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2024年最新！人形町のマンション売却相場は？売却の流れや成功のコツを解説
人形町にマンションを所有しているものの、引越しや投資などの目的で売却を考えているという方も多いでしょう。しかしマンションを売却するタイミングを見誤ると、損失が出る可能性があります。
本記事では、人形町のマンションを売却した場合の相場や売却のタイミング、具体的な売却の流れ、注意点などについて解説します。人形町のマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
※本記事は2023年6月22日時点の情報です。
もくじ
まずは人形町のマンション売却における特徴を確認
マンションの模型
マンションの売却相場や特徴はエリアによって異なります。まずは人形町でマンションを売却する際の特徴を確認しておきましょう。
人形町におけるマンションの売却相場
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム「レインズ・マーケット・インフォメーション」のデータをもとに、人形町のマンションの売却相場を紹介します。
| 一種低層マンション | 商業用 |
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|---|---|---|
| その他 |
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| 一種中高層マンション | 商業用 |
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| その他 |
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※出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
人形町で売却されているマンションの特徴
人形町で売却されているマンションの特徴として、築年数が20年を超えたマンションの取引が多い傾向にあります。レインズ・マーケット・インフォメーションのデータによると、1984年〜2020年に建てられたマンションが多く売却されており、半数以上が2005年以前に建てられたものです。また、取引の中でも専有面積が約60m²のマンションが売却されるケースも多いです。（※）
人形町のマンションの買主が見つかりやすい理由として、都心へのアクセスのよさが挙げられます。人形町は都心5区の中央区にあるエリアであり、都心から近いマンションを探している人のニーズに応えられるため、築20年以上経過しておりコンパクトなマンションであっても、需要があるといえます。
※出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
具体的な売却相場を知るための方法
マンションの売却価格は、人形町というエリアだけで決まるわけではありません。マンションの構造や専有面積、築年数といった条件も重要です。また、マンションから最寄り駅までの距離や時間、コンビニ・スーパー・病院などの周辺にある施設などによっても住みやすさが変わるため、これらの条件が売却価格に影響を及ぼします。
マンションの売却価格を調べたい場合は、条件が似ているマンションの相場を確認するのがおすすめです。具体的には、前述したレインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システムなどで類似したマンションの情報を検索する方法があります。（※1,2）
※1 参考 レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
※2 参考 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
人形町のマンションを売却するタイミングは今がおすすめ！
人形町のマンションを売却するタイミングは、2023年の今がおすすめです。ここからはおすすめの理由を詳しく解説します。
売却相場が高い状態
人形町のマンションを売却するには今がおすすめとされる理由に、マンションの売却相場が高い点が挙げられます。過去20年間におけるマンションの売却相場を確認しても、今は高い状態を維持しています。2013年以降、震災復興や東京2020オリンピックの開催に向けて建設工事が増加したことが、売却相場が高い要因の一つです。レインズ・マーケット・インフォメーションのデータからも、人形町がある中央区を含む都心5区の取引価格は2000年以降上昇傾向にあることが分かります。（※）
※出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
住宅ローンの金利が低い
