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【2024年最新】中目黒のマンション売却相場！売却の流れや注意点を解説
東京都の中でも人気のエリアである中目黒でマンションを売却したいと考えたとき、どのくらいの価格で売れるのでしょうか。
本記事では中目黒でマンションを売却する際に参考になる売却相場や、あらかじめ把握しておきたい売却の流れ、媒介契約の種類、売却を成功させるためのポイントなどについて詳しく解説していきます。
※本記事は2023年6月26日時点の情報です。
もくじ
中目黒のマンション売却相場をチェック
マンションの模型と電卓
2023年6月時点で、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズ・マーケット・インフォメーション」で中目黒と検索すると70件以上のマンションがヒットします。マンションの専有面積や築年数などによっても異なりますが、売却相場は以下のとおりです。（※1）
- 1LDK：約2,400万～7,500万円
- 3LDK：約4,100万～1億1,500万円
マンションによって売却価格に大きく差があるためあくまで参考程度にとどめておきましょう。
また中目黒がある東京都城南地区は全体的に人気が高く、2023年5月時点での東京都城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）のm²当たりの単価は105万2,700円です。前年の同じ時期である2022年5月時点よりも約10万円高くなっています。（※2）
城南地区は東京都内でもマンションの売却価格が高い傾向にありますが、東京メトロ日比谷線と東急東横線の2路線が走る中目黒は、中でも売却価格相場が高いです。
※1 出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
※2 出典：国土交通省「不動産価格指数」
売却相場どおりの価格で中目黒のマンションを売却できるわけではない
売却価格はマンションの条件に左右されるため、エリアにおける売却相場どおりの価格で売却できるとは限りません。以下に挙げる条件をすべて考慮して売却価格は決められます。
- エリア
- 広さ
- 構造・間取り
- 築年数
- 最寄り駅までの距離・時間
マンションの条件によってどの程度の売却価格が適しているのか知りたいときは、似た条件で売り出されているマンションの売却価格を調べるとよいでしょう。
中目黒のマンション売却はいつすべきなのか
中目黒のマンションを売却するならば、今がおすすめです。ここからは、今が中古マンションの売却に適したタイミングだといわれる3つの理由について解説します。
理由1. マンションの売却相場が上昇しているから
国土交通省によると関東圏のマンション・区分所有の不動産価格指数は近年、右肩上がりの状態であるため、今がマンションの売り時と考えられます。マンション売却相場は過去20年間を振り返っても高い水準となっています。（※）
※出典：国土交通省「不動産価格指数」
関東圏のマンションは全体的に上昇傾向にありますが、中でも中目黒はおしゃれなイメージがある上に、渋谷まで東急東横線でわずか3分という利便性のよさもあり、売却相場は高いです。
再開発が進み人気が高まっているという点でも、中目黒のマンションは売り時だと考えてよいでしょう。
理由2. 住宅ローンの金利が下がっているから
現在、住宅ローンの低金利が続いているというのも、マンションを売却しやすい理由の一つです。金融機関による企業への投資を活発化させたいという目的もあり、日銀が現在の経済状況を見て金融緩和政策を行っていることから、低金利の状態が続いています。
低金利が続いていると買主にとっては住宅ローンを組みやすいため、マンション購入のチャンスです。マンションの需要が高まっており、売主にとってもマンションを売却しやすいタイミングといえるでしょう。
理由3. 低金利がいつまで続くか分からないから
現在は低金利の状態が続いていますが、今後は金利が上昇する可能性もあります。
欧米ではインフレ対策のため利上げを行っており、円安・ドル高が続いている状況です。そのため日本の家計消費が抑制される傾向が強くなっています。この円安・ドル高の状態を変えるため、日銀は金利を上昇させる可能性があるのです。すでに固定金利型の住宅ローンは上昇傾向にあります。変動金利型の住宅ローンは低金利の状態が続いていますが、いつ変わるかは分かりません。低金利の状態が続いている今のうちにマンションを売却するのがおすすめです。
売却の前に中目黒エリアの特徴を確認しておこう
中目黒駅には、東京メトロ日比谷線と東急東横線が乗り入れています。東急東横線を使えば渋谷まで約3分、日比谷線を使うと、恵比寿、六本木、銀座、上野などに乗り換えなしで行けるという便利な立地です。
