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土地所有者が死亡した場合の対処方法は？名義変更が必要な理由や手続きの流れなど詳しく解説
土地の所有者が死亡してその土地を相続する場合、名義変更をする必要があります。「なぜ名義変更をしたほうがよいのか分からない」「手続きが面倒」だと考える人もいるのではないでしょうか。
本記事では、土地の所有者が死亡して相続する場合、名義変更をしたほうがよい理由や、名義変更をしないことで発生するデメリット、土地の名義変更をする場合の手続き方法、必要な書類などについて詳しく解説します。土地の相続で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
土地の所有者が死亡し相続する場合は名義変更が必要
土地の所有者が死亡した場合には、土地を相続した人が名義変更をする必要があります。このような所有者の死亡によって発生する土地の名義変更を、相続登記と呼びます。相続登記を行う場合には、法定相続人全員の同意と署名捺印が必要になるため、事前に話し合いをしておきましょう。
なお2023年6月時点では相続登記は義務ではありません。そのため、相続登記を行わなくても罰則などは科されません。しかし、2021年2月2日に決定した「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要網案」によって、相続登記等の申請が2024年4月から義務化されます。（※）
※出典：法務省「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」
これにより相続が発生して所有者になったことを把握してから3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。法律の改正前にさかのぼって適用されるため、現在相続登記をしていない場合であっても2024年4月1日から3年以内に相続登記をする必要があります。
相続した土地の名義変更を行わない場合のデメリット
ここからは、相続した土地の名義変更を行わないことで発生するデメリットについて詳しく解説します。
土地を売却できない
名義変更をしていない土地や建物は売却できません。相続した土地や建物を使用しない場合、売却して現金化することを検討する場合も多いでしょう。しかし名義変更が行われていないと、土地の売却はできないため注意が必要です。土地を売却する際には、所有権移転登記という名義変更の手続きが必要ですが、売主と土地の名義人が異なる場合、所有権移転登記ができません。
いざ売却しようと思ったら相続登記がされておらず、売却タイミングを逃したというケースもあります。そのため、相続した土地を早めに売却したい、いずれは売却を考えているという場合には、あらかじめ名義変更をしておくようにしましょう。
土地に抵当権を設定できない
土地の名義変更をしていない場合、抵当権を設定できません。抵当権とはローンを組む際などに設定するもので、万が一返済が滞ったり返済されなかったりすることを想定し、回収する権利を債権者が確保するものです。名義変更をしていない場合は、土地を担保とした融資は受けられません。
たとえば相続によって土地を譲り受けた場合、その土地に住宅を建てようと考えるケースもあるでしょう。その場合、相続した土地と新しく建てる住宅の両方に抵当権（担保設定）を設定しなければなりません。しかし、土地の名義変更をしていない場合は土地に抵当権が設定できず、住宅ローンの借り入れが難しくなります。
相続人全員と土地を共有することになる
名義変更をしていない土地は、そのまま相続人全員で共有している状態です。そのため、相続人は他の相続人の持分を勝手に売却したり差し押さえたりできます。仮に相続人の中に借金をしている人がいる場合、特に注意が必要です。債権者の権利を守るための代位登記という手続きがあり、相続人の代わりに登記をして、差し押さえが可能になるからです。
共有持分の売却が行われた場合、共有不動産を元のように所有しておきたい場合は再度買い取る必要があるため余計な出費がかかります。また代位登記された場合には、借金を返済しない限り土地の名義を移せません。このようなトラブルを避けるためにも、早めに名義変更しておくことが重要です。
放置しておくと権利関係が複雑になる
土地を相続し、名義変更しないまま長期間放置しておくと権利関係が複雑になり、名義変更に多くの手間や時間がかかってしまうというデメリットがあります。土地の所有者が亡くなってすぐは法定相続人が数人だったのにもかかわらず、何年間も放置したことによって法定相続人の子や孫、甥や姪などにも権利が及び、権利を主張できる人数が多くなるため権利関係が複雑化するケースも珍しくありません。また放置していて相続人が亡くなってしまったという可能性もあります。
共有者が増えたり相続人が死亡していたりすると、権利関係は複雑化し、共有持分の買取請求などが発生するケースもあるでしょう。同意や署名捺印を集めるのにも手間がかかり、スムーズに名義変更が進みにくくなります。
支払うべき費用が増加していく
