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一般媒介契約とは？不動産売却の重要ポイントをわかりやすく解説
不動産の売却をするときは、不動産会社と媒介契約を交わすのが一般的です。媒介契約には3種類あって、一般媒介契約はそのひとつです。
媒介契約によってメリット、デメリットがあり、一般媒介契約は時間がかかってもできるだけ高く売却したい人に向いています。しかし、高く売りたいからといって、安易に一般媒介契約を選ぶことはおすすめできません。売却する不動産によって、適した媒介契約が異なるのです。
一般媒介契約が適しているのは、どういった不動産なのでしょうか。特徴や注意点について解説します。
この記事でわかること
- 一般媒介契約の基本
- 一般媒介契約を交わす場合の注意点
- それぞれの媒介契約の比較
もくじ
一般媒介契約の基本と特徴をわかりやすく解説
不動産売却や購入を行うときは、仲介を依頼する不動産会社とのあいだで媒介契約を交わします。媒介契約には3種類あり、一般媒介契約はそのなかのひとつです。
一般媒介契約は3種類ある媒介契約のなかでも、自由度の高さが大きな特徴です。一般媒介契約の基本と特徴、メリット・デメリットを解説します。
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、不動産を売却するときに、買主を見つける動産会社と結ぶ媒介契約のひとつです。不動産会社は契約に基づいて、依頼された不動産を売却するために買主を見つけるよう広告活動を行います。
媒介契約は3種類あり、一般媒介契約はもっとも制限が少ないとされています。主な特徴は次のとおりです。
| 一般媒介契約 | |
|---|---|
| 契約できる会社数 | 何社でも契約できる |
| 契約期間 | 契約期間の定めがない |
| 自己発見の可否 | 可能 |
| レインズの登録義務 | なし |
| 業務報告義務 | なし |
それぞれの特徴がどういうものか解説します。
媒介契約とはなに？
「媒介契約」は不動産を売却するときに、よく耳にする言葉です。「媒介」というと難しく感じるかもしれませんが、「あいだに入る」や「つなぐ」という意味です。不動産を売りたい人（売主）と、買いたい人（買主）のあいだを不動産会社が取り持つために交わす契約が媒介契約です。
媒介とは売主と買主のあいだを取り持つこと
媒介契約を交わすことで、売主は不動産会社に売却活動を依頼できます。依頼された不動産会社は、物件の広告を出したり、購入希望者へ情報提供をしたりといった売却活動を行います。不動産会社へ不動産売却を依頼するときは、媒介契約を欠かすことはできません。そのため、媒介契約についてよく理解しておくことが大切です。
複数の不動産会社と媒介契約を結べる
一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社と媒介契約を結べます。これにより売却する物件の情報が拡散して、早く売却できる可能性が高くなります。また、複数の不動産会社が同じ物件の売却に取り組むことで、各社が買主を見つけようと努力し、不動産会社間の競争が生まれます。
契約期間が定められていない
一般媒介契約では契約期間が定められていないため、契約期間を自由に決められます。よくない不動産会社と長期契約を結ぶおそれがあるものの、一般媒介契約であれば他社とも契約が可能です。
実際には一般媒介契約であっても、多くは3カ月契約を結びます。国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」で契約期間を3カ月としているためです。特に理由がなければ3カ月契約を結び、必要に応じて再度契約しましょう。
自己発見取引が認められている
専属専任媒介では売主が自身で買主を見つけても、不動産会社の仲介で取引することが義務づけられています。
一方、一般媒介契約と専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけて契約することが可能です。ただし、個人間での契約はトラブルになるおそれがあるため、売買契約は不動産会社に仲介を依頼したほうがよいでしょう。
レインズへの登録義務がない
レインズ※とは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことで、ほぼすべての不動産会社が登録しています。
専任媒介契約または専属専任媒介契約を交わした不動産会社は、決められた期間内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。専任媒介契約は契約を交わしてから7日以内、専属専任媒介は5日以内と定められています。