エリアの多くは目黒区に入り、代官山が近いこともありおしゃれな飲食店が多く人気があります。一方で、スーパーや庶民的な店などもあり、駅を少し離れれば閑静な住宅街があるのも中目黒の特徴です。
駅前にはさまざまなお店があり、主要駅までのアクセスがよいにもかかわらず、落ち着いて暮らせる点に魅力を感じている人も多いようです。
中目黒のマンション売却における一般的な流れとは
ここからは中目黒のマンションを売却しようと考えている人に向けて、マンション売却の一般的な流れについて解説します。マンション売却の流れは大きく分けると以下のとおりです。
- マンションの査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 必要に応じてクリーニング・リフォームをする
- マンションを売り出す
- 購入希望者の内見に対応する
- 購入希望者と条件を交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しの準備を進める
- マンションの決済・引き渡しをする
- 確定申告・納税をする
それぞれについて解説していきます。
流れ1.マンションの査定を依頼する
まずは不動産会社へ売却したいマンションの査定を依頼しましょう。査定には書類や類似物件、過去の取引状況などを参考にする「机上査定」と、実際に不動産会社の担当者がマンションを訪れて状態を確認する「訪問査定」があります。インターネット上で査定を依頼できる机上査定にて、ある程度依頼したい不動産会社を絞り、その後訪問査定でより正確な査定価格を提示してもらう流れがおすすめです。なお、訪問査定に必要な書類としては、主に以下の7つがあります。
- 売却したいマンションの登記簿謄本
- 本人確認書類
- マンションを購入したときの売買契約書（あればマンションのパンフレットも用意）
- マンションの維持費に関する書類
- マンションの管理規約、修繕計画書
- リフォームをしている場合はリフォーム時の契約書
- 住宅ローンが残っている場合は返済予定表、残高証明書
登記簿謄本は管轄の法務局か、インターネットの「登記・供託オンライン申請システム」で取得してください。（※）購入時の売買契約書が見つからない場合は、購入した不動産会社に問い合わせてみましょう。
※参考：法務省「登記・供託オンライン申請システム」
訪問査定の段取りとしては不動産会社の担当者と日程を調整し、査定を受けます。査定は一社ではなく複数の不動産会社に依頼し、条件が良く信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
流れ2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
マンションを売却するにあたって、不動産会社は店頭やWebサイトなどで販売活動をしてくれます。査定結果をもとに、信頼して販売活動を任せられる不動産会社と媒介契約を結びましょう。
また不動産会社との媒介契約には、以下のとおり3つの種類があります。それぞれの特徴や違いを把握して、自分に合う媒介契約を選択しましょう。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
媒介契約の種類1. 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ販売活動を依頼できる媒介契約です。行政は3カ月以内と指導していますが、契約の有効期間は原則ありません。売主自身で買主を見つけて取引することも可能です。ただし不動産会社から、マンションの販売状況を報告することは義務づけられていないため、売主自身から確認をする必要があります。
メリットとしては複数の不動産会社と契約できるため、多くの人にマンションの情報を届けられます。特定の不動産会社1だけに任せるのが不安な人や、売却活動を自分でコントロールしたい場合に向いています。
また不動産会社は同時に契約している他社よりも早く売却しようと販売活動を行うため、早期に売却できる可能性があります。中目黒は人気エリアで不動産会社も多く、競争原理が働きやすいため、ある程度マンション売却に関する知識やノウハウがある場合は一般媒介契約を検討してみましょう。
媒介契約の種類2. 専任媒介契約
専任媒介契約では、特定の不動産会社と契約します。契約有効期間は3カ月以内で、一般媒介契約同様に売主自身で買主を見つけることも可能です。不動産流通機構である「レインズ」への登録義務があり、契約から7日以内に登録をします。不動産会社は売主への報告義務があり、2週間に1回以上、マンションの販売状況が共有されます。
