水道管など地中埋設物がある土地の問題点とは？撤去すべき理由や売却方法など分かりやすく解説

地中には埋設物が埋まっていることがあります。コンクリート片や屋根瓦などの建築廃材、古井戸や浄化槽などの廃棄物が地中に埋まっていることを地中埋没と言います。土地を売買するケースにおいて、地中埋設物の問題点や起こり得るトラブルについて把握していないと撤去する必要性が感じられず、そのまま放置してしまう可能性もあるでしょう。しかし土地を売却する際は、埋設物を撤去した状態にするのが基本です。

本記事では、所有する土地に地中埋設物がある場合の対処法や、地中埋設物の種類、撤去すべき理由について分かりやすく解説していきます。

地中埋設物の種類と問題点

地中埋設物の種類之問題点

土地によっては地中埋設物と呼ばれるものが埋められている場合があります。コンクリート片や屋根瓦などの建築廃材、浄化槽や古井戸などの廃棄物が地中に埋まっていることを地中埋没と言うことを前述しました。ここでは地中埋没の種類別に、埋められた経緯や地中にあることでどのような問題があるのかなどについてそれぞれ詳しく解説します。

建築廃材

地中にコンクリートや瓦屋根、鉄骨などの建築廃材が埋まっている場合があります。建築廃材は建物を解体するときに出てくる不要なものです。通常であれば、解体業者は廃材を処理するところまで行わなければなりません。

しかし、過去には悪徳業者と呼ばれる一部の解体業者が、廃材の処理費用を抑えるために建築廃材を地中に埋めることがありました。地中深くに建築廃材を埋め、土をかぶせて重機で圧力をかけてしまえば気付かれにくいと考えたからです。それにより、家を建てようと土を掘り起こした際に初めて建築廃材に気付くケースがあります。

建築廃材は基礎工事の障害になるため、建物を建てる際には取り除かなければなりません。仮に売却した後に建築廃材が見つかった場合は、売主に契約不適合責任が求められて撤去する責任が課せられる可能性があります。

古井戸や浄化槽など

埋設物の中には、古井戸や浄化槽といった昔使われていたものもあります。これらは、もともと地中に埋設されていたものであり、解体業者によって埋められたわけではありません。その中でも浄化槽に至っては解体工事で建物を撤去した後も、そのまま埋まっているケースがほとんどです。

また、古井戸が撤去されていない場合もよくあります。井戸は掘り出して撤去するよりも、砂や砂利を層にして穴を埋める「埋め戻し」という作業を行うのが一般的です。井戸の埋め戻しは、単に砂を入れて埋めればよいというわけではないため、必ず専門業者に依頼しましょう。また人によっては、お祓いを行わずに井戸の埋め戻しをすることに抵抗を感じるケースがあるため、埋め戻しの際は十分な説明と対応が必要です。適切に対処しなければ土地の価値が下がる可能性も考えられます。土地を売買する際に、買主にお祓いの有無を隠して取引すれば、売主に契約不適合責任が問われるケースがあるため注意が必要です。

地中埋設物が杭の場合

コンクリート造の建物やビルなどの跡地には、地中深くまで打ち込まれた基礎杭が残っている場合があります。基礎杭を撤去するには莫大なコストがかかるため、掘り起こさずにカットして、残りをそのままにしておくといった選択も可能です。基礎杭であれば土壌汚染や地盤沈下のリスクはないですし、家を建てる分にはそこまで深く掘る必要がないためです。

ただし土地を売買する際は、地中に杭があることを買主に説明する必要があります。重要事項説明書に、「杭基礎あり」と記した上でしっかり伝えるようにしましょう。

仮に、買主が基礎杭の撤去を要望した場合、工事費用は必ずしも売主が全額負担する必要はありません。話し合いにもよりますが、買主との折半を提案出来る場合もあります。

土地の上に電柱がある場合はどうなるのか

地中埋設物ではありませんが、土地に電柱が立っているケースがあります。土地の端にある場合、それほど気にならないという人もいますが、電柱がある場所によっては車の出入りがしづらかったり、景観を損ねてしまったりするでしょう。

電柱は私物ではないため動かせないと思われがちです。しかし、移動できるケースもあるのです。電柱が気になるときは、電柱を管理する電力会社に問い合わせてみるとよいでしょう。連絡先の電話番号は電柱に記載されています。移動する際にかかる費用は基本的に請求されません。

ただし、覚えておくべき注意点もあります。電柱が邪魔な場合、撤去ではなく移動させることになります。つまり、別の住民の敷地前に電柱が移動するかもしれません。場合によっては、電柱をきっかけに近隣トラブルに発展する可能性もあるため、どこに移動するのかを必ず確認しておきましょう。