名義変更をしないことで、手続きにかかる費用を節約できると考える方もいるのではないでしょうか。しかし実際には名義変更をしないと支払うべき費用は増加する傾向にあります。
たとえば土地の所有者が死亡した際に、相続人のAさんが名義変更をしなかったとしましょう。相続人Aさんが名義変更をしないまま亡くなってしまった場合、死亡したAさんの相続人であるBさんが名義変更をしなければなりません。その場合、相続人Bさんが2回分の登録免許税といった名義変更にかかる費用を支払わなければなりません。自分の子どもや相続人が倍の費用を支払うことになってしまうのです。
また相続人が増えて相続登記の申請が複雑になり、自分1人での手続きが難しくなる可能性もあります。司法書士へ依頼しなければならなくなり、コストが余計にかかる場合も多いため、次の世代のためにも早めの名義変更が必要です。
土地の所有者が死亡した後に名義変更する際の流れ
土地の所有者が死亡した後に名義変更する際には、どのような流れで手続きを行えばよいのでしょうか。詳しく解説していきます。
流れ1.登記事項証明書の取得・確認
まずは、登記事項証明書を取得しましょう。登記事項証明書とは、土地の権利関係と地番を正確に確認できる書類です。登記事項証明書の取得は必須ではありません。ただし被相続人がその土地の所有権を持っていなければ名義の変更ができないため、権利関係を確認できる登記事項証明書を取得して確認しておくことが重要です。
登記事項証明書は、全国どの法務局でも発行できるため、最寄りの法務局で申請し発行してもらいましょう。なお登記事項証明書と似たものとして、登記簿謄本が挙げられます。登記事項証明書も登記簿謄本も証明内容は同じです。登記事項証明書はコンピューターに記録された内容を印刷したもの、登記簿謄本は登記事項が記載された登記用紙をコピーしたものという違いがあります。
流れ2.必要書類の準備
土地の権利関係を確認できたら、名義変更に必要な書類を準備しましょう。土地の所有者が死亡した際の名義変更では、遺言書や遺産分割の有無などによって提出すべき書類が異なります。分からないことがあれば、法務局や司法書士などの専門家にあらかじめ相談しておくと、書類の準備がスムーズに進みやすくなるでしょう。
相続人が決定した後は、相続登記の申請書を作成します。遺言書がある場合や遺産分割をした場合など、それぞれのケースによって申請書の書き方は変わってくるため、法務局の窓口に相談しましょう。法務局への登記相談は予約制となっているため、事前に電話などで予約をしておきます。
流れ3.法務局への申請
必要書類がそろったら法務局にて申請を行いましょう。相続登記を行う場合は、土地のある地域を管轄している法務局で行わなければなりません。しかし土地が遠くて直接法務局に赴くのが難しい、窓口に行く時間が取れないというケースもあるでしょう。その場合には、申請書を郵送しての申請やオンライン申請などもあるため、自分に合った方法で申請してください。
オンライン申請をする場合には、添付情報は電子媒体で作成された電子文書である必要があります。また作成者の電子署名も必要です。申請の際に必要となる戸籍謄本は電子文書で発行されていません。そのため申請はオンラインで行い、後日添付書類を郵送もしくは持参する必要があります。
土地の所有者が死亡時の名義変更に必要な書類
不動産登記権利情報
土地の所有者が死亡して名義変更が必要になった場合、相続登記の申請ではさまざまな書類の提出が求められます。ここからは名義変更時に必要となる書類について詳しく解説します。
権利関係を確認するための書類
名義変更には権利関係を確認するための書類が必要です。被相続人が、相続の対象となる土地の所有権を持っていたことを確認できる書類や、被相続人と相続人の関係などを証明する書類が必要となります。具体的には以下のとおりです。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 登記済権利書（もしくは登記識別情報）
戸籍謄本は市区町村の役場などで取得できます。窓口で直接発行してもらえる他に、郵送による取り寄せも可能です。マイナンバーカードや住民基本台帳があればコンビニでも取得できます。
登記済権利書は、土地の所有権取得登記が完了した際に法務局から発行されるものです。登記済権利書は被相続人が持っているので、確認して用意しておきましょう。登記済権利書の再発行はできません。
法務局に提出するための書類
相続登記の際に法務局に提出する書類は以下のとおりです。
- 登記事項証明書
- 相続人全員の戸籍謄本
- 死亡した名義人の除籍謄本・改製原戸籍
- 死亡した名義人の住民票除票または戸籍の附表
- 相続する人の住民票・印鑑
- 印鑑登録証明書
- 固定資産税納税通知書
- 遺言書や遺産分割協議書・相続関係説明図など
除籍謄本とは、戸籍に記載されている人が結婚や死亡などにより全員いなくなったことを証明する書類です。改製原戸籍とは法改正によって改められる前の戸籍、住民票は住民の居住関係を証明する書類、住民票除票は住民登録された人が亡くなった事実と最後に住んでいた住所地を証明します。印鑑登録証明書は、本人の実印であることを証明する書類です。
ただし遺言書の有無や遺産分割をする場合など、場合によって法務局に提出する書類は異なります。そのため、どのような書類が必要になるか事前に確認しておきましょう。分からないことがある場合は、法務局や司法書士などに相談すると安心です。
