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専任媒介契約の基礎知識｜不動産売却で知るべきメリット・注意点
所有する家やマンションの売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社へ仲介を依頼するには媒介契約を交わす必要があり、次の3種類のなかから選びます。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 一般媒介契約
どの媒介契約にもメリット、デメリットがあり、慎重に選ぶことが大切です。不動産売却をするうえで知っておきたい、専任媒介契約について基本からわかりやすく解説します。
もくじ
そもそも媒介契約とは何か
不動産売買における「媒介」とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入って関係を取り持つことです。依頼を受けた不動産会社は、売主の「売りたい気持ち」と買主の「買いたい気持ち」をつなぐ架け橋的な存在として営業に励みます。
とはいえ、必ずしも媒介契約を交わして取り引きを進める必要はなく、売主が物件を購入してくれる人を探せるなら個人間でも売買できます。しかし、不動産取引には難しい専門知識を要する場面が多いため、専門家である不動産会社に任せるのが一般的です。
また、媒介契約は種類ごとに特徴が異なり、売主の制限も大きく変わります。締結後、「こんなはずじゃなかった…」と後悔することのないよう、それぞれの違いをあらかじめ押さえておくと安心です。
3つの媒介契約には次のような特徴と違いがあります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | ○ |
| 自己発見取引 | ○ | × | ○ |
| 売却活動の報告義務 | ○ 2週間に1回 |
○ 1週間に1回 |
× |
| レインズへの登録義務 | ○ 契約から7日以内 |
○ 契約から5日以内 |
× |
| 契約期間 | 3カ月 | 3カ月 | 制限なし |
専任媒介契約を基本からわかりやすく解説
専任媒介契約とは、不動産売買などで売主や買主が、不動産会社と交わす契約のひとつです。媒介契約には、専任媒介契約のほか専属専任媒介契約と一般媒介契約の3種類があり、物件の売買を不動産会社へ依頼するときは、いずれかの契約を交わす必要があります。
主な特徴
専任媒介契約は、制限が厳しすぎないことが特徴です。個人的に購入希望者を見つけられ、厳しすぎず緩すぎない条件のもと売却を進められます。
契約できる不動産会社は1社だけ
専任媒介契約を交わす場合、契約可能な不動産会社の数は1社だけです。契約中はほかの不動産会社に依頼できないため、契約する会社は慎重に選ばなければなりません。
自分で見つけた買主と取り引きできる
自分で購入希望者を見つけた場合、不動産会社を通すことなく取り引きができることも専任媒介契約の特徴です。契約期間が残っている段階であっても、問題なく個人間で取り引きできます。これを自己発見取引といいます。
また、自己発見取引で売却を進めるのであれば、契約を交わした不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。仲介手数料は成功報酬であり、成約に至らなければ支払い義務が生じないためです。
売却活動状況について把握できる
不動産会社は、2週間に1回の頻度で売主に活動状況を報告する義務があります。定期的に活動状況を把握できる機会があるため、現在の状況に不安を抱えずに済みます。
レインズへ売り出し物件の情報が公開される
不動産会社は、専任媒介契約を交わしてから7日以内にレインズへ物件の情報を登録しなければなりません。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が管理運営しているシステムで、不動産会社のあいだで情報交換のために広く利用されています。レインズに物件情報が公開されると、全国の不動産会社が閲覧できるようになり、早期売却を期待できます。
3カ月を超えて契約できない
専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約期間は最長3カ月と定められています。もし、3カ月を超える期間を設定してしまっても、否応なく3カ月で契約満了になります。
また、契約期間はいかなる場合であっても自動更新ができません。契約期間が満了したら、売主から希望があったときだけ更新できます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約と専属専任媒介契約は名称が似ているものの、まったくの別ものです。専任媒介契約には売主にある程度の自由が与えられているのに対し、専属専任媒介契約には売主の自由がほとんどありません。