土地を売却する前に地中埋設物を撤去するべき理由

悩む夫婦

地中埋設物がある場合、土地を売却する前に撤去しなければなりません。なぜなら、地中埋設物がある土地は地盤が緩くなりやすく、地震が起きたときに大きな被害をもたらす恐れがあるためです。また建築工事を行う際には、基礎工事に支障が出てしまう可能性もあります。地中埋設物が浄化槽や汚染物質などの場合は、健康被害をもたらす原因にもなりかねません。

地中埋設物がある場合は、売主に撤去する義務が課せられています。もし、地中埋設物を放置したまま売却すれば、売主に契約不適合責任が問われます。撤去費用はもちろん、工事を中断した場合は損害賠償が請求される可能性もあるのです。事態が深刻化すれば裁判に発展する場合もあるため、土地を売却する前には必ず撤去しておくべきです。

なお、土地の使用目的が建物の建設でなくても地中埋設物を撤去する義務は売主にあります。廃棄物の処理・運搬などに関しては法律で厳しく取り締まられているため、リサイクル法に基づいて撤去しましょう。

埋設物の調査方法

埋設物の調査方法

埋設物があるかどうか調査するためには以下の方法があります。

• 地歴調査
• 非破壊検査
• ボーリングによる調査

いずれも専門業者に依頼して行う調査です。それぞれの概要と方法について詳しく解説していきます。

地歴調査

地歴調査とは、対象となる土地の利用歴を調べる方法です。埋設物の調査方法の中では特に手軽な方法であるため、最初に行われるケースがほとんどです。

具体的な方法としては、登記簿・地形図・地質図・古地図・航空写真などを使用して、過去にどのような目的で使われていた土地なのかを調査します。その上で、埋設物の有無を検証するのです。

たとえば、昔から住宅地として使われていたり武家屋敷が残されていたりした土地であれば、土壌汚染や埋設物の心配は少ないでしょう。しかしガソリンスタンド・クリーニング店・工場など、化学物質を取り扱う施設があった土地には、土壌汚染や埋設物がある可能性が高いと判断されます。土壌汚染などの可能性があると判断された土地に関しては、さらに詳しい調査が必要です。なお、地歴調査にかかる費用は約5万〜10万円です。

非破壊検査

非破壊検査は地歴調査の結果、埋設物がある可能性が高いと判断されたときに行われる調査方法です。よく使用されるのは地中レーダー探査です。アンテナを走査し、電磁波を照射して、レーダーチャートという反射波形から埋設物の有無を確認します。その他にも、空洞の有無や地盤の緩みを調査できます。

また、空洞による地盤沈下や陥没を調べる方法として、土壌ガスやダイオキシン類の汚染状況を把握するための表層調査を実施するケースもあります。近年は、土地の空洞によって地盤沈下や陥没といった危険性の高いトラブルが引き起こされるケースもあるため、重要な調査の一つです。非破壊検査にかかる費用は土地の広さにもよりますが約10万〜15万円です。

ボーリングによる調査

埋設物の調査方法のうち、特に信頼性が高いのがボーリングによる調査です。地歴調査や非破壊検査を経て実施される場合がほとんどです。

ボーリングによる調査では、地面に円状の穴を掘って鉄の部品を挿入し、ハンマーで複数回打撃を与えて地盤の強度を調べます。実際に穴を開けて調べられるため、調査精度が高いです。その他にも、地下水の調査も行えるため、土壌汚染を調べることも可能です。ボーリングによる調査にかかる費用は、調査箇所につき約10万〜20万円です。詳細な調査をする場合は、約30万円かかります。

土地を売却する際の水道管はどうなるのか

水道管がどこを通っているのかによっても、土地の価格は変わります。私たちが生活する上で水道は欠かせないライフラインの1つです。家を建てる際には確実に必要になるため、水道管の位置や素材、耐久性は、立地や土地面積・形状と同じくらい重要なポイントになるのです。

そもそも水道管の工事が必要になった場合、費用を負担するのは売主です。もとから水道管が通っていない場合は、水道工事にかかる費用を土地価格から差し引くのが一般的です。水道管が通っていれば水道工事は不要になるため、費用がかからない分、高値をつけやすくなります。

ただし、費用をかけずに済むのは、あくまでも水道管に問題がないケースです。たとえば、水道管が隣の敷地を通っている場合は、そのままにはできないため、路面道路側に水道管を移設する工事を行わなければなりません。大掛かりな工事が必要になるため、多額の費用が発生する可能性があります。仮に、建設工事中に明らかとなった場合は、水道管が破損するリスクがあるため工事はストップしなければなりません。