レインズに登録すると、契約をした会社以外の不動産会社も物件情報を検索できるため、広く顧客へ紹介できるようになります。
レインズの仕組み
一般媒介契約だとレインズへの登録義務はありません。しかし、登録自体は可能ですので、広く買主を探すために、登録してもらうよう不動産会社に依頼しましょう。
レインズに登録されているかどうか確認するには
- レインズに登録しているかどうかを確認する方法はありますか？
- レインズは不動産会社だけが確認できるネットワークシステムですので、一般の個人は見られません。
ただし、専任媒介と専属専任媒介を交わした売主は、登録証明書に記載された売主専用のIDとパスワードで自分の物件の登録内容を確認できます。登録証明書はレインズに登録すると発行されるため、不動産会社から必ず受け取りましょう。
一般媒介だとIDとパスワードが割り振られないため、レインズの登録内容を見られません。
売主に販売活動を報告する義務がない
不動産会社が適切に広告活動を行っているかどうかを売主が確認できるよう、専任媒介は2週間に1度、専属専任媒介は1週間に1度、業務を売主へ報告する義務があります。
一般媒介だと報告は義務ではありませんが、売却をスムーズに進めるにはコミュニケーションが大切なため、定期的に報告を受けることをおすすめします。
報告内容は主に次のとおりです。
- 物件情報を掲載している媒体
- 広告媒体ごとの閲覧数
- 不動産会社への問い合わせの数
- 購入希望者を現地に案内した数
- 購入希望者の反応など
これらの報告をもとに、今後の売却方針を検討できます。
販売状況を知るには
- 一般媒介契約で販売状況を知りたいときはどうすればよいですか？
- 業務報告義務がないため、売主は自分で不動産会社へ問い合わせる必要があります。また、不動産ポータルサイトを見れば、情報の内容や写真などが適切かどうかを確認できます。
一般媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約は3つの媒介契約のなかでも、制限が少ないという特徴があります。自由度の高さはメリットにもデメリットにもなるため、特徴をしっかりと理解して、自分に合っているか判断しましょう。
- 一般媒介契約のメリット
-
- 買主を見つけるチャンスが広がる
- 人気の高い物件は好条件で契約できる
- 自分で買主を見つけられる
- ほかの不動産会社と契約し直す手間がない
契約する会社が多ければ、物件の情報が多くの購入希望者の目に留まるため、買主を見つけられるチャンスが広がります。好立地や築浅など人気の高い物件であれば、複数の会社が競うことで、よりよい条件で契約できるでしょう。
不動産会社に任せきりではなく、売主自身で買主を探せるため、興味のある知人がいれば契約できます。また、複数の会社と契約できるため、仮に1社と契約して売却がスムーズに進まなくても、媒介契約を解除してほかの不動産会社と契約し直す必要がありません。
- 一般媒介契約のデメリット
-
- 不動産会社が積極的に販売活動を行わない
- 販売活動の状況を把握しにくい
- 信頼関係を築きにくい
一般媒介契約は他社で売買契約が決まる可能性があるため、不動産会社にメリットが少なく、積極的に販売活動をしてもらえないおそれがあります。たとえば、ポータルサイトは掲載できる物件数に上限があることが多いため、不動産会社にメリットの多い専任媒介や専属専任媒介の物件を優先的に掲載し、一般媒介の物件は掲載しないケースもあります。
業務報告義務がないため、販売活動を把握しにくいのもデメリットです。不動産会社から連絡がなければ、売主から問い合わせなければなりません。
売却をスムーズに進めるには、不動産会社との信頼関係が大切です。一般媒介は業務報告義務がないため、コミュニケーションを密にとれない傾向があります。その結果、信頼関係を築きにくくなり、販売活動が進まない原因になります。
一般媒介契約で売却するときの注意点
一般媒介は複数の会社で販売活動をするため、売主自身が販売状況を管理しなければなりません。
そのため、仲介を依頼するにあたって、注意すべき点があります。一般媒介で売却するときの注意点を解説します。
契約する不動産会社は多いほうがよい？
- 契約する不動産会社は多ければ多いほど早く売れるのですか？
- 多くの不動産会社と契約すれば早く売れるとは限りません。
契約する不動産会社が多いと、広く顧客に物件情報を届けられるため、早く売れるケースがあります。しかし、立地がよい、建物がきれいである、販売価格が適正価格より安いなど、物件の条件がよければ、契約する不動産会社が少なくても早く売ることが可能です。
販売価格はすべての不動産会社で統一する？
- 販売価格は不動産会社ごとに変えたほうがよいですか？
- 不動産の販売価格は、契約したすべての不動産会社で同一にします。
