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京橋（東京）におけるマンション売却の流れと2024年最新の相場について解説！
マンションを売却する際にはタイミングを見極め、売却の全体的な流れとコツを押さえておくことが重要です。売却に適した時期を見誤ると、想定よりも低い価格でしか売れなかったり、なかなか買主がつかなかったりする場合もあります。
本記事では東京都の京橋におけるマンション売却相場や売却の流れについて解説します。京橋でマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
※本記事は2023年6月26日時点の情報です。
もくじ
京橋（東京）のマンション売却相場
マンションの模型
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムの「レインズ・マーケット・インフォメーション」によると、東京都の京橋におけるマンションの売却相場は以下のとおりです。
| マンションの間取り | 売却相場（円） |
|---|---|
| 1K | 2,400万～3,000万 |
| 1LDK | 3,700万～5,000万 |
| 2LDK | 7,000万～9,000万 |
| 3LDK | 8,000万～1億 |
※参考URL：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
より具体的に売却相場を知るには？
マンションの売却価格を決める指標はエリアだけではありません。他にも築年数、広さ、構造、最寄り駅までの距離・時間などの条件から総合的に売却価格が判断されます。
マンションの具体的な売却相場を知るためには、自分が売りたいマンションと似た条件のマンションの売却価格を調べましょう。なお、調べる際はレインズ・マーケット・インフォメーションを利用すると便利です。（※）マンションの売却相場を調べたい地域を選択すると、過去に行われた取引が検索結果で表示されます。マンションの売却価格だけでなく、最寄り駅や築年数、間取りなどの情報も閲覧可能です。
売りたいマンションと類似した条件ではどれくらいの売却価格で実際に売れるのか、売却相場を把握できるでしょう。
※参考 レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
京橋（東京）のマンション売却はいつがベスト？
京橋（東京）のマンションを売却するなら、まさに今がおすすめです。理由としては、以下の3つの理由が挙げられます。
- マンションの売却相場が高い状態だから
- 住宅ローンの金利が低いから
- 低金利時代がいつ終わるか分からないから
詳細を説明していきます。
マンションの売却相場が高い状態だから
過去20年間の中でも、今はマンションの売却相場が高い状態です。特に、2013年からは東京2020オリンピックの開催へ向けての建設ラッシュや、東日本大震災からの復興による住宅数の増加などにより、マンションを含めた不動産の売却価格のもととなる建築費が高騰しています。売却相場が高い今であれば、高い価格でマンションを売却できる可能性があります。
住宅ローンの金利が低いから
現在、住宅ローンの金利が低い状態が続いているため、マンションを売却しやすくなっています。金利が低ければ住宅ローンを組みやすいため、買主側にとってはマンションを購入するハードルが下がっている状態だからです。需要が高まっているため、マンションを売り出した後にすぐに買主が見つかりやすいでしょう。ある程度高い売却価格であっても、売買契約の締結までスムーズに運ぶ可能性が高いです。
低金利時代がいつ終わるか分からないから
日本では、長い間低金利の状態が続いていますが、低金利時代はいつ終わりを迎えるか分かりません。いつまでも続くと考えてマンションの売却を保留にしていると、住宅ローンの金利が高くなり、買主がマンション購入に消極的になってしまっていたという状況に陥る可能性もゼロではありません。
2023年6月時点での住宅ローンの金利についてみると、変動金利型住宅ローンの金利は低い状態を維持しています。ただし固定金利型住宅ローンについては、2022年に日本銀行が金融緩和策を修正した影響を受け、大手銀行各社が金利を引き上げる動きをしています。
したがって、金利が低いままだからといってマンションの売却を先延ばしにしていると、金利が上がってしまう可能性もあります。金利が低い状態である今だからこそ、タイミングを逃さず売却を検討することが大切です。
京橋（東京）のマンション売却を成功させるために、全体の流れを確認しよう
京橋においてマンションの売却を成功させるためには、はじめに全体の流れを把握する必要があります。マンション売却の流れは以下のとおりです。
- マンションの価格を査定する
- 不動産会社と契約を締結する
- クリーニング・リフォームをする
- マンションを売り出す
