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取引態様｜代理と仲介の違いは？売主・買主の立場で利点と欠点を解説
不動産売買をする際には、
取引態様によって、仲介手数料や契約手続き、法的な責任などが異なりますので、自分の立場に合った取引態様を選ぶことが大切です。
この記事では、売主・代理・仲介（媒介）のそれぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。不動産の売買を予定している方や、代理と仲介のどちらを選ぶべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
取引態様とは？3種類の違い
不動産の取引には、取引の仕方によって3種類の取引態様があります。
代理と仲介の違いについて考える際に、不動産取引の種類を知っておくことはとても大切なポイントです。以下では、3つの取引態様について解説するので、それぞれの内容を簡単に理解しておきましょう。
不動産会社所有の不動産を会社が売る「売主」
不動産会社が所有している不動産を、個人や法人に直接売る取引形態があります。この形態を、不動産業界では「売主」や「業者売主」といいます。
代理や仲介を介さずに取引するため、売主・買主ともに手数料はかかりません。デベロッパー所有の分譲地や新築の建売戸建、中古でもリノベーション物件などは不動産会社が所有しており、直接売っていることがよくあります。
なお、このような不動産会社が直接売主として売っている不動産を「売主物件」と呼ぶこともあります。
個人の不動産を不動産会社が代わりに売る「代理」
代理とは、売主の代わりに不動産会社が物件の売却活動から契約、引き渡しまで一連の業務を行う取引態様です。
売主に変わって売却を行う権利を代理権といい、代理行為には代理権が必須です。
また、代理権を持つ不動産会社との契約は、法的には売主との契約と同様にみなされます。買主側にとっては売主と契約したのと変わらないため、買主側には仲介手数料がかからないのが一般的です。
売主にとっては、売却活動から契約、引き渡しまですべて委託でき、立ち会いの必要もないため、楽に取引を進められます。
たとえば、売主が高齢で意思能力はあるもののからだが悪く、売却活動ができない場合でも、代理取引であれば売却をすべて委託できます。
ただし、売主は業務委託として代理権を不動産会社に与えるため、委託料として手数料を支払う必要があります。業務委託料は法律で定められており、売買であれば通常の仲介手数料（売買価格×3.3～5.5%）×2倍＋消費税が委託料の上限です。
仲介会社が売主と買主の取引を手伝う「仲介」
仲介とは、売主と買主間における不動産取引を仲介会社に手伝ってもらうことで契約行為をすることです。
特に、一般の個人同士での不動産取引では、契約内容の確認や契約書、重要事項説明書、物件状況報告書の作成など、初めての場合では理解しにくい要素が複数出てきます。
仲介サービスを利用することで、買主を見つけるところから契約条件のすり合わせ、決済まで個人でも信頼できる状況の中で取引ができます。
なお、仲介手数料の上限は2019年10月1日施行の法改正にもとづき、以下のように定められています。
| 売買価格 | 上限（税込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 200万円超え、400万円以下の部分 | 売買価格×4.4％ |
| 400万円超えの部分 | 売買価格×3.3％ |
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）」
上記の上限は、売主と買主の双方に適用されます。また、簡単な速算式として、400万円超えの売買価格に対して以下のように算出できます。
仲介手数料＝400万円超えの売買価格×3.3％＋6.6万円（税込み）
代理のメリットとデメリット
ここでは、代理のメリットとデメリットを解説します。不動産を売りたいときと買いたいときに分けて解説するので、参考にしてください。
| 売却と購入 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売りたい | 楽に取引ができる |
|
| 買いたい | 手数料がかからない |
|
不動産を売りたい場合
不動産を売りたい場合に、代理を使うメリットとデメリットを紹介します。
メリット：楽に取引ができる
不動産会社に代理権を与える以上、売るか売らないかの意思決定も代理人が行うため、売主が取引に介入する必要はありません。
意思能力はあるもののからだが動かず、物理的に取引に関するやり取りが難しい場合は、代理を利用することで楽に取引を進められます。
デメリット：仲介取引よりも手数料が高い
売主側の手数料は、仲介取引の場合よりも高額になる場合が多いです。
買主側の手数料がゼロになる分、買手を探しやすいメリットはありますが、売る側の出費だけを考えるとデメリットになるでしょう。
デメリット：代理人次第では契約条件が悪くなる
代理は代理権を与える以上、意思決定まで委ねることになるので、代理人次第でよくも悪くも契約条件に影響を与えます。
もちろん、はじめの業務委託契約の段階である程度、契約条件のすり合わせを行いますが、安易に代理権を与えることはリスクにもつながります。