制約が多いとスムーズな不動産売却が実現しにくいことから、よほどの事情がない限り専属専任媒介契約は避けるべきでしょう。
しかし、古くからつき合いのある会社や、厚い信頼を寄せている担当者が在籍する会社など、信用のできる不動産会社であれば契約を検討してもよいかもしれません。
契約するときの注意点
専任媒介契約および専属専任媒介契約では、契約可能な不動産会社の数が1社に限定されているため、囲い込みをされるリスクがあります。
囲い込みとは、不動産会社が売却依頼を受けた物件を故意に他社へ紹介しないことです。囲い込みの被害を受けると売却までの期間が長引いたり、値下げを提案されたりとさまざまな被害が生じます。
囲い込みはなぜ起きる？
囲い込みが起きるのは、両手仲介取引による報酬が理由です。自社で購入希望者を見つけられた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を得られて2倍の報酬を受け取れます。
被害にあわないようにするには、契約を結ぶ前の相談時に「囲い込みはしませんか？」と担当者に直接聞くのがおすすめです。「囲い込み」という専門用語を出すことで、不動産取引に詳しい人として認識されやすく、被害を受けるリスクを下げられます。
専任媒介契約のメリットとデメリット
専任媒介契約を選ぶメリットとデメリットを紹介します。
メリット
専任媒介契約の主なメリットは、次の3つです。
- 自由がある程度確保されている
- 各種サポートを受けられる
- 窓口がひとつでやり取りしやすい
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
自由がある程度確保されている
専任媒介契約を選ぶメリットは、何といっても売主に自由があることです。契約可能な不動産会社の数は限られますが、自己発見取引ができるため、独自に購入希望者を探すこともできます。
各種サポートを受けられる
売却活動の報告義務やレインズへの登録義務がある点も魅力です。不動産会社へ依頼するからこそのサポートを受けられ、初めて不動産を売る人であっても不安なくスムーズな成約を望めます。
窓口がひとつでやり取りしやすい
専任媒介契約は、窓口をひとつにできることもメリットです。契約できる不動産会社の数は限定的で、複数社の担当者と連絡をし合う手間がかかりません。対応の時間に追われることもなく、プライベートな時間を奪われずに済みます。
デメリット
さまざまなメリットがある専任媒介契約ですが、もちろんデメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。
- 不動産会社の力量により結果が左右される
- 3カ月間は契約を継続しなければならない
どのようなデメリットなのか、詳しく解説します。
不動産会社の力量により結果が左右される
専任媒介契約は依頼できる不動産会社が1社に限られてしまうため、会社ごとの力量で結果が左右されることが欠点です。担当者との相性が合わなければ途中で変えてもらう方法もありますが、社長がひとりで経営と営業をしているような不動産会社だとそうはいきません。
3カ月間は契約を継続しなければならない
契約期間が決まっていることも、専任媒介契約のデメリットです。契約期間中に売主から契約解除を申し込む場合、広告や売却活動に要した経費を請求されることがあります。
専任媒介契約が向いている人
専任媒介契約が向いている人の特徴を3つ紹介します。ぜひ、自分の状況に当てはまるかどうかチェックしてください。
物件を早急に売りたい人
専任媒介契約は自己発見取引ができるため友人や親せきに売られるほか、レインズへの登録義務もあることから他社へも物件情報が公開されます。ほかの媒介契約に比べると物件をアピールできる機会が多いため、早期売却を期待できます。
ある程度自由な環境で売却活動に励みたい人
活動報告義務やレインズへの登録などの各種サポートを受けながら、自由な環境で売却活動に励みたい人は専任媒介契約がおすすめです。厳しい制約にストレスを感じることなく、ある程度自分の思うように行動できます。
不動産会社とのやり取りを簡略化したい人
専任媒介契約は窓口をひとつにできるため、複数の不動産会社の担当者とやり取りに時間をとられません。売却までのやり取りを簡略化したい人に向いているといえます。
どれくらい人が専任媒介契約を選んでる？
3種類ある媒介契約はそれぞれにメリット、デメリットがあり、どれが適しているのかは人によってことなります。
実際にはどれくらいの人が、専任媒介契約を選んでいるのでしょうか。下記の表はリビン・テクノロジーズ株式会社が一括査定サイト「リビンマッチ」を利用した方にアンケート調査を行った結果です（2023年上期・有効回答数1041件）。
専任媒介契約の利用割合
| 媒介契約 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 384 | 37% |
