土地売却の注意点をまとめて紹介！売る前に気をつけるポイント

土地の売却には多くの注意点があります。多額の費用が必要だったり、そもそも売却できない土地だったりと挙げればきりがありません。 土地を売却するときの注意点と売却の進め方について解説します。土地を手放したいと考えている方は参考にしてください。

完全無料で土地の査定ができます！

• 物件種別を選択 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択 北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

カンタン査定をする

土地の売却ではさまざまなトラブルが起こる

土地を売却すると、さまざまなトラブルが起こることがあります。たとえば、土地の境界線があいまいなまま売却すると、買主が土地を建てるときに隣地の所有者とトラブルになるかもしれません。ほかにも、地面深くからゴミが出たり、家を建てるのに制限のある土地だったり、起こるトラブルの種類はさまざまです。

土地の売却ではどういったことに注意すればよいのか、代表的なものをまとめましたのでぜひチェックしてください。

土地を売却するときの11の注意点

土地を売却するときには、あらかじめ確認しておきたいポイントが多くあります。これらの注意点を無視すると、売却手続きがスムーズに進まなかったり、思わぬトラブルに発展したりするおそれがあります。土地売却を成功させるために押さえておくべき、11の注意点をわかりやすく解説します。

それぞれの注意点を見ていきましょう。

土地の境界を確定する

土地を売却するときにまず確認しておきたいのが「土地の境界」です。土地の境界とは、どこまでが自分の土地で、どこからが隣地の土地であるかを示すものです。境界がはっきりしていないと、購入者が土地を使おうとしたときに隣地の所有者とトラブルが発生するおそれがあります。そのため、境界のはっきりしない土地だと、買主がトラブルを警戒して売却できないことも考えられます。

土地の境界を確定するには、測量士に依頼して境界を測量して境界標を設置することが一般的です。これによって隣地の所有者とも合意が取れ、境界に関するトラブルを未然に防げます。売却前にこうした確認を行うことで、購入者に安心感を提供し、スムーズな取引につながります。

確定測量は費用がかかる

土地の面積は全部事項証明書（ぜんぶじこうしょうめいしょ）^※を閲覧することで確認できます。しかし、杭の位置がずれていたり測量技術が向上していたりと、全部事項証明書の内容が実態に合っていないケースがあります。

そこで、土地の契約が完了し引き渡しまでに売主と隣地所有者、道路所有者で杭の位置を確定し、正しい面積を割り出す必要があります。これを、確定測量と呼びます。 確定測量をしたことで全部事項証明書との面積相違が判明した場合、全部事項証明書を修正する土地地積更正登記（とちちせきこうせいとうき）を買主から求められるケースが多いです。費用は隣地所有者の数などで大きく変わりますが確定測量と土地地積更正登記にかかる費用を合計すると、約30〜100万円が相場です。

相続した土地は相続登記を行う

相続で取得した土地を売却するには、まず「相続登記」を行う必要があります。相続登記とは、土地の持ち主が亡くなったときに、相続人へ正式に所有権を移す手続きです。この手続きを済ませていないと、法律上は亡くなった人が所有者のままとなるため、土地の売却ができません。

土地を売り出すときは、あらかじめ相続登記を済ませておきましょう。相続登記には故人の死亡を証明する戸籍謄本や、相続人が確認できる書類などが必要です。ちなみに、2024年4月以降から相続登記は法律で義務化されており、一定期間内に行わないと過料が科されるおそれがあります。

家屋の解体費用は意外と高い

土地を売却するときに古い家屋がまだ建っている場合は、その解体費用に注意が必要です。解体して更地にしたほうが売れやすいものの、解体費用は意外と高額です。そのため、事前に解体費用を確認しておきましょう。

家屋の解体費用は、家の大きさや構造、場所によって異なりますが、たとえば木造の一般的な一戸建てであれば、30坪程度の広さでも60万～90万円ほどかかることが一般的です。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物ではさらに費用がかかり、200万円以上になることも少なくありません。

また、解体工事の際に発生する廃棄物の処理費用も含まれるため、合計金額はさらに高くなる場合があります。

解体費用を用意できない場合は、ほかの売却方法を検討する必要もあるでしょう。

古家付き土地として売却する

解体費用の負担が難しい場合には、「古家付き土地」として売り出す方法もあります。建物を残したまま売却することで、解体費用をかけずに土地を売却できます。買主は建物を解体してもよいし、リノベーションして活用することも可能です。