- 内覧に対応する
- 条件を交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しの準備を進める
- 決済・引き渡しをする
- 確定申告・納税をする
ここからは上記に挙げた流れについて、詳しく解説していきます。
流れ1. マンションの価格を査定する
はじめにマンションの査定を行いましょう。査定のためには、必要な書類を用意する必要があります。必要書類は主に以下の3つです。
- 本人確認証明書
- 権利証または登記識別情報
- 間取り図が分かる資料
これらの書類がそろっているか事前に確認しておきましょう。
書類が準備できたら、複数の不動産会社に査定を依頼してください。不動産会社に査定を依頼したら、訪問査定する日程を調整します。訪問査定とは、不動産会社がより正確な査定価格を出すために実際に売却するマンションを訪問し、室内の状態を確認することです。なお、査定価格に影響するのは築年数や間取り、立地条件、劣化・損傷状況などであり、部屋が散らかっていても基本的には問題ありません。ただし最低限のマナーとして、部屋を掃除しておくようにしましょう。
マンションの査定価格は、申し込みから約1週間で分かるケースが多いです。不動産会社から提示された査定価格を確認後、どの不動産会社と契約をするか比較・検討してください。忙しくて訪問査定を受ける時間がないという場合や、効率的に査定を受けたいという場合は、インターネット上で簡易査定を受けるのもおすすめです。
流れ2. 不動産会社と契約を締結する
マンションの査定が完了して依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。媒介契約とは、不動産会社が売主と買主を媒介し、マンション売却に関する手続きを行う契約です。不動産会社を通してマンションを売る際は、必ず媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が店頭やWebサイトなどでマンション売却のための販売活動を行ってくれます。また、媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴や違いを押さえ、自分に合った内容の媒介契約を結びましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、売主の自由度が高い契約です。複数の不動産会社に買主を探してもらえるので、多くの人にマンションをアピールできる点がメリットです。
一方で売主の自由度が高い分、不動産会社からのサポートは手薄になってしまう傾向にあります。そのため一般媒介契約は、マンション売却についてある程度の知識や経験があり、自分でも買主を探したいタイプの人におすすめの契約です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、特定の不動産会社と契約をします。不動産会社の専属担当者がつき、手厚いサポートをしてくれる媒介契約です。またマンション売却の状況を隔週で報告してもらえます。売却にあたっては、不動産会社に買主を見つけてもらうよう依頼できるだけでなく、売主自身が買主を見つけることも可能です。
専任媒介契約は、不動産会社からの手厚いサポートを受けつつ、買主は自分でも探したい、という人におすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、専任媒介契約と同様に特定の不動産会社とのみ契約を結びます。専属担当者がつき、週に1回、マンションの販売状況の進捗を報告してもらえます。進捗報告の頻度は専任媒介契約よりも多いです。ただし売主自身で買主を探すことはできず、不動産会社の担当者を通さなければマンションを売却できません。
専属専任媒介契約が向いているのは、マンションの売却を初めて行う人です。不動産会社の担当者が売買契約書の準備から売却まで売主に代わって済ませてくれるだけでなく状況共有も頻繁に行えるため、不明点がある場合でも気軽に質問や確認できるでしょう。
流れ3. クリーニング・リフォームをする
売却予定のマンションは、必要に応じてクリーニングやリフォームを行います。マンションが清潔に保たれていれば買主の印象もよくなり、購入してもらえる可能性が高まります。特に、浴室やトイレ、キッチンなどの水回りは汚れが目立ちやすく、買主も厳しくチェックするポイントです。水回りは特に念入りに掃除をし、汚れがひどい場合はハウスクリーニング業者に依頼をしましょう。
またマンションの床や壁、設備などに汚れだけでなく明らかな損傷や破損がある場合は、リフォームが必要になるケースもあります。ただし、リフォームは必須ではありません。リフォームを行うことでかえって買主が見つからなかったり、費用が高額になってしまったりするケースもあるので、不動産会社とよく相談してから決めましょう。
流れ4. マンションを売り出す