住宅ローンの金利が低いことも、人形町のマンション売却を後押しする理由の一つです。2013年以降、日銀による金融緩和で金利が低い状況が続いています。住宅ローンの金利が低くなったことで、金融機関から借り入れをするハードルが下がり、積極的にマンション購入を検討できるようになりました。マンション購入を検討する人が増加すれば、売却相場も比例して上がるため、高い価格でマンションを売りたい人にとってよい流れが来ているといえるでしょう。
いつまで低金利時代が続くかは分からない
これまで低金利の時代が長く続いてきましたが、政府や日銀の方針によって状況は変わるため、低金利状態がいつまで続くのかは分かりません。すでに大手銀行であるりそな銀行・みずほ銀行・三井住友信託銀行・三井住友銀行・三菱UFJ銀行の5行は、2023年5月に固定金利型の住宅ローンの金利引き上げを発表しています。これにより、今後は変動金利型の住宅ローンも金利が引き上げになる可能性は高まっていくでしょう。金利が低い状態の今、なるべく早めに売却を検討するのがおすすめです。
人形町のマンションを売却する流れを解説
ここからは、人形町のマンションを売却する場合の主な流れについて解説していきます。具体的な流れは以下のとおりです。
- 売却価格を査定する
- 不動産会社と契約する
- クリーニング・リフォームをする
- マンションを売り出す
- 内覧に対応する
- 条件を交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しの準備を進める
- 決済・引き渡しをする
- 確定申告・納税する
流れ1. 売却価格を査定する
人形町のマンションを売却する場合、不動産会社へ売却価格の査定を依頼することから始めます。査定価格は一つの目安となるため、いくらでマンションを売却できるのか予測を立てやすくなります。マンションの査定は以下のような流れで進められるのが一般的です。
- 不動産会社に売却価格の査定を依頼する
- 訪問査定の日程を調整する
- 不動産会社が売却予定のマンションを訪問し、査定を行う
- 査定結果をもとに不動産会社を比較・検討する
査定価格は、不動産会社が行う査定によって決まります。不動産会社による訪問査定を受ける場合は、不動産会社の担当者と日程調整をする必要があります。査定後に、実際に契約する不動産会社を検討するというのが一般的な流れです。マンションの査定価格が出るまでに約1週間の時間がかかるケースが多いです。
できるだけ早く査定を受けたい場合は簡易査定を受けるのもおすすめです。Webサイトで条件を入力するだけで、簡単に査定依頼を行えます。査定の申し込み後は以下の書類を用意しておきましょう。
- 本人確認書類
- 登記簿謄本
- 売買契約書
- 管理規約
- 長期修繕計画書
- 維持費について確認できる書類
- 住宅ローン返済予定表
- 住宅ローンの残高証明書
- マンションを購入した際のパンフレット
この他にもマンションをリフォームしている場合は、リフォーム時に交わした契約書も用意しておく必要があります。
流れ2. 不動産会社と契約する
マンションの査定価格が出て、依頼をする不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。媒介契約を結ぶことで、不動産会社に店頭やWebサイトで売却に向けた販売活動を依頼できます。媒介契約は大きく分けて3種類あるため、それぞれの違いを押さえておくことが大切です。具体的には以下のとおりです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
ここからは種類別の特徴について解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に販売活動を依頼できる契約です。売主自身でもマンションの買主を探せるという特徴があります。一般媒介契約のメリットは契約する複数の不動産会社間で競争が生まれ、より高い価格でマンションを売却できる可能性があります。ただし、需要のないマンションの場合は売れ残ってしまうケースもあります。一般媒介契約は人形町などの人気のエリアにあるマンションを売却したい人や、より高い価格でマンションを売却したい人におすすめです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、特定の不動産会社のみと結ぶ契約です。不動産会社から手厚いサポートを受けつつ、売主自身でもマンションの買主を探せます。専任媒介契約は不動産会社とのやり取りをシンプルにしたい人や、不動産会社に販売活動を依頼しつつ自分でも買主を探したい人におすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1社の不動産会社とだけ契約を結び、マンションの買主探しを一任する契約です。不動産会社から週に1回以上連絡をもらえるため、売主自身で積極的に連絡を取らなくても現状を把握できます。ただし、売主自身でマンションの買主を探すことはできません。専属専任媒介契約は、不動産会社からの手厚いサポートやこまめな連絡を希望する人におすすめです。