2週間に1回の報告義務があるため、不動産会社が積極的に動いてくれる可能性が高いです。ただし、後述する専属専任媒介契約に比べてレインズへの登録がやや遅くなる点や、報告の頻度が少ない点は認識しておきましょう。
媒介契約種類3. 専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、特定の不動産会社と契約をします。契約有効期間は3カ月以内で、レインズへの登録のタイミングは専任媒介契約よりも短く5日以内と定められています。専任媒介契約との違いは、マンションの販売状況の報告頻度が1週間に1回と設定されている点です。不動産会社からの、より手厚いサポートを受けられるでしょう。
デメリットは、売主自身が買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んでいる不動産会社を通さなければならないという点です。買主を自分で見つけたとしても不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
流れ3. 必要に応じてクリーニング・リフォームをする
クリーニングとリフォームは必須ではありませんが、場合によっては行いましょう。マンションに汚れや損傷がある場合はクリーニングや部分的なリフォームをしたほうが買主を見つけやすいです。
自分で掃除をする方法もありますが、暮らしの中で染みついた汚れは落ちにくく、専門業者に依頼するほうが効率的でキレイになるでしょう。またリフォームについては、買主がマンション購入後に自分で自由にリフォームしたいというケースも多いです。またリフォーム代を売却価格に上乗せすると、買主が見つかりにくくなってしまいます。実際にリフォームをするべきか、リフォームをするとしてもどの程度行うのかなどについては、不動産会社と相談して決めましょう。
流れ4. マンションを売り出す
マンションを売り出す際には不動産会社のネットワークを活用し、チラシやWebサイト、店頭などでマンションの情報を紹介してもらいます。
また売り出す際には、部屋の写真撮影にもこだわりましょう。写真によって購入希望者からの印象が変わります。間取りや部屋の雰囲気、設備の状態などがよく分かるように写真撮影をしてください。
売り出すマンションのアピールポイントを考えることも重要です。築年数10年以内のマンションであれば、築浅をアピールするのもよいでしょう。築年数が10年を超える場合には売却価格も下がるため、手ごろ感をアピールするのもおすすめです。他にも、設備面でこだわりがあったり駅からの距離が近かったりする場合も購入希望者に訴求できるポイントです。
マンションの売り出し価格は売主が自由に決められますが、価格が低すぎれば売主自身が損をしてしまい、高すぎれば売れ残ってしまう可能性があります。売却相場を参考にしながら、適正な売り出し価格を不動産会社と相談しましょう。
流れ5. 購入希望者の内見に対応する
内見とはマンションの購入希望者が、マンションの内部を見学することです。多くの場合、不動産会社の担当者が付き添って行われます。
内見は購入希望者が実際にマンションを購入するかどうかの決断に大きな影響を与えるので、しっかり準備をして対応しましょう。内見の印象を良くするポイントは以下のとおりです。
- 掃除をしっかりとしておく
- 消臭スプレーなどを使い、部屋のニオイ対策をしておく
- 花や観葉植物を飾る
- 購入希望者に対して、丁寧に対応をする
内見前には部屋を掃除するだけでなく、部屋のニオイにも気をつけてください。自分たちでは気づかない生活のニオイが染みついていることがあります。芳香剤を嫌う人もいるので、内見の数日前からしっかりと風を通して、ニオイが気にならない状態にしておきましょう。
花や観葉植物を飾るのは必須ではありませんが、おもてなしの気持ちが伝わり、好印象をもってもらえる可能性があります。部屋全体が明るく見えるよう、明るめのファブリックを使用するのもおすすめです。
また売主の態度も見られています。礼儀正しく明るい印象をもってもらえるよう対応しましょう。しかし、あまりにもぐいぐいと話しかけすぎると、購入希望者に引かれてしまうので注意が必要です。質問されたことに対して丁寧に回答する程度にしておきましょう。
流れ6. 購入希望者と条件を交渉する
内見後に購入希望者と条件を交渉します。売主が購入希望者と直接やりとりをすることはまれで、基本的には不動産会社を介して行われます。
流れ7. 売買契約を結ぶ
売主と購入希望者の間で条件がまとまったら、売買契約を結びます。売買契約は引き渡し日の1～3カ月前に結ばれることが一般的です。
売買契約の際は売主と売主側の不動産会社、買主、買主側の不動産会社が一堂に会して行う場合が多いです。重要事項の読み合わせや売買契約書の確認などが行われ、マンションに瑕疵がある場合には告知しなければなりません。瑕疵の内容としては、以下のとおりです。
