めましょう。
またこのタイミングでチラシやインターネットに掲載するマンションの写真撮影をしてください。写真撮影の前に、室内をどの程度片づけておく必要があるのかを不動産会社に確認しましょう。なるべく整理整頓をしてから、部屋が明るく広く見えるような写真を撮影してください。
流れ5. 内覧に対応する
購入希望者が見つかれば、マンションを実際に見てもらう内覧が行われます。内覧時の印象は売却の成否に大きく関わるため、しっかりと準備しておくようにしましょう。内覧で好印象を持ってもらうために、室内の片づけと掃除は欠かせません。不要なものは処分し、部屋を整えて清潔にしておきましょう。特にキッチンやお風呂、トイレなどの水回りはチェックされやすい箇所です。
リアルに購入を検討している人ほど、クローゼットや床下収納といった細かい箇所まで確認する傾向があります。購入希望者から「このマンションに住みたい」と思ってもらえるように、すみずみまで掃除しておくようにしましょう。
流れ6. 条件を交渉する
内覧後に実際に購入をしたいという連絡がきたら、不動産会社から「購入申込書」を受け取りましょう。中古マンションの場合、購入希望者から価格や条件などの交渉をされるケースも多いです。購入希望者と直接交渉するのではなく、不動産会社を介して行いましょう。お互いが納得して合意に至れば、いよいよマンション売買契約の締結へ進みます。
流れ7. 売買契約を結ぶ
マンションを売却する買主が決まったら、買主と売買契約を結びます。売買契約は引き渡し日の約1～3カ月前に締結するのが一般的です。手続きの流れは以下のとおりです。
- 売買契約書の締結
- 手付金の受領
- 仲介手数料の支払い
売買契約を結ぶ際は、売主・買主・不動産会社の担当者が同席し、売買契約書や重要事項説明書を相互に確認します。売買契約書は不動産会社が作成しますが、記載内容に間違いや不備がないかを徹底的にチェックしましょう。売買契約書に書かれていない瑕疵（欠陥）が売却後に見つかった場合、売主は修理や損害賠償などの責任を負うことになります。トラブルを防ぐためにも、雨漏りやシロアリ、傷などの問題点がある場合は、不動産会社を通じて必ず買主に告知しましょう。
売買契約に署名と捺印をしたら、買主から手付金を受け取ります。手付金は売却価格の5～10％が目安ですが、場合によってはそれよりも少なくなるケースもあります。
売主は売買契約が成立したタイミングで、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払いましょう。仲介手数料は売却価格の約3～5％が一般的ですが、不動産会社によってはもっと安くなる場合もあります。
流れ8. 引き渡しの準備を進める
売買契約が成立したら、引き渡しの準備を進めましょう。売買契約の締結から引き渡しまでの間に、以下のような手続きが必要です。
- 住宅ローンの一括返済と抵当権抹消の準備
- 書類の確認
- 引越し
売却するマンションの住宅ローンが残っている場合、買主から受け取る残代金で一括返済し、マンションに登記されている抵当権を抹消する必要があります。一括返済や抵当権抹消は決済日に行いますが、銀行には事前に準備を整えてもらわなければなりません。抵当権抹消の準備にかかる期間は銀行によってまちまちですが、長いと1カ月ほどかかることもあります。「決済日に間に合わない」ということのないよう、売買契約成立後はなるべく早く銀行に連絡し、不動産会社と連携して書類などの準備を進めましょう。なお抵当権抹消手続きは、不動産会社に紹介された司法書士に依頼するケースがほとんどです。
引き渡しまでに、売買契約書や物件状況報告書、設備表など、事前に作成した書類に間違いがないかチェックしておくことも大切です。不動産会社の担当者とともに確認しましょう。
また引き渡しまでに引越しを完了させ、設備表に記載のないものはすべて撤去してください。簡易的でもよいので室内を掃除し、キレイな状態で引き渡しの日を迎えましょう。
流れ9. 決済・引き渡しをする
いよいよ残代金の決済とマンションの引き渡しです。決済・引き渡し日までに不動産会社から必要書類の案内があるので、もれのないように準備しておきましょう。決済と引き渡し日は以下の流れで進みます。
- 登記申請書類への署名・捺印
- 鍵や不動産関係書類の引き渡し
- 諸費用の支払い
諸費用とは不動産会社へ支払う仲介手数料の残額や、司法書士費用などです。引き渡しには時間がかかるケースもあるため、当日は別の予定を入れない方がよいでしょう。
流れ10. 確定申告・納税する
マンションの売却によって利益が出た場合、譲渡所得として課税対象になり、納税の義務が発生します。売却翌年の指定期間に確定申告をしましょう。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
不動産の売却価格－（物件の取得費用＋売却にかかった費用）＝譲渡所得
取得費用とは、マンション購入にかかった費用から、減価償却費を差し引いて計算します。売却にかかった費用とは、不動産会社へ支払った仲介手数料や印紙代などです。売却したマンションがマイホームであった場合は、3,000万円の特別控除が受けられます。