その他にも、水道管が老朽化していたり古いタイプだったりすれば、土地を売却するときに支障が出ます。売主は買主が問題なく生活できるように水道管を交換する必要があります。問題が後から発覚すれば、瑕疵担保責任が問われたり損害賠償を請求されたりする可能性もあるため、位置や状態は買主が見つかる前に確認しておきましょう。

水道管に問題があるケースとは

水道管に問題があるケースとは

地中にある水道管は目視できないため、どのように状況を確認すればよいのか困惑する方もいるでしょう。水道管は自分で対処するものではなく、管轄区域の水道局に問い合わせて調べてもらうのが一般的です。

調査の結果、水道管に問題があるとみなされた場合、物件を売買するときに支障が出る恐れがあります。その際は、売主が問題のない状態にしてから売却手続きを行わなければなりません。

それでは、問題があると判断される水道管にはどのような特徴があるのでしょうか。主に、以下に挙げる5つの特徴がある水道管には注意が必要です。

• 引き込み管が他人の家の敷地を通っている
• そもそも水道の引き込み管がない
• 水道管の口径が13mm
• 給水管が鉛でできている
• 自然災害で破損している

それぞれ何が問題なのかという点や起こり得るトラブルなどについて解説します。

引き込み管が他人の家の敷地を通っている

水道管は前面道路に沿って埋設されており、そこから各住戸へ水道を引き込むための管が設備されます。通常であれば、水道管が他人の家の敷地を通ることはありません。しかし古い家の密集地には、前面道路がないところもあります。その場合は、他人の家の敷地を通って水道管が埋設されている可能性が考えられます。水圧が不安定になりやすい上、万が一、漏水事故が起きたら隣人トラブルに発展する恐れもあるため、土地の売却が不利になりかねません。

その他にも、路地が入り組んでいる区域や、大きな工場があった跡地などでは、水道管が他人の家の敷地を通っていたり、逆に他人の家の水道管が通っていたりする場合があります。

そもそも水道の引き込み管がない

土地によっては、水道の引き込み管がないケースもあります。特に空き地として長い間放置されていた土地は、引き込み管がない可能性が高いでしょう。家を建てる際は建物内で水道を使えるよう、水道（給水管）の引き込み工事が必要です。
水道管は道路際に埋設されているケースが多いため、重機を用いて路面や道路を掘削する作業を行わなければなりません。一時的に通行止めや片側通行をする必要があるほど大掛かりな作業です。水道の引き込み管がない土地ではこの作業が必要になり、工事費は売主が負担します。土地の売却価格から相殺することになるでしょう。

建物内で水道を使えるようにするためには、水を引き込む工事（給水）の他、室内の蛇口から水が出るようにする「室内配管工事」、使った水を排水する「下水道排水工事」なども必要です。これらの工事費用を負担するのは、売主ではなく買主です。

水道管の口径が13mm

水道管の口径は13mm・20mm・25mmの3つのサイズがあります。13mmの水道管は一番古いタイプで、水圧が弱いのが特徴です。水道は使えますが、蛇口をひねったときに出る水の勢いが弱いため、特に水道使用量が多い二世帯住宅などでは不便に感じるケースが多いでしょう。また13mmの口径の水道管は、現在の洗濯機に適用していない可能性があります。不便なく生活するためにも20mmの水道管との取り換え工事が必要です。なお、口径のサイズは、管轄区域の水道局に問い合わせると教えてもらえます。土地を売却する際は、水道環境に問題がないか事前に調べておきましょう。

仮に、口径が13mmの場合は工事が必要です。工事費用は基本的に売主が負担します。地方公共団体（自治体）によっては補助金制度を設けている場合もあるため、役所に確認してみるとよいでしょう。工事を行わずに売却する場合は、工事費用を差し引いた金額を土地価格に設定してください。

給水管が鉛でできている

現在の給水管は、サビに強いステンレス製やビニール製であるケースがほとんどです。しかし、中には昔使用されていた鉛管のままになっている給水管もあります。

鉛管は、内側が酸化膜で覆われているため、健康被害が出る心配は少ないと言われています。しかし、問題なのは破損しやすい点です。鉛管は耐震性に優れていないため、地震などが起きたときに漏水しやすいという弱点があります。また、臭いや味に違和感を抱く人もいるため、取り換え工事を行うのが無難でしょう。

給水管が鉛でできていると、ネガティブなイメージをもたれやすく、土地の価格にも影響を及ぼす可能性も高いです。そもそも鉛管は数十年以上前に使用されていたものなので、鉛管である以前に老朽化の心配もあります。それも踏まえて、ステンレス製やビニール製への取り換えが必要です。