流れ3. クリーニング・リフォームをする
不動産会社と媒介契約を結んだ後は人形町のマンションの状態を確認し、必要に応じてクリーニングやリフォームを行います。たとえば、広告用の写真撮影や内覧の前にクリーニング・リフォームをしてキレイな状態にしておけば、購入希望者からの印象がよくなり買主が見つかりやすくなります。マンションが高値で売却できる可能性も高まるでしょう。クリーニングやリフォームの必要の有無や実施するタイミングについては、不動産会社とよく相談して決めましょう。
流れ4. マンションを売り出す
人形町のマンションの販売活動を開始する前にいくらで売却するのか、売り出し価格を設定しましょう。マンションの売り出し価格は媒介契約の種類にかかわらず、売主が自由に設定できます。
売り出し価格を設定する際は、人形町におけるマンションの売却相場を参考にして設定するようにしましょう。不動産会社の担当者と相談して売り出し価格や売却を成功させるための戦略を決めておくのも大切です。ただし、売り出し価格が高すぎると買主が見つからずマンションが売れ残る可能性があるので、売却相場から約1割増しの価格を設定するのがおすすめです。
また、不動産会社のWebサイトや広告に掲載する室内の写真撮影を行い、マンションを売り出すポイントを洗い出しておきましょう。
流れ5.内覧に対応する
人形町のマンションを売り出している期間に売主が行うこととしては、内覧希望者への対応です。内覧ではマンションの購入希望者が実際にマンションを見学します。内覧の目的は、築年数や専有面積などの物件情報だけでは分からない室内の状態を確認する点にあります。
内覧は購入希望者が該当のマンションを購入するかどうかの決断を左右する大きなポイントです。そのため、内覧の際に好印象を持ってもらうように対応をする必要があります。内覧で購入希望者によい印象を持ってもらうために、清潔感のある室内を維持し、誠意ある対応を心がけてください。たとえば、内覧前にハウスクリーニングをしたり、内覧希望者の人数に合わせた数のスリッパを用意したり、質問には明るく分かりやすい回答をしたりするとよいでしょう。
購入希望者が内覧時によくチェックする箇所として、キッチンや浴室などの水回り、収納スペースなどが挙げられます。マンションの売り出し期間中、室内は清潔に保ち、内覧の予約がいつ入ってもすぐに対応できるようにしておきましょう。
流れ6. 条件を交渉する
人形町のマンションの購入希望者が現れた場合は、マンションの売主と不動産会社、購入希望者の3者で条件交渉を進めていきます。売主と買主は直接交渉はせず、不動産会社を介して交渉が行われるのが一般的です。
流れ7. 売買契約を結ぶ
購入希望者との条件交渉が終了し、最終的なマンションの買主が確定したら売買契約を締結します。売買契約を行うタイミングとして多いのは、マンションの引き渡し日の1～3カ月前です。売買契約の流れは以下のとおりです。
- 売買契約書や告知事項の有無を確認する
- 売買契約書に署名・捺印をする
- 買主から手付金を受け取る
- 不動産会社に仲介手数料を支払う
契約書に署名・捺印をした後は契約内容を変更できないため、売買契約を結ぶ際は売買契約書の記載内容に間違いがないかしっかりと確認しておきましょう。契約時に告知事項の有無を伝える必要があるので、害虫による被害や雨漏りなどがある場合は不動産会社の担当者へ事前に申告しておかなければなりません。売買契約書への捺印は認印でも可能ですが、不動産会社から実印を用意するようにいわれる場合もあります。
また、このタイミングで手付金として買主から、マンションの売却価格のうち5％～10％を受け取ります。売主は不動産会社へ仲介手数料の半額を支払ってください。残りの半額はマンションの引き渡し時に支払います。買主から受け取る手付金から仲介手数料の一部を差し引いた不足分を不動産会社へ支払うことも可能です。
流れ8. 引き渡しの準備を進める
売買契約の締結後は、人形町のマンションの引き渡しに向けた準備を進めていきます。マンションの引き渡し前に売主がすべき準備は以下のとおりです。
- 売却するマンションからの引越し
- 売却代金・住宅ローンの清算金額の確認
- 登記手続きの必要書類の用意
- 残りの仲介手数料の確認
売却するマンションに住んでいる場合は、引き渡し日までにすべての荷物を搬出して空き室にする必要があります。ハウスクリーニングやリフォームを予定している場合は、その期間も加味して早めに引越しをしましょう。
マンションの代金の受け取りや住宅ローンの残債の清算は引き渡し当日に行うケースが多いため、事前に決済の流れを確認しておくことをおすすめします。マンションの引き渡し日は登記手続きのために、以下の書類が必要です。
- マンションの登記済権利証
- 実印・印鑑証明書
- 本人確認書類