仮にマンション売却で損（譲渡損失）が出た場合も、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を使うためには確定申告が必要です。この特例を使えば、譲渡損失をその年の他の所得（給与所得や事業所得など）から差し引いて損益通算ができます。損益通算をしても譲渡損失を控除しきれなかった場合は、売却の翌年以後最長3年まで繰越控除が可能です。
売却による利益が出ても出なくても、特例や控除を使うためには期限内の確定申告が欠かせません。また利益が出た場合に、確定申告をせずにいると脱税とみなされて無申告加算税を課される可能性があるので忘れずに申告しましょう。
五反田のマンション売却を成功させるコツ
マンション売却で損をしないためには、不動産会社の選び方や媒介契約の違い、かかる費用などについて知っておくことが大切です。ここからは、五反田のマンション売却を成功させるコツを見ていきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンション売却のスタートは査定から始まります。査定は所有しているマンションの価値を知れるだけでなく、信頼できる不動産会社に出会うために重要なものです。必ず複数の不動産会社に依頼し、査定価格や対応を比較しましょう。多くの場合、マンションの査定価格は不動産会社によって異なります。複数の会社に査定を依頼することで売却相場を把握でき、自身のマンションの適正な売り出し価格が分かります。
マンション売却を成功させるためには多くの情報を集めたいところですが、複数の不動産会社に査定を依頼するのは非常に手間がかかってしまいます。そこでおすすめなのが、不動産一括査定サービスです。Webサイト上でマンションの情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できます。
査定の結果が出たら、不動産会社の担当者に説明を受けましょう。不動産会社の担当者は、マンション売却を成功させるための重要なパートナーです。誠心誠意向き合ってくれるかどうかを見極め、自分と相性が合って信頼できる不動産会社に依頼しましょう。査定価格の根拠や売却にかかる費用など、分からないことはどんどん質問するのをおすすめします。複数の担当者に同じ質問をしてみて、回答や対応を比較するのも有効な方法です。
一括査定サービスのおすすめは「リビンマッチ」
不動産の一括査定サービスは数多くありますが、おすすめは「リビンマッチ」です。リビンマッチは東証グロース上場企業であるリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産サービス・価格比較のポータルサイトです。約15年の運営実績があり、大手から地域密着型の会社まで、全国のさまざまな不動産会社が参加しています。査定を依頼する際の情報入力は最短45秒という手軽さで、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼ができるためとても便利です。利用は無料なので、ぜひお気軽にご利用ください。
媒介契約の違いを理解し、賢く使い分ける
媒介契約には、3種類があります。不動産会社が積極的に営業をしなくても購入希望者が集まるような、人気のマンションであれば、多くの人に宣伝ができる一般媒介契約が適しているでしょう。マンション売却の知識がなく、買主を直接探す可能性がある場合は専任媒介契約を選ぶのも一つの手です。また契約した不動産会社が積極的に営業をしてくれる可能性が高まります。
一般媒介契約や専任媒介契約ではなかなか売れない場合や、不動産会社にすべて売却を任せたい場合は、専属専任媒介契約を選びましょう。一般媒介契約や専任媒介契約に比べて不動産会社による積極的な販売活動があり、手厚いサポートを受けられます。自分の要望や条件に合った、媒介契約をするようにしましょう。
売却相場と離れた金額を提示してくる不動産会社に注意
売却相場とはかけ離れた査定価格を提示してくる不動産会社には注意してください。マンションの査定価格はあくまで目安であり、実際にその価格で売り出さなくても問題はありません。売却相場からかけ離れた査定価格で売主をその気にさせて専任媒介契約に持ち込み、いざ売り出す際にはあれこれと理由をつけて値下げを提案されるというケースもあります。
一方で、売却相場と比べて安すぎる査定価格を提示された場合も要注意です。売り出し価格が安ければ買主も見つかりやすいため、不動産会社からすると価格交渉の手間が省けます。しかし売り出し価格が安くなれば、売主の利益は少なくなってしまいます。売却相場よりも安い査定価格を提示されたら、担当者に根拠を確認しましょう。納得できない場合は、別の不動産会社への依頼を検討するのも一つの方法です。
マンション売却には費用がかかることも覚えておこう