古家付き土地にどれだけ需要があるのかは、売り出すエリアの特性を理解する必要があります。不動産会社と相談して、解体せずに売却できるかどうかを判断しましょう。ちなみに、古家付き土地で売り出す場合、買主が解体費用を負担することになるため、それだけ価格が安くなることがあります。

地面に埋まっているものを確認する

土地を売却するときは、地面に何か埋まっていないか確認する必要があります。地下には古い建物の基礎、古井戸、廃棄物、石材などが残っていることがあります。こうした「地中埋設物」があると、新しい建物を建てるときの障害となり、買主に思わぬ負担をかけてしまうのです。損害賠償を請求されるリスクもあります。

古井戸やコンクリート基礎がある場合、撤去や埋め戻しで数十万円もの費用を負担することもあります。不法に廃棄された産業廃棄物が埋まっていると、さらに高額になることもあります。売主は事前に調査を行い、必要があれば撤去しておきましょう。

地中埋設物の調査にかかる費用

地中埋設物の調査方法は複数種類あり、専門の業者に依頼して電磁波やボーリング調査などを行います。これにより、埋まっているものの有無や位置を特定できます。おおよその価格は次のとおりです。

土地の売却前にこうした調査を行うことで、土地の価値を保ち、売却後のトラブルを避けられます。

共有名義の問題を解決しておく

土地の所有者が複数人いる「共有名義」の場合は、売却するときに注意が必要です。共有名義の土地を売却するには、すべての共有者から売却の同意を得る必要があります。ひとりでも同意しない共有者がいると、売却を進められません。事前に全員の意向を確認しておきましょう。

また、何度か相続を経た土地では、共有者が増えていたり、連絡が取りにくかったりすることがあります。相続人が遠方に住んでいたり、音信不通になっていたりすると、共有者全員の合意を得るのがいっそう難しくなるでしょう。ただし、不動産会社によっては、こういったケースにも対応できることがあります。共有持分の扱いに慣れた不動産会社選びが重要なポイントです。

共有名義の不動産売却は複雑なため、次の記事を参考にして売却を進めていきましょう。

残置物の撤去、草刈りを行う

土地を売り出すとき、敷地内に残された不要なもの（残置物）や、雑草が生い茂っている状態は購入希望者に悪い印象を与えることがあります。残置物や草木が多いと使いにくい土地と見なされ、購入意欲が低下するかもしれません。土地を売り出す前に清掃をしておきましょう。たとえば、放置されている家具や建材などは撤去し、草木を刈って整えておくと土地の印象がよくなり、売却をスムーズに進められるでしょう。

ただし、敷地内に放置車両がある場合は注意が必要です。放置車両の撤去には、裁判など複雑な手続きが必要になることがあります。弁護士へ依頼することも検討しましょう。

必要書類がそろっているか確かめる

土地を売却するときは、あらかじめ必要な書類をそろえておきましょう。これらの書類が整っていないと、手続きが遅れたり、買主に不安を与えたりするおそれがあります。売却前に確認し、必要な書類がそろっているか確かめておいてください。もし、不足する書類があれば、再発行などの手続きが必要です一般的に土地売却で必要になる書類は次のとおりです。

これらの書類は、売却手続きや買主との取引時に必要になります。また、書類の内容や状況によっては、追加の書類が必要になる場合もあるため、事前にすべて確認しておくと安心です。

貸している土地は退去が必要になる

売却する土地を他人に貸している場合は、その利用者に退去してもらう必要があります。たとえば、駐車場として貸していたり、畑や倉庫などとして土地を提供していたりするケースでは、売却のために賃貸借契約を解除し、利用者の退去を進めなければなりません。

利用者に退去してもらうときは、契約内容に応じて解約通知を送付したり、解約にともなう補償費用が発生したりすることもあります。そのため、賃貸借契約書を確認し、どのような手順や費用が必要かを把握しておきましょう。

ただし、購入者がその土地で駐車場経営やほかの賃貸運用を引き継ぎたいと希望する場合もまれにあります。こういったケースでは、退去にともなう費用などが生じません。退去に取りかかる前に、不動産会社に相談してみましょう。