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的なため、売主が書類を作成する必要はありません。また、司法書士への依頼は不動産会社が行ってくれるので、売主が準備すべきことは必要書類の用意のみです。引き渡し日には不動産会社へ残りの仲介手数料を支払う必要があるので、残額を確認しておきましょう。
流れ9. 決済・引き渡しをする
引き渡し日は、決済とマンションの引き渡しを行います。当日は売主・買主・不動産会社の他に、金融機関の担当者や司法書士も立ち合います。決済では買主から売却代金を受け取り、住宅ローンの残債がある場合はこのタイミングで金融機関へ一括返済しましょう。その後、登記手続きを行い、マンションの名義を売主から買主へ変更します。登記手続き後は買主にマンションの鍵を渡し、不動産会社へ残りの仲介手数料を支払えばマンションの売却は完了です。
流れ10. 確定申告・納税する
人形町のマンションを売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。確定申告とは、所得税を申告するための手続きです。マンション売却で生じた利益には譲渡所得税・住民税がかかるため、確定申告後に納税をしなければなりません。節税対策の一環として控除を受ける場合や特例を活用して損失を翌年に繰り越したい場合など、利益が出ないときにも確定申告が必要なケースもあります。事前に確定申告の有無を確認しておきましょう。
マンションを売却した翌年の指定期間中に最寄りの税務署へ確定申告書を提出すれば、譲渡所得税・住民税の申告を行えます。譲渡所得税は確定申告の申告期間中に納付し、住民税は6月に送付される納付書で支払いましょう。ただし、住民税の納付書は地方公共団体（自治体）によって送付時期が異なる場合があるため、対象の市区町村のホームページで確認しておくと安心です。
なお、確定申告書の提出は最寄りの税務署の窓口へ持参する方法と、確定申告のWebサイトからオンライン申告する方法があります。確定申告の必要な人が申告を怠った場合は脱税とみなされ、場合によってはペナルティとして追加徴税が科される可能性もあります。確定申告の申告期間中に忘れずに必要書類を提出してください。
人形町のマンション売却を成功させるコツを解説
人形町のマンション売却を成功させるためのコツは主に3つあります。それぞれのコツについて詳しく紹介します。
査定は複数の不動産会社に依頼する
マンションの査定を依頼する場合は1社だけでなく、複数の不動産会社に申し込みをしましょう。不動産会社ごとに企業規模や対象エリアが違うため、査定価格も変わってくるためです。場合によっては査定価格に数百万円もの差が出るケースもあります。また、マンション売却を得意とする会社もあれば不得意な会社もあることから、査定価格だけで依頼する会社を決めないようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合、一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスとは、一度Webサイトに条件や情報を入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。一括査定サービスを利用すれば、1社ごとに査定を依頼する手間を省けます。
なお、不動産会社を選定する際、必ずしも査定価格が高い会社を選ぶのがベストとは限りません。不動産会社の査定価格が人形町の価格相場と大きな差が開いている場合、マンションが売れ残ったり、売れたとしても損失が生じたりする可能性があります。複数の不動産会社の査定価格を比較して、相場と大きくずれたものでないかを確認した上で、信頼できる会社を選定しましょう。
一括査定サービスのおすすめは「リビンマッチ」
一括査定サービスを活用して不動産会社に査定を依頼するなら、「リビンマッチ」の利用がおすすめです。リビンマッチには大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで全国の不動産会社が登録されており、最大6社の不動産会社から査定結果を受け取れます。インターネット環境さえあれば、パソコンやスマートフォンから24時間365日いつでも査定依頼ができるので、なるべく手軽に複数の不動産会社に査定を依頼したい場合におすすめです。
媒介契約を賢く使い分ける
不動産会社と媒介契約を交わす際は、それぞれの契約内容を把握した上で賢く使い分けることがマンション売却を成功させるコツです。前述したとおり、それぞれの媒介契約の特徴は以下のとおりです。
- 一般媒介契約：複数社の不動産会社にマンションの販売活動を依頼できる
- 専任媒介契約：1社とだけ契約でき、自分でも買主を探せる
- 専属専任媒介契約：1社とだけ契約でき、手厚いサポートを受けられる
たとえば専任媒介契約を選んだ場合、不動産会社に優先的にマンションの売却活動をしてもらえます。その一方で、不動産会社の力量によってはいつまでも買主が見つからない可能性があります。なるべく多くの人にマンションの情報を届けるためには、複数の不動産会社と媒介契約を交わせる一般媒介契約を検討するのも一つの方法です。