不動産会社はポータルサイトやレインズなどで他社の販売価格や条件を確認できるため、販売価格が違うとトラブルの原因になります。購入者も混乱するため、印象が悪くなって敬遠されてしまうでしょう。
契約した不動産会社同士が連絡を取り合うことはないため、販売価格や条件を変更した場合は、売主がすべての不動産会社に連絡しなければなりません。
売買契約は早く申し込んだ順に対応する？
- ほぼ同時に購入の申し込みが来ました。先に申し込んだ買主に売らないといけませんか？
- ほぼ同時に複数の購入申し込みがあった場合、先に申し込んだ買主に売らなければならないという決まりはありません。基本的に、売主が買主を選べます。
買主は次のような基準で選ぶのが一般的です。
- 資金の調達方法
- 購入申し込みのタイミング
- 価格交渉の有無
- 契約時期や決済時期
同じタイミングなら条件のよいほうを選び、同じ条件なら先に購入の申し込みをしたほうを選ぶケースが多いです。
片方は満額、もう片方は値引き交渉がある場合は、満額のほうが選ばれるでしょう。同じタイミングで同じ条件なら、契約や決済が早いほうを選ぶ傾向があります。
しかし、不動産会社によっては先に購入の申し込みをした買主が優先になるという慣習があり、まれにトラブルになる場合もあります。あらかじめ不動産会社から購入希望者へ、買主を選ぶ基準を伝えておくと、トラブルを避けられるでしょう。
媒介契約をしていない不動産会社の誘いは要注意！
- 契約していない不動産会社が買主を紹介するそうです。大丈夫ですか？
- ルール違反となるため、注意が必要です。最悪のケースでは、違約金を払うことになります。
媒介契約を交わしていない不動産会社からの勧誘で、媒介契約を交わすことを「抜き行為」といいます。専任媒介、専属専任媒介をほかの不動産会社と交わしている場合は、複数社と媒介契約を交わせないため、契約違反で違約金を支払うことになります。
複数社と契約できる一般媒介でも、販売活動をしていたにも関わらず自社を飛び越して、別の不動産会社と媒介契約を交わすのはルール違反といえます。法律違反でなかったとしても、不動産会社とトラブルになるおそれがあるので注意しましょう。
契約期間はどれくらいがよい？
- 一般媒介契約の契約期間はどれくらいが一般的？
- 3カ月が一般的です。
契約期間は定められていませんが、標準約款※で3カ月という行政指導があるため、多くの不動産会社が3カ月に設定しています。一般媒介は契約期間の途中での解約も可能です。
明示型と非明示型を選択する
媒介契約を交わした不動産会社に対して、ほかに契約している不動産会社を伝えるのが明示型、伝えないのが非明示型です。
明示型と非明示型には、それぞれ次のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 明示型 | 競争により販売活動に積極的になる | 競合が強いと消極的になる |
| 非明示型 | 他社の情報を知られない | 不動産会社が販売戦略を立てにくい |
明示型と非明示型
明示型は、契約した不動産会社がわかるため、競争によって販売活動を積極的にさせる効果が期待できます。ただし、他社で決まる可能性が高いと不動産会社のメリットがないため、消極的になるケースも少なくありません。
非明示型は、他社の情報を知られずに済むのがメリットです。しかし、ほかにどの会社が契約しているのかわからないと、不動産会社は販売戦略を立てにくく、消極的になってしまうおそれがあります。
一般媒介契約、専任媒介、専属専任媒介契約の違いを比較
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの媒介契約には、次の違いがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社数 | 何社でも | 1社のみ | 1社のみ |
| 契約期間 | 期限なし | 3カ月 | 3カ月 |
| 自己発見の可否 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | あり 7日以内 |
あり 5日以内 |
| 業務報告義務 | なし | あり 2週間に1度 |
あり 1週間に1度 |
契約できる不動産会社の数は、専任媒介と専属専任媒介は1社のみ、一般媒介は何社でも契約できます。
契約期間は専任媒介と専属専任媒介では3カ月と定められています。一般媒介は契約期間が定められていませんが、標準約款に3カ月という行政指導があるため、3カ月で設定している不動産会社が多いです。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、1社の不動産会社とだけ契約する媒介契約です。窓口の不動産会社が1社だけなので、売主としてはやり取りがしやすいのがメリットです。ただし、1社だけが売却活動を行うため、契約した不動産会社の力量が重要になります。