自然災害で破損している

近年、地震が頻繁に発生していることから、所有する土地の水道管が破損している可能性があります。基本的に水道管が破損しているかどうかは、水道料金が急に上がっていたり水を出していなくても水道メーターが回っていたりすることで気付くケースがほとんどです。長年放置していた土地の場合は、水道管が破損していても気付かないこともあるでしょう。

所有する土地のエリアで大きな災害が起きた場合は、水道管が破損・破裂していないか確認するのがおすすめです。破損状態がひどいときは、青天にもかかわらず地面が濡れているというケースもあります。近隣住民がいる場合は、水道管トラブルがなかったか確認してみましょう。

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水道管に問題がある状態で土地を売却した際に起こり得るリスク

水道管に問題がある状態で土地を売却した際に起こり得るリスク

水道管に問題がある場合、売却する前に取り替え工事を行う必要があります。取り替え工事を行わずに売却すれば、以下に挙げるようなトラブルが起こり得るためです。

• 新築物件の建設ができない
• 瑕疵担保責任が問われる
• 損害賠償請求される

それぞれについて詳しく解説するので、売却予定がある土地を所有している場合は、しっかり押さえておきましょう。

新築物件の建設ができない

引き込み管が他人の敷地を通っていたり、引き込み管を共有していたりする場合、その土地には新築物件を建設できない可能性があります。これは建築物の敷地や構造、用途などにおいて、その最低基準を定める「建築基準法」によって定められています。

仮に建築基準法をクリアできたとしても、今度は引き込み管を共有している土地の所有者の許可が必要です。何らかの理由で許可が下りなければ、その間は工事ができないため、当初の予定よりもスケジュールが大幅に変更する可能性もあります。許可が下りなければ新築物件は建設できないため、無事に建設できてもご近所トラブルに巻き込まれる恐れもあるでしょう。

瑕疵担保責任が問われる

瑕疵（かし）担保責任とは、売買取引の対象物、今回でいうと土地に何らかの不備や欠陥があった場合、売主に課せられる責任のことです。水道管に問題があると、建物を建てられない、もしくは当初の予定を大幅に変更せざるを得ない状況になります。その場合、買主は売主に対して契約解除を申し出たり、損害賠償を請求したりできるのです。

仮に、売主が水道管の問題に気付かず売却してしまったとしても、知らなかったでは済まされません。その場合でも瑕疵担保責任が問われるため、多額な工事費用がかかります。場合によっては裁判沙汰に発展するケースもあるため注意が必要です。土地を売却する前には、水道管に問題がないか必ず確認しておきましょう。

なお、2020年4月からは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと改名されています。これにより、従来は売主に対して隠れた瑕疵に対してのみ責任が問われていましたが、改正したことで契約内容と異なるものを売却したときに責任が問われるようになりました。瑕疵担保責任よりも買主に寄り添った内容となっているため、売主は売買契約書には正しく記載する必要があります。

損害賠償請求される

前述したとおり、水道管に問題がある状態で土地を売却すれば、損害賠償請求される可能性があります。

たとえば、引き込み管を共有している土地があるとします。共有している事実を知っていながら売却する行為は、隠ぺい行為とみなされます。しかし、事実を知らずに売却してしまった場合も例外ではありません。悪意がなくても欠陥を隠したとみなされるため、損害賠償請求される可能性が高いのです。

過去には、水道管の引き直し工事や交換にかかる工事費用に加え、数千万円の損害賠償金が発生した事例もあります。知らないでは済まされないため、売却する前の調査は必ず行っておきましょう。

地中埋設物がある土地を売却するにはどうすればよいのか

地中埋設物がある場合、完全に撤去する必要があります。なぜなら、埋設物は基礎工事の障害になったり、家を建てられなかったりする原因になるためです。地中埋設物がある状態のままでは土地を売却できません。埋設物がある可能性が少しでも考えられるのであれば、しっかり調査した上で撤去するようにしましょう。

また、地中埋設物は撤去して終わりではありません。買主に対して、撤去した情報を開示する必要があります。どのような埋設物があったのか、いつ撤去したのかなどは、買主が詳しく把握しておきたい情報です。さらに、情報を開示することで売主の誠意を見せられるため、買主との信頼関係が築きやすくなるといったメリットもあります。地中埋設物の詳細については瑕疵担保責任の項目に、特約として条件を記載し、正しい情報を提供しましょう。

まとめ

水道管や建築廃材といった地中埋設物がある土地を売却したい場合、入念な調査を行った上で撤去作業が必要です。埋設物があることが後から明らかとなれば、損害賠償を請求されたり裁判に発展したりする恐れがあります。そのようなトラブルを防ぐためにも、事前調査は必須です。とはいえ、撤去はもちろん調査すること自体、自分だけで行うのは困難です。専門業者に依頼して調査してもらいましょう。

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