売主自身の希望やマンションの特徴に合わせて、媒介契約を使い分けるようにしましょう。
売却相場より安く売ろうとする不動産会社に注意
不動産会社の中には、実際の売却相場より安く売り出し価格を提示する会社もあります。不動産会社が売り出し価格を売却相場よりも安く設定するのは、購入希望者との値下げ交渉の手間を省くためです。売り出し価格が売却相場よりも安ければ値下げ交渉が行われることも少なくなるので、不動産会社としてはスムーズに売買契約に進めます。しかし売主にとっては売却相場より安く売ってしまえば、その分損をすることになるでしょう。
不動産会社が正当な理由や具体的な根拠も示さず、売却相場より安い売り出し価格を提示してきた場合は注意が必要です。
注意！マンションの売却にはお金がかかる
マンションの売却手続き時に発生する支出は、住宅ローン残債や不動産会社・司法書士への手数料の支払いだけではありません。税金の納付や費用の支払いも発生します。主な費用は以下のとおり3種類に大きく分けられます。
- 必ず発生する費用
- 状況によって発生する費用
- 戻ってくることがある費用
ここからは、それぞれにどのような費用が発生するのか具体的な項目を挙げて解説します。
必ず発生する費用
人形町のマンションを売却する際に必ず発生する費用としては、以下の2点があります。
- 印紙税
- 不動産会社への仲介手数料
印紙税
印紙税とは、売買契約時に交わす契約書を作成する際にかかる税金です。売買契約書は課税文書に定められているため、作成時は印紙税を納付する義務が発生します。
印紙税はマンションの売却価格すなわち契約書に記載された契約金額によって税額が変わります。作成する契約書1冊あたりの税額を以下の表にまとめました。また2024年3月31日までに作成された売買契約書の場合には、軽減税率が適用されます。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円超、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円超、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円超、10億円以下 | 20万 | 16万 |
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
売買契約書は売主用と買主用の2冊が作成される場合が多いため、上記の表により、マンションの売却価格が「1,000万円を超え5,000万円以下」の場合は契約書2冊分として2万円の印紙税を納付する必要があります。（軽減税率が適用される場合）ただし、印紙税は売主と買主が分担して納付するので、売主は自分の契約書の分である1万円を負担します。
仲介手数料
仲介手数料とは、チラシの配布やインターネット広告の掲載など、マンションの買主を探すためにさまざまな販売活動やサポートをしてくれた不動産会社に支払う手数料です。一般媒介契約を複数社と交わした場合は、買主を見つけてくれた1社の不動産会社にのみ仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法の第46条第1項によって、以下のように上限額が定められています。
| マンションの売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格×4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格×3％＋消費税 |
※出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 新旧対照表」
不動産会社へ支払う仲介手数料はマンションの売却価格に応じて、それぞれの価格帯で求めた金額を合算します。たとえば、マンションの売却価格が税抜で3,000万円だった場合の計算方法は以下のとおりです。
200万円以下の部分：200万円×5％＋1万円＝11万円
200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋8,000円＝8万8,000円
400万円超える部分：2,600万円×3％＋7万8,000円＝85万8,000円
11万円＋8万8,000円＋85万8,000円＝105万6,000円
不動産会社へ支払う仲介手数料の上限額は105万6,000円です。価格帯別に計算するのが面倒な場合は以下に挙げる速算式を用いても仲介手数料の上限を計算できます。
マンションの売却価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料の上限額
3,000万円×3％＋6万円＋9万6,000円＝105万6,000円