マンションの販売活動は主に不動産会社が行いますが、売り出し価格は売主自身が決められます。
売り出し価格とは、マンションが初めて売り出される時の価格です。マンションの購入希望者はチラシやインターネットの広告に掲載された売り出し価格を見て、購入の際の検討材料にします。売り出し価格は、売却相場に近い価格を設定しましょう。
マンションの売り出し価格は、査定価格をもとに決めます。売主の希望を考慮できますが、あまりに高額にすると買主が躊躇してしまい、売却の可能性が低くなります。売却相場の約1割増しに設定するのが一般的です。マンションの条件によってはそれ以上の価格に設定しても売却できるケースもあるので、不動産会社とよく相談の上、売り出し価格を決定するようにしましょう。
売り出し価格を決めたら、広告掲載用の写真を撮影します。掲載写真は価格同様、買主にとって重要な訴求ポイントです。写真撮影の前に家具をどの程度片づけておけばよいか、不動産会社に確認しておきましょう。
5.内覧に対応する
マンションの売り出しを開始して購入希望者から連絡が来たら、内覧をしてもらいます。内覧とは、購入希望者にマンションの室内を確認してもらうことです。内覧の際に部屋が汚いと、購入希望者にマンションの価値が低いと思われやすく、購入を見送られるケースもあります。内覧での印象が売却につながるかどうかに大きく影響するため、購入希望者に好印象を与えられるよう、しっかり準備しておきましょう。
具体的には、室内の片づけと清掃をきちんと済ませておいてください。特にキッチンやトイレ、風呂場などの水回りは念入りに掃除しておきましょう。また、部屋のニオイ対策も重要です。特に湿気の多い季節はゴミのニオイや洗濯物の生乾きのニオイなどに気をつけましょう。購入希望者の中にはタバコやペットのニオイが苦手な人もいます。事前に消臭スプレーを使う、ゴミや洗濯物は片づけておくなどの対策を怠らないようにしましょう。
流れ6. 条件を交渉する
内覧後に購入希望者からマンションを購入したいという旨の連絡がきたら、条件交渉に入ります。条件交渉では、マンションの売却価格や引き渡し時期などについて話し合います。条件交渉は売主と買主だけで行われるのではなく、不動産会社を介して行われることが一般的です。
流れ7. 売買契約を結ぶ
購入希望者との条件交渉が成立し、正式に買主が決まったら、マンションの売買契約を結びます。売買契約は、マンションの引き渡し日から逆算して約1〜3カ月前に締結することが多いです。
売買契約を締結する際は、買主に対する告知義務の内容について必ず確認しましょう。告知義務とは、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵がある場合に、買主に知らせなければならない義務のことです。告知義務を怠ると、後から売主に補償義務や損害賠償義務が発生する可能性があります。したがって、売買契約締結の際は必ずマンションの瑕疵を調査し、告知する内容を確認しましょう。
また告知義務も含め、売買契約書の記載内容は必ず売主本人が確認する必要があります。マンションの売買契約書には、マンションの名称や所在地、面積、売買代金、支払時期などが記載されています。契約書自体は不動産会社が作成するので、売主は内容に間違いがないか確認し、問題が無ければ署名と捺印をしましょう。
売買契約が締結されると、買主から売主に対し手付金が支払われます。手付金は売却価格の約5〜10％が相場です。
またこのタイミングで、売主から不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払います。買主から受け取った手付金から支払いに充てることも可能です。
流れ8. 引き渡しの準備を進める
売買契約を締結し手付金が支払われたら、マンションを引き渡すための準備に入ります。売却するマンションを住まいとして使用していた場合は、引き渡し日までに室内を空にする必要があります。マンションを引き渡す段階になった際には、まっさらな状態で買主に引き渡さなければならないためです。売買契約を締結したら、すぐに引越し業者に依頼をしましょう。もし、売りたい家具や家電がある場合は、マンションの購入希望者が現れた段階で手配を進めておくとスムーズです。
なおマンションに住宅ローンが残っている場合は精算手続きが必要です。また、司法書士に依頼してマンションの移転登記手続きをしてもらいましょう。移転登記手続きは、登記簿を確認した人が新たな所有者を一目で分かるようにするために必要なものです。司法書士は基本的には、不動産会社が探して依頼までしてくれます。ただし売主自身が懇意にしている司法書士がいる場合は、自分で手配することも可能です。移転登記手続きを終えたら、不動産会社に仲介手数料の残額を支払ってください。
マンションの引き渡しをスムーズに行うためには、スケジュールを立てて事前の準備を進めることがポイントです。引き渡し日から日数を逆算してスケジュールを組み立てましょう。
流れ9. 決済・引き渡しをする