土地所有者死亡時に名義変更に必要な費用
土地所有者が死亡して名義変更を行う場合には、費用がかかります。名義変更時にかかる費用を把握して用意しておけば、スムーズに手続きを進められるでしょう。ここからは、名義変更に必要な費用について解説します。
必要書類の取得費用
名義変更に必要な書類の取得費用については、以下のとおりです。
| 必要書類 | 取得費用の詳細 |
|---|---|
| 登記事項証明書 |
|
| 相続人全員の戸籍謄本 |
|
| 死亡した名義人の除籍謄本・改製原戸籍 |
|
| 死亡した名義人の住民票除票 |
|
| 相続する人の住民票 |
|
| 印鑑登録証明書 |
|
※出典：法務局「登記手数料について」
登記事項証明書以外は、市区町村の役場で取得可能です。取得にかかる金額の目安は地方公共団体（自治体）によって異なるため、取得する地方公共団体（自治体）のホームページなどで確認するとよいでしょう。その他交通費などの諸費用もかかることを認識しておきましょう。
相続登記の登録免許税にかかる費用
相続登記の際には、登録免許税がかかります。登録免許税は、固定資産税の評価台帳に記載された土地の評価額に0.4%の税率をかけることで算出できます。（※）
※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
登録免許税を計算するためには、土地の評価額を把握する必要があるため、固定資産評価証明書を発行してもらいましょう。固定資産評価証明書は市区町村の役場の担当窓口で直接取得する、もしくは郵送での取得も可能です。固定資産証明書の発行手数料は地方公共団体（自治体）によって異なるため、事前に各地方公共団体（自治体）のホームページなどで確認しましょう。
土地と住宅の両方を相続する場合には、それぞれの登録免許税がかかります。また名義変更を行う理由によって登録免許税の税率が異なるため注意しましょう。
司法書士に依頼した場合は報酬の支払いが必要
相続登記の手続きは司法書士に依頼することも可能です。ただし司法書士に依頼する際には報酬の支払いが必要となるため、自分で手続きする場合よりも費用は高くなります。
司法書士に依頼する際の費用は、どこまでの手続きを任せるのか、依頼する司法書士事務所によっても大きく異なります。たとえば申請書作成は自分で行い、登記のみを司法書士に依頼するケースでは、費用の目安として数万円かかるケースが多いです。一方で、申請書類の作成から取得、登記まですべての手続きを依頼する場合にはさらに費用がかかるでしょう。また上記の費用の目安はあくまでも司法書士に対する報酬です。この他にも、登記手続きの際に発生する税金である登録免許税が別途必要になるため、トータル費用はさらに多くなります。
相続した土地を売却する場合の注意点
相続税の申告書
相続した土地を売却する場合には、注意したいポイントが主に4つあります。注意点をしっかり把握しておかないと、売却がスムーズに進まない場合もあるため注意しましょう。
相続税の納付には期限がある
相続した土地を売却して、相続税に充てるというケースもあるでしょう。しかし、相続税の納付には期限があるため注意が必要です。相続税の納付は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から、10カ月以内までと定められています。（※）
※出典：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
相続登記を終わらせてから売却し、引き渡しとなると時間が足りないケースもあるでしょう。土地を売却して相続税に充てることを考えている場合には、事前に売却の準備をしておいてください。たとえば相続登記がスムーズに終わるように司法書士への依頼を進めておきましょう。
共有名義の土地の売却には全員の同意が必要
法定相続などで共有名義として土地を売却する際には、相続人全員の同意が必要です。1人でも売却に同意しないときには、土地の売却ができません。
また土地を共有名義にした場合には、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。たとえば相続時には問題なかったとしても、時間の経過で相続人が亡くなり新しく相続人が増えるなど権利関係が複雑化して、後々の手続きが難しくなるといったリスクがあります。固定資産税の支払いトラブルなどが発生する可能性もあるため、特別の事情がない場合には共有名義とせずに、相続人のうち誰か1人が所有権を持つ形にしたほうがよいでしょう。
土地の小規模宅地等の特例を利用する場合には注意
小規模宅地等の特例を利用する場合は、相続してから10カ月以内に土地を売却できません。そのため土地を売却して相続税の支払いに充てたいという場合には注意が必要です。
小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地について一定の要件を満たした際に、その宅地の評価額を最大80％減額できるという特例です。（※）
※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