- 以前、事件や事故があった部屋である
- ご近所トラブルがある
- 建物や部屋に欠陥がある
- 部屋が劣化・損傷している
- 騒音のする建物など、近くにネガティブな要因を与える施設などがある
告知の内容は重要事項説明書に記してください。また売買契約時に瑕疵の内容を初めて伝えて破談にならないよう、早めに口頭で伝えておくのをおすすめします。
また売主が売買契約時に必要なものは以下のとおりです。
- 身分証明書
- 登記済権利証
- 実印・認印
- 印鑑証明書
- 収入印紙
売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取りましょう。またこのタイミングで不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払います。
流れ8. 引き渡しの準備を進める
売買契約を結んだ後は、次は引き渡しの準備を進めます。
まだ売却するマンションに住んでいる場合には、引越しをしましょう。時期によっては引越し業者の予約が取れないケースもあるので、売買契約を済ませたら、なるべく早めに予約をするとよいでしょう。特に学生や会社員が引越しをする3～4月は要注意です。
また住宅ローンの残債がある場合は繰り上げ一括返済をしなければなりません。住宅ローンが残っていると、抵当権の抹消ができません。抵当権とは住宅ローンを借りる際に、金融機関がマンションを担保とする権利のことです。契約どおりに住宅ローンを完済できると抹消されます。抹消については司法書士に手続きをしてもらう方法がありますが、自分で行うことも可能です。抵当権を抹消した上で、売主から買主へとマンションの所有権を移す所有権移転登記を司法書士に代行してもらいます。
なお、住宅ローンの返済にマンションの売却代金を充てたい場合、残代金の受取は引き渡しと同日に行われるのが一般的です。買主から代金を受け取ってから返済してもかまいません。不動産会社へ残りの仲介手数料や、司法書士への報酬も準備しておきましょう。
流れ9. マンションの決済・引き渡しをする
準備が整ったら最終的に決済と引き渡しを行います。決済では司法書士によって作成された所有権移転登記の書類の内容を買主とともに確認し、問題なければ署名、捺印をしてください。捺印には実印が必要です。
捺印が終わったら買主からマンション売却に関する残代金を受け取りましょう。
引き渡しでは、買主にマンションの鍵などを渡しますが、鍵はすべてそろっていなければなりません。1本でも紛失している場合には、事前に買主の了承を得ている必要があります。引き渡しは意外に時間がかかるケースもあるため、当日は別の予定を入れないようにしておきましょう。
流れ10. 確定申告・納税をする
マンションの売却で利益が出たら確定申告をしなければなりません。確定申告とは事業などで利益があった場合、税金額を確定させるために行う申告です。1月1日から12月31日までの所得に対する税額を計算して、翌年の指定された期間に税務署に申告します。
会社に勤めている場合、給与については会社が年末調整で税金額の調整をしてくれますが、マンション売却など給与所得以外で利益があった場合には、確定申告が必要です。申告すべき利益があったにもかかわらず確定申告をしていないと、後から税務署より指摘を受け、延滞料を支払わなければなりません。
ただし、確定申告ではマンション売却で得た売却価格だけを申告するのではなく、かかった経費などを含めるため、場合によっては売却による損失が出ます。その場合、確定申告は必要ではありません。
確定申告には以下の書類が必要となるので、マンションの売却後もまとめて保管しておくようにしてください。
- 確定申告書
- 分離課税用の確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書、印紙税の領収書
確定申告書は近くの税務署や市区町村の本庁・出張所などで手に入ります。また、国税庁のホームページから申し込み、取り寄せることも可能です。
中目黒のマンション売却を成功させるコツとは
ここからは、中目黒のマンション売却を成功させるために押さえておくべきコツを紹介します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定価格は、不動産会社によって異なります。そのため、査定は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産会社から提示された査定価格を参考にしつつ、不動産会社の評判や実績を調査し、担当者とやりとりする中で、最終的に信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。たとえば以下の点をチェックしてみてください。