マンションの引き渡し日になったら、売買代金の決済や鍵の受け渡しを行います。引き渡しの際は売主と買主の他に不動産会社、司法書士などが集まって手続きをするのが一般的です。住宅ローンがある場合は金融機関の担当者も同席します。
引き渡しでは買主に鍵を渡せば終わるわけではなく、契約内容の確認や代金の決済などに誤りがないよう丁寧に確認をしていきます。時間がかかるケースもあるため、引き渡し当日は別の予定を入れないほうが安心です。
流れ10. 確定申告・納税をする
マンションの売却で利益を得たら、必ず確定申告を行いましょう。マンションの売却で得た利益にも税金がかかります。たとえば、2,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却した場合、500万円の利益が発生し、この500万円に対し税金がかかります。そのため、給与所得とは別に分離課税として申告する義務があるのです。
確定申告は、マンション売却の翌年の指定された期間に行いましょう。確定申告書を作成し、各地方公共団体（自治体）で指定された税務署に提出します。提出方法はさまざまあり、以下の中から自分に合った方法を選択してください。
- 直接税務署に持参する
- 税務署に郵送する
- インターネット上で申告する
確定申告書の書き方が分からない場合は、税務署の公式サイトを確認しましょう。地方公共団体（自治体）によっては申告書の作成方法について相談会を実施しているケースもあります。詳しくは最寄りの税務署に問い合わせてみてください。
なお、特定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除の特例」を適用可能です。マンションの売却益のうち3,000万円までは非課税になります。特例を適用する場合でも確定申告自体は必ず行わなければなりません。
確定申告を怠ると、控除の特例を受けられる他、追加で課税されるなどのペナルティが科されます。必ず指定の期間内に申告をしましょう。
京橋（東京）のマンション売却を成功させるコツとは
京橋（東京）のマンション売却を成功させるためには、押さえておくべきポイントがあります。ここからはそれぞれのポイントについて詳しく解説します。
査定は複数の不動産会社に依頼する
マンションの売却価格は、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。なぜなら、不動産会社によって査定価格が異なる可能性が大きく、より好条件を提示してもらえることが期待できるからです。
不動産会社はそれぞれ得意分野が異なるため、同じマンションであっても査定価格に違いが出ることがあります。たとえば、地域密着型の不動産会社であればその土地の情報に詳しいため、より土地に合った精度の高い査定をしてくれる可能性が高いでしょう。また大手の不動産会社であれば、豊富な実績を活かして査定をしてくれるケースもあります。
また、不動産会社1社のみの査定しかないと他に比較する材料がなく、果たしてその査定価格が妥当なのかどうか判断できません。自分が売り出すマンションが客観的に見てどれくらいの評価を受けているのかは、複数の不動産会社に査定を依頼することで分かってくるでしょう。
なおマンションの査定にあたっては、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです。一括査定サービスとは、Webサイト上にマンションの情報などを入力するだけで複数の不動産会社に一括して査定を依頼できるサービスです。基本的には無料かつ24時間いつでも利用できるので、効率的に査定を進められるでしょう。
自分で複数の不動産会社に査定を依頼する場合も、一括査定サービスを利用する場合も、最終的には信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
おすすめの一括査定サービス「リビンマッチ」
マンション売却時に一括査定サービスを利用するなら「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチは約15年の運営実績があるサービスで、全国のさまざまな不動産会社の中から最大6社に査定を依頼でき内容を比較検討できます。マンションの情報を入力して査定を依頼するまでの時間は最短45秒で済むので、忙しいときにも手軽に利用可能です。
またリビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズ株式会社ではプライバシーマークを取得しており、個人情報の保護を徹底しているため一括査定サービスを利用したことがない場合でも安心して利用できるでしょう。
媒介契約を賢く使い分ける
信頼できる不動産会社が決まり、媒介契約を結ぶ際には3つの媒介契約をうまく使い分けることが大切です。3つの媒介契約のうち、どれが一番よいかは売主の希望やそれまでの経験によっても異なります。