しかも、力量不足の不動産会社と契約したとしても、3カ月は契約し続けなくてはなりません。不動産会社の力量を見抜く必要があります。
専任媒介契約のメリット、デメリット
- メリット
-
- 自由がある程度確保されている
- 各種サポートを受けられる
- 窓口がひとつでやり取りしやすい
- デメリット
-
- 不動産会社の力量により結果が左右される
- 3カ月間は契約を継続しなければならない
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように1社の不動産会社とだけ契約する媒介契約です。契約する不動産会社が1社だけなので、やり取りがしやすいというメリットがある一方で、不動産会社の力量が重要になるのも専任媒介契約と同じです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引ができないことです。不動産会社にとっては、売主が買主を独自に見つけてしまうリスクがないため、安心して売却活動に専念できます。
その代わり不動産会社は、レインズへ登録するまでの日数が短いうえに、業務報告義務が1週間に1度など専任媒介契約と比べて制限が厳しくなります。そのため、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高い媒介契約といえます。
専属専任媒介契約のメリット、デメリット
- メリット
-
- 販売状況、営業活動の状況を把握しやすい
- 積極的な営業活動を行ってくれる可能性が高い
- デメリット
-
- 不動産会社や担当者の営業力に左右される
- 3カ月間は契約を継続しなければならない
- 売主は自己発見取引ができない
不動産売却に有利なのはどの媒介契約？
3種類の媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、どれを選べばよいのか迷います。それぞれの契約形態に向いているケースを解説します。
一般媒介契約が向いているケース
一般媒介が向いているのは、次のような場合です。
- 人気のある場所に物件がある
- 時間に余裕がある
- 不動産会社を選ぶ手間を省きたい
- 売買の情報をなるべく広げたくない
人気のある物件を好条件で売りたいときや、複数の不動産会社の手を借りて売りたいときには一般媒介がおすすめです。
人気のある場所に物件がある
駅が近い、商業施設が近い、移住に人気があるといった場所にある物件は、競争率が高くなります。そのような場所にある物件は一般媒介契約を結ぶことで、不動産会社間でより好条件で購入してくれるお客様を探そうという競争が生まれます。
なぜなら不動産会社は、不動産をより高い値段で売ることで、それに応じて高額な仲介手数料を受け取れるためです。結果として売主は、一般媒介契約を選ぶことで、複数の不動産会社が連れてきた購入希望者のなかでもっとも件のよい買主と契約できます。
時間に余裕がある
一般媒介契約の場合は、ほかの媒介契約にあるような、売主への業務処理状況の報告義務がありません。つまり、どんなお客さんを案内して、どのような広告、売却活動を行ったかを報告する義務がないということです。
ほかの媒介契約には報告義務があるため、売却活動に対して成果が出ないと売主からのクレームにつながるリスクがあります。そのため、不動産会社は売却活動を熱心に行います。
ただ一方で、早く売買契約を交わしたい不動産会社と、少しでも高く売りたい売主の意思が食い違ってしまうことがあります。売り出し価格より値下げをすれば、それだけ早く売却できる可能性が高くなるため、不動産会社から値下げを要求されてしまうかもしれないのです。
一般媒介契約であれば、不動産会社に早く売るプレッシャーはかかりません。そのため、それほど熱心に売却活動を行わないリスクがありますが、好条件で売買を成立させられる可能性もあります。時間に余裕があるのであれば、一般媒介契約を選択するのもよいでしょう。
不動産会社を選ぶ手間を省きたい
3種類ある媒介契約のなかで一般媒介契約だけが、複数の不動産会社と契約を交わすことが可能です。複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことで、実力のある不動産会社や、売却活動を熱心に行う不動産会社がよい条件の購入希望者を連れてきてくれる可能性があります。
ほかの媒介契約では、各社の査定金額や対応を見比べて、依頼する不動産会社を1社に決めなければなりません。不動産会社を選定する手間を省き、素早く売却活動をスタートできる利点が一般媒介契約にはあります。
売買の情報をなるべく広げたくない
一般媒介契約はほかの媒介契約と違い、不動産の情報をレインズに登録することが義務づけられていません。レインズは全国のありとあらゆる不動産情報が集められているデータベースで、登録することで多くの不動産会社の目に触れることになります。