- マンションが建っている地域に強いか
- 幅広いネットワークを持っているか
- 信頼できる不動産会社か
- マンションの売却に強いか
- 不動産会社の担当者は相談しやすいか
不動産会社ごとに、特徴や得意分野は異なります。マンション売却を得意としていて、その地域に詳しい不動産会社に依頼するとよいでしょう。また担当者は話しやすいか、連絡をとりやすいかという点も重要です。マンションの売却は長い期間かかるものなので、相談しやすく信頼できる担当者が在籍する不動産会社を選ぶようにしてください。
一括査定サービスのおすすめは「リビンマッチ」
複数の不動産会社に一社ずつ査定依頼をするのは、非常に手間と時間がかかります。なるべく効率的に不動産会社選びを進められるよう、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
一括査定サービスの「リビンマッチ」では、Webサイト上でマンションの情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社から査定価格を受け取れます。マンションの情報入力は最短で45秒ほどで完了する上に、24時間いつでも入力ができるので、仕事や家事で昼間は時間を確保できないという人にも便利です。
大手不動産会社から地元の不動産会社まで、さまざまな不動産会社がリビンマッチに登録しているので、自分に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。またリビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズ株式会社ではプライバシーマークを取得しており、個人情報の保護を徹底しています。入力方法も分かりやすいため初めて一括査定サービスを使うという場合でも、お気軽に利用してみてください。
自分に合う媒介契約を選択する
不動産会社と結ぶ媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。不動産会社と契約する前に、自分にはどの媒介契約が合うか検討しましょう。
たとえば時間に余裕があり自分でも買主を探したい場合は、自由度の高い一般媒介契約がおすすめです。一方、不動産会社に積極的に販売活動をしてもらいたいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いています。時間がなくすべてを不動産会社に任せたい場合には、専属専任媒介契約を選ぶのも一つの方法です。もし、いずれかの媒介契約でうまくいかないと感じたら、契約が切れた時点で他の媒介契約に切り替えるのもよいでしょう。
ちなみに、媒介契約は途中でも解除ができる場合があります。一般媒介契約は正式な契約期間がないため、いつでも解除して問題ありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約は最長3カ月の契約期間が設定されていますが、不動産会社が売却に関する販売活動を行っていなかったり、活動報告義務を怠ったっていたりした場合など、正当な理由があると解除できます。ただし、正当な理由のない解除はペナルティとなる可能性があるので注意してください。
売却相場よりも安く売り出そうとする不動産会社には注意
中には売り出し価格を低くするように提案してくる不動産会社もあります。最初から売り出し価格が安いと、購入希望者が現れやすく価格交渉の手間が省けるためです。急いで売却しなければならない事情があれば、売り出し価格を安く設定するという方法もありますが、多くの場合は売主が損をしてしまうことになります。
安い売り出し価格を提案してくる不動産会社には注意が必要です。あまりにも安く売り出そうとする場合には、他の不動産会社に変更するのもよいでしょう。一方で、売り出し価格を高く設定しすぎても売れない可能性があるので、売却相場をもとに適した価格を考えましょう。
マンション売却のためには費用がかかる
マンション売却時には収入だけではなく、出ていく費用もあります。税金や各種費用やクリーニング代など、マンション売却にかかるお金について、以下の3つに分けて解説します。
- マンション売却にあたって必ずかかる費用
- 状況によって発生する費用
- 戻ってくることがある費用
マンション売却にあたって必ずかかる費用
マンション売却にあたって、必ず印紙税、仲介手数料がかかります。
印紙税