もしマンションを売却するのが初めてであったりあまり慣れていなかったりする場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を選び、不動産会社の担当者からしっかりとしたサポートを受けるのがよいでしょう。ただし、媒介契約を結んだ不動産会社が1社のみの場合、マンションによってはなかなか売れない場合もあります。こうした心配があり、さらに売主自身にある程度の知識がある場合は、一般媒介契約を選択して複数の不動産会社と契約を結ぶのも選択肢の一つです。
売却相場とかけ離れた売り出し価格を提示してくる不動産会社に注意
あまりにも売却相場とかけ離れた売り出し価格を提示する不動産会社には注意しましょう。不動産会社の中には、売却相場よりも低い査定価格を提示してくる会社もあります。なぜなら、売り出し価格が安ければ買主との価格交渉の手間が省けるため、不動産会社からすると楽だからです。しかし売主にとっては損になってしまいます。
正当な理由なく安い売り出し価格を提示してくる不動産会社は、売主に対してあまり誠実とはいえないケースが多いです。したがって、こうした不動産会社は避けたほうがよいでしょう。
反対に、高額な売り出し価格を提示してくる不動産会社を選べばよいかというと、そういうわけではありません。あまりに高額な価格で売り出すと、なかなか購入希望者が現れずマンションが売れなくなる可能性があります。売却相場とかけ離れた売り出し価格に設定しないようにしましょう。
もし、提示された売り出し価格に納得がいかない場合は別の不動産会社への依頼を検討するのがおすすめです。
京橋（東京）の魅力を確認する
京橋（東京）について購入希望者によい印象を持ってもらえるよう、あらためて周辺地域の魅力を再確認しておきましょう。
京橋は東京都中央区に位置し、東京の中心ターミナル駅である東京駅にも徒歩4分で行ける立地のよさが特徴です。東京駅まで行けば、山手線や京浜東北線、京葉線などさまざまな路線を利用できます。新幹線も通っているので、旅行や出張にも便利です。また、京橋には東京メトロ銀座線京橋駅が通っており、銀座、浅草、渋谷などへもアクセスしやすいです。
京橋駅には駅直結の商業施設「東京スクエアガーデン」と「京橋エドグラン」があり、飲食や買い物には困りません。老舗そば店や高級デザート店などの味も楽しめます。また京橋駅周辺はビジネス街であり、夜でも多くの人が行き交っています。犯罪発生率も少なく、夜であっても歩きやすい街です。
マンション売却にかかる費用もチェックしておこう
マンション売却時にはさまざまな費用が発生します。マンション売却にかかる費用について事前に把握しておかないと、思わぬ出費で損をする可能性も出てきます。
ここでは以下の3つに分けて解説します。
- 必ずかかる費用
- 状況によって発生する費用
- 戻ってくることがある費用
必ずかかる費用
マンションを売却する際は必ず以下の2つの費用がかかります。事前に準備しておきましょう。
- 仲介手数料
- 印紙税
仲介手数料
仲介手数料は、マンションの販売活動を行ってくれた不動産会社に対して払う費用です。不動産売却手続きの中でも特に費用が高いのが仲介手数料である点に留意しておきましょう。仲介手数料は、マンションの売却価格によって決まり、売却価格が高ければ高いほど仲介手数料も高額になります。
ただし、仲介手数料は無限に高くなるわけではなく、上限が決められています。仲介手数料の上限は、以下の速算式で計算できます。（マンションの売却価格が400万円以上の場合）
マンションの売却価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料の上限額
たとえば、マンションを2,500万円で売却した場合、計算式は以下のとおりです。
2,500万円×3％＋6万円＋8万1,000円＝89万1,000円
仲介手数料を支払うタイミングに明確な決まりはありません。マンションの売買契約成立時と引き渡し時の2回に分けて払うことが多いですが、不動産会社によっても異なります。また不動産会社によっては、仲介手数料を上限の半分に設定している場合もあります。具体的な支払い方法や仲介手数料の費用については、不動産会社の担当者に確認しておきましょう。
なお、仲介手数料がかからないケースとして仲介以外の売却方法を選ぶ方法が挙げられます。たとえば、不動産会社が買主となる不動産買取であれば仲介手数料はかかりません。
基本的に不動産会社から、仲介手数料以外の費用を請求されることはありません。しかし、売主自身が出張や現地調査を不動産会社に依頼し、事前に承諾したものについては、発生した費用を不動産会社から請求される可能性があります。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。税額は契約金額によって変わりますが、租税特別措置法により軽減措置が設けられています。措置の対象となるのは、契約金額が10万円を超えるもので2024年3月31日までに作成される契約書です。
