住んでいない家の売却｜税金がかかるケースって？手取りを増やす方法

更新日：2024年7月8日

住み替えや相続などで、「いまは住んでいない不動産」を所有している人もいるでしょう。

将来的に売却を考えているのであれば、早めに準備を始めたほうがよいかもしれません。空き家になってから一定の期間が過ぎれば、かかる税金が多くなるケースがあるからです。

この記事では、住んでいない家を売却する際に知っておきたい税金の話について、詳しく解説します。

この記事の監修者

税理士業界で20年超の経験があり中小企業～100億円を超える企業まで多くの法人を担当。通常の法人税務の他、不動産売買・賃貸にまつわる税務、近年増加傾向にある相続案件の経験も多数あり。また税務関連コラムの執筆、納税協会や全日本不動産協会における経理担当者向けのセミナー講師など幅広く活躍中。

1 売却時、印紙税は必ずかかる（電子契約なら不要）
2 住んでいない家の売却で税金がかかるケース
3 売却で手取り額を増やす方法
4 売却で支払う税金を安くして家を高値で売るには

売却時、印紙税は必ずかかる（電子契約なら不要）

不動産の売買では、登録免許税や印紙税、不動産取得税など、さまざまな税金が発生します。多くは買い手側が負担する税金ですが、印紙税だけは売主・買主の双方が負担する税金です。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書など特定の文書を作成する際に納める税金で、文書に収入印紙を貼付する方法で納税します。

個人で自宅を売却するケースは、営業に関するものには当たらないため領収書に印紙は必要ありませんが、売買契約書には必須です。ただし、紙を使わず電子契約で取引する場合は、印紙税もかかりません。

課税金額は契約金額に応じて決まることになっており、令和6（2024）年4月1日~令和9（2027）年3月31日までに作成する場合、印紙税の軽減措置が適用されています。

売買契約書に記載された契約金額と軽減措置後の税額
契約金額	軽減措置後の税額
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円
5億円を超え10億円以下	16万円
10億円を超え50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

いまは書面契約が大半だが、今後は電子化が進む見込み

監修者からのコメント

確かに不動産売買契約書を電子化すれば印紙税の納税はしなくて済みますが、実務的にはまだ紙での契約書作成がほとんどです。不動産売買においては契約書だけでなく、重要事項説明書も作成する必要があることから、どうしても紙ベースでの書類となってしまうのかもしれません。

また特に売買の一方が個人である場合にも紙での契約書や説明書を求めるケースも多い事も電子化への足かせとなっているのかもしれません。

しかしながら令和6年1月より電子帳簿保存法が施行されたことや、公的書類に印鑑を不要する流れもあり、今後は企業間取引はもとより、個人の不動産売買においても電子化が進んでいく事は十分に考えられます。

電子での不動産売買契約書であれば上記の印紙税を収める必要はなくなります。

登録免許税が必要になるケースも

登録免許税は、不動産の登記の際に必要になる税金です。

所有権移転登記の登録免許税は「権利を取得する側」が一般的で、つまりは買主が負担します。では、どのようなケースで売主側に登録免許税が発生するかというと、主に抵当権が設定されている場合が当てはまります。

住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権を設定するのが一般的ですが、仮に全額の返済を終えてもその登記は自動的に消えるわけではありません。抵当権抹消登記、という手続きを踏む必要があるのです。

抵当権抹消に関する登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円です。土地が1筆（いっぴつ・ひとふで）、建物が1棟であれば2,000円という計算です。

住んでいない家の売却で税金がかかるケース

これまで住んでいた自宅を売却するケースに比べて、住んでいない家、つまり空き家を売却するケースでは税金が発生する可能性が高くなりがちです。

マイホームの売却で利用できる「3,000万円特別控除」などの特例が、適用されない場合があるためです。

住んでいない家の売却で税金がかかるケースを、詳しく見ていきましょう。

売却益が発生した

マイホームか空き家かにかかわらず、不動産の売却によって発生した利益に対して税金がかかることを覚えておきましょう。

家を売却することで利益が発生した場合、つまり購入時の金額を上回（うわまわ）る価格で売却でき、購入時や売却時に要した諸費用を差し引いても利益が生じる場合に限って、所得税や住民税などの税金がかかるのです。

具体的には以下の課税譲渡所得金額に対して、所得税や住民税が課されます。

課税譲渡所得金額＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額^※

課税譲渡所得金額: 売却益（売却で発生した利益）
収入金額: 買主から受け取る金額
取得費: 土地・建物の購入費や建築費・購入手数料など
譲渡費用: 仲介手数料や売却に際して行った測量の費用、契約書に貼付した印紙代など
特別控除額: 条件を満たすことで、売却益からマイナスできる金額

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売却益の税率は所有期間によって異なる

課税譲渡所得金額（売却益）に対する税率は、その不動産を所有していた期間によって2種類に分けられます。

5年を超える所有期間の場合は長期譲渡所得とされ、所得税が15％、住民税は5%です。一方で5年以下の場合は短期譲渡所得で、所得税が30％、住民税が9%と差があります。

課税譲渡所得金額に対する税率
税率	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	30.630％	9％	39.630％
長期譲渡所得	15.315％	5％	20.315％

なお、不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準に判断されます。たとえば、2018年2月に不動産を購入し、2023年3月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、税制上は短期譲渡所得に該当します。