印紙税とは、金銭をやりとりする際の文書を作成する際に課税される税金のことです。マンションを売却する際の売買契約書にも印紙税がかかります。収入印紙を購入して納税しましょう。なお2024年3月31日までに売買契約書が作成される場合、軽減措置がとられます。具体的な税額は以下の表のとおりです。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円超、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円超、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円超、10億円以下 | 20万 | 16万 |
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
ちなみに契約金額が10万円以下の場合には軽減措置の対象からはずれます。
仲介手数料
仲介手数料は売買契約の成立時に、不動産会社に成功報酬として払うものです。不動産会社にとっては仲介手数料のみが利益となります。支払いのタイミングは売買契約完了時とマンションの引き渡し時の2回で、半額ずつ支払うのが一般的です。
なお、不動産会社への仲介手数料に含まれる業務には以下に挙げるものがあります。
- Webサイトやチラシなどによる広告掲載
- マンション売却に関するアドバイス、サポート
- 購入希望者へのマンション案内
- 売却条件の交渉や契約手続き
以上に含まれない内容を依頼した場合には、別途費用がかかる可能性があります。費用がかかるのか分からない内容については、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決まっています。上限額は以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5.5% |
| 200万円を超え、400万円以下の部分 | 売却価格×4.4% |
| 400万円超の部分 | 売却価格×3.3% |
※出典：国土交通省「宅地建物取引業法関係」
多くの不動産会社は上限の金額を手数料に設定していますが、中には初めから仲介手数料を安く設定している不動産会社もあります。
状況によって発生するお金
マンションを売却する際に、場合によっては発生する費用があります。具体的には以下に挙げる費用です。詳細について解説します。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引越し費用
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン返済手数料
- 譲渡所得税
- 住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
マンションをクリーニングしたり、必要に応じて壁紙を貼り替えたり新しい設備に変更したりする場合には、クリーニング費用やリフォーム費用がかかります。費用は依頼をする内容や専門業者などによっても異なりますが、部屋全体をクリーニングする場合は約5万～10万円を見積もっておくとよいでしょう。リフォームについては大きな不具合がある箇所にとどめておくのがおすすめです。
広告費
不動産会社のWebサイトや店頭での紹介や、チラシ、不動産ポータルサイトへの掲載などには、基本的には売主側の費用はかかりません。しかしプラスしてより多くの媒体を使って広告したい場合は、売主自身で支払う必要があります。費用は媒体により異なりますがWebサイトに掲載する場合には1カ月で約数万円かかると考えておきましょう。
引越し費用
売却するマンションに住んでいる場合は、引き渡し日までに新居に引越しをする必要があります。引越し作業をすべて自分で行えば、ガソリン代などの実費のみで済みますが、引越し業者に依頼した場合には、荷物の量にもよりますが約10万～30万円を見積もっておかなければなりません。なお、引越し業者が繁忙期の際に予約を入れるのが遅くなると、引越し代が通常よりも高くなるケースがあるので注意しましょう。
抵当権抹消登記費用
抵当権があると登記の変更ができないため、住宅ローンを完済して抵当権の抹消を行います。抹消登記に必要な費用としては国税である登録免許税（不動産1件につき1,000円）がかかります。マンションを売却する場合、建物と土地のそれぞれについて抵当権抹消登記費用が必要です。その他にも事前調査費用、抹消登記完了後登記事項証明書取得費用、手続きをしてくれる司法書士への報酬などを用意しておきましょう。
住宅ローン返済手数料
マンションの住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できず登記の変更ができません。そこで住宅ローンを一括繰り上げ返済する必要があるのですが、その際に手数料が発生するケースが多いです。手数料は銀行によっても異なりますが、5,000～2万5,000円ほどが目安です。
譲渡所得税
マンションを譲渡すると所得税（譲渡所得）を収めなければなりません。譲渡所得の金額は以下の計算式で算出できます。