そのため、親戚や友人に知られることなく売買したい人や、全国に自分の所有する不動産の情報が公開されることに抵抗のある人には、一般媒介契約はおすすめの方法です。契約を交わすときに、レインズへ登録しないよう依頼しておくと確実です。
専任媒介契約が向いているケース
専任媒介が向いているのは、次のような場合です。
- 積極的に販売活動を行ってほしい
- 自分でも知人に紹介したい
- 販売状況を自分で確認するのは面倒
専任媒介は1社だけに依頼するため、不動産会社には競合がいないメリットがあり、積極的に販売活動を行う傾向があります。業務の報告が義務づけられているため、売主自身が問い合わせなくても定期的に報告を受けられます。
不動産会社にしっかりとフォローしてもらいながら、早く売却したい場合は、専任媒介がおすすめです。
専属専任媒介契約が向いているケース
専属専任媒介が向いているのは、次のようなときです。
- 積極的に販売活動を行ってほしい
- 紹介したい知人がいない
- できる限り早く売りたい
- 物件の条件がよくない
専属専任媒介は1週間に一度の報告義務があるため、密なコミュニケーションが可能です。競合がいないため、不動産会社には自社が必ず仲介できるというメリットがあり、積極的に販売活動をする傾向があります。
物件の条件がよくない場合は、専属専任媒介でしっかりとフォローしてもらいながら、早期売却を目指すのがよいでしょう。
それぞれの特徴を理解して、自分に合った媒介契約を選ぶのが、早く高く売るコツです。
媒介契約はどれを選ぶ人が多い？
媒介契約は3種類あり、それぞれにメリット、デメリットがあることがわかります。どれかひとつを選ぶとなると、なかなか難しい問題です。
実際に媒介契約を交わした人は、どの媒介契約を選んでいるのでしょうか。
リビン・テクノロジーズ株式会社が一括査定サイト「リビンマッチ」を利用した方にアンケート調査を行ったところ、次のような結果になりました（2023年上期・有効回答数1041件）。
| 媒介契約 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 384 | 37% |
| 専任媒介契約 | 301 | 29% |
| 専属専任媒介契約 | 356 | 34% |
一般媒介契約を選んだ人の感想
一般媒介契約の割合
媒介契約で一般媒介契約を選んだ人は、37%ともっとも多くなりました。別途実施したアンケートによると、一般媒介契約を利用した人の感想では「適切だった」と感じる人が多く、複数社と契約できることにメリットを感じたようです。
複数社も契約できるので一般で良かったと思うし、自分で発見した時に取引しても良いのも助かるなと感じました。契約期間に決まりがないし法的な拘束力もないので、いつでも契約解除できるというのも気が楽で良かったです。
（分譲マンションを売却、3社と契約）
不動産会社の戦略や売主の事情から、一般媒介契約を結ぶケースもありました。注目度の高い物件であれば、こういった方法で売却できるケースもあるようです。
急いで売却するわけではなかったため、レインズなしのSUUMOのみ告知を提案されたため一般媒介になりました。
コンスタントに見学もあり、予定通り、当時のマンション内で最高値(坪単価)で売却できたため、満足です。
（分譲マンションを売却、1社と契約）
居住中の売却だったため、あまり情報が出るのを避けるべく、レインズ掲載ナシが可能な一般媒介にしました。基本的にはSUUMOのみで告知して、見学予約が入っても、私たちの予定を優先させた見学スケジュールにできたため、一般媒介契約で良かったと思います。
（分譲マンションを売却、1社と契約）
ただし、すべての人が一般媒介契約での売却に、満足できたわけではありません。なかには、不満を感じたまま売却することになった人もいます。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、一般媒介契約の場合は不動産業者が本気で売却するために熱心に動いてくれない印象を持ちました。また、長期間いろいろなサイトに掲載されることで、売れ残り感が出てしまい、購入者側からしてもよい印象はあまり持たれなかったのではと思いました。
（分譲マンションを売却、3社と契約）
大手の不動産会社でも担当者次第で良い契約になるとは限らないことを感じた。
担当者が早く実績を上げたいみたいで、こちらの意向通りに動いてくれず、買取先の言うがままに動いて納得がいかなかったけれど損はしなかったので売却しましたが、もっと何社かに依頼しておけば良かったのでは無かったかと不快な取引になりました。