| 専任媒介契約 | 301 | 29% |
| 専属専任媒介契約 | 356 | 34% |
専任媒介契約を選んだ人の感想
アンケートでは、専任媒介契約を選んだ人はもっとも少ないという結果になりました。ただし、3割に近い人が専任媒介契約を利用していることから、選択する人は少なくないことがわかります。
別途行ったアンケートで専任媒介契約を選んだ人の感想を見ると、多くの人が満足していることがわかります。
専任媒介契約では契約できるのが1社だけなので、不動産会社が熱心に活動してくれることを期待できます。慎重に不動産会社を選ぶ必要がありますが、よい会社と巡り会えるとよい結果に結びつきます。
一般媒介契約だと複数の不動産会社に頼んでる場合が多く、実際に動く不動産会社は力が入らない場合が多いと聞いたため、専任媒介契約としました。専任媒介契約は三か月更新のため、一社がダメであれば次に変えていけばいいと考えました。でも最初の不動産会社が一生懸命にやってくれて売却できました。
（一戸建てを売却）
トラブルを心配して、専任媒介契約を選んだ人もいました。複数社が自由に内覧を行える状態に不安を感じるのは当然かもしれません。
空き家にしてからの売却だったため、玄関の鍵を不動産会社に預かってもらう必要がありました。そのため複数の会社に任せると、室内の汚損等のトラブルが発生した場合の責任を追及しにくくなることを懸念して1社に絞りました。いまは各社ともインターネットによる販売活動がメインなので、1社であっても物件の宣伝の拡散については心配なく感じました。
（分譲マンションを売却）
一方で、1社としか契約できないことにデメリットを感じた人もいます。一般媒介契約であれば、不動産会社がいまいちだと感じたら、別の会社と契約できます。しかし、専任媒介契約だと契約満了まで変更できません。
最初は、どこの業者に頼んでよいかわからず、インターネット等で調べて大手の業者と専任媒介契約を結びました。ただ、大手だからかもしれませんが、営業一人当たりの取扱件数が多いのか、こちらの要望に対してもすぐに対応してもらえず、専任媒介契約は失敗だったと思いました。
（分譲マンションを売却）
さまざまな情報を参考にして、どの媒介契約が適しているのか、よく検討して決めましょう。
専任媒介契約を締結…そのとき、不動産会社の本音は？
売主と専任媒介契約を締結した不動産会社の本音は、星の数であらわすと
- 喜び＝★★★★☆
- 安心＝★★★★☆
- 責任感＝★★★★☆
といったところでしょうか。
これだけだと「不動産会社の本音（気持ち）はわからない」と思います。不動産会社が専任媒介契約を締結したときの不動産会社の本音について、「喜び」「安心」「責任感」にポイントを置いて解説します。
不動産会社にとって専任媒介契約はどういうもの？
複数ある媒介契約のなかで、不動産会社のもっとも締結したいものが専属専任媒介契約です。そして、専任媒介契約は次に締結したい契約になります。
専任媒介契約は不動産会社に何をもたらすのでしょうか。
依頼者からの信頼がやる気につながる
不動産会社にとって媒介契約は、依頼者からの「信頼の証」です。専属専任媒介だと最大級の信頼を受けたことになり、一般媒介だとまあまあの信頼を受けたことになります。
専任媒介契約を締結したとき、不動産会社は専属専任媒介に準じた「信頼」を受けたことになるので★×4ほどの喜びを感じます。
依頼者も自ら買主を探すため100％任せてはもらえませんが、最低でも3カ月間はほかの不動産会社にお願いせずに自分たちを「信頼」してもらえることに喜びを感じることでしょう。
競合の不動産会社がなく安心して活動できる
安心について説明する前に、まずは不動産会社の販売活動について紹介します。
媒介契約をした不動産会社は、買主を探すための販売活動を行います。これは買主を自分で見つけられれば、買主からも仲介手数料を受け取れるためです。そういった背景もあって不動産会社は、買主が見つかりそうな媒体に依頼された物件の広告を載せたくなります。
不動産会社が買主を探すときに使う広告の種類はいくつかありますが、無料のものと有料のものがあります。代表的な広告は、次のとおりです。
- 無料
- 自社のWebサイトやSNS、レインズ
- 有料
- 不動産ポータルサイト（アットホームやSUUMOなど）、新聞広告、チラシの配布
買主を直接探したい不動産会社は、幅広い販売活動のために有料広告を使いたくなりますが、ここで問題が発生します。それはもし依頼者が買主を見つけたら、不動産会社が負担した有料広告の費用だけ赤字になることです。
広告費のリスクがあるため、不動産会社は安心して依頼された物件の販売活動を全力で行えなくなってしまいます。そのため専任媒介契約を締結すると、不動産会社は★がひとつ少ない★×4の安心を感じることとなるのです。
責任を感じて取り組める
媒介契約は「信頼の証」です。専任媒介は依頼者も自ら買主を探すので「100%の信頼を得た」とはいえませんが、3カ月間の売却活動を不動産会社へ一任してくれているのですから、★×4の責任感を持ちます。