個人取り引きはトラブルのもと

土地の売却では、隣近所の人や知人に直接売る「個人取り引き」を検討するかもしれません。個人取り引きで土地を売却すると、不動産会社をとおさないので仲介手数料がかからず、費用を抑えられます。しかし、個人間の取引には、リスクがともないます。

法律の知識不足から土地の境界や所有権、引き渡し条件、支払いのタイミングなどでトラブルが起こるかもしれません。また、親しい関係だとトラブルが発生したときの解決が難しくなりがちで、関係が悪化したりすることがあります。土地の売買は大きな金額が動くため、個人間での取り引きには注意が必要です。

そのため、個人取り引きでも、不動産会社に仲介してもらいましょう。手数料がかかるものの、安心して取引を進めるには、信頼できる不動産会社にサポートが役立ちます。

土地の価格を調べておく

土地を売却するときは、おおよその価格を調べておくことが大切です。これにより、どのくらいの価格で売れるのかを把握でき、不動産会社との相談もスムーズに進められます。また、自分で価格を把握していると、査定価格に対して具体的な質問や確認ができ、納得のいく取引につながるでしょう。

土地の価格を調べるには、インターネットで公開されている「不動産情報ライブラリ」や「REINS Market Information」などを活用し、近隣の取引価格や相場を確認する方法があります。また、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較するのもおすすめです。自分で相場を調べておくと、売却後に「安く売ってしまった」といった後悔を防げます。

土地の価格は立地や形状の影響を受ける

土地の価格は「立地」が大きなポイントです。駅や商業施設へのアクセスがよい場所や、人気のあるエリアにある土地は需要が高く、高価格で売却できる可能性が高いでしょう。しかし、立地だけでなく土地の「形状」も価格に影響を与えることに注意が必要です。

一般的に正方形や長方形の土地は、建物を配置しやすいため、買主にとって価値が高くなります。一方で三角形や台形、旗竿地（細長い通路がついた敷地）などの特殊な形状の土地は、建築に制約がある場合が多く、価格が下がる要因になります。建物の設計に工夫が必要だったり、土地の一部が有効活用できなかったりするため、買主にデメリットが大きくなるためです。

公示価格や相場をもとに土地の価格を見積もっていたとしても、形状によっては想定よりも低く査定されることに注意しましょう。

最初から不動産会社に相談すると楽

土地の売却では注意点が多いため、すべてを自分で進めるのは大変です。そのため、最初から不動産会社に相談してしまうのもよいでしょう。不動産取り引きの専門家ですから、不動産会社には土地の準備や法的な手続きなど幅広いアドバイスを期待できます。

土地売却の悩みを減らし、スムーズに売却を進めたい人にとって、不動産会社への相談は有効な選択肢でしょう。

あなたの土地は問題なく売れる？

• 物件種別を選択 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択 北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

無料カンタン査定をする

売却するときに注意の必要な土地

土地を購入しようと探している人の多くは、住宅を建てるための土地を探しています。ところが土地のなかには、家を建てられない土地、建てるのに手間がかかる土地があります。そういった土地は買主の希望に合わないため、なかなか売れない、または売却価格が極端に下がってしまうでしょう。売却するときに、注意の必要な土地を紹介します。

セットバックが必要になる

土地を売却するときは、道路の幅員に注意が必要です。確定測量をしたときに、道路の幅員が4m未満と判明することがあります。建築基準法では、建築物を建てるには前面道路の幅員が4ｍ以上必要と定めているため、そのままでは建物を建てられない土地になってしまいます。

「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。 建築基準法「第四十二条」

そこで、道路の中心線から決められた面積を道路から敷地内に向かって後退させることで、幅員を広げる方法があります。これをセットバックといいます。

セットバックのしくみ

セットバックを行うことで、前面道路が狭い土地でも建築が可能になります。ただし、セットバックした部分は、フェンスなどを建築できません。セットバックの要否と誰が（売主または買主）対応するのかは、不動産会社と相談しながら進めて行く必要があります。

接道義務を果たしていない

建築基準法には前面道路の幅員以外にも、建築要件を満たすためには接道幅が2m以上という定めも記載されています。

建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。 建築基準法「第四十三条」

土地上に建物がある場合、一般的には2m以上接道していることが多いです。しかし、なかには隣地との関係で接道幅が2m未満になっていることもあります。そのような土地は「建築不可物件」となってしまい、資産価値は相場よりも下回るおそれがあるため、注意が必要です。