売却契約が済んだ途端、次の仕事が入っているので後は司法書士の方と2人でそちらの銀行関係の処理は済ましてくださいと言われ、事後の処理を丸投げで司法書士の方もこんな契約処理の仕方は初めてだと呆れていました。
非常に不快な売却になりマンションが無事売れたとの安堵感が半減しました。
（分譲マンションを売却、1社と契約）
不動産会社に不満を感じたときは、複数社と契約できる一般媒介契約のメリットを活かし、ほかの不動産会社にも声をかけておくとよいでしょう。数百万円から数千万円にもなる高価なものを任せるのですから、安心してつき合える不動産会社と契約することが大切です。
一般媒介契約を締結…そのとき、不動産会社の本音は？
不動産会社は一般媒介契約を結ぶと、その売却物件に対して「売却活動したいけど本気になりすぎるのはリスキー」という微妙な気持ちになります。不動産会社の本音を星の数であらわすと、次のようになります。
- 喜び＝★☆☆☆☆
- 安心＝★☆☆☆☆
- 責任感＝★☆☆☆☆
媒介契約を獲得できた「喜び」、仲介手数料を得られる「安心感」、売主の条件に近い買主を探す「責任感」はほとんどありません。どうしてここまで、一般媒介契約に対して消極的なのでしょうか。
不動産会社が一般媒介契約を締結したときの、本音を見ていきましょう。
不動産会社にとって一般媒介契約はどういうもの？
3種類ある媒介契約のなかで、不動産会社があまり締結したくないのが一般媒介契約です。一般媒介契約を締結したときの不動産会社の考えは、次のとおりです。
- 複数の不動産会社が同じ物件を扱うので、自社が売買契約を決められるとは限らない
- 有料の広告・宣伝を行っても広告費を回収できないリスクがある。逆にほかの不動産会社の売却活動をアシストすることも
- 広告費がかからない売却活動を行う。自社のWebサイトへ掲載するほか、不動産ポータルサイトの掲載は余裕があれば行う
不動産会社は「本気で売却活動に取り組んでも、他社が契約してしまうかも…」という消極的な思考に落ちいってしまうのです。一般媒介契約はまじめにやりたい気持ちはあっても、お金や時間をかけた売却活動にためらってしまう契約なのです。
一般媒介契約でもちゃんと売却活動してくれる？
一般媒介契約での不動産会社の売却活動は、何もしていないように見えていても、地味ですがちゃんと「水面下の戦い」が繰り広げられています。本当に何もしない不動産会社もあるかもしれませんが…。
専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると、一般媒介契約だと不動産会社のやる気は少し低めです。そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約のような、広告活動の派手さはありません。
それでも不動産会社は広告投資を最小限に抑えつつ、競合他社に気づかれないよう、自社のWebサイトや自社の顧客リストを使って売却活動をするのです。
依頼した売主には売却活動を本当にしているのかわからず、物足りなさを感じるかもしれません。しかし、不動産会社は、地味に売却活動しています。
一般媒介、ここだけの裏話
不動産会社にとって、一般媒介契約のときのやる気は少し低めです。そのため、自社のWebサイトや不動産ポータルサイトに掲載しっぱなしでほかに何もしないという不動産会社もあります。しかし、場合によっては「水面下の戦い」が壮絶になることがあります。
売却物件が売りやすい不動産の場合
売却を依頼された物件が次のような売りやすい物件だと、不動産会社は水面下で仁義なき戦いに突入します。
- 人気エリア
- 築浅
- 交通の便がよい
売主の売却条件に合う買主が、不動産会社のもとへ次々とあらわれます。そのため不動産会社は、自社で売買契約を成立させるために競いはじめます。たとえば「成約したらエアコンを1台プレゼント」のような独自サービスを行うなど、さまざまな方法で他社との差別化を図ります。
こういった競争は売主にメリットがあり、希望していた条件よりもよい条件で売却できることもあります。売りやすい不動産の場合は、あえて一般媒介契約で契約するとよいかもしれません。
売却物件が売りにくい不動産の場合
売却を依頼した物件が次のような売りにくい不動産だと、不動産会社は一般媒介契約を希望することがあります。
- 築古
- 交通の便が悪い
売りにくい不動産だと広告費や労力が通常の物件よりかかるため、力を入れて売却活動をしたくないためです。そのため、売りにくい不動産なのに専属専任媒介契約を提案する不動産会社の担当者は、とっても熱意があってよい担当者かもしれません。
一般媒介契約の流れ、解除する方法
不動産を売却するときに一般媒介契約を選択したときの契約の流れと、契約を解除するときの注意点について解説します。
一般媒介契約の流れ
一般媒介契約を締結するまでの流れは、次のとおりです。
- 不動産会社の選定
- 初回面談
- 売却査定