楽に契約を進められる一方、不本意な契約条件での売却を迫られるリスクもあるため、慎重に検討しましょう。
不動産を買いたい場合
不動産を買いたい場合に、代理を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：手数料がかからない
仲介取引であれば、最大で物件価格の3％が手数料としてかかりますが、代理はゼロ円ですので、購入費用を抑えられます。
ただし、まれに代理人が仲介会社を通して買主を探すケースもあるため、念のため事前に手数料の有無を確認しておきましょう。
デメリット：売主の素性がわからない
代理を介して不動産を購入する場合、売主側との面会がないため、売主の素性がわかりません。
仲介取引の場合、契約時には売主・買主が顔を合わせて契約条件の確認をしますが、代理の場合、基本的に売主本人が登場することはありません。
売主が法人であり、ホームページやSNSなど、インターネット上で確認できる場合は問題ないかもしれませんが、個人間での取引の場合、売主の素性が確認できないことは不安要素につながります。
デメリット：売主に有利な契約条件の場合がある
特に個人間の取引の場合に起こるケースですが、契約条件が売主有利な内容になり過ぎている場合があります。
たとえば、中古戸建の取引で「契約不適合責任が免責になっている」など、買主に不利な条件になり過ぎている場合は、契約条件の見直しを求めましょう。
代理サービスは、基本的に売主側に寄り添ったサービスのため、買う側になった際は、契約条件の内容をしっかり確認することが大切です。
仲介のメリットとデメリット
ここでは、仲介のメリットとデメリットを解説します。代理と同じく、売りたいときと買いたいときに分けて解説するので参考にしてください。
| 売却と購入 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売りたい |
|
契約行為を自分でする必要がある |
| 買いたい |
|
仲介手数料がかかる |
不動産を売りたい場合
不動産を売りたい場合に、仲介を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：代理より手数料が安い
不動産を売る側にとって、仲介は代理よりも手数料が安いメリットがあります。買主側にも手数料が発生する分、売主側の費用負担が軽減できるためです。
メリット：売却の条件を自分で決められる
代理では、代理人が売主本人に変わって売るか売らないかの意思決定をしますが、仲介はすべて売主の意思で決められます。
買主が現れた際は、その都度、仲介会社から相談を受けられ、条件面も自分で決定していくことが可能です。
メリット：代理権を渡すリスクがない
楽に取引できるとはいえ、代理権を渡すのはリスクがありますが、仲介であれば心配はいりません。法律上、どう頑張っても仲介会社が売主に代わって、勝手に売却の判断はできないためです。
仲介であれば自分の意思通りに、売りたい買主を決められます。
デメリット：契約行為を自分でする必要がある
意思決定が自由な反面、契約内容の確認や契約行為を売主本人でする必要があるのはデメリットともいえます。
契約の意思決定から契約行為、引き渡しまで一切関与したくない人は、代理のほうが楽な取引方法といえるかもしれません。
不動産を買いたい場合
不動産を買いたい場合に、仲介を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：売主と対面できる
仲介取引の契約は売主本人と顔を合わせて契約するため、売主の素性がわかるメリットがあります。
特に、個人間取引の場合、売主本人と会えないまま契約するのは、どこか不安がありますが、仲介の場合はその心配がありません。
メリット：複数の物件を比較できる
代理だと代理権を与えられた物件しか扱えませんが、仲介会社は扱える物件が幅広いため、複数の物件を比較検討できる点もメリットです。
仮に、検討し始めたタイミングで欲しい物件がなくても、希望を伝えておけば、新規情報をどんどん紹介してくれるので、希望に合った物件が見つかりやすいといえます。
デメリット：仲介手数料がかかる
買う側における仲介のデメリットは、仲介手数料がかかることです。
代理では売主のみ手数料がかかりますが、仲介の場合、買主にも手数料が発生するため注意しましょう。
売る場合は仲介も検討しよう！優良な仲介会社を選ぶには
代理と仲介の特徴や違いを解説しましたが、不動産を売る場合、よほど売却活動に関与できない、したくないケースを除いては、仲介取引のほうがおすすめです。
代理は売る側にとって手数料が高く、代理権を与えることで一定のリスクがあるため、デメリットのほうが多いと感じる人が少なくないためです。不動産の売却で代理を検討している方は、一度、仲介も併せて検討してみましょう。
不動産の仲介会社を探す際は、一括査定サイトリビンマッチの利用がおすすめです。複数の仲介会社に対して一度に査定依頼できるため、自分の物件の売却に強い会社が見つかりやすいです。
インターネット上から簡単に査定依頼できるため、少しでもよい条件で売りたい方は、一度利用してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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