リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
連帯債務型の住宅ローンは離婚するとどうなる？単独債務へ変更するには
夫婦で債務者になる連帯債務型の住宅ローンは、ふたりの収入を併せることで高額なローンを組めるというメリットがあります。しかし、一方の債務者が返済を滞納すると、もう一方がすべての債務を引き受けるリスクがあります。つまり、連帯債務型住宅ローンにおいて、離婚は最大の危機といえるでしょう。
それでも離婚は避けられないことがあります。離婚をするとき、連帯債務型住宅ローンはどのように対処すればよいのでしょうか。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が離婚をするときの、連帯債務型住宅ローンの対処法を解説します。
もくじ [非表示]
連帯債務型の住宅ローンを基本から解説
まずは連帯債務型住宅ローンの基本から解説します。基本を把握しておかないと、勘違いなどから思わぬトラブルにつながるおそれがあります。連帯債務型住宅ローンの基本やメリットなどを整理しましょう。
連帯債務の住宅ローンなら収入を合算できる
まず、連帯債務型の住宅ローンについて、基本的な仕組みを理解しましょう。金融機関は、債務者の収入（＝返済能力）をもとに審査を行い、住宅ローンの借入限度額を決めています。つまり、収入が高い人ほど、より多くの金額を借りられるのです。
住宅ローンを組むときに年収が足りなくて希望する金額を借りられない場合、収入合算という方法を使うことがあります。収入合算は本人だけでなく、配偶者や子どもなどの収入を合算した額で住宅ローンを借りることをいいます。収入合算をすることで収入を高くできるため、それだけ多くの金額を借りられるのです。
夫婦で収入合算を行う方法もは、大きく次の3つがあります。
- 夫婦の一方が連帯債務者になる
- 夫婦の一方が連帯保証人になる
- ペアローンを組む
連帯債務型の住宅ローンでは、ひとつの住宅ローンに対して主たる債務者と、連帯債務者を決めるため、ふたりが債務者になります。そして、家は共有名義になるため、夫婦ふたりのものです。夫が住宅ローンを契約して妻が連帯債務者になると、夫婦ふたりが借入金全額に対して同等の債務者として扱われます。つまり、妻にも住宅ローンを返済する責任が生じますが、夫婦の収入を合算して審査を受けられるため、より高額の借り入れができるというメリットがあります。
連帯保証型、ペアローンとの違い
同じもののように思うかもしれませんが、連帯保証と連帯債務は異なるものです。連帯保証は借り入れに対して、債務者の連帯保証人を設定するものです。連帯保証人は、債務者が返済できなかったときに、代わりに債務を負います。
一方で連帯債務は主たる債務者と、同等の債務者という点が違います。そのため、連帯債務者は主たる債務者と同じように、住宅ローン控除やすまい給付金の対象です。また、金融機関によっては、連帯債務者も団体信用生命保険に加入できます。連帯保証人だと、このようなことはできません。
もうひとつ似た仕組みとして、ペアローンがあります。ペアローンは夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、借入額に応じた持分で家を所有します。ペアローンを組むと、夫婦は互いの住宅ローンの連帯保証人になります。夫婦それぞれが組んだ住宅ローンの債務者となるため、住宅ローン控除もそれぞれが受けられますし、団体信用生命保険にも加入可能です。家は共有名義です。
| 連帯債務型 | 連帯保証型 | ぺアローン | |
|---|---|---|---|
| 家の名義 | 共有名義 | 債務者だけ | 共有名義 |
| 住宅ローン控除 | 夫婦それぞれが利用できる | 債務者だけ。連帯保証人は利用できない | 夫婦それぞれが利用できる |
| 団体信用生命保険 | 夫婦それぞれが加入できる（※金融機関による） | 債務者だけ。連帯保証人は加入できない | 夫婦それぞれが加入できる |
連帯債務型住宅ローンのリスクは離婚
連帯債務型の住宅ローンは、単独の住宅ローンより高額の借り入れができるメリットがあります。しかし、メリットだけでなく、注意点もあります。最大の注意点が、離婚になってしまったときのリスクです。連帯債務者は主たる債務者と同じ責任を負うため、夫婦が離婚しても返済義務はなくなりません。たとえ離婚して、その家を出ていったとしても、主たる債務者の返済が滞ると、連帯債務者が住宅ローンを代わりに支払う必要があるのです。