前述した計算式で求めた金額と合致していることが分かります。なお、不動産会社によっては上限額よりも少なく仲介手数料を設定しているケースもあります。
状況によって発生する費用
マンション売却時に、状況によって発生する費用について紹介します。具体的には以下のとおりです。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引越し費用
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン返済手数料
- 譲渡所得税・住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
マンションの売却にクリーニングやリフォームは必須ではありません。ただし、ハウスクリーニングに依頼して市販の洗剤で落としきれない汚れをなくしたり、古くなった設備を新設したり、修繕が必要な箇所を直したりすることで購入希望者によい印象を与えられるというメリットがあります。また、キレイになった室内を撮影した画像をチラシやインターネット広告に使用するなど、より高い価格で売却するための戦略を立てるのに役立ちます。
ハウスクリーニングを利用した場合の相場は約5万～30万円で、キッチン・トイレ・浴室の水回りのみ依頼した場合は約3万～5万円です。リフォーム費用はマンションの広さやリフォーム内容によって異なりますが、数十万円～数百万円を目安と考えておきましょう。
広告費
広告費は不動産会社が負担するのが一般的です。不動産会社が広告費を負担するのは、宅地建物取引業法で売主による依頼以外の広告費の請求は禁じられているためです。そのため、不動産会社の営業活動の一環で発生した広告費は売主が負担する必要はありません。依頼していない広告費を不動産会社から請求された場合、その行為は違法に当たるため、依頼先の見直しを検討しましょう。不動産会社が負担する広告費には、以下の項目が挙げられます。
- チラシ制作費用
- レインズ・不動産ポータルサイトなどへの登録費用
- 店頭での紹介費用
ただし売主が特別に広告掲載を依頼する場合は、その分の費用は自己負担しなければなりません。売り出し後も買主が見つからず、広告を追加で掲載したいという場合は不動産会社に相談するようにしましょう。
引越し費用
引越し費用は、売却予定のマンションに売主が住んでいる場合に発生する費用です。買主と売買契約を交わしたら、マンションの引き渡し日までに新居への引越しを完了させておきましょう。異動・入学・卒業の時期は引越し業者の繁忙期に当たるため、予約が取りづらく引越し費用が通常より高くなる傾向があります。引越し費用をできるだけ抑えたい場合は繁忙期や引き渡し直前の引越しを避け、予約をして余裕のあるスケジュールを立てておきましょう。引越し費用は、荷物量やマンションの間取り、引越しをする時期によって異なりますが、一般的な相場は約10万～30万円とされています。
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記費用とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合にマンションを競売にかけて得た利益をローン残債に充てられるという金融機関の権利を抹消するための手続き費用です。マンションの引き渡し当日、住宅ローン返済後に抵当権の抹消登記手続きをします。抵当権抹消登記手続きの際、買主にマンションの所有権を移すための登記手続きも同時に行われるため、抵当権抹消登記費用には手続きに必要な税金と司法書士への報酬が含まれています。抵当権抹消登記費用の一般的な相場は約1万5,000円です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料とは、住宅ローンの残債を支払う際に発生する手数料です。住宅ローン返済手数料は売主が融資元の金融機関へ支払います。手数料は金融機関や契約内容によって異なりますが、一般的な相場は約3万円とされています。住宅ローン返済手数料はあくまでも住宅ローンの残債がある場合に生じる手数料のため、マンションの引き渡し日までに住宅ローンを完済していれば手数料は発生しません。
譲渡所得税・住民税
マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税の申告と納付が必要です。譲渡所得税・住民税は、マンションを売却した翌年の指定の期間までに確定申告書を税務署に提出することで申告できます。
住まいとして使用していたマンションを売却する場合は特別控除を利用できるため、譲渡所得税・住民税がかからないというケースもあります。また譲渡所得税はマンションを所有していた期間によって売却時の利益にかかる税率が変わります。マンション所有期間が5年以下の場合は、課税短期譲渡所得金額の30％に住民税9％と復興特別所得税2.1%がかかります。所有期間が5年を超える場合では、課税長期譲渡所得金額の15%に住民税5％と復興特別所得税2.1%を合わせた譲渡所得税が必要です。（※1,2）
※1 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
消費税
課税事業者がマンションを売却する場合は、消費税がかかります。課税事業者とは、課税対象の売り上げが1,000万円を超える個人や法人のことです。前々年度の1年間もしくは前年度の上半期が課税対象です。課税事業者は消費税の納付が義務付けられているため、マンションの売却時に買主から消費税を受け取り、翌年の3月に申告する譲渡所得税・住民税と一緒に納付しましょう。非課税事業者の場合は課税されないため、消費税の申告は不要です。
戻ってくることがある費用
マンションを売却することで、手元に戻ってくるお金もあります。以下に挙げる費用や税金がその一例です。
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- マンションの管理費・修繕積立金の清算金
- 火災保険料
- 住宅ローン保証料
- 所得税
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税とは、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に課税される税金です。固定資産税は固定資産の価格を基に1年分が計算され、算定された税額は固定資産のある市区町村に納付しなければなりません。
都市計画税は、地方公共団体（自治体）の都市計画事業や土地区画整理事業に充てる目的で課税される税金です。都市計画税がかかるのは、市街化区域に該当するエリアにある土地・家屋のみです。固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者は納付が義務づけられています。
マンションの引き渡し日までに固定資産税・都市計画税を納付している場合は、引き渡し日から年末までの税額は買主の負担になるため、決済時に買主から売主に対して税額に相当する金額が支払われます。
管理費・修繕積立金の清算金
マンションの管理費・修繕積立金とは、マンションの管理や修繕が必要になったときのための費用です。一般的に、マンションの所有者は1カ月分を前倒しで支払います。マンションを売却する際には、引き渡し日から月末までの金額はマンションの所有権が買主に移るため、決済の際に買主から売主へ日割り計算で払い過ぎていた金額が支払われます。
火災保険料
火災保険とは、マンションで火災が発生して損害が出た場合に補償を受けるための保険です。補償範囲は保険会社によって異なりますが、火災以外に落雷や風災、水災、盗難による被害も補償の対象になる場合があります。火災保険は契約時に一括払いをするのが一般的です。そのため、マンションの引き渡し日に解約した場合は、満期日までの期間に応じた払い込み済みの保険料が保険会社から返還されます。保険料がいくら返還されるのか、詳しい金額を知りたい場合は、契約先の保険会社に確認しましょう。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、マンション購入時に住宅ローンを契約した場合に保証会社へ支払う費用です。保証料は金融機関から借り入れた総額に対し、約1～3％の費用を保証会社へ支払うのが一般的です。マンションの引き渡し日に住宅ローンの残債を完済した際に、引き渡し日から満期日までの期間に応じた保証料が保証会社から返還されます。マンションの購入金額が大きいほど、返還される保証料の金額も高くなります。
所得税
所得税は給料だけでなく、副業や投資などで得た利益に課税される税金です。マンションを売却する際に利益が出た場合も所得税が発生するため、売主は自分で所得税の申告・納付をしなければなりません。
マンション売却時に損失が出た場合は確定申告で差し引けるので、納付する所得税を減らせます。勤務先の会社で源泉徴収されている人は、過払い分の所得税が払い戻される場合があります。ただし確定申告をしないと所得税の払い戻しはされないため、マンションの売却によって利益が出ない場合でも忘れずに申告しましょう。
まとめ
マンションの外観
低金利が続いている今が人形町のマンションを売却する好機といわれています。マンションをより高い価格で売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
リビンマッチでは、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼が可能です。複数の査定価格を比較検討し、その中から自分の条件に合った不動産会社を選べます。人形町でのマンション売却の実績がある不動産会社が見つからない、どのタイミングでマンションを売却すればよいのか分からないなど、マンション売却に関するお悩みがある方は、まずはお気軽にリビンマッチを利用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