マンション売却には費用がかかります。また、場合によっては費用が戻ってくることもあります。ここでは以下の3つの費用に分けてみていきましょう。
- 必ずかかる費用
- 状況によって必要となる費用
- 戻ってくることがある費用
必ずかかる費用
マンション売却時に必ずかかる費用は以下のとおりです。
- 印紙税
- 仲介手数料
印紙税
マンション売却時に必要な費用としては、売主と買主との間で締結する「売買契約書」に貼付する印紙代があります。印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書を作成する際にかかる税金です。なお2024年3月31日までに作成された売買契約書の場合には、軽減税率が適用されます。不動産売買契約書に貼付する印紙税の額は、以下のとおりです。売買契約書は通常、売主用と買主用に2通作成され、それぞれに印紙を貼付します。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え、10億円以下 | 20万 | 16万 |
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
仲介手数料
仲介手数料は、マンション売却をサポートしてくれる不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が設定されています。一般的には、以下の計算式で簡易的に算出できます。
マンションの売却価格 × 3％ + 6万円+ 消費税＝仲介手数料の上限
不動産会社によっては、仲介手数料の値引きに応じてくれるケースもあります。需要の高いエリアに建っているマンションや、すでに取引実績のある大型マンションなどでは値引き交渉が成功しやすいといわれています。ただし、値引きをしてもらうとサービスの質が低下する可能性もあるため、やりすぎには注意しましょう。
状況によって必要となる費用
必ずかかるわけではありませんが、状況によっては必要となる費用もあります。主に以下のような費用です。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引越し費用
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン返済手数料
- 譲渡所得税・住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
クリーニングやリフォームは必須ではありませんが、内覧時の印象を良くし、購入希望者の購買意欲をアップさせる効果が期待できます。特に水回りや壁などのクリーニングは、それほど大きな金額をかけなくてもグッと印象が良くなるためおすすめです。クリーニング費用の目安は約5万～30万円であるケースが多いです。
リフォームについては、劣化がひどい場合や、築年数が古く間取りに問題がある場合などに行います。ただし買主の中には、なるべく安い価格でマンションを購入して、自分でリフォームをしたいと考えている人も多いです。場合によっては、リフォーム代を上乗せした売却価格では買主がつかず、損をしてしまう可能性もあります。本当にリフォームをすべきかどうかは不動産会社とよく相談しましょう。リフォーム費用の目安は数十万～数百万円になるケースが多いです。
広告費
チラシや不動産ポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などにかかる一般的な広告費は不動産会社への仲介手数料に含まれます。そのため、広告費は基本的に不動産会社が負担すると理解しておきましょう。通常の範囲内で発生する広告費を、不動産会社が売主に請求することはありません。
ただし売主が別途広告を依頼した場合は、追加の広告費がかかります。追加の広告費がかかるのは、基本的に売主側から依頼したときだけです。売主側から依頼をしていないのにもかかわらず広告費を請求された場合は、本当に支払う必要があるのかをきちんと確認しましょう。
引越し費用
売主が居住中のマンションを売却する場合、引き渡しまでに引越しする必要があります。引越しにかかる費用は引越し業者や引越しをする時期、転居先までの距離によって大きく異なります。繁忙期は値段が高くなる上、予約も取りづらくなるのが一般的です。なるべく早く見積もりを依頼しましょう。
抵当権抹消登記費用
マンション購入時に借りた住宅ローンが残っている場合、不動産には抵当権が設定されています。抵当権とは、融資の返済が行われなかったときに銀行がその不動産を競売などの方法で売却できる権利です。マンションを売却する場合、買主に所有権を移転するためには、住宅ローンを完済して抵当権を外す手続きをしなければなりません。その際にかかるのが抵当権抹消登記費用です。