また、依頼者に2週間に1回の売却活動の報告が義務づけられているため、その責任感はいっそう高いものとなるでしょう。不動産会社はその責任感から、信頼してくれた依頼者のために、売却条件にあてはまる買主を一生懸命に探します。
自己発見取引って実際にはある？
結論からいうと、実際に依頼者が買主を見つけてくることはほとんどありません。売却する依頼者の性格にもよりますが、主な理由としては、次のものがあります。
- 購入希望者がいても金額などの売却条件の交渉ができない
- 売却することを自分からまわりにいうのが苦手
- そもそも誰にいえばよいのかわからない
実際に自己発見取引が行われることはほとんどないのに、なぜ専属専任媒介を締結しないのでしょうか。その理由としてはやはり「専属専任媒介という最上級の信頼を預けられる不動産会社なのかわからない」からではないでしょうか。
専属専任媒介は売却の依頼者から見ると、次のような気持ちがあるのでしょう。
＝不動産会社1社に売却を任せる（本当に信頼できる不動産会社なの？）
しかし、依頼される不動産会社から見ると、次のようになります。
＝（売却が決まれば仲介手数料がもらえるので）売却活動に十分なお金をかけて行える
お互いの立場が十分に理解されていないことから、専属専任媒介は敬遠されているのでしょう。
専任媒介、ここだけの裏話
不動産会社からすると専任媒介は、少々もどかしい契約です。専属専任媒介なら依頼者が買主を見つけるリスクを考えずに、思いっきり売却活動ができます。しかし、専任媒介となると万が一のリスクを考えての売却活動になるため、思いっきり売却活動ができないのです。これはお互いにもったいないといえます。
ところがあえて、専任媒介契約にする不動産会社の担当者が多いのも事実です。ここで重要なのは、「不動産会社ではなく担当者が多い」ことです。
- 自己発見取引はほぼない
- 1週間に1回の報告が面倒
- 関係性が担当者より依頼者が強くなりやすい
こういった理由から専属専任媒介ではなく、専任媒介にしたがる担当者がいるのです。そのため、専属専任媒介を希望する担当者は、よい担当者なのかもしれません。
重要なのは不動産会社を比較して選ぶこと
専任媒介で契約できる不動産会社は1社しかありません。そのため、契約する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。
不動産会社には、地元を中心に活動していたり全国に販売網を持っていたり、さまざまな会社があります。そのなかから1社だけを選ぶのですから、慎重に比較してください。
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。査定価格の提示を受けて、価格の根拠を尋ねるだけでも不動産会社の違いがわかります。担当者の人柄や直近の売却実績などさまざまな観点から比較して、契約する不動産会社を選んでください。
不動産の査定は一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると効率的です。売却する不動産の情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
売却する不動産に対応できる会社を探したり、1社1社に連絡したりといった手間を省けるため、効率的に不動産売却を進められます。信頼できる1社を見つけるため、リビンマッチをご利用ください。
早期売却を目指すなら不動産買取もおすすめ
不動産を高く売却するのであれば、できるだけ多くの買主と会ってもっともよい条件で売買契約を交わすことが大切です。しかしそれには、非常に時間がかかります。早期売却をするのであれば、不動産会社に買い取ってもらう不動産買取もひとつの方法です。
不動産買取には次のメリット、デメリットがあります。
- 不動産買取のメリット
-
- 売却から入金が早い
- 現況のまま売却できる
- 不動産買取のデメリット
-
- 買取価格が市場価格より安い
リビンマッチでは買取を行っている不動産会社に査定を依頼することもできます。買取価格の高い不動産会社を見つけるのであれば、リビンマッチを利用して査定価格を比較しましょう。
専任媒介契約に関するよくある疑問
- 専任媒介契約中に別の不動産会社に変えられる？
- 契約を破棄したり、ほかの不動産会社と契約はできません。別の不動産会社と契約するには、契約期間が満了するまで待つ必要があります。
- 同じ不動産会社とまた専任媒介契約を交わせる？
- 交わすことは可能です。ただし、自動更新ではないため、再び媒介契約を交わす必要があります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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