具体的にかかる印紙税は以下のとおりです。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円超、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円超、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円超、10億円以下 | 20万 | 16万 |
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
状況によって発生するお金
仲介手数料や印紙税の他にも、マンション売却の状況によって発生する費用があります。具体的には以下のとおりです。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引越し費用
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン返済手数料
- 譲渡所得税・住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
マンションを清潔な状態で買主に明け渡したい場合、クリーニングやリフォームが必要になる場合があります。売主自身の手によって掃除しただけでは落ちない汚れや、修繕しなければ使えない場所がある場合などは業者に依頼してクリーニングやリフォームをしましょう。
マンションの場合、ハウスクリーニングの相場は部屋の広さによって異なります。
- 1Kもしくは1DKの場合：約2万6,000～4万6,000円
- 2LDK・3DKの場合：約4万5,000～9万円
- 3LDK・4DKの場合：約6万～10万円
またクリーニングする箇所別の相場は、以下のとおりです。
- キッチンの場合：約1万2,000～2万円
- 浴室の場合：約1万2,000～1万8,000円
- トイレの場合：約6,000～9,000円
- 床の場合：約8,000～1万5,000円
クリーニングを業者に依頼する場合は事前に見積もりをとって予算と照らし合わせ、自分で掃除する箇所と業者に頼む箇所を分けておくとよいでしょう。なお、汚れが特にひどい場合は別途料金がかかる場合があるので気をつけましょう。
また、マンションを大幅にリフォームするとなると300万～500万円ほどの費用がかかります。もし部分的にリフォームするのであれば、たとえばトイレなら約20万～30万円、玄関は約5万～10万円、洗面所は約40万円といったように費用を抑えられるでしょう。リフォームを検討する際は、特に修繕が必要な部分に限りリフォームするのも一つの手です。
広告費
広告費は、マンションを売り出す際に出す広告にかかる費用です。広告費は原則として、不動産会社に支払う仲介手数料に含まれているため別途請求されることはありません。ただし例外として、不動産会社が仲介手数料とは別に売主に請求できるケースがあります。それは、売主があらかじめ不動産会社に希望を出して、追加で広告を掲載した場合に当てはまります。しかしこのケースはあくまで例外です。もし、売主が広告について特別な依頼をしていないにもかかわらず不動産会社が別途広告費を請求してきた場合は、注意が必要です。執拗に請求してきたり、すでに広告費を別途支払ってしまったりした場合は、弁護士などの専門家に相談して対処してもらう必要があります。
引越し費用
売主が住んでいるマンションを売却する場合、引越しの必要があるため引越し費用が発生します。引越し費用は売主の荷物の量や地域のほか、引越し業者によっても変わってくるので、複数の引越し業者に見積もりを依頼して検討しましょう。
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消費用は、マンションに設定されている抵当権を消すためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組んでマンションを購入した際に銀行が該当マンションを担保にできる権利を指します。マンションは必ず抵当権を消さないと売却できないため、住宅ローンを組んでいる場合は抵当権抹消費用が発生します。なお、抵当権抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合の費用は約1万～2万円が相場です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料は、住宅ローンの残りを一括返済する際に銀行に対して払う事務手数料です。手数料の詳細や返済方法は銀行によって異なります。約1万～5万円が相場です。銀行によっては、条件を満たせば返済手数料が無料になる場合もあります。
住宅ローンが残った状態でマンションを売却する場合は、銀行に事前に返済手数料について詳細を確認しておきましょう。