また、2037年12月31日までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％が加算された額が所得税として徴収されることも覚えておきましょう。つまり、通常の所得税に上乗せされて復興特別所得税が徴収されます。

参考：国税庁No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

実際に下記の条件で復興特別所得税、所得税、住民税を計算してみました。

売却した年の1月1日時点の所有期間が5年越え
収入金額3,200万円
取得費3,000万円
譲渡費用150万円
特別控除額0円

課税譲渡所得金額＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）−特別控除額＝3,200万円－（3,000万円＋150万円）−0円＝50万円
基準所得税額＝譲渡所得×所得税率＝50万円×約15％＝約7万5,000円
復興特別所得税額＝基準所得税額×2.1％＝約7万5,000円×2.1％＝約1,575円
所得税＝約7万5,000円＋1,575円=約7万6,575円
住民税＝譲渡所得×住民税率＝50万円×5％＝2万5,000円
所得税と住民税の合計額＝約7万6,575円＋2万5,000円＝約10万1,575円

取得費がわからずに計上できない

不動産の売却によって所得税などが課税されるのは「利益が発生する場合」に限られるとはいえ、購入時の金額がわからないケースもあるでしょう。この場合、取得費として認められるのは売った金額の5％相当額とされています。

売却価格から差し引くことができる金額が少なくなることから、計上される売却益が多くなります。

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2021年事務年度、もっとも使われた特例の「3,000万円特別控除」を受けられない

購入時点よりも地価が上がったような場合、売却益が発生するケースもあるでしょう。しかし、その場合に必ず所得税が発生するかというと、そうではありません。先の計算式で示した「特別控除額」を差し引けるからです。

特別控除の代表的な例が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でしょう。この特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

いま住んでいるマイホーム以外にも、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までであれば適用可能です。逆にいえば、この特例が利用できないケースでは、所得税などが課される危険性が高くなるといえます。

監修者からのコメント

税理士として3,000万円の特別控除について実際にお客様から相談を受けるのは年に1件か2件程度です。

国税庁も譲渡所得の特例適用件数を公表していますが、令和3年事務年度（令和3年7月1日～令和4年6月30日まで）で最も使われた特例がこの3,000万円の特別控除でした。前年から21.66％も増加しており、マイホームを売却する方が増えていることを物語るデータです。

老後の資金としてマイホームを現金化されたり、昨今のマンション市場の高騰により値上がりした自宅マンションを売却して利益を得る方が増えているのではないでしょうか。

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相続した不動産を売却する

相続した実家を売却するといったケースでも、売却益が計上されれば所得税や住民税などの税金が発生します。

特に、相続によって取得した不動産の場合、「購入時の書類が存在せず取得費がわからない」などの状況に陥りやすいことにも注意が必要です。

本来であれば相続した不動産の売却には、購入時の代金や諸費用のほか、相続の際に要した登記費用なども取得費に計上できることを覚えておきましょう。

また、被相続人が亡くなったことで空き家となった実家を相続した場合にも、条件を満たせば譲渡所得の金額から最大3,000万円までの控除ができます。

しかし、以下のような厳格な要件が設定されており、すべてを満たさなければ適用を受けられません。

平成28（2016）年4月1日~令和9（2030）年12月31日までに売却すること
昭和56（1981）年5月31日以前に建築されたこと

また、令和9（2030）年12月31日までの時限措置であることにも注意が必要です。

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売却で手取り額を増やす方法

不動産を売却する際に手元に多くのお金を残すためには、できるだけ高値で売却することはもちろん、課される可能性がある税金についても知っておくことが不可欠です。

利用できる特例は期限が設けられたものが少なくありませんから、早期に対策を立てることが大切といえるでしょう。

1.まずは、いま家を売って売却益が出るか確認

不動産の売却で大きな税金がかかる可能性が生じるのは、売却益が生じた場合です。そのため、「売却益が出るか否か」「利益が生じる場合にはいくらぐらいになるのか」を、できるだけ正確に把握することが重要になるといえるでしょう。

不動産売却を検討するのであれば、複数社から査定を受けるのが効率的です。その際、購入時の売買契約書や重要事項説明書などを用意しておくとよいでしょう。

優良な会社は売却想定価格の提示だけでなく、売主目線に立って税金対策に必要な情報を説明してくれます。

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2.利用できる特例の種類を把握する

一般的に売却価格が高額になりがちな不動産の取引では、売却益が生じた場合の税金の負担も大きくなってしまいます。そのため、適用される可能性がある特例制度などをしっかりと把握しておくことが大切です。

たとえば居住用財産の3,000万円の特別控除には、「住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで」という適用条件があります。高い節税対策のひとつといえるため、特例が適用される期間を売却完了までの最終期限と考えるのもひとつの方法です。

また、不動産の売却で発生する所得税は5年を境に税率が異なりますが、さらに10年を超える期間所有していたマイホームの場合には、長期譲渡所得の税率よりもさらに軽減が受けられる特例が存在します。

10年超所有軽減税率の特例、つまり譲渡所得の6,000万円を上限に所得税の税率を10％に引き下げる軽減税率の特例です。居住用不動産の3,000万円特別控除とも併用できるため、適用されれば大きな節税効果が期待できます。

売却益に対する税率
税率	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	30.630％	9％	39.630％
長期譲渡所得	15.315％	5％	20.315％
10年超所有軽減税率の特例（売却益6,000万円まで）	10.21％	4％	14.21％