たとえば、妻が夫の連帯債務者になっているケースで、妻が財産分与として家を譲り受けて住み続け、夫が住宅ローンの返済を約束していたとします。しかし、夫の返済が滞ったら金融機関は夫婦の約束に関係なく、妻へ返済を求めてくるでしょう。
特に注意が必要なのは、主たる債務者が債務を支払えず、自己破産してしまったときです。債務者が自己破産すると、連帯債務者は住宅ローンの一括返済を求められることがあります。連帯債務者が一括返済ができなければ、家は競売にかけられてしまいます。さらに競売の売却代金で住宅ローンを完済できなかったら、残る債務を連帯債務者が負うリスクもあるのです。
連帯債務型住宅ローンで離婚をしたときの選択肢
連帯債務型で住宅ローンを組んでいると、離婚したときに問題やトラブルが起こるケースがあります。ただでさえ離婚で多くのストレスに悩まされているところへ、複雑な悩みが増えるのは避けたいものです。また、財産分与や離婚後の住まいの確保という意味でも、連帯債務の関係は、離婚時にきちんと清算しておくことが重要です。連帯債務で離婚をするときは、主に次の選択肢があります。
- 連帯債務者から抜ける
- 住宅ローンを借り換える
- 家を売却して完済する
- 最後の手段は自己破産・債務整理
それぞれの選択肢について、詳しく解説します。
連帯債務者から抜ける
連帯債務型の住宅ローンを組んでいるのなら、離婚をするときに連帯債務者から抜けておくことがベストです。しかし、「抜けます」といっただけで、連帯債務者から抜けることはできません。金融機関は連帯債務者がいるから住宅ローンを了承したのですから、債務者の都合で連帯債務を簡単に放棄できません。
そこで、代わりの連帯債務者を立てる必要があります。自身以上に信用力のある別の人に、連帯債務者を代わってもらう方法です。一般的には離婚した元配偶者の両親などの親族になるでしょう。代わりになってくれる人はもちろん元配偶者の同意、金融機関の審査・承諾も必要です。
住宅ローンを借り換える
いまの住宅ローンから連帯債務者が抜けるのは、かなりハードルが高いのが現実です。そこれで新しく住宅ローンを組んでいまの住宅ローンを完済し、連帯債務から単独債務に変更する方法があります。これなら金融機関の承諾がなくても、連帯債務から抜けることが可能です。
しかし、借入額を増やすために、連帯債務型住宅ローンへ借り換えている経緯があります。そのため、住宅ローンの返済がある程度は済んでいる状態でないと、単独債務への借り換えが難しいかもしれません。まずは、金融機関へ借換ローンの相談をしてみましょう。
家を売却して完済する
連帯債務型住宅ローンの解消方法としては、家を売却して完済することがもっとも現実的でしょう。売却価格が住宅ローンの残債を上回るのであれば、問題なく売却できるため、連帯債務者のリスクはなくなります。家の売却で現金が得られたら、離婚時の話し合いや調停などで割合を決めて分配します。
これまで住宅ローンを支払ってきた家の売却には、抵抗を感じる人がいるかもしれません。しかし、離婚後に返済が滞れば、最終的に家は競売にかけられて安く売られてしまいます。そういった事態になる前に、不動産会社の仲介で高く売却できるのは大きなメリットです。そのため、夫婦で話し合って自分たちの意志で売却を決め、不動産会社へ依頼して買主を見つけたほうがよいでしょう。
最後の手段は自己破産・債務整理
連帯債務者の変更や住宅ローンの借り換えができず、かといって返済もできないとなれば、債務整理をせざるをえないおそれもあります。最終的に自己破産をすると債務から解放されますが、家を手放す必要がありますし、信用情報に記載されて今後のライフプランに大きな影響が出るかもしれません。選択肢としては知っておいてもよいですが、自己破産はあくまでも最後の手段と心得ておきましょう。
積極的に選ぶことはおすすめしませんが、債務整理や自己破産は、次の記事を参考にしてください。
連帯債務型の住宅ローンで買った家を売却するときの注意点
連帯債務型の住宅ローンを組んでいたものの離婚をすることになったら、家の売却がもっとも現実的な方法となります。ただし、住宅ローンを返済中のため、家の売却は金融機関の承諾など多くのことに注意が必要です。連帯債務を解消するための家の売却では、どのようなことに注意する必要があるのか見ていきましょう。
離婚前に財産分与の条件を話し合う