マンションの売却価格 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 譲渡所得の金額
なお、取得費にはマンションを購入したときの代金、購入手数料などが含まれます。
住民税
住民税は前年の所得額によって変わります。確定申告で所得税を申告すると、同時に住民税の申告を済ませたことになり、申告後に贈られてくる住民税納付書に従って、指定の金融機関などで支払います。
消費税
マイホームとして使っていたマンションを売却する際には消費税はかかりません。ただし投資用のマンションなどは事業用とみなされ、消費税がかかる可能性があります。また個人事業者で、課税売上高が1,000万円を超えている場合は消費税が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料などについては消費税がかかります。
戻ってくることがあるお金
マンション売却では、以下に挙げる費用が戻ってくる可能性があります。
- マンションの管理費、修繕積立金の清算金
- 固定資産税、都市計画税の清算金
- 所得税
- 火災保険料
- ローン保証料
マンションの管理費、修繕積立金の清算金
マンションを所有していると、マンションの管理組合に対して毎月、管理費や修繕積立金を支払います。マンションを売却する際には、売主が払い過ぎた分が売却時に戻ってくる可能性があります。正確には前もって払っている分を、引き渡し日から日割り計算して、買主に支払ってもらうというものです。一般的には、当月に翌月分を一括で払っているケースが多く、翌月の途中にマンションの引き渡しをする場合には、引き渡し日から翌月末までの費用を買主から受け取れます。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、国都税として一緒に扱われることが多い税金です。ともに家や土地などの不動産を所有しているとかかる税金で、固定資産税は固定資産を所有している人すべて、都市計画税は市街化区域に土地や家を持つ人に課税される地方税です。
固定資産税と都市計画税は1月1日時点の所有者に対して1年分の納付請求書が発行され、一括または4分割で支払います。年の途中でマンションを売却すると残りの月日分も支払わなければなりません。そこで残りの期間の固定資産税と都市計画税を月割りもしくは日割り計算をして買主から払ってもらうケースが多いです。
所得税
所得税はマンション売却をして損益通算したことで、他の所得で払った所得税が還付される可能性があります。損益通算とは、マンション売却のような特定の所得で生じた赤字と、他の所得の黒字を相殺できるというものです。確定申告時に損益通算することで、一年分の総所得金額、退職金額などの各種所得の金額からマンション売却での赤字分が控除され、所得税が還付されるというものです。たとえば給与所得が500万円で、マンション売却により100万円の赤字が出た場合、400万円に対してのみ所得税がかかります。ただし、マンション売却で赤字が発生し、かつ、マンション売却以外で所得がなければ相殺できません。
火災保険料
火災保険は住宅ローンの利用条件になっているケースが多いため、マンションを所有している多くの人が火災保険に加入しているでしょう。支払いについては加入年月分をまとめて一括で払うケースが多く、マンションの売却時点で火災保険の契約期間が残っていれば、残りの期間分の火災保険料が返金されます。たとえば10年分をまとめて20万円払っていた場合に、10年を残して解約すれば半分の10万円が戻ってきます。ただし保険会社に申告をしないと返金されないので、忘れずに連絡をするようにしてください。
住宅ローン保証料
住宅ローンを繰り上げで一括返済する場合、住宅ローン保証料が返金されます。住宅ローンを組む際に、保証会社に住宅ローン保証料を支払っているケースが多いです。すでに一括で支払っていて、住宅ローンを一括返済した場合、残りの期間分が戻ってきます。
まとめ
公園の風景
中目黒は渋谷や六本木などへのアクセスもよいことから、東京都でも人気のエリアです。現在、住宅ローンが低金利である状態であるため、さらに中目黒のマンションの需要は高まっています。売却相場も高い状態です。そのため中目黒でマンションを売るには、今がよいタイミングだといえます。まずは複数の不動産会社に査定依頼をし、自分の条件に適した不動産会社と契約を進めましょう。
複数の不動産会社に効率的に査定依頼をするなら、一括査定サービスの「リビンマッチ」がおすすめです。マンションの情報入力は最短45秒で完了し、最大6社の不動産会社から査定価格を一括で受け取れます。無料で利用できるので、中目黒のマンション売却を検討している方はお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