がけ条例に該当している

日本には高低差のある土地が多く、一定の高低差がある土地形状を「がけ」と定義し、がけに隣接する土地についての規制が設けられています。一般的には「2mを超える高低差があり、30度を超える傾斜」の土地を「がけ」として、規制の対象にしています。

がけ条例と呼ばれるこの制限によって、建築する建造物を著しく小さくするか擁壁（ようへき）工事を行うなどの対応を余儀なくされます。そのため、がけ条例に抵触する土地は買主にとって非常にリスクが高い土地となってしまい、価格を相場から大きく下げる必要があるでしょう。

正しい土地売却の進め方

土地を売却するときの注意点を理解できれば、あとは正しい進め方で売却活動を実施していくだけです。正しい土地売却の進め方を紹介します。

相場を調べる

土地を売却する際には不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、事前に相場を調べることで不動産会社が提示する査定価格の適正さがわかります。 土地相場を調べる際には、不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトなどの不動産情報サイトを利用しましょう。不動産情報ライブラリでは固定資産税のベースとなる公示価格から相場を知ることができ、不動産ポータルサイトでは現在販売されている物件の価格を確認できます。 ただし、相場は土地の形状や売主の売却希望価格などによって大きく価格が変わり、公示価格は実際に売却される価格よりも下回る傾向にあります。このような特徴を踏まえたうえで、参考程度に相場価格を調べることが重要です。

不動産会社を選ぶ

相場価格のイメージができれば、不動産会社に査定を依頼しましょう。 不動産会社に依頼する際のコツは一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に査定依頼することです。信頼できる不動産会社を見つけるためにもより多くの不動産会社にコンタクトを取る必要がありますが、効率良く依頼できるのが一括査定サイトです。 土地をより高く・早く売れるかどうかは、不動産会社の手腕にかかっています。各不動産会社の査定価格や提案内容を確認し、比較検討したうえで不動産会社を選びましょう。

販売方法を決め、手残り額を確認する

不動産会社の提案をもとに、どのような販売方法にするのかを決める必要があります。ここでの注意点は「仲介」と「買取」の違いを正しく理解して選択することです。 まず、不動産の売却方法には仲介と買取の2種類あります。仲介は不動産会社が提示した査定価格をベースに売却価格を設定し、市場にて買主を探す売却方法です。市場に売り出すため、相場に近い価格で売却できます。 一方で買取は、不動産会社が買主となる売却方法です。買主を募集する必要がなく、スピーディーに契約を進められる一方、売却価格は仲介の場合の2〜3割減になることが一般的です。 そのため、高く売却できる仲介のほうが最終的に手元に残る額は多いです。仲介と買取の違いはほかにありますが、詳細は下記コラムを確認ください。

不動産買取と不動産仲介の違い。売却方法別にメリットや注意点を紹介

不動産買取と不動産仲介はどのような違いがあるのでしょうか。買取は購入者が不動産会社のため……

不動産会社との契約形態を選ぶ

買取であれば、査定価格に納得ができればそのまま契約へと進みます。仲介の場合は、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。媒介契約には3種類あります。それぞれの契約内容については、不動産会社から説明がありますが、悪質な不動産会社は何も説明せずに都合のよい契約形態で進めようとします。 媒介契約の種類と内容は以下のとおりです。契約後にトラブルにならないよう、確認しておきましょう。

土地売却は「リビンマッチ」

「リビンマッチ」は複数の不動産会社から一度に査定を受けられる、不動産一括査定サイトです。 土地売却に対応できる多くの不動産会社が加盟しており、比較検討することで満足のいく売却活動ができる可能性が高いです。 また、売却するかどうかを迷っている方でも利用できます。「売却してもいいかも」と思えるような査定価格が提示されたなら、前向きに売却を検討してみましょう。 利用は完全無料ですので、ぜひご活用ください。

あなたの土地はいくらで売れる？

• 物件種別を選択 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択 北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

無料査定をする

土地の売却がまとめてわかる！売るときの流れ、準備、費用・税金を解説

土地を高く売却するなら知識が武器になります。不動産会社に任せきりにすると、高値売却のチャ……

K.H.

大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。