- 依頼する会社の決定
- 必要書類の提出
- 媒介契約書の記名押印
不動産会社の選定
まず、不動産売買を取り扱う不動産会社の選定からはじめます。TVでコマーシャルをやっている大手の仲介会社から、個人で営業している会社まで、さまざまな不動産会社があります。
初回面談・売却査定・依頼する会社の決定
連絡を取ったら次は、不動産会社との面談を行います。このときに、できたら実際に売却する建物のある現地で話をするとスムーズです。売却の事情や建物のなかで気になるところ、アピールポイントなど、不動産会社の担当者の方へ伝えましょう。
そのあとは、不動産会社による売却予想価格の査定額を提示してもらいます。査定結果を踏まえて、注記を依頼する不動産会社を決めてください。なお、一般媒介の場合は複数の会社と媒介契約を締結できるため、1社に絞る必要はありません。大手から中小まで幅広く選ぶとよいでしょう。
必要書類の提出・媒介契約書の記名押印
依頼する会社が決まったら、売主は本人確認の書類（運転免許証など）や、登記済証（権利証）または登記識別情報などを提示します。そして、売主と不動産会社が双方記名押印した媒介契約書を取り交わすと、媒介契約の成立です。
媒介契約で必要になるもの
媒介契約を締結するには、主に次のものが必要になります。
- 印鑑（認め印で構いません）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
そのほか、物件によっては、次の書類が必要になります。
- 住宅ローンが残っている場合：返済予定表
- マンションの場合：分譲時の間取り図面などのパンフレット
- 戸建ての場合：建築図書
- 中古で購入している場合：購入時の不動産売買契約書、重要事項説明書
これらの書類がなくても売却活動は可能ですが、その場合は不動産会社の担当者に相談してください。
また、戸建てや土地を売却する際、隣地との越境などの覚書を取り交わしている場合は、早めにその事実を申し出てください。こういった個人間で取り交わした書類は公的に記録が残っていないことが多く、所有者しか知らない情報です。
こういった情報を新しい買主に説明をしておかないと、売買契約成立後もトラブルとなるおそれがあるため、注意が必要です。
一般媒介契約を解除する方法
一般媒介契約を途中解約する場合は、まず媒介契約書面を確認してください。媒介契約期間や、解約通知の方法、解約時に発生しうる費用（ペナルティ）などが記載されています。
次に、解約の旨を不動産会社へと通知します。この際、解除の理由と意志を明確に伝えてください。曖昧な表現では売却活動が続いてしまい、購入を検討している人がいた場合は第三者にも迷惑が及ぶことがあります。そのため、解約は書面での通知が望ましいです。
また、売主の一方的な都合で解除する場合、費用（ペナルティ）が発生することがあります。具体的には広告費用や調査費用などを、請求されることがあります。
媒介契約の解除は慎重に進めることが大切です。解除の意志を伝える前に、十分な情報収集と、自身の意向や状況をよく考慮しましょう。
一般媒介契約なら一括査定がおすすめ
一般媒介契約で不動産売却を進めるのなら、一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。
複数の不動産会社と媒介契約できることがメリットなのですから、できるだけ多くの会社から査定を受けることが大切です。リビンマッチを利用することで、多くの不動産会社から査定を受ける機会が得られます。
契約する不動産会社を選ぶときは、次のポイントをチェックしてください。
- 査定価格が適切かどうか
- 担当者の人柄や提案力
- 不動産会社の実績
信頼できると感じられる不動産会社が見つかったら、不動産の仲介を任せてみましょう。そういった不動産会社が何社も見つかれば、それだけ早く売却できるチャンスが広がります。
早く売りたくなったら不動産買取で売却できる
事情が変わって早く不動産を売却する必要が生じたら、不動産会社に買い取ってもらえます。買主を探す必要がないため、早ければ数日で売買が成立します。
不動産会社は売主から買い取った不動産を、リノベーションしたり更地にしたりして再販売します。そういった費用を負担するため、不動産買取では市場価格より安く買い取られるのが一般的です。買取価格は市場価格の約8割が目安です。
リビンマッチは不動産買取にも対応しており、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。査定価格の高い不動産会社を見つけて、高額売却を狙いましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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