内訳としては、抵当権抹消登記にかかる税金と司法書士への報酬、郵送代や交通費などが含まれます。抵当権抹消登記費用の目安は、約1万～2万円です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っている場合、マンションの所有権を買主に移転させるには、住宅ローンの残債を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローン返済にかかる手数料は金融機関によって違うため、事前に確認しておきましょう。なお、インターネットで手続きすれば手数料を安く抑えられるケースもあります。ローン返済手数料の目安は、約数千～5万円です。
譲渡所得税・住民税
マンションを売って売却益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税と住民税の支払義務が発生します。ただし、売主が住んでいるマンションを売却するのであれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。この特例を使えば、税金は0円となるケースが多いです。仮に特例を使っても税金がかかる場合、税率はマンションの所有期間によって異なります。具体的には以下のとおりです。
| マンションの所有期間 | 所得税率（％） | 住民税率（％） | 計（％） |
|---|---|---|---|
| 5年以内 | 30 | 9 | 39 |
| 5年超 | 15 | 5 | 20 |
（※1,2）
また2037年までは復興特別所得税の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
なお、譲渡所得金額は次の計算式で算出します。
不動産の売却価格‐（物件の取得費用＋売却にかかった費用）‐特別控除 = 譲渡所得金額
消費税
売主が消費税の課税事業者であれば、マンション売却の際に消費税がかかる場合があります。その際に消費税がかかるのは建物だけで、土地にはかかりません。個人事業主で課税事業者に該当する人は申告・納付もれがないように気をつけましょう。
なお、消費税がかかるのは事業者としてマンションを売却する場合だけです。個人がマイホームのマンションを売却する場合は、消費税はかかりません。
戻ってくることがある費用
マンション売却によって、戻ってくる可能性がある費用には以下のようなものがあります。
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金などの清算金
- 火災保険料
- 住宅ローン保証料
- 所得税
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点のマンション所有者が納付する税金です。売主がすでに1年分の固定資産税や都市計画税を納付済みの場合、引き渡し日から年末までに該当する税金を日割り計算し、買主へ請求するのが一般的です。
固定資産税や都市計画税の清算金は法律で定められているわけではありませんが、不動産取引においては慣習となっており、売買契約書の中に条項として記載されています。
管理費・修繕積立金などの清算金
管理費や修繕積立金は、次月分を前もって支払っているケースがほとんどです。そのため、引き渡し日以降の費用については日割り計算をして、その分を買主に支払ってもらいましょう。
ただし管理費や修繕積立金はそれほど高額ではないため、「日割り計算をする手間がかかる」と考える人もいます。買主へのお礼の気持ちとして、引き渡しをした月の管理費・修繕積立金を負担する売主も多いようです。
火災保険料
マンションを購入した際に火災保険料を一括で支払っている場合も多いでしょう。火災保険の契約期間中にマンションを売却した場合、解約手続きをすれば、残りの期間に応じて保険料が返金されます。なお返金されるのは、解約の時点で保険の未経過期間が1カ月以上ある場合のみです。
返金される額は契約の内容や未経過期間によって異なります。具体的な金額や解約手続きについては、加入中の保険会社に問い合わせましょう。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料は、住宅ローンが払えなくなったときに備えて金融機関から求められるものです。住宅ローン保証料を一括で支払っている場合は、保証期間の残りの年数に応じて一部が返金されます。手続きは比較的簡単なのでマンションの売却が終了したら、住宅ローンを利用している金融機関に返金を依頼するようにしましょう。
所得税
マンション売却により利益ではなく損失が出た際に、確定申告を行うことで納税した所得税から所定の金額が還付されます。そのためマンション売却で損失が発生した場合でも、売却の翌年に必ず確定申告を行うようにしましょう。
まとめ
商談の風景
五反田のマンションは、売却相場が高く住宅ローン金利の低い今こそ売り時です。マンション売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選定する必要があります。
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この記事の編集者
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