離婚時に家を売却するときは、配偶者と十分な話し合いをして、条件を決めておきましょう。売却によって住宅ローンを完済したあと、残ったお金があればどうするのか、逆に完済できなかったときの対応方法など、決めておかねばならないことがたくさんあります。
家を売却せずに、夫婦のどちらかが家に住み続けるという選択を検討することもあるでしょう。また、子どもがいれば、親権やその後の養育費のことなども話し合う必要がありますし、それらは家の売却にも影響するかもしれません。
また、連帯債務型の住宅ローンは家が共有名義になっているため、売却したり賃貸に出したりするには配偶者の同意が必要です。離婚後に話し合いの場を設けるのは難しく、トラブルが発生するおそれがあります。そのため、離婚前に弁護士などを交えて、問題点を整理しておきましょう。
家の資産価値をあらかじめ調べておく
離婚で連帯債務型住宅ローンを解消するために家を売却するときは、あらかじめ家の資産価値を調べておくことが大切です。家の資産価値を調べることで、公平な話し合いを進めやすくなります。周辺の不動産相場などをもとに見当をつけることもできますが、より正確な情報を得るには、不動産会社の査定を受けることを強くおすすめします。個々の物件の特徴や状態によって価値が異なるため、専門家による査定が重要なのです。
離婚では家の価値を調べる必要がありますし、その後、家の売却を依頼してもらえる可能性も高いため、不動産会社は無料で査定をしてくれます。遠慮なく不動産会社へ、家の査定を依頼してください。
オーバーローンだと家を売却できない
オーバーローンとは、住宅ローンの残債を家の売却価格が下回っている状態のことです。オーバーローンの状態だと、基本的に家の売却はできません。住宅ローン返済中の家を売却するには、金融機関の承諾が必要なのですが、オーバーローンだと承諾を得られないのです。
オーバーローンでも金融機関から承諾を得るには、完済に不足する金額を自己資金で補えることを証明しなくてはなりません。預貯金を使う、金融資産を売却する、両親から借りるなど、さまざまな方法で資金を調達する必要があるのです。もし、不足分を調達できなければ、家を売却しない方法を検討することになります。
また、任意売却というオーバーローンでも家を売却する方法もありますが、任意売却は返済が滞ったときに金融機関から承諾を得る方法です。また、住宅ローンの不足分を分割で返済する必要があるため、任意売却は決して楽な方法でないことに注意が必要です。
ただし、離婚で住宅ローンの返済に悩んでいるときは、できるだけ早く金融機関に相談することが大切です。滞納されるより返済してもらうほうがよいので、金融機関によっては別の解決方法を提案してくれることがあります。
一括査定で信頼できる不動産会社を見つける
離婚で家を売却する必要が生じたら、離婚への対応に慣れている不動産会社へ依頼することが大切です。夫婦のそれぞれの事情をもとに、最適な売却方法を考える必要があるためです。安心して家の売却を任せられる、信頼のできる不動産会社を見つけましょう。
離婚時に信頼のできる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社へ家の査定を依頼することがポイントです。実際に不動産会社に会って、査定価格の根拠、これからの売却方法のアドバイスなどを参考に、してください。
不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」であれば、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。1社1社に連絡するような手間がかからないため、できるだけ早く進めたい離婚時では大いに役立つでしょう。まずはリビンマッチで査定の依頼をしてください。
連帯債務型の住宅ローンと離婚に関するよくある質問
- 離婚をすると住宅ローンの連帯債務者から抜けられる？
- 離婚した元配偶者の親族など、代わりの連帯債務者を立てれば抜けられます。ただし、代わりになってくれる人本人はもちろん、元配偶者の同意も必要ですし、金融機関の承諾も必要です。
- 連帯債務型の住宅ローンは離婚時にリスクがある？
- たとえ離婚して家を出ていったとしても、主たる債務者の返済が滞ると、連帯債務者が住宅ローンを支払う必要があります。また、主たる債務者が自己破産をしてしまった場合は、連帯債務者は住宅ローンの一括返済を求められることがあります。
関連記事
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