小規模宅地等の特例は、相続税を抑制するために作られました。宅地の評価額が減額されることで、相続税を大幅に軽減可能です。小規模宅地等の特例は、高額な相続税がかかることで土地や建物を手放さなければならない状況に追い込まれないために作られたという背景があります。そのためこの特例を利用する場合には、相続税の支払い期限以内の売却ができないように定められているのです。
換価分割をするために土地を売却する場合も確認
換価分割をするために土地を売却するケースもあるでしょう。換価分割とは、土地などの遺産を売却して得られた売却金を法定相続人の間で分配する相続方法です。たとえば、相続人が5人いて5,000万円の土地がある場合には、土地を売却して1,000万円ずつを遺産として受け取るという形です。
換価分割によって公平に遺産分割ができるため、土地の評価額などを理由とした争いが起こりにくくなります。ただし資産が失われる、急いで売却することで相場よりも売却価格が低くなるケースがあるなど、デメリットもあります。換価分割をする際にも一度名義変更をして所有権移転登記をする必要があるため、代表となる相続人は手間がかかることを認識しておきましょう。
相続した土地を売却するなら一括査定サービスがおすすめ
土地の名義変更と同時に売却を検討している場合には、土地の名義や査定価格、面積情報などが必要です。土地の面積や名義人については、固定資産評価証明書や登記事項証明書などを取得すれば確認できます。しかし、土地の売却価格がいくらになるのかは、不動産会社によって査定をしてもらわなければなりません。不動産会社によって査定価格は異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討することが重要です。
土地の査定を依頼する場合は、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。複数の不動産会社に依頼する場合、それぞれの会社に依頼を出すのは手間と時間がかかります。不動産の一括査定サービス「リビンマッチ」では、条件を入力するだけで複数の不動産会社に一括で査定を依頼できます。無料で利用でき、手間なく複数社の査定価格を比較検討できる点が大きなメリットです。
土地の所有者が死亡したときの名義変更に関する疑問
土地の所有者が死亡した際の名義変更で、さまざまな疑問を抱えている方もいるでしょう。ここでは土地の所有者が死亡したときの名義変更に関する、よくある疑問を紹介します。
名義変更手続きには誰が関わりますか
名義変更の手続きに関わる人は、基本的には名義人本人と新しい名義人の2人です。しかし名義人が死亡している場合は、その限りではありません。相続登記する場合には、相続人全員の同意と署名捺印がされた遺産分割協議書を用意する必要があります。そのため、相続人全員が関わると考えておきましょう。
法務局に名義変更の申請に行く場合は、1人でも問題ありません。ただし相続人とあらかじめ話し合っておく必要があるため、事前に相続や名義変更についてきちんと話し合いの場を設けてください。
名義変更に期限はありますか
名義変更に期限は設定されていません。しかし、できるだけ早めに名義変更しておくことが推奨されています。名義人が設定されていない場合、第三者に対して所有権を取得できなくなるケースがあるため注意しましょう。
また名義人が死亡して時間が経ってしまうと、手続きが複雑化して余計な手間がかかるケースがあります。たとえば、相続人が死亡して新たな相続人が生まれるなど、最初は少なかった相続人が増えてしまい、いざ名義変更しようとした際に全員の同意や署名捺印を得るのに手間や時間がかかる場合も多いです。次の相続でトラブルが起こったり、次世代の相続人が余計な費用を負ったりすることもあるため、早めに名義変更をしておきましょう。
名義変更をしておくメリットはありますか
名義変更によって相続問題を解決しやすいというメリットがあります。名義変更をしておけば、相続した人がその土地の所有者であると国に認められるため、余計なトラブルに巻き込まれにくくなるでしょう。
また土地の売却ができるという点も大きなメリットです。土地の売却は名義人のみが行えるため、名義変更をしておけば売却の手続きがスムーズに進みます。相続した土地を売却して現金化したい、土地を売却して相続税を支払いたいといった場合には、早めに名義変更の手続きを終わらせておきましょう。
まとめ
土地の所有者が死亡した場合、名義変更を早めに行いましょう。名義変更をしないと、土地の売却ができない、権利関係が複雑化するなどのデメリットがあります。
名義変更と同時に土地の売却を考えている場合は、不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。リビンマッチでは、インターネット上で条件を入力するだけで最大6社の不動産会社から査定を受けられます。無料で手軽に相見積もりができるので、土地の売却を検討している場合はお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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