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にかかる税金です。たとえば、2,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却した場合、利益である500万円の部分に譲渡所得税がかかります。マンション売却による利益が確定すると、それを元に住民税も課されます。
譲渡所得税の税率には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つがあり、それぞれ税率が異なります。マンション所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、課税短期譲渡所得金額の30％に住民税9％と復興特別所得税2.1%がかかります。5年を超える長期譲渡所得では、課税長期譲渡所得金額の15%に住民税5％と復興特別所得税2.1%を合わせた譲渡所得税が必要です。（※1,2）
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
以上のとおり、マンションの売却には必ずかかる費用のほかに、ケースに応じて発生する費用が複数あります。余計な出費を防ぐためにも、各項目についてどれくらい費用がかかるのか事前に確認するようにしましょう。
消費税
売主が個人の場合は必要ありませんが、課税事業者の場合は消費税を納めなければなりません。課税事業者とは個人や法人で事業を営み、所定の期間の売上額が1,000万円以上ある事業者のことです。売主が課税事業者の場合、買主からマンションを購入した際の消費税を預かり、確定申告を行って納付する必要があります。
戻ってくることがある費用
マンションを売却すると、費用がかかるだけでなく費用が戻ってくるケースもあります。戻ってくる可能性がある費用としては、以下のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金などの清算金
- 火災保険料
- ローン保証料
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税・都市計画税とは、マンションを所有していることでかかる税金です。マンションを引き渡した後にかかる固定資産税・都市計画税については買主が負担することが一般的です。売主は1年分の固定資産税や都市計画税を支払っているケースが多いため、買主に負担してもらう税額は日割り計算で清算します。なお、税額の起算日は引き渡し日ではなくマンションの所在地によって決まります。関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とするのが一般的です。
管理費・修繕積立金などの清算金
マンションの管理費・修繕積立金は、マンションを維持・管理するための費用です。マンションを売却しても戻ってくることはありません。ただし、事前に売主が一括で支払い済みの分の管理費・修繕積立金などについては、マンションの引き渡し日以降の分を買主に支払ってもらいます。その際の支払額は引き渡し日以降の日数で日割り計算したものです。買主への支払い請求は、不動産会社が手続きをしてくれるでしょう。
火災保険料
火災保険料は、保険期間分を一括で支払うのが一般的です。したがって、マンションを売却した際に保険期間が残っている場合は売主に返金されます。ただし、火災保険料は売主が自分から解約手続きをしなければ返金されないので注意しましょう。解約手続きのタイミングはマンションを引き渡した後に行うのが適切です。もし解約手続き完了前に火災などによって被害を受けた場合は、売主が被害額を負担することになってしまいます。
ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローンでマンションを購入した際に締結した住宅ローン保証契約に基づいて支払う費用です。マンションを売却すれば、以降の保証は不要になるため、残っている保証期間に応じた残額が返金されます。返金される額は金融機関によって異なるので、ローンを契約した金融機関に確認しましょう。
まとめ
商談の風景
京橋（東京）のマンションの売却を考えるなら、売却相場が高く金利が低い今がおすすめです。マンション売却の際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。また査定内容や不動産会社の対応などから信頼できる不動産会社を選び、自分に合った媒介契約を結ぶのが売却成功のポイントです。
マンションの査定を依頼する際は、リビンマッチを利用するのがおすすめです。完全無料で利用でき、パソコンやスマートフォンから簡単な入力をするだけで、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。京橋（東京）のマンションの売却を検討している方は、ぜひお気